Можно предлагать востребованный товар в людном торговом центре, но страдать от отсутствия выручки, поскольку магазин расположен на последнем этаже в непроходном месте. Не менее приятная ситуация, когда при больших оборотах торговая точка остается убыточной из-за высокой арендной платы. От выбора местоположения будущей торговой точки во многом зависит успех бизнеса, но есть и другие нюансы, как найти помещение в аренду под магазин на выгодных для арендаторы условиях.
- 1 Виды торговых помещений
- 2 Инструкция по поиску торговой площади под магазин: полезные сервисы
- 3 На что обратить внимание при выборе коммерческого помещения?
- 4 Потенциальные риски и подводные камни
- 5 Как узнать, окупится ли помещение?
- 6 Фишки, которые помогут добиться снижения арендной платы
Виды торговых помещений
Недвижимость для торговли принято делить на три формата:
- Торговые помещения с отдельным входом с улицы и выходящей на нее же витриной – их называют стрит-ритейл.
- Модули ТЦ.
- Рыночные павильоны.
Какой из форматов окажется наиболее эффективным, где искать выгодные предложения, как подобрать оптимальное нежилое помещение для успешной торговли – эти вопросы можно переадресовать нанятым посредникам-брокерам, досконально знающим ситуацию на рынке. Тем не менее, предпринимателю и самому следует знать все нюансы, связанные с рынком аренды торговых площадей.
Как найти помещение для бизнеса?
Инструкция по поиску торговой площади под магазин: полезные сервисы
Информации о недвижимости под магазины в интернете более, чем достаточно. Это и онлайн-площадки с объявлениями, и социальные сети, и интернет-базы крупных риэлторов.
Вот только самые популярные платформы для поиска:
- Яндекс.Недвижимость. Выбрать город, затем перейти в раздел с недвижимостью и далее выбрать вид «Коммерческая».
- Авито. Определить регион, город. Далее переходят по ссылкам в следующем порядке Недвижимость-Коммерческая-Торговая площадь.
- Циан. В поисках места для торговли вначале выбирают город, а затем переходят по разделам Недвижимость-Коммерческая недвижимость-Торговая площадь.
- Домклик от Сбербанка.
- Domofond.ru
- Справочник 2GIS.
- Твой адрес. На этом ресурсе есть постоянно обновляемая база в расширенной системой фильтрации. Отсортировать объявления с торговыми площадями можно через параметр «Объект».
- Юла.
- vsn.ru
- portal-da.ru — сервис от Сбербанка по реализации залогового имущества банков.
- irr.ru
- Мир Квартир.
- restate.ru
Практически на всех ресурсах есть опция добавления в «Понравившееся» или «Избранное». Так можно отслеживать динамику цен по интересным объектам в ожидании скидки.
Тем, кто привык к активной социализации, будут полезны подписки в соцсетях и публичных ресурсах: Instagram, VK, Facebook, Youtube, Telegram.
Собираясь самостоятельно подобрать место для будущего бизнеса, следует посетить ряд профильных мероприятий, связанных с коммерческой недвижимостью. Также помогут встречи с арендодателями напрямую, либо переговоры в точках продаж (отдел аренды при ТЦ, аренды девелоперов). Не менее эффективно работает «сарафанное радио», когда информация о площадях под аренду распространяется в узких кругах, между знакомыми.
На что обратить внимание при выборе коммерческого помещения?
В процессе выбора места, на котором будет делаться солидная выручка, следует обращаться внимание на ряд параметров:
- Уровень проходимости или сколько человек проходит мимо витрины в течение часа (15 или 30 минут или иной отрезок времени). От проходимости зависит объем продаж – чем больше человек проходит рядом, тем выше вероятность продажи. Можно считать проходимость вручную, наблюдая за местом, либо записать на видео для дальнейшего точного подсчета. Хорошо, если по соседству окажутся объекты с традиционно высокой пешей активностью – остановки транспорта, вход в метро, ТЦ, почтовое отделение и т.д.
- Потенциальный охват. Если в магазине будут продавать товар ежедневного спроса, стоит изучить обстановку по соседству, понаблюдать за розничными точками ближайших конкурентов. Задача понять – сколько из потенциальных покупателей дойдет до вашего магазина. Как правило, зону охвата ограничивают 15 минутами пешего хода. В составлении прогноза ориентируйтесь на модель Хаффа, чтобы рассчитать потенциальный спрос на этой арендуемой площади.
- Конкурентная среда. Оцените ситуацию на локальном рынке, определяя степень опасности конкурентов для новой торговой точки. Если конкурентов не вообще, иногда это означает, что ниша не занята из-за отсутствия всякого спроса.
Если вы уже приехали для осмотра площади, обратите внимание на следующие параметры:
- Наличие ремонта в помещении, которое сдается.
