Как оформить участок для бизнеса

О чем речь? Участок под строительство магазина или аналогичной торговой точки можно прибрести в собственность и арендовать у собственника. В роли последнего обычно выступают государственные органы, но можно заключить договор с частным или юридическим лицом.

На что обратить внимание? Вид сделки будет зависеть от того, доступна ли земля для продажи или возможна исключительно аренда. В нашей статье мы расскажем, как выбрать участок для строительства магазина, каковы особенности его оформления и что вообще попадает в категорию коммерческой земли.

В статье рассказывается:

1. Определение участка под строительство магазина
2. Нормативные основы получения участка под строительство магазина
3. Получение участка под строительство магазина у государства
4. Аренда земли под НТО
5. 4 рекомендации по выбору участка для строительства магазина

Рассчитайте стоимость здания

Как арендовать землю у города. Част №1

и выберите свой подарок

Определение участка под строительство магазина

Для начала определимся с термином «участок под коммерческую застройку». В Земельном кодексе Российской Федерации определение коммерческой земли отсутствует. Несмотря на это, данное понятие широко распространено. Из термина ясно, что на таком участке предполагается возвести недвижимость в бизнес-целях.

Коммерческая недвижимость во всех случаях обязана приносить прибыль. К ней относятся:

• Офисные строения и деловые центры.
• Транспортные объекты и автомобильные заправочные станции.
• Торговые центры и магазины.
• Некоторые социально-значимые объекты.
• Спорткомплексы.

Главная черта земельного участка предназначенного под коммерческое строительство — перспектива получения в ходе его эксплуатации большого капитала. В связи с этим земля должна:

• Соответствовать необходимым для жилищного строительства условиям.
• Без затруднений переходить из одного типа в другой. К примеру, земля, ранее использовавшаяся в сельском хозяйстве, может перейти в категорию промышленных.
• Иметь большую вероятность возведения дорожного полотна и магистралей для связи с другими городами.
• Обладать важными производственными артериями (узлы связи, наличие газопровода и электричества).

Изготовление торговых павильонов: от получения документов до строительства

Само собой, коммерческая земля — это весьма крупная территория. Ее границы должны быть четко определены. Такой участок подходит для оперативного возведения на нем бизнес-строений, предназначенных для получения дохода.

Как оформить гос.землю в собственность.Три законных способа#ижс #лпх

Нормативные основы получения участка под строительство магазина

Процесс обращения с коммерческим недвижимым имуществом регулируется согласно Земельному, Градостроительному и Гражданскому кодексам РФ.

По приказу Министерства экономического развития России от 01.09.2014 № 540 был установлен Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Он детально анализирует земельные наделы по возможностям их коммерческого использования.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ отражает право собственности после покупки участка.

Если после приобретения понадобится перевести земельный надел в другую категорию, следует обратиться к статье 8 Земельного Кодекса и Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ.

Во время приобретения между бывшим и новым владельцами участка заключается договор купли-продажи. При его составлении нельзя поменять режим эксплуатации земель. Поэтому перед покупкой земли для бизнес-целей узнайте о ее предполагаемом целевом назначении.

Бывает так, что фирма (юридическое лицо) покупает участок, чтобы возвести там автозаправку. Если не выяснить сразу, что здесь разрешено строить только, например, продуктовый магазин, то придется потратить много сил и времени, чтобы исправить ситуацию.

Получение участка под строительство магазина у государства

Рассмотрим основные способы получения земли в аренду от государства и на какие юридические моменты стоит обратить внимание.

Аукцион, инициированный правительственными или муниципальными органами

По большей части участки земли, которыми владеет государство или муниципалитет, можно купить путем выхода на торги (аукцион). В данном случае под этим понимается публичное предоставление земельного участка, организованное представителями государственной власти.

Чтобы купить землю под строительство магазина, следует обратиться в местную администрацию. Именно там должны принять решение о начале аукциона. Перед объявлением даты осуществления торгов представителям власти надо:

• сделать и утвердить план участка, если он отсутствует;
• провести кадастровые работы, осуществить учет;
• подключить участок к сетям инженерно-технического обеспечения.

