«Сдам офис» — такими объявлениями пестрят газеты и доски объявлений в сети Интернет. И арендаторам есть из чего выбирать. Как максимально быстро сдать офис в аренду? Стоит ли обращаться в посреднические фирмы или проще искать арендаторов самостоятельно? Как и где разместить свое объявление о сдаче коммерческого помещения в аренду?
На какие нюансы нужно обратить внимание?
Финансовый кризис внес свои коррективы в рынок коммерческой недвижимости. И если раньше было проще доверить сдачу объекта в аренду агентствам, то сейчас, подыскивая помещения под офис, арендаторы стараются сэкономить на оплате услуг посредников и ищут варианты аренды напрямую от собственника. Агентства недвижимости, в свою очередь, тоже изменили политику. Теперь многие посреднические фирмы предлагают аренду офиса от собственника, переложив оплату комиссии с плеч арендатора на плечи владельца офисного помещения. Поэтому самостоятельный поиск арендатора становится наиболее актуален.
Больше слов — меньше разочарований
Для начала нужно преподнести свое предложение об аренде целевой аудитории так, чтобы на него обратили внимание. Грамотное составление объявления, описания офисных площадей — целая наука. Прежде всего, необходимо четко определить все преимущества вашего объекта и как можно подробнее (а не в двух словах) описать все, что входит в арендную ставку. Хорошо продуманное описание объекта облегчит поиск вашего объявления за счет ключевых выражений, по которым потенциальный арендатор ищет себе офис.
АРЕНДА ОФИСА. Как снять офис и не прогадать — советы в подборе. Коммерческая недвижимость в Москве.
Многие арендаторы не ограничивают параметры поиска будущего офиса только площадью, местоположением и арендной платой, а обращают внимание на указанные дополнительные условия — «офис с мебелью», или с наличием точки доступа wi — fi , или «с ремонтом». Чем больше информации об объекте будет в вашем описании — тем больше шансов найти арендатора, который ищет именно такой офис, а значит, больше вероятность, что аренда будет долгосрочной.
Грамотное и подробно написанное объявление позволит вам не тратить время на телефонные разговоры, разъясняя арендаторам, что в вашем офисе есть, а что даже не планируется. А заодно избавит обе стороны от разочарований, если потенциальный арендатор рассчитывал совсем на другие условия, чем те, которые увидел вживую.
Очень важно сделать объявление заметным, чем-то выделяющимся из сотни других аналогичных предложений. И в этом помогут правильно подобранные фотографии объекта. Совсем не обязательно размещать просто фасад дома, в котором находится ваш офис. Даже самый «серый» снимок станет привлекательным и информативным, если на нем разместить цветным контрастным текстом параметры, рекламную фразу или цену. Так, обычная фотография превращается уже в рекламный баннер, на котором легко задерживается взгляд.
После того как объявление о сдаче офиса в аренду полностью готово, начинается поиск площадок для его размещения. А их — великое множество.
Доски объявлений как способ попасть в десятку выдачи Яндекса
Одной растяжки на улице или объявления в газете, как показывает практика, явно не достаточно. В настоящее время собственники давно и успешно осваивают Интернет. И здесь от разнообразных тематических досок объявлений разбегаются глаза.
Как превратить трейдинг в бизнес? Лучшие советы самому себе. Аренда офиса под трейдинг
Единственный минус таких досок в том, что из-за частой обновляемости ресурса ваше объявление очень быстро «сползет вниз» и может остаться вне зоны видимости, в архиве. Но при этом, даже находясь в архиве, объявление все равно без труда находят поисковые системы. Поэтому чем больше объявлений на тематических досках и форумах, и даже в социальных сетях вы разместите — тем больше шансов найти своего арендатора.
Например, электронный вариант «Из рук в руки». Прекрасная площадка, традиционно публикующая объявления об аренде недвижимости. Можно разместить объявление и в тематических рубриках городских on-line изданий — например, новостном электронном издании «Городовой».
Отдельной строкой стоит упомянуть объявления в специализированных подразделах о недвижимости на таких крупных ресурсах, как Rambler , Mail и Yandex . Говорить о посещаемости данных сайтов не стоит, она давно перевалила за миллионы. Но за количество потенциальных клиентов придется платить. К примеру, минимальный объем одного заказа на размещение объявления на Яндексе — 300 рублей.
