Инвестиции в коммерческую недвижимость прибыльное дело в любом случае: независимо от того, будет ли помещение сдаваться в аренду или использоваться под собственный бизнес. В статье рассказано, на что нужно обратить внимание при выборе помещения, от каких параметров зависит востребованность объекта и как обезопасить себя от мошенников при заключении сделки.
С чего начать подбор?
Первым делом нужно решить, как будет использоваться помещение, в которое собираются вложить деньги.
Если его будут сдавать аренду, лучше выбирать, ориентируясь на востребованность места и универсальность здания. Если в помещении инвестор будет вести свой бизнес, то выбор будет зависеть от сферы собственного дела и личных предпочтений. О видах, классах и объектах коммерческой недвижимости мы рассказывали тут.
Где искать?
Есть несколько вариантов найти коммерческую недвижимость. Если инвестор разбирается в сфере недвижимости и знает, на что обратить при выборе объекта — можно искать в интернете или газетных объявлениях. Если покупать недвижимость собрался человек, далёкий от всех юридических нюансов, можно обратиться в агентство недвижимости. У обоих вариантов есть плюсы и минусы.
Коммерческая недвижимость. Как выбрать локацию для арендного бизнеса. Инвестиции в недвижимость. 18+
Самостоятельный поиск
Преимущество этого способа — экономичность. Если искать недвижимость самостоятельно платить за это не придётся.
Правда это единственный плюс, а вот минусов у этого варианта несколько:
- нужно самому размещать, обновлять или искать объявления;
- обсуждать по телефону детали, встречаться с продавцами, осматривать помещение и организовывать юридическое сопровождение сделки.
Помощь посредников
У этого способа больше плюсов. Агентство недвижимости всё сделает за клиента: разместит объявление, встретится с продавцом, соберёт пакет документов и поможет с оформлением покупки. Но клиенту за это придётся хорошо заплатить — и это единственный минус этого варианта.
Какое помещение приобрести для последующей сдачи в аренду?
Важный фактор в этом вопросе — место объекта должно соответствовать его назначению. От это зависит, будет ли помещение востребованным, и как скоро найдётся его арендатор.
Офисное
Сдавать в аренду под офисы — один из самых популярных способов инвестирования. Главное, чтобы на объекте была качественная внутренняя отделка, коммуникации и развитая инфраструктура поблизости. Тогда прибыль от сдачи офиса в аренду может превышать 15-20%.
Торговое
Если для офиса расположение играет не ключевую роль, то для торговых площадей место — самый главный фактор при выборе. Если объект расположен в оживленном районе и имеет привлекательный внешний вид, тогда оно будет пользоваться спросом у арендаторов.
Промышленное
Промышленная недвижимость — это объекты под производства и заводы или складские помещения. Они не сильно востребованы по сравнению с офисами и торговыми точками, но стоимость аренды этих помещений высока и прибыль от сдачи таких помещений может быть довольно ощутимой.
5 ЛАЙФХАКОВ | Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду.
В сфере услуг
Это объекты под парикмахерские, кафе и рестораны, клиники и пр. Самое важное в такой недвижимости — она должна соответствовать санитарным и противопожарным нормам. Если они не будут соблюдены — ресторан, тату-салон или стоматологию закроют, а инвестор потеряет арендатора.
Выгодно ли вкладывать деньги в нежилую площадь на первом этаже?
Покупать нежилые помещения на первом этаже многоквартирного дома и впоследствии сдавать их в аренду может быть выгодно. Годовая прибыль от такой недвижимости может достигать 8%. Но — при соблюдении нескольких факторов:
- расположение квартиры;
- инфраструктура района;
- число проживающих поблизости людей.
Чаще всего на нежилых первых этажах размещаются небольшие магазины, медицинские лаборатории, солярии.
Стоит ли выбирать то, где уже есть арендаторы?
Этот вариант будет выгодным для тех, кто не хочет тратить время на поиск арендаторов, но хочет сразу получать прибыль от покупки. В этой сделке нужно быть внимательным при оформлении договора купли-продажи и обязательно ознакомиться с договором аренды. Возможно такое, что первоочередное право на покупку объекта имеет арендатор, тогда продавцу необходимо получить от него письменный отказ. В обратном случае сделку могут оспорить в суде.
Место расположения
Успех инвестиций в недвижимость напрямую зависит от расположения объекта. А место, в свою очередь, зависит от специфики.
- Для офисной недвижимости важна инфраструктура: есть ли парковки, кофейни и столовые, остановки общественного транспорта, близко ли метро.
- Торговым помещениям важен трафик пешеходов и автомобилистов. Покупательская способность — ключевой фактор для торговых точек.