За месяц до начала аукциона о нем, в обязательном порядке, информируются местные СМИ.

Желающему приобрести земельный надел, нужно за 5 дней до начала торгов предоставить:

• заявление об участии;
• копию паспорта или другого документа, удостоверяющего личность;
• внести аванс.

Торги по инициативе гражданского лица

Аукцион может проводиться по обращению физического или юридического лица (ч. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). Перед этим надо подать запрос в ЕГРН, чтобы определить, какими свободными участками владеет муниципалитет.

Обратившийся с просьбой о торгах обязан индивидуально подготовить схему расположения земельного надела, собрать необходимую документацию. Также он проводит кадастровую проверку. После этого нужно подать в администрацию заявку о проведении аукциона с указанием кадастрового номера участка.

Проявивший такую инициативу гражданин (или юрлицо) во время проведения торгов имеет преимущество приобретения продаваемого недвижимого имущества.

Аукцион по заявкам физических и юридических лиц не проводится для земельных участков, относящихся к городам, являющихся субъектами РФ.

Без организации торгов

В некоторых ситуациях, установленных законом, землю можно получить в аренду без проведения торгов:

• владельцам недвижимости, находящейся на означенной территории;
• людям, чей арендуемый земельный участок был изъят для государственных или муниципальных надобностей;
• арендаторам, имеющим право на повторное заключение договора;
• в прочих целях, согласно статье 39.5 ЗК РФ;
• определенной категории граждан, имеющих льготы.

Стоит пояснить последний пункт. Льготникам земельные участки обычно выдаются не для коммерческой деятельности, а для улучшения жилищной ситуации. Льготами пользуются многодетные семьи, подходящие под установленные условия:

• официально зарегистрированный брак;
• имеется трое или больше детей;
• отец и мать никогда не лишались родительских прав;
• все члены семьи являются гражданами РФ;
• более 5 лет оформлены на территории, оказывающей государственную поддержку таким семьям.

Не всем может быть предоставлен льготный участок. Необходимо стоять на учете, как многодетная малоимущая семья, нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Но маловероятно, что администрация без аукциона выдаст им земельный участок под строительство магазина или других бизнес-целей.

Кроме того к льготникам относятся:

• Военнослужащие, которые служат в правоохранительных органах. Этим лицам запрещено вести собственный бизнес. Поэтому арендовать участок для них реально лишь для улучшения условий проживания.
• Люди с ограниченными возможностями, семьи, имеющие на иждивении ребенка-инвалида, чернобыльцы, герои труда, ветераны боевых действий.
• Дети-сироты.
• Бюджетники.
• Люди, вышедшие на пенсию по достижении определенного возраста.

Участок под склад: критерии выбора и «подводные камни»

Не исключено выделение других категорий льготников по решению региональных и местных властей (согласно изданным законодательным актам).

Упрощенная схема

Такую схему могут использовать любые категории гражданских лиц. Действия в таком случае похожи на инициативу организации аукциона. Надо подобрать несформированный земельный участок и сделать его схему по кадастровому плану территории за собственный счет. Затем подается заявка в местную администрацию.

После постановки земли на кадастровый учет, нужно написать заявление на разрешение оформления участка в аренду.

Как только будет получено разрешение на аренду земельного участка под строительство магазина или иных коммерческих целей, заключается договор.

Правила установлены согласно статье 609 ГК РФ. Помимо этого, надо учитывать особенности, указанные в статье 39.8 ЗК РФ.

В связи с тем, что договор заключается на срок более года (от 3 до 10 лет), то он подлежит государственной регистрации. Оформление можно провести через Росреестр или МФЦ. Основные документы, какие вам понадобятся в данной ситуации:

• копия паспорта;
• выписка из ЕГРИП;
• постановление администрации о предоставлении участка;
• 3 копии договора аренды;
• квитанция об оплате установленной пошлины.

Полный перечень необходимых актуальных документов надо уточнять в Росреестре или МФЦ.