- Общее техническое состояние.
- Форма помещений и возможность установок внутренних перегородок.
- Аренда (не выше трети дохода).
- Легкий вход (двери с улицы, нет лестниц).
- Возможности для размещения рекламы. Если это жилой дом, то размещение вывески придется дополнительно согласовывать, получать разрешение от жильцов. В отдельных случаях приходится доплачивать.
- Наличие места для разгрузки. Чтобы обеспечить подвоз товара, нужен подъезд и площадка рядом со складом.
- Размеры. Оптимальное помещение для розничной торговли – не менее 50 метров.
Одни владельцы магазинов стремятся выбирать места в торговых центрах, стремясь воспользоваться высоким трафиком привлекаемых посетителей. Другие, наоборот, предпочитают выбирать обособленные объекты для аренды, избегая строгих правил, устанавливаемых ТЦ по оформлению, режиму работы, правилам работы.
Потенциальные риски и подводные камни
У аренды по сравнению с помещением в собственности есть большой недостаток – арендодатель может пересмотреть условия и поднять плату. Это грозит потерей части дохода или и вовсе переход в убыточную зону.
Чтобы избежать резкого поднятия цены, следует заранее узнавать у владельца, сколько стоит помещение. Фиксируйте в договоре, в каких случаях могут увеличить плату за месяц, а когда можно получить скидку.
Другую опасность несут обременения: помещение могут арестовать или вовсе продать, если владелец обанкротился или попал в другие юридические неприятности. О том, как проверить собственника, поговорим в следующем разделе.
Как узнать, окупится ли помещение?
Перед тем, как окончательно определиться с местом аренды, следует провести тщательный анализ торгового потенциала. В идеале, нужно полноценное маркетинговое исследование, которое поможет определить клиентопоток и поможет вычислить потенциальные объем продаж.
Если вы работаете с агентством недвижимости, возможно, такое исследование будет проведено в рамках общего заказа на поиск помещения.
Если нет возможности привлечь профессиональных маркетологов, а у арендодателя нет никаких сведений относительно перспектив для данного места, можно самостоятельно провести мини-исследование и определить количество прохожих, которые идут мимо дверей магазина. Удобнее всего считать число людей за 1 час. Далее, отталкиваясь от примерной суммы среднего чека, выявить конверсию для этой площади.
Фишки, которые помогут добиться снижения арендной платы
Основной риск в аренде – угроза повышения арендной платы, которая способна съесть всю прибыль. Но возможны обратные случаи, когда удается арендовать недорого, взаимодействуя напрямую с хозяином.
При оформлении рекламы возможно указание на конкретный ТЦ. За упоминание в своей рекламе названия самого торгового центра администрация может согласиться на некоторое снижение стоимости.
Ремонт – неотъемлемая часть при подготовке торгового зала к приему посетителей. Можно договориться с владельцем помещения о ремонте в счет оплаты аренды.
Выявленные технические недочеты помогут снизить сумму отчислений. Например, если в жаркую погоду сломался кондиционер, арендатор может попытаться согласовать сдачу в аренду за меньшую плату.
Важно, чтобы в договоре с арендодателем были отражены различные непредвиденные ситуации. Например, во время коронавирусных ограничений часть арендаторов смогли взять скидку на основании факта включения подобного случая в пункт договора.
Если торговля носит выраженный сезонный характер, чтобы сохранить помещение в период низкого спроса возможно получение серьезной скидки от арендодателя.
Если арендуемая площадь в торговом центре, возможно объединение с другими арендаторами для подачи коллективного обращения по поводу высокой аренды. Если грамотно мотивировать совместную просьбу о снижении платы, велики шансы на удовлетворение требований.
Источник: misterrich.ru
Как определить место для бизнеса
E-Com Heroes: бесплатное закрытое сообщество русскоязычных предпринимателей, которые хотят запустить или развивать зарубежный e-com-бизнес. Подать заявку
Есть две стратегии выбора помещения, и обе рабочие. Первая — изначально продумать концепцию, ориентированную на конкретную аудиторию, формат заведения, меню и бюджет, а затем выбирать локацию. Вторая — от обратного: найти выгодное предложение аренды и отталкиваться от его площади, технических возможностей и планировки.
Согласно первой стратегии поиск локации строится по следующему плану: выстраивается концепция, определяется сегмент и целевая аудитория, составляется подробное ТЗ помещения, затем выбирается подходящий район, в котором изучается локальная аудитория и рынок общепита, дальше реализация. Ниже я расскажу более подробно про каждый пункт.
Определитесь с концепцией и сегментом ресторана
Подумайте, какой формат заведения вы хотите открыть. Например, для элитного ресторана, кофейни или кондитерской подойдут разные локации.