- Успех производственных объектов зависит от того, есть ли подъездные пути для габаритного грузового транспорта, зоны погрузки и разгрузки.
Ожидаемая прибыль и востребованность на рынке
Чтобы понять, будет объект приносить прибыль или нет, нужно проанализировать рынок недвижимости: узнать цены на аренду и изучить конкурентов. Кроме того, важный фактор — универсальность помещения. Бывает, что арендаторы хотят изменить внутреннюю обстановку объекта, перепланировать помещение, что говорит о долгосрочных планах. Если собственник на это согласится, вероятнее всего договор аренды будет на большой срок.
Расчет коэффициента прибыльности объекта
Есть простой способ, как определить — рентабельно инвестор вложился в недвижимость или нет.
Чтобы рассчитать коэффициент прибыльности, нужно применить формулу:
Доход – Себестоимость/ Сумма инвестиций * 100%.
Себестоимость – это сумма, которая тратится на содержания объекта, учитывая налоги, коммуналку и текущий ремонт.
Пример:
- Доход — 2 млн 300 тысяч рублей в год.
- Себестоимость — 100 тысяч рублей в год.
- Сумма инвестиций — 1 млн 900 рублей.
Вычисляем: 2 300 000 – 100 000 / 1 900 000 * 100% = 116%.
Если коэффициент больше 100%, то инвестиции приносят прибыль. Если ниже, инвестирование в эту недвижимость — невыгодное дело.
Всё об оценке объектов коммерческой недвижимости и составлении финального отчёта рассказано тут, а об анализе, расчетах и стратегиях инвестирования в такую недвижимость узнайте здесь.
Как правильно выбрать: важные критерии
От технических характеристик объекта также зависит его рентабельность.
Вытяжка и вентиляция
Грамотная система вентиляции обязательно должна быть в точках общественного питания, медицинских кабинетах и офисах — местах, где ежедневно бывают и работают множество людей. От вытяжки и вентиляции напрямую зависит микроклимат помещений.
Погрузочно-разгрузочные зоны
Этот фактор важен для складов и производственных помещений. Арендаторы будут смотреть на наличие зон для погрузки и разгрузки товаров, от площади и удобства этих зон зависит цена аренды.
Электрические мощности
Офисы или магазины, которые продают электротехнику прежде всего обращают внимание на этот фактор. Если в помещении мощность электричества высокая, есть шанс, что арендатор при выборе из двух помещений выберет объект, ориентируясь на это свойство.
Размеры
Если помещение имеет большую площадь, значит есть несколько вариантов по его планировке и цена за квадратный метр будет выше. Если нужно оборудовать несколько комнат, главное, чтобы собственник помещения был не против.
Документы на собственность
Это один из самых сложных этапов оформления сделки по покупке недвижимости. Часто люди только для этого этапа прибегают к помощи профессиональных юристов, потому что опасаются мошенников. Определить достоверные ли документы, нет ли обременений у помещения и другие нюансы — сможет только профессионал.
От продавца необходимо проверить следующие документы:
- Правоустанавливающая документация на объект и земельный участок под ним (если здание стоит отдельно).
- Выписка из ЕГРН/ЕГРЮЛ подтверждающая, что у объекта нет обременений — ареста или залога.
- Учредительные документы компании, если продавец — юридическое лицо.
- Согласие супруга(и) на продажу, если продавец — физическое лицо.
- Были ли законны все предыдущие сделки по объекту.
- Если помещение сдаётся — договор аренды.
Информацию про правила перевода жилой недвижимости в коммерческую и о доверительном управлении такой недвижимостью вы найдете на страницах нашего интернет-портала.
Изучение договора и его условий: на что обращать внимание?
Если договор составлен профессионалом, в дальнейшем у обеих сторон сделки не должно возникнуть проблем. Специалисты знают, в каких ситуациях могут быть подводные камни и при заключении сделок рекомендуют обращать внимание на следующие условия соглашения:
- Если крупная фирма продает объект через посредника: есть ли у продавца право собственности на недвижимость.
- Если собственник продаёт объект через чужую компанию: есть ли у доверенного лица полномочия на сделку и заверенная доверенность.
- В договоре должны быть указаны точные адреса, в том числе юридические, всех лиц, которые участвуют в сделке.
- Сумма сделки, а также нюансы передачи денег: срок и способ — должны быть чётко прописаны.
- Не стоит игнорировать заполнение раздела «Ответственность сторон». В нём нужно указать условия, которые касаются конкретной сделки.
Как найти помещение для бизнеса и не потерять деньги?
Если только подумываете об открытии бизнеса и понимаете, что вам в будущем предстоит искать помещение — начинайте его поиск уже сегодня!
Это очень длительный и сложный процесс, многим кажется что найти помещение легко. Это не так. В больших городах поиск может занимать от 3 месяцев до года.
