Как открыть свой риэлторский бизнес

Admin

Ниже мы приводим подробную инструкцию, как открыть агентство недвижимости, как грамотно организовать его работу и превратить свою риэлторскую фирму в прибыльный бизнес.

Регистрация
Услуги, проценты, объекты
Помещение
Оборудование
Продвижение компании

База клиентов
Реклама

Регистрация

Начинать следует с регистрации ИП или ООО. Общество с ограниченной ответственностью звучит солидней для крупных клиентов, но ИП открыть проще и дешевле. Специальных лицензий не требуется.

Указываем при регистрации коды ОКВЭД: 68. – «Операции с недвижимым имуществом», 68.3. – «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе», 68.20. – «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».

Как открыть агентство недвижимости | Работаю на себя

Встать на учёт в налоговую службу;
Получить ИНН;
Оформить страховое свидетельство;
Изготовить печать.

Процедура регистрации стоит примерно 80-100 $, занимает месяц.

Услуги, проценты, объекты

Деятельность агентства недвижимости включает услуги по аренде и продаже жилья, коммерческой недвижимости, земельных участков. Наиболее прибыльными и востребованными на рынке считаются недорогие объекты (однокомнатные квартиры, гостинки), их должно быть больше всего. Хороший доход и солидность фирме приносят эксклюзивные объекты.

Каждая сделка имеет свои комиссионные, которые получает агентство. Для аренды недвижимости они составляют 30-50% от месячного взноса, для операций по покупке – 5-6% от суммы платежа.

Помещение

Создающим компанию с нуля нужно обратить внимание на расположение офиса. Крупные клиенты не любят далеко ездить. Лучшие места – в центральном районе или в центре густозаселённого спального района. Это может быть офисный или бизнес-центр, помещение на первом этаже многоквартирного дома.

Для небольшого агентства хватит офиса в 40-50 квадратных метров. В идеале нужно организовать отдельное пространство для общения с посетителями, чтобы не отвлекать сотрудников и сохранять конфиденциальность своей работы и клиентской базы.

Это может быть небольшой кабинет на 8-10 кв. м, или просто отгородите пространство офисной перегородкой.

Внутреннее оформление должно быть неброским и деловым. Поставьте у входа информационный стенд со своей рекламной продукцией и актуальными предложениями.

Аренда помещения обойдётся примерно в 600-700 долларов в месяц, его косметический ремонт и минимальная отделка – в 800-1200 долл.

Оборудование

6 компьютеров или ноутбуков – 3200 $. Хорошие и надёжные марки производителей — Lenovo, Asus, HP;
Лазерный чёрно-белый принтер с функцией ксерокопии – 130-150 $. HP, Panasonic;
5 письменных столов – 300 $. Юнитекс, Имаго;
8 офисных стульев – 160 $. Недорогие и удобные модели предлагают Виси, ISO;
Диванчик для гостей – 150-250 $. Юнитекс, Альт Мебель;
Мини АТС 250 $ (Panasonic), 6 стационарных телефонов 150 $, факс 200 $, интернет 100 $.

Стоимость оборудования находится в районе 3600-4000 $.

Эта сфера бизнеса требует оперативности и точности, поэтому все компьютеры нужно объединить в одну сеть с единой базой данных.

Продвижение компании

С чего начать работу? С формирования клиентской базы и рекламы.

База клиентов

Просматривайте объявления в газетах и в Интернете. Те из них, что размещены собственниками, после созвона с владельцем можно заносить в свою базу;
Проведите расклейку объявлений по подъездам в духе «Семья приобретёт квартиру в этом доме» или «Сниму недорогое жильё в вашем доме». Тогда владельцы сами вам позвонят и оставят свои контакты.

Рынок перенасыщен риэлторами, поэтому простыми методами не обойтись, необходима эффективная реклама. Она привлечёт как владельцев недвижимости, так и покупателей.

Первый шаг – создание регулярно обновляемого веб-сайта с актуальными предложениями. Каждый объект должен иметь подробное описание и качественные фотографии. Не поленитесь съездить на место и сделать фото, это крайне важно для клиентов и привлекает внимание. Схема планировки помещений – тоже хороший плюс к описанию.

Второй шаг – броская вывеска офиса, баннерная растяжка на фасаде здания, где вы размещаетесь, или сити-лайт поблизости.

Отличный эффект даёт расклейка объявлений на досках у подъездов многоквартирных домов и остановочных комплексах. Но тут идёт уже адресное продвижение – по конкретным объектам. В идеале для каждого составляется своё объявление.

Быстрее продаются или сдаются объекты с внешней рекламой. Например, баннерной растяжкой на окнах с информацией о продаже. Для этого фирма должна быть единственным посредником.

Первоначальные вложения в рекламу составят около 500-600 $ (вывеска, баннер, сайт), ежемесячные – в пределах 250 $ (обслуживание сайта, расклейка объявлений).