Для кофейни или кондитерской хорошо, когда рядом есть скопление молодежи, поэтому расположение около университета или колледжа будет идеальным. Подойдут и места на основных туристических маршрутах. Рестораны премиум-сегмента стоит открывать в элитном поселке или в центре города, если там есть парковка. Другой вариант — заводы, перестроенные в кластеры для бизнеса.
Заведения делятся и на сегменты. Подумайте, к какому будет относиться ваш ресторан: fast food, street food, fast casual, casual dining, upper casual, fine dining. Сегментов много, и, опять же, кафе уличной или быстрой еды можно открыть в парке или в студенческом районе, где, например, ресторан сегмента fine dining будет просто не востребован. Исходя из выбранного сегмента, вы поймете, какой уровень цен сможете установить.
Определите целевую аудиторию
На основе концепции сделайте вывод, на какую аудиторию рассчитываете. Разные форматы ориентируются на свою аудиторию и, соответственно, могут располагаться в разных районах. Например, основная аудитория небольшого кафе быстрого питания — студенты и школьники, и такие заведения лучше всего располагать около торгового центра, школы, университета, станции метро.
В пиццерии в основном ходят семьи с детьми, поэтому для них подойдет как центр, так и спальные районы. Рестораны премиального класса лучше размещать или в центре, или в престижном районе, где вокруг дорогие магазины, салоны красоты и элитное жилье.
Составьте описание желаемого помещения
Описание должно быть как можно более подробным с учетом критически важных нюансов. Определите, какая вам нужна площадь, нужна ли система вентиляции, место для веранды, какое оборудование вы будете ставить и какая должна быть максимальная нагрузка на энергосеть. Оцените, нужна ли рядом парковка, подъезд для автомобилей и возможность размещения вывески.
Выберите подходящий район города
По готовому ТЗ начинайте искать помещение. Это можно сделать самому или обратиться к специалисту, но такой вариант — дополнительная статья расходов. Обязательно рассмотрите несколько предложений и не останавливайтесь на первом попавшемся, которое лишь частично отвечает вашим требованиям.
Помните, что посещаемое место можно открыть не только в центре, но и в спальном районе, где есть крупные торговые центры и общественные пространства. Во-первых, по нашим внутренним исследованиям, сегодня многие люди из-за дефицита времени не готовы отвлекаться от привычного маршрута от работы до дома и при наличии достойных вариантов выбирают досуг в своем районе.
Во-вторых, заведение можно сделать популярным за счет его уникальности и высокого качества. Даже в неудобную локацию можно привлекать клиентов, если еда будет вкусной, а концепция — необычной. Единственное — предусмотрите, чтобы рядом было метро или автобусная остановка.
Выбор локации торговой точки
Выбор расположения торговой точки является одним из определяющих факторов успешного бизнеса. По статистике, порядка 10%-15% торговых точек в России закрываются по причине неверного выбора места расположения магазина. Особенно актуальна данная проблема для малого и среднего бизнеса с небольшой сетью торговых помещений, где убытки одного магазина могут существенно повлиять на финансовую устойчивость всего бизнеса.
Практическая методика выбора локации торговой точки
Решение о выборе места расположения торговой точки, как правило, принимается на основе анализа нескольких факторов, которые будут рассмотрены ниже.
Юридическая оценка объекта
Осуществляется оценка возможности открытия торговой точки в интересующей локации с точки зрения соблюдения законодательства о торговле, санитарно-эпидемиологических норм, законодательства об ограничении оборота алкогольной продукции, ограничения торговли табачной продукцией и т.п.
Также на данном этапе проводится правовой анализ предлагаемой локации, проверяется правоспособность потенциального арендодателя, наличие надлежащим образом зарегистрированных прав на объект, нахождение недвижимости в статусе нежилой и т.п.
Пример
ИП анализирует локацию на предмет открытия продуктового магазина с упором на торговлю алкоголем. При анализе расположения локации выявлено, что помещение потенциального магазина расположено на территории, относящейся по региональному законодательству к территории, прилегающей к общеобразовательному заведению. Таким образом, торговля алкоголем в данном помещении невозможна (пп. 10 п. 2 ст. 16 Федерального закона от 22.11.1995 N 171-ФЗ), что делает проект открытия магазина для ИП экономически неоправданным.
Технические и конструктивные особенности объекта
Анализ внутренних характеристик объекта — проверяется соответствие характеристик объекта требованиям компании к размеру торговой и вспомогательной площади, освещенности помещения, возможности расположения торгового оборудования и т.п. Анализ данных критериев необходим торговым сетям для сохранения единого стиля торговых помещений, расположения необходимого торгового оборудования и удобной навигации покупателей по магазину, размещения вывесок и рекламных материалов.