Опросите знакомых
Идеально, если у вас есть знакомые с коммерческой недвижкой, или они таковых знают. Владельцы предпочитают в первую очередь иметь дело со знакомыми или их друзьями в первую очередь, и только потом дают объявления и ищут риелторов. Поэтому самые офигенные помещения по приличной цене уже давно розданы, и появляются на досках объявлений только чудом.
Уведомите знакомым
Просто расскажите всем знакомым в реале и на просторах интернета, что ищите помещение под определённый вид деятельности. Затраты нулевые, а сарафанка вполне может привести к вам замечательное помещение.
♀️ Ножками
Обходите те районы и места, которые приметили как перспективные для своего направления деятельности. Ничего, кроме мобильника, вам не понадобится. Бегаете, заглядываете в окна, видите объявление — делаете 3 фотки: само объявление, адрес дома, общее фото дома. На том конце провода либо риелтор, либо собственник у которого несколько объектов, вас обязательно спросят адрес интересующего места.
Объявления на Авито, Юле, Циане.
Мониторить придётся ежедневно. Я сохраняю фильтры, сортирую по дате и просматриваю новые объявления 2–3 раза в день. Хорошие помещения и бизнесы надолго не задерживаются.
Ещё есть спецресурсы и агрегаторы вроде navigator.smbn.ru. Там немного устаревшая информация, но заглянуть стоит.
Можете попробовать дать объявление о поиске места. Сам так не делал, но видел, как делают другие. В любом случае затраты минимальны, почему бы не попробовать.
Муниципальная недвижка
Выкупаете право аренды с аукциона и заключаете долгосрочный договор аренды. Вполне возможно отхватить обалденно крутое помещение по низкой арендной ставке. Я пока с ними общий язык не наладил. Писать им бесполезно, дистанционно ничего решить нельзя, думаю направить свои стопы к ним физически.
♂️ Убитые помещения
Иногда попадаются замечательные места с хорошей проходимостью, с низкой арендной ставкой, но они просто в хлам убиты. Иногда даже черновая отделка — недостижимая мечта для такого рассадника крыс, бичей и наркоманов. Большинство пугается и убегает, но если не бояться трудностей, правильно заключить договор аренды, потравить живность, обработать помещение, сделать ремонт, провести необходимые коммуникации вы получите, при относительно небольших затратах, на редкость удачное помещение с низкой ценой, возможностью сдавать в субаренду и ещё кучу приятных плюх.
Если составите договор неправильно, то вас вышвырнут, как только вы сделаете ремонт 🙂 Будьте осмотрительны.
♂️ Переделка под нужды
Ещё вариант — взять помещение, которое вам не подходит по каким-то критериям и переделать эти критерии под себя. Например, помещения свободного назначения можно переделать в помещения под заведения общественного питания проведя вытяжку и водоснабжение. Надо только договориться с собственником и внести возможные изменения в договор.
Риелторы
Мне нормальные и адекватные риелторы не попадались, но это не означает, что их в принципе не существует 🙂
Поищите их через знакомых, посмотрите в социальных сетях, загляните на специализированные ресурсы. Вдруг вам повезёт разжиться неленивым риелтором знающим свою работу.
В любом случае, прежде чем выбрать помещение своей мечты необходимо набраться опыта, знать что спрашивать, куда смотреть. Для этого надо посмотреть не меньше 10 помещений, прежде чем ткнуть пальцем и сказать: «Беру!»
Знаете ещё способы найти помещение? Пишите в комментариях.
Источник: dzen.ru
Как найти и выбрать коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость видится начинающим инвесторам надежным и прибыльным вложением. Купил. Сдал. Получай арендную плату и жди окупаемости в течение 5 — 7 лет.
Во-первых, окупается коммерческая недвижимость уже дольше. Потому что реальная годовая доходность коммерческой недвижимости до 2015 года была на уровне 18% (в валюте), а после скачка доллара/евро упала до 8 — 10%, при том в рублях.
Во-вторых, любая недвижимость — это неповоротливая долговременная инвестиция. Все инвесторы молятся на политическую стабильность и рост экономики в стране и с содроганием слушают новости о программе реновации в Москве.
Если завтра появится необходимость, то государство может забрать у вас любую недвижимость, так как государствораспределит все по своему усмотрению. Реновация тому пример.
“Главное в инвестициях в недвижимость то, чтобы было легко найти и удержать арендатора, желательно сетевика”, — так говорят новички. На самом деле доходность и скорость поиска арендатора напрямую зависит от выбора, который каждый инвестор делает в начале своего пути.
Вы видите тут магазины и студию, а инвестор 8 ступенек перед ними