Аренда земли под НТО

Нестационарные торговые объекты (НТО) — это здания и сооружения, у которых отсутствуют заглубленные фундаменты. Они бывают самых разных размеров. Могут всегда находиться на одном месте или же перемещаться. Прокладка коммуникации проводится по необходимости.

К НТО относят:

• кафе;
• магазины;
• лотки;
• рынки;
• торговые автолавки и т. п.

Российские законы позволяют отдельным людям или фирмам размещать НТО на земельных участках, выделенных с разрешения государственной власти. Здесь позволяется возводить объекты, не выходя за границы целевого назначения, согласно «Правилам землепользования и застройки». Нельзя купить земельные наделы государственного назначения, а также выделенные для надобностей населенного пункта.

Участок под нестационарные торговые объекты выдается проще, чем на постройки с фундаментом. В этом случае даже не нужен договор аренды. Для получения земли под строительство кафе или магазина для начала надо проанализировать расположение участка, вид деятельности и тип объекта. Чаще всего всю информацию можно найти на сайте местной администрации. Также ее легко запросить у ответственных должностных лиц.

Далее подается заявление в местную администрацию на возведение НТО. Обратите внимание на сроки приема заявок. Бывает, что по распоряжению властей прием производится лишь два раза в год. Обязательно выясните, какой порядок в вашем регионе. В положенный срок принесите заявление в канцелярскую службу администрации того района, где вы хотите вести бизнес.

Оформление земельного участка в собственность: алгоритм и разбор сложных ситуаций

Необходимые документы и срок рассмотрения заявки

• Документы заявителя (паспорт, копии свидетельства о постановке на учет в налоговом органе для физического лица или свидетельство о государственной регистрации ИП, свидетельство о регистрации юридического лица).
• Если вы выступаете от другого лица, нужны бумаги, доказывающие право представлять интересы заявителя (доверенность, приказ руководства о назначении и т. д.).
• Свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли под НТО, протокол результатов торгов, бумаги, подтверждающие право владения и т. д.
• Кадастровый номер земельного участка под НТО. Если номера нет, добавляется свободно оформленный план участка. На плане надо разметить границы, размер, название объекта и его функции (участок под строительство магазина и т. п.).
• Право аренды земельного надела под возведение построек выдается по итогам торгов или конкурса (в том случае, когда заявок больше, чем имеющихся объектов). Преимущество на внеочередное выделение земли получают предприятия общепита (летние кафе, которые работают по 6 месяцев в год). Главное условие — кафе должно находиться рядом с выделяемым участком.
• После окончания приема заявок администрация принимает решение в течение 10 дней. Каждое заявление получает входящий персональный номер. Если возникают дополнительные вопросы, создается дополнительная рабочая группа.

Вы можете получить отказ, если нет свободной земли или имеются ограничения на его коммерческую эксплуатацию.

4 рекомендации по выбору участка для строительства магазина

1. Подключение к инженерным коммуникациям

Обратите внимание, какие коммуникации проведены на участке. Плюсы земельному наделу добавляют: проведенный водопровод или наличие прочих разрешенных источников воды, канализационная и дренажная системы, газ, электричество. Лучше, если все эти коммуникации уже присутствуют. Но преимуществом станет и простота их быстрого подведения.

Земля может принадлежать физическим или юридическим лицам. Или, как рассматривалось выше, принадлежать государственной и муниципальной собственности.

Если участок государственный, узнайте, есть ли способ купить его. Не все муниципальные земли разрешено продавать, поэтому актуален вопрос аренды. Далее выясните, понадобятся ли торги. По общим правилам аукцион для аренды или продажи государственной и муниципальной земли необходим. Но бывают и исключения.

При составлении договора аренды или купли-продажи необходимо проверить в этом документе: кадастровый номер участка, датировку добавления номера в государственный реестр, категорию земель, разрешение на использование или пределы участка (где он находится). Если все это нельзя уточнить, при наличии ошибки можно получить лишние непредусмотренные затраты.