Персонал

Чтобы создать свое дело в сфере недвижимости, требуются квалифицированные работники. Умение общаться с клиентами, заинтересовывать их – главное требование к агенту. Понадобится нанять четырёх риэлторов и секретаря.

Большой плюс для агента – наличие собственного автомобиля. В качестве аутсорсеров необходимо привлечь бухгалтера и юриста. Квалифицированный юрист нужен при заключении сделок купли/продажи и позволит избежать мошеннических действий.

Агент получает комиссионные в размере 30-60% от выручки при сделке. Чем крупнее фирма, тем меньшее вознаграждение она выплачивает агентам. Для начала установите ставку в 40-50%.

Затраты и прибыль

Для запуска бизнеса понадобится около 9000-10000 $. На оплату коммунальных платежей, аренды, рекламы и услуг бухгалтера и юриста в месяц уходит около 2500-3000 $. Неплохую прибыль компании принесёт продажа как минимум 3-4 и сдача в аренду 6-7-ти объектов в месяц. Чистая прибыль в этом случае составит около 4-5 тыс. долл. в месяц.

Чтобы открыть риэлторскую контору, не понадобятся космические суммы, а вот смекалка и умение быстро находить клиентов – очень нужны. Первые два-три месяца после открытия необходимо усиленно трудиться над составлением базы клиентов и эффективным продвижением.

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

Как открыть свое агентство недвижимости приносящее постоянный доход, пошаговая инструкция создания бизнеса

как открыть свое агентство недвижимости

Новички могут подумать, что открыть агентство недвижимости — это плевое дело, для которого необходимо лишь иметь первоначальный капитал, а также уметь разговаривать с клиентами. Но обратите внимание, сколько компаний каждый год пропадает с рынка, где оказывают услуги риелтора. Это служит доказательством необходимости принимать в расчет все подводные течения и преграды, если вы решили открыть риэлтерское агентство, которое будет приносить вам стабильный ежемесячный доход.

Без четкого и расписанного по пунктам бизнес-плана обойтись точно не получится. Иначе вы быстро обанкротитесь.

Создание риэлтерского агентства недвижимости с нуля

Отсутствие необходимости прохождения обязательной сертификации при создании риэлтерского агентства за последние годы стало недостатком, а не преференцией. Объяснить это можно так: работу фирм по продаже недвижимости дискредитируют огромное число непрофессиональных агентств, работающих без сертификации. Потому, имея определенную сумму денег для открытия риэлтерской фирмы, нужно думать и о том, как отвоевать свое место под солнцем в сражении с акулами данного рынка, и о том, как показать своим будущим клиентам, что ваша организация — это не калиф на час, а серьезное агентство недвижимости. К новичкам отношение на рынке настороженное.

Чтобы начать свою работы в сфере недвижимости, нужно обладать солидной базой. Большая часть специалистов в данной области полагают, что если базы недвижимости у вас нет, то лучше и не открывать риэлтерское агентство. А если вы такой базой обладаете, то можно начинать составление бизнес-плана.

Если базы по недвижимости у вас нет, но вы все же решились открыть свое агентство, то желательно сначала, еще до регистрации и подбора документов на открытие, начать собирать свою базу. А уже потом делать все остальное, в том числе, и подбирать сотрудников. И не надумайтесь купить уже готовую базу у будущего конкурента. Если вы ее приобретете, то просто выбросите деньги на ветер, при прозвоне телефонов из покупной базы вы быстро убедитесь, что вам подсунули «пустышку».

Можно взять на работу пару-тройку сотрудников, заработная плата которых будет рассчитываться, исходя из эффективности собранных ими данных. Так можно поступить, если у вас не получается оперативно собрать необходимую информацию.

Настраивайте себя на то, что вы, как руководитель, должны бережно сохранять собранную базу недвижимости и ее конфиденциальность. Надо следить, чтобы сотрудники не занимались распродажей данных из базы, которая собиралась по крупицам, и на которую вы потратили столько сил и денег.

Исходя из этого, для ответа на вопрос о возможной доходности риэлтерской фирмы, необходимо использовать такое число различных критериев, а также сведения о данном рынке недвижимости, что делается возможным лишь на основе опыта.

Читайте также: Что за бизнес в finnair

Давайте сделаем акцент на наиболее значимом. Риэлтерская фирма является серьезнейшим проектом. Если собираетесь им заниматься, то сразу настраивайтесь уделять своему бизнесу серьезное количество денег и времени.

С чего начинать риэлтерский бизнес?

Итак, вы решились открыть агентство недвижимости и озадачены вопросом, а с чего начинать и как его вообще открывать? Для начала вы должны определить форму, в которой вы собираетесь регистрировать свою риэлтерскую фирму.