Как еще попасть в Яндекс? Не стоит забывать о том, что на большинстве досок объявлений есть возможность разместить ссылку на ресурс, где офис представлен максимально полно. И чем больше таких ссылок, тем выше поднимется ваше предложение в выдаче результатов на запросы в поисковой системе.
Хорошо, если у вашей компании есть свой собственный сайт, на котором можно разместить подробное описание с фотографиями офиса, а ссылку размещать на тематических досках. А если такового нет — помогут специализированные сайты недвижимости, облегчающие жизнь и собственникам, и арендаторам. Найти эти ресурсы элементарно — по запросу «Аренда» Яндекс выдает огромный список специализированных сайтов по недвижимости как городского, так и федерального масштаба.
Куда положить, чтобы быстро нашлось?
Если у вас нет своего сайта, можно воспользоваться услугами по размещению объектов аренды на специализированных ресурсах. При выборе профильного сайта стоит учесть несколько параметров: насколько высоко он сам стоит в выдаче Яндекса, удобно ли регистрироваться, есть ли возможность загрузки изображения и максимально полной информации об объекте, наличие внутренней поисковой системы и длительность размещения объявления.
Если сам сайт в выдаче Яндекса видим плохо, значит и ваше объявление на нем может быть не проиндексировано. Если затруднена навигация (или слишком перегружена по количеству разных направлений), а поиск отсутствует, размещенный вами объект может просто затеряться и потенциальные клиенты никогда его не увидят.
Например, меню Арендатор.ру — одного из самых популярных ресурсов по аренде недвижимости столь обширно, главная страница столь насыщена информацией, что найти там нужное предложение совсем не просто. Помимо это ресурс предоставляет всего три дня для бесплатного размещения объявления о сдаче объекта в Москве, и 45 дней — по другим городам России. А за это время арендатор может и не найтись. Но с другой стороны, портал известен, информация быстро индексируется поисковыми системами, а целевая аудитория ходит толпами.
Другой крупный портал о недвижимости — Rent . ru — предоставляет сразу две возможности: разместить подробное описание объекта в базе и оставить короткое объявление на соответствующей доске. Его минус — многоступенчатость процесса регистрации объекта. Для получения доступа к этой опции необходимо не только зарегистрироваться на портале, но и связаться с руководством проекта для получения соответствующей формы регистрации самого объекта.
Бюллетень недвижимости — B n.ru — совмещает в себе информационный сайт интернет-издания и площадку для объявлений о купле-продаже или аренде недвижимости. Кроме массы полезной информации, большой посещаемости и удобного каталога объектов у зарегистрированного пользователя появляется возможность разместить фото-объявление. Правда, эта функция не бесплатная, ее стоимость — 210 рублей в неделю.
Есть альтернативные бесплатные ресурсы. Бесплатно — не значит плохо. Это подтверждает портал R estate.ru . Все те же опции — добавление объекта, доступ к форуму, удобный поиск и простая . Во-вторых, они чаще, чем крупные фирмы, оказываются неплатежеспособными. В-третьих, у фирм-арендаторов нет оборудования для получения электроэнергии, воды, тепла и прочих услуг. А покупка такого оборудования требует немалых денежных трат, что не всем бывает по карману. Этот факт является главным препятствием для заключения прямых договоров с «коммунальщиками».
Если нет возможности заключить прямой договор с поставщиками коммунальных услуг, можно попробовать сделать это через посредника.
Оплата «коммуналки» через посредника. В этом случае речь идет об агентском договоре, по которому одна сторона (агент) по поручению другой стороны (принципала) обязуется за вознаграждение и за счет принципала совершать юридические и иные действия. От чьего имени будут совершены эти действия – от имени агента или от имени принципала – стороны определяют в договоре.
У этого варианта тоже есть существенный недостаток: ваш арендодатель может выступить в роли посредника (вашего агента), но только в том случае, если агентский договор будет подписан раньше, чем арендодатель заключит прямые договоры с коммунальными службами. Иначе сделку нельзя признать заключенной во исполнение поручения принципала (п. 6 информационного письма ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Невозможно себе представить, чтобы арендодатель сначала сдал помещение в аренду, а затем уже начал заключать договоры с «коммунальщиками». Ведь в этом случае арендаторы некоторое время должны пользоваться помещением бы без света, тепла, связи.