Сравните информацию об участке с данными выписки из государственного кадастра недвижимости. Копия документа должна быть приложена к договору. Нежелательно в одном договоре оформлять несколько участков, так как легко запутаться в характеристиках, что, вероятно, приведет к увеличению стоимости договора.

При оформлении договора аренды, заострите внимание на условиях сроков продления документа.

При аренде государственных и муниципальных земельных участков арендатор больше не имеет преимущественное право аренды при подписании договора на новый срок. Согласно закону от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ, добавившему изменения в Земельный кодекс РФ, это право арендатора перестало действовать.

Магазины, которые работают на вас: индивидуальный подход к каждому проекту

• За 10 лет работы мы завоевали доверие многих клиентов, гарантируя сроки строительства по договору.

Хотите заказать здание под магазин? Звоните нам по номеру +7 (800) 511-04-38 или переходите по ссылке. Наши специалисты ответят на все ваши вопросы и помогут выбрать оптимальный вариант для вас.

Источник: mastack.ru

Земля под развитие ЛПХ: как взять в аренду, и чем это лучше фермерства

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) может помочь арендатору обеспечить семью домашними продуктами, позволяет разводить сад, выращивать виноград, заводить птиц, кроликов, скот и т.д. В статье разберемся, как взять землю в аренду под ЛПХ.

Что такое земля для ведения личного подсобного хозяйства

Земли под ЛПХ относятся к категории сельхозназначения, и аренда земли в данном случае имеет целью производство и переработку продукции. Согласно ст. 4 от ФЗ от 7.07.2003 №112-ФЗ, для ЛПХ могут использоваться земли, находящиеся в черте поселений (приусадебные) или расположенные вне зон поселений (полевые). На последних не должно быть возведено никаких построек.

Законодательная база

• участвовать в работах могут исключительно члены семьи, поскольку использовать труд наемных работников запрещено;
• размер участка должен вместиться в рамки допустимого законодательством.

Размер земельного участка в аренду под ЛПХ

Размеры участков для ЛПХ с целью аренды могут составлять до 0,5 га площади. В в соответствии с п. 5 ст. 4 ФЗ №112, субъект РФ вправе увеличить данный размер, но не более, чем в пять раз.

Таким образом, размер участка для развития личного хозяйства может обладать площадью до 0,5 га, а в ряде случаев и до 2,5 га.

Особенности использования арендованной земли под ЛПХ

Что касается развития ЛПХ на арендованной земле, находящейся в собственности у государства или муниципалитета, тут существуют свои уникальные особенности, и о них мы расскажем далее.

Такой вид эксплуатации земель, как ЛПХ, гораздо выгоднее арендаторам, чем фермерство (личное крестьянское хозяйство или ЛКХ) либо индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Причины тому следующие:

• невысокая арендная плата;
• род деятельности не ограничен лишь одним направлением , вы можете совмещать любые виды ЛПХ (садоводство или огородничество, пасеку, животноводство и пр.);
• не нужна предполагаемой территории под аренду.

  Список участков, уже находящихся в собственности заявителя или арендуемых им.

  К бумаге следует приложить справку с места прописки и предъявить при подаче документ, удостоверяющий личность.

  Чтобы вам было легче составить такое заявление самостоятельно, наши специалисты подготовили образец, на который вы можете опираться при оформлении. Также можно обратиться за помощью к юристам напрямую.

  Образец заявления
  Заявление о предоставлении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства

  

  Как получить разрешение на строительство на ЛПХ

  Если речь идет о строительстве на участке ЛПХ, расположенном в населенном пункте, то по закону ограничений здесь нет, однако в любом случае следует сделать запрос в местную администрацию, поскольку иногда существуют ограничения на местном уровне.

  Так, в Калининградской области жилыми зданиями разрешено застраивать не больше, чем 10% приусадебного участка под ЛПХ. Правда, на практике такое ограничение мало кто соблюдает.

  Строительство может попасть под запрет, если земля под подсобное хозяйство находится за границами населенного пункта либо не примыкает к ним. В случае если ограничений нет, то можно строить жилье и иные помещения, как сарай, гараж, теплица, баня, свинарник и пр. Но следует согласовать действия по градостроительным регламентам касательно такого участка.