Варианты существуют разные. Вы можете зарегистрировать свою риэлтерскую фирмы в качестве индивидуального предпринимателя либо в форме закрытого акционерного общества. Но мы полагаем, что оптимальным вариантом будет зарегистрировать агентство недвижимости в форме ООО, то есть общества с ограниченной ответственностью. Такой вариант можно назвать классическим.

Он даст возможность избежать переоформления документации при любых раскладах — если ваше дело пойдет в горы или наоборот начнет приносить убытки. Регистрацию фирмы нужно делать самому, дать получить уверенность в собственной состоятельности в качестве агента по недвижимости. Это пригодится вам, если вдруг понадобится в будущем вести работу в одиночку.

Открыть агентство недвижимости с нуля

Какие же документы вам необходимо собрать, чтобы начать регистрацию агентства недвижимости? Вам будут нужны в подлиннике и ксерокопированном виде следующие документы:

паспорта физических лиц, которые будут станут учредителями и директором вашей фирмы;
протокол о создании ООО;
заполненное заявления на регистрацию агентства недвижимости;
устав общества, сделанный по определенной форме и имеющий нужные подписи;
квитанции, свидетельствующие об оплате госпошлины.

Если вы все сделали правильно, сдавая документацию, то уже спустя пять рабочих дней можете стать обладателем заветной корочки — свидетельства о государственной регистрации. После этого, имею на руках этот документ, вы должны становиться на учет:

в отделении статистики по месту вашей регистрации;
в подразделении налоговой инспекции;
в страховом фонде;
в пенсионном фонде (на уровне города или субъекта РФ).

Завершив эти процедуры, можно начинать оформлять расчетный счет фирмы и изготавливать ее печать.

Теперь настало время придумать название для вашей риэлтерской фирмы. К этому вопросу надо подойти со всей серьезностью. С одной стороны, имя вашего агентство не должно быть излишне вычурным. Однако и назвать его слишком просто тоже не вариант. Сразу отбрасывайте банальные варианты, вроде «Первое городское агентство недвижимости», «Возрождение» и прочих стандартных именований.

Если вы осознаете, что собственной фантазии вам явно недостаточно для придумывания отличного названия, то не стесняйтесь обратиться к профессиональному рекламщику. На названии экономить не надо, подберите внештатного сотрудника, который поможет вам в выборе имени для фирмы.

До начала работы вашей риэлтерской деятельности вам надо выбрать нотариуса, который будет совершать сделки для вас.

Еще до регистрации агентства нужно определиться, с какими нотариусами планируется проведение сделок. Не доверяйте нотариусу с малым опытом работы или тем юристам, которые слишком заняты. Они могут сорвать соглашение о купле-продажи недвижимости. Да и вообще не надо зацикливаться на одном, даже полностью проверенном юристе. Оптимально будет сотрудничать сразу с несколькими нотариусами, чтобы избежать возможного провала.

Сразу же определите городской район или целый район области, в котором будет работать ваша фирма агентства недвижимости. Это должно быть место, где вы сможете в короткие сроки заработать себе положительную репутацию. Даже для солидных агентств недвижимости с огромным опытом очень большое значение имеют рекомендации и отзывы их клиентов.

Клиент, который будет распространять хорошие отзывы о работе с агентством недвижимости — это самая большая реклама, лучшей и не придумаешь. Выберите сектор (аренда или купля-продажа), где в вашем районе не столь значительная конкуренция. И лишь накопив опыт, начинайте браться за самый востребованный сектор работы с недвижимостью. Это же касается и территориального вопроса. Расширяйте зону охвата постепенно.

Подводные камни, которые надо обойти для чтобы создания успешного агентства недвижимости

Основные причины малой прибыли для агентства недвижимости — это излишняя экономия на рекламных проектах и утечка важной информации. Исходя из этого, крайне важно уделить повышенное внимание подбору персонала, который вас не предаст. Кроме основного соглашения с сотрудником, рекомендуется еще подписать дополнительное, в котором будет прописан солидный штраф за «слив» секретной информации. Конечно, отсудить потом эти деньги в случае утечки будет непросто, зато, предлагая потенциальным соискателям подписать этот договор, вы сразу поймете, кто из них хочет работать на благо фирмы, а кто пришел ради передачи данных третьим лицам.

Подбор штата для агентства недвижимости

От профессионализма ваших работников зависит прибыль предприятия и число сделок. Но нюансы — риелторы со стажем могут обманывать руководство, кладя деньги себе в карман. Лучше брать в агентство с нуля людей с не слишком солидным опытом, но имеющим желание трудиться и хорошие рекомендации.

Опытные риелторы часто сидят сложа руки и ждут крупной сделки, не обращая внимание на возможность совершать мелкие. Таких сотрудников лучше сразу уволить. они не принесут пользы. Легче будет научить новичка, чем перевоспитать прожженного агента.

Но даже