Как вариант решения этой проблемы, можно предложить следующее. Если среди арендаторов окажется крупная солидная фирма, которая уже долго арендует помещение, и у нее есть реальная возможность заключить прямые договоры с поставщиками электроэнергии, воды и тепла, то для других арендаторов эта фирма может стать агентом по закупке коммунальных услуг. Но, как в описанной выше ситуации, ей придется «раскошелиться» на оборудование для получения энергии, топлива и воды.
Компенсация коммунальных расходов. На практике это самый распространенный вариант расчетов. Арендодатель оплачивает счета за коммунальные услуги сам, в том числе и долю арендатора. Потом на основании документов поставщиков коммунальных услуг он перевыставляет арендатору счет.
Сумма по счету равна размеру понесенных арендодателем коммунальных расходов по сданному в аренду помещению. Оплачивая эти счета, арендатор компенсирует «коммунальные расходы» арендодателя.
Однако при этом варианте входной НДС по коммунальным услугам арендатор будет вынужден учесть в стоимости потребленных услуг. Принять его к вычету он не сможет. Объясним, почему.
Не являясь продавцом коммунальных услуг, арендодатель не должен выставлять арендатору счета-фактуры на сумму компенсации этих услуг. Так считают финансисты (письмо Минфина России от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234). Правда, речь в письме идет только о компенсации расходов на электроэнергию.
Но правила договора энергоснабжения применимы и в отношении договоров тепло-, водоснабжения и других аналогичных договоров (ст. 548 ГК РФ). То есть, арендатор не получит счет-фактуру продавца и, как следствие, не сможет зачесть входной НДС.
Неотделимые улучшения
Как правило, договор аренды обязывает арендатора не только оплачивать коммунальные услуги, но и поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить его текущий ремонт. Но нередко улучшения, сделанные арендатором, можно квалифицировать не как ремонт, а как модернизацию объекта аренды. Иногда такие улучшения становятся неотделимы от самого имущества. Что нужно сделать арендатору, чтобы учесть понесенные расходы при расчете налога на прибыль?
Укажите в договоре аренды: кто и за чей счет будет модернизировать объекты аренды. Впоследствии от этого будет зависеть, кому придется амортизировать неотделимые улучшения имущества.
Согласие арендодателя. Если арендатор решил модернизировать арендованное имущество, ему нужно заручиться согласием арендодателя. Иначе арендатор не вправе требовать возмещения своих расходов по улучшению (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Не получив «добро» от арендодателя, арендатор не сможет амортизировать неотделимые улучшения или учесть их в «налоговых» расходах. А вот собственником капитальных вложений арендатора все равно будет арендодатель, даже если он и не возместит расходы.
Если арендатор «неоделимо улучшил» объект без согласия арендодателя, встанет вопрос, как эти улучшения нужно учитывать? Сначала на счете 08, а затем списать их на счет 01? С одной стороны, это верно, но, с другой стороны, такие капитальные вложения не являются собственностью арендатора. Получается, что учитывать их на счете 01 нельзя.
Чтобы не сталкиваться с подобными трудностями, постарайтесь все же получить согласие арендодателя. Тогда неотделимые улучшения перейдут в разряд амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). Кто из сторон договора аренды станет начислять амортизацию, будет зависеть от того, возмещает расходы на капвложения арендодатель или нет?
Если арендодатель возмещает затраты арендатора. По окончании срока аренды неотделимые улучшения останутся в собственности арендодателя, поэтому арендатор вправе потребовать от него возмещения своих расходов.
Обязанность арендодателя компенсировать затраты на неотделимые улучшения следует закрепить в договоре аренды.
Компенсировав арендатору расходы на модернизацию, арендодатель будет начислять их амортизацию в налоговом учете (п. 1 ст. 258 НК РФ). Но начать начислять амортизацию собственник сможет не раньше того месяца, в котором он возместит арендатору затраты (п. 2 ст.
259 НК РФ).