  

  Для того, чтобы возвести помещение на землях ЛПХ, необходимо понимать, находятся ли они в пределах населенного пункта или нет. В последнем случае строить запретят. Чтобы получить разрешение на строительство на участке ЛПХ в пределах населенного пункта, обратитесь с запросом в местную администрацию. Наши юристы в удаленном формате помогут вам сделать это грамотно и согласовать свои действия надлежащим образом с представителями власти.

  0 юристов онлайн

  0 + активных клиентов ЕЮС
  0 лет на рынке
  Получить консультацию

  Оцени шансы на успех —
  задай вопрос бесплатно

  Судебная практика: ФЗ от 7.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»

  Дорошенко Р. И., глава крестьянского (фермерского) хозяйства, обратился в Арбитражный суд Ростовской обл. с заявлением к Комитету имущественных отношений Азовского р-на с просьбой признать отказы незаконными. Из материалов дела стало известно, что на основании договора аренды от 29 августа 2016 г. №24, заключенного сроком по 7 августа 2065 г. истец арендует земельный участок площадью 30 тыс. кв. м из земель сельхозназначения с разрешенным использованием для сельхозпроизводства.

  Гражданин Дорошенко обратился с заявлением от 6 апреля 2021 г. № 62.10/1257 о приобретении в собственность за плату земельного участка, предоставленного в пользование по арендному договору. Заявитель руководствовался при этом пп.9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса России.

  Однако арендатору было отказано в связи с несоответствием площади земельного участка ограничению в 1 га, установленному ст. 8 (1) Областного закона Ростовской обл. от 22 июля 2003 г. №19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области». Ему предложили расторгнуть арендный договор от 29 августа 2016 г. №24 по соглашению сторон в срок до 28.05.2021.

  Суд внимательно исследовал материалы дела и посчитал оспариваемые отказы незаконными.

  Как усматривается из писем с отказами, они основывались на нормах ст. 2 РФ от 7 июля 2003 г. №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», ст. 8 (1) Областного закона Ростовской обл. от 22 июля 2003 г. №19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области», которые устанавливают максимальный размер общей площади земель, которые могут находиться одновременно на праве собственности или ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, в размере 1 га.

  В отзыве комитет указал, что арендное соглашение заключено с Дорошенко Р.И. как с физлицом, и тот при обращении не представил доказательств, что является главой крестьянского (фермерского) хозяйства, и, таким образом, правовые оснований на заключение договора купли-продажи на условиях преимущественного выкупа нет. Однако данный вывод не соответствует фактическим обстоятельствам.

  Фермерское хозяйство, главой которого является истец, зарегистрировано 3 июля 2015 г. Арендатор может приобрести в собственность земельного участка из земель сельхозназначения без торгов если имеются следующие условия (см. п. 2 ст. 15 ЗК РФ, п. 4 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ, п. 3 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ, пп. 1, 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, ст. 39.2 Земельного кодекса):

  • арендатор пользуется участком на основании договора аренды, и со дня его заключения прошло не меньше 3-х лет;
  • участок используется в соответствии с тем, какое обозначено целевое назначение земли в документе;
  • заявление о заключении договора купли-продажи такого объекта без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды .

  Соответствующий уполномоченный орган решает отказать в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса, и направляет заявителю принятое решение, указав в нем все основания отказа (пп. 3 п. 5).

  Однако же письма комитета в обоснование причин отказа не содержат ссылок на норму, обозначенную выше. Арендный договор от 29 августа 2016 г. №24 не оспорен в установленном законом порядке, то есть является действующим. Не оспаривается и факт того, что спорный участок больше 3-х лет используется предпринимателем в соответствии с его целевым назначением. Также истец исполняет условия соглашения надлежащим образом. Кроме того, не было заявлено о каких-то обстоятельствах, исключающих на 31.05.2021 право главы крестьянского хозяйства на выкуп испрашиваемого заявлением от 1.04.2021 земельного участка площадью 30 тыс. кв. м.