Анализ внешних характеристик (окружения) объекта: наличие подъездных путей, парковок и пешеходных дорожек к магазину. В случае размещения магазина в торговом центре анализируется транспортная доступность ТРЦ как личным, так и общественным транспортом, подсчитывается потенциальное время нахождения в пути покупателей.
Определяется количество потенциальных покупателей, которые находятся в зоне (радиусе) действия магазина. Исходя из общепринятой практики, радиус действия магазина определяется максимальным временем нахождения в пути, на которое готовы согласиться потенциальные покупатели:
— для отдельно стоящего супермаркета расчетный радиус действия составляет 400 — 500 метров, что соответствует пешей доступности супермаркета от места жительства потенциального покупателя, затрачивающего не более 15 минут, чтобы дойти до магазина (однако, при размещении магазина в новом районе с низкой конкурентной средой, радиус действия можно увеличить);
— для торгового центра максимальное время нахождения покупателя в пути составляет 30 -40 минут – для общественного транспорта, 20 — 30 минут – для личного транспорта.
Емкость рынка рассчитывается исходя из количества жителей, находящихся в радиусе действия магазина. На карте района чертится граница указанного радиуса и высчитывается количество домов, квартир, жителей – потенциальных покупателей магазина. На рисунках 1 и 2 приведены примеры определения, соответственно, зоны действия магазина шаговой доступности и торгового центра.
Рисунок 1 – Анализ доступности супермаркета
Рисунок 2 – Анализ доступности торгового центра
Из общего количества жителей, находящихся в зоне действия магазина, высчитывается количество человек, потенциально входящих в целевую аудиторию магазина. Полученное значение корректируется на количество магазинов-конкурентов. Таким образом, определяется число потенциальных покупателей магазина.
Пример
На рисунке 1 определена зона действия планируемого продуктового магазина в новом районе, в которую, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, попадает 3 600 квартир. Конкуренты в радиусе действия магазина отсутствуют.
Размер целевой аудитории продуктового магазина целесообразнее рассчитывать на базе соотношения: 1 квартира = 1 покупатель. Таким образом, потенциальная аудитория анализируемого продуктового магазина составляет 3 600 человек. По статистике, 1 человек посещает продуктовый магазин 1 раз в 3 дня, таким образом, недельный траффик магазина может составить 10 800 человек.
Подтвердить или опровергнуть полученные данные о потенциальной емкости рынка можно с помощью обычного наблюдения, при котором в течение определенного времени (например, недели) фиксируются (вручную, или с применением технических средств, например, видеорегистратора или камеры смартфона) количество людей, ежедневно проходящих мимо потенциального магазина. Как правило, такой подсчет ведется не круглосуточно, а в течение времени, составляющем 10% от планируемого времени работы торговой точки. Например, для магазина, график работы которого будет составлять 10 часов, желательно ежедневно собирать данные в течение 1 часа (10 часов * 10%). Причем данные собираются не в течение 1 часа подряд, а по 6 минут в течение каждого часа планируемого графика работы магазина (6 минут * 10 часов, в течение которых делается наблюдение = 1 час наблюдений в день).
Если при фиксации траффика ввести дополнительные признаки потенциальных покупателей, проходящих мимо магазина, например, возраст и пол, то можно составить достаточно информативную картину потенциальной целевой аудитории данной точки.
Статистика показывает, что при открытии торговой точки, не использующей массированную рекламную компанию для привлечения покупателей, траффик магазина составляет 1-1,5% от зафиксированного в ходе наблюдения потока людей.
В настоящее время для фиксации траффика и построения аналитических таблиц потенциальных покупателей в различных разрезах используются обезличенные данные (big data), предоставляемые операторами сотовой связи, основанные на информации об активности абонентов сотовой связи вблизи конкретных базовых станций.
В зависимости от места размещения объекта, наличие конкурентов может оказать как положительный так и отрицательный эффект. К примеру, наличие в торговом центре магазинов популярных брендов повышает уровень конкуренции в ТЦ, но привлекает внимание большего количества покупателей и увеличивает трафик. В то же время, расположенные в спальном районе крупные продуктовые магазины сокращают рентабельность деятельности друг друга.
Для количественного анализа конкуренции рассчитывается показатель насыщенности торговой недвижимости в квадратных метрах на 1 000 жителей. В России для городов с населением свыше 1 млн человек значение данного показателя находится в пределах 420 -670 кв.м., для городов с населением 300 000 – 700 000 жителей – 130 — 300 кв.м. Расчет данного показателя позволит определить насыщенность рынка на ограниченном участке пространства, возможные объемы спроса и доходы бизнеса.
Методы, используемые при оценке потенциала новой торговой точки
Задачей оценки потенциала новой торговой точки является определение ее потенциальной выручки, зависящей от расчетных показателей покупательского траффика и суммы покупок (величины среднего чека).
Метод финансового анализа.