Если арендодатель не возмещает затраты арендатора. Амортизировать неотделимые улучшения будет арендатор, если условиями договора обязанность арендодателя компенсировать затраты не предусмотрена. Начислять амортизацию он начнет с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 259 НК РФ).
Налоговый кодекс позволяет арендатору включать в расходы ежемесячные амортизационные отчисления только до тех пор, пока действует договор аренды. Это значит, что потраченную на капитальные вложения сумму списать в расходы в полном объеме не удастся. Ведь в большинстве случаев срок договора аренды меньше срока полезного использования объекта.
Рассчитывать ежемесячную сумму амортизационных отчислений арендатор будет исходя из срока полезного использования арендуемого объекта. Как известно, этот срок устанавливает арендодатель в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 (п. 1 ст. 258 НК РФ).
Арендатор может продолжать начислять амортизацию по капитальным вложениям, но только в том случае, если договор аренды будет продлен (письмо Минфина России от 28 августа 2006 г. № 03-03-04/1/640).
Если арендатор возмещает затраты арендодателя. В договоре аренды стороны могут закрепить условие, что неотделимые улучшения объекта аренды по требованию арендатора производит собственник. Арендатор же обязуется возместить затраты арендодателя на модернизацию.
Но если арендатор возместит собственнику издержки на модернизацию, то учесть такую компенсацию в налоговых расходах он не сможет. Ведь расходы на неотделимые улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества. Учесть же их при расчете налога на прибыль можно только одним способом – через амортизацию. А это право в данном случае принадлежит исключительно арендодателю.
Уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму возмещения арендатор сможет только в том случае, если в договоре будет указано, что затраты собственника на неотделимые улучшения арендатор возмещает в составе арендных платежей.
Арендовать ли помещение у гражданина?
Бывает, что фирмы арендуют под офис квартиры граждан. При этом многие не обращают внимания на то, что квартира, зачастую, относится к жилому фонду. Чтобы использовать жилое помещение для предпринимательских целей, необходимо перевести его в состав нежилого (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Если фирма все же будете использовать жилое помещение под офис и зафиксирует это в договоре аренды, то арендные платежи не уменьшат налогооблагаемую прибыль (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71). Финансисты считают, раз такой договор не соответствует гражданскому законодательству, то сделка считается ничтожной. Поэтому расходы фирмы по аренде офиса, расположенного в жилом помещении, нельзя признать экономически обоснованными и документально подтвержденными. И это несмотря на то, что законность или незаконность использования жилых помещений не находится в ведении налогового законодательства. То, что договор законный, а незаконно лишь само использование жилого помещения под офис, фирме придется доказывать в суде.
Что касается суммы арендной платы, выплачиваемой гражданину – не предпринимателю, то с нее фирма, как налоговый агент, обязана удержать и перечислить в бюджет НДФЛ (ст. 226 НК РФ). Кроме того, сам договор, независимо от срока его действия, подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Избежать негативных последствий от совершения такой сделки не удастся.
Поэтому лучше брать в аренду нежилые помещения.
Финансисты считают, что ежемесячно составлять акты выполненных услуг по аренде не нужно. Факт получения услуги могут подтвердить договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества и документы, подтверждающие уплату арендных платежей (письмо Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742).
Жилые помещения предназначены только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Э. Гареева, эксперт бератора «Правильный договор»:
«Имейте в виду: договоры аренды сроком на год и более необходимо регистрировать. Такой договор можно считать заключенным только в момент регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Расходы по незарегистрированному, а значит, незаключенному договору нельзя считать документально подтвержденными.
Это значит, что налоговики могут «исключить» из «налоговых» расходов суммы амортизации неотделимых улучшений, невозмещаемых арендодателем».
Источник: www.klerk.ru
Как сэкономить на аренде офиса и не пожалеть
Вместе с Юлией Кривцовой, основателем проекта Office Sharing написали текст о том, как стартапу дешево снять офис. Отдельное спасибо предпринимателям и специалистам за комментарии по теме.