  Таким образом, глава фермерского хозяйства не лишен права купить указанный земельный участок в собственность в случае и в порядке, предусмотренных ЗК РФ, Законом об обороте земель сельхозназначения.

  При описанных обстоятельствах отказ со ссылкой на ст. 2 ФЗ от 7 июля 2003 г. №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», ст. 8 (1) Областного закона РО от 22 июля 2003 г. №19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской обл.» в предоставлении данного земельного участка формален.

  Суд пришел к выводу, что в материалах дела нет доказательств, свидетельствующих о законности отказов в предоставлении в собственность за плату предпринимателю арендуемой им земли. Арбитражный суд, таким образом, удовлетворил заявленные требования (Решение от 22 ноября 2021 г. по делу № А53-20380/2021).

  Источник: els24.com

  Как выбрать земельный участок для строительства коммерческой недвижимости

  

  Подбор земельного участка для строительства на нём коммерческой недвижимости – это ответственная процедура, к которой стоит подойти с особой щепетильностью в правовых вопросах. Многие юридические моменты не позволяют не просто максимально использовать землю, но и не допускают строительства определённых объектов. Поэтому стоит быть осведомлённым о ряде вопросов, на которые стоит ответить, прежде, чем остановить выбор на определённом земельном участке для строительства.

  С юридической точки зрения разумно заказать градостроительный план земельного участка. Это, как правило бесплатная муниципальная услуга, хотя в некоторых субъектах она стоит небольших денег. В данном документе будут отражены те ограничения, на которые обязательно надо обратить внимание.

  Территориальная зона, в которую входит земельный участок. Для каждой такой зоны существует градостроительный регламент, в котором указаны виды разрешённого использования участка, т.е. типы объектов, которые можно строить на нём; предельные параметры строительства; расположение красных линий; ограничения, которые накладываются на участок и другие важные аспекты.

  Итак, допустим, застройщик имеет намерение приобрести права на земельный участок и построить на нём торговую недвижимость. В первую очередь, необходимо проверить, существует ли в основных видах разрешённого использования такого участка вид «магазины», «торговые здания» или похожие категории.

  Если да, то процедура изменения основного вида несложная, что позволит вскоре приступать к подготовке к строительству. Однако, если торговое предназначение есть только в одном из условных видов, то придётся его изменять посредством процедуры общественных обсуждений или публичных слушаний. Это может быть достаточно долго и затратно. Самый негативный вариант – использование «торговля» не содержится ни в одном из видов использования. В таком случае, строить объект подобного рода закон запрещает.

  Следующее, на что стоит обратить внимание, — предельные параметры строительства. К ним относятся высота объекта, процент застройки и озеленения участка, процент высоты и прозрачности забора, отступы от границ участка. Допустим, застройщик планирует возведение гостиницы высотой около 17 метров. Однако высотность ограничена определённым количеством метров, что накладывает обязательство по значительному снижению проектируемого объекта.

  Процент застройки может помешать планам освоить почти весь земельный участок – иногда данный параметр менее половины площади земли. То же относится и к отступам от границ.

  Обратить внимание на красные линии стоит, так как значительная часть участка может быть за ними. Тем самым такая территория участка непригодна абсолютно для любого строительства.

  Особый вопрос – получение технических условий для подключения объекта к инженерным сетям. Это довольно часто встречающийся скрытый недостаток земельных участков под застройку, поскольку рядом нет инженерно-технических сетей. Таким образом, от застройщика данный параметр потребует значительных финансовых расходов. Кроме того, если планируется строительство ресурсозатратного объекта (например, гипермаркет с точки зрения электроэнергии), то существующих мощностей может просто не хватать для удовлетворения потребностей новых объектов.

  В данной статье рассмотрены лишь основные моменты, на которые должен обратить внимание осмотрительный застройщик при выборе участка под застройку коммерческой недвижимостью. Для более детальной проработки лучше обращаться к профильному юристу. Таким образом, сформируется целостная правовая картина по земельному участку.

  Источник: urcomsod.ru