Самое дешевое предложение рабочего места, которое мы когда либо видели — это кабинет со столом и окном, около 5 кв.м. За него просили 7 тысяч рублей. В одиночку там можно работать, но это довольно грустно, а для склонных к клаустрофобии — страшно. Стартаперы часто стараются сэкономить на всём подряд, а через пару месяцев начинают жалеть. Чтобы такое случалось реже, мы резюмировали свой опыт выбора офиса и спросили дельных советов у тех, кто тоже с этим сталкивался — делимся результатом.
Как понять, что стартапу вообще нужен офис
Есть два основных признака, которые работают вместе: когда в команде больше двух человек и если стартап много общается с клиентами. В первом случае, становится гораздо удобнее иметь свое общее место для работы: в своем офисе устанавливают свои порядки, быстрее принимаются решения и там проще настроиться на деловой лад. Во втором — ведение переговоров на своей территории всегда дает фору.
Каков минимальный бюджет на офис
Например, мы ищем дешевый офис для стартапа из 5ти человек. Если речь о Москве, то офис в пределах Садового кольца стоит от 60 тысяч. Если расширить радиус до ТТК, то можно найти предложения в районе 50 тысяч. Если удаленность от метро не играет роли, то можно поискать варианты еще дешевле, 35-45 тысяч. В Санкт-Петербурге аренда офиса класса С обойдется минимум в 850 рублей за кв.м, то есть около 35 тысяч за помещение на 40 кв.м.
Как можно сэкономить
- Снять офис не в самом центре
- Выбрать квартиру вместо офиса
- Уточнить площадь офиса
- Из бизнес-центра подключиться к частному интернету
- Если вас мало — подумать о коворкинге или субаренде
Если ваша команда — 2-3 человека, то лучше рассмотреть вариант коворкинга. «Минимальный бюджет в столице на нефиксированное место в хорошем коворкинге начинается от 7500 рублей, то есть около 37500 рублей за команду из пяти человек. Снять помещение на 1-2-3 человек в бизнес-центре классов А или В/В+ — невозможно, так как их практически нет, либо стоят они столько же, сколько и большие зоны на 10-15 человек», — говорит Игорь Шулинин, директор Workki в России.
Если вас больше 4 человек, подобрать офис может получиться выгоднее. Но на рынке небольшое предложение маленьких офисов — 20-40 кв.м. Поэтому можно рассмотреть вариант субаренды — когда несколько команд арендует одно помещение вскладчину. В среднем рабочее место в общем пространстве можно снять от 7 тысяч, в отдельном кабинете — от 10 тысяч.
На чем экономить нельзя
- Метраж и разумное зонирование
По ГОСТу на рабочее место положено 4,5 кв.м., не стоит стараться утрамбовать 10 человек в 20 кв.м. Если в одном кабинете вас больше шести, стоит подумать о небольшой зоне отдыха с мягкой мебелью. Месте, где можно побыть одному или поговорить тет-а-тет. Можно совместить её с переговорной.
- Удобная мебель
- Вентиляция
- Туалеты
Не экономьте на комфорте гостей и сотрудников. «Существует мнение, что о компании можно судить по туалетам, поэтому стоит обратить на них внимание при аренде офисов в бизнес-центрах», — подтверждает Сергей Макаров.
Какие юридические моменты нужно обговорить с арендодателем
Если вы арендуете помещение в жилом доме, убедитесь, что собственник перевел его в нежилое помещение согласно всем законодательным нормам (согласование с жильцами, подведение коммуникаций, отдельный вход).
Если вы планируете размещать на здании рекламу или перепланировать арендуемое помещение, то это тоже нужно обсудить заранее. «Если вы арендуете помещение в историческом здании (а большинство из них выгодно расположены в центре города), могут возникнуть трудности», — предостерегают в сети агентств недвижимости CENTURY 21.
В договор стоит внести все пункты, за которые вы переживаете. Мы советуем всегда прописывать даты и размеры выплат, порядок возмещения ущерба (всякое случается) и срок, в который вас обязаны предупредить о съезде. Ремонтные работы, кто и за чей счет их проводит, возможность сдачи офиса в субаренду и пользование общими квадратными метрами.
OfficeSharing.ru — это онлайн-площадка для совместной аренды коммерческой недвижимости. В апреле 2017 года 10% стартапа выкупил венчурный инвестор Александр Румянцев.
Источник: spark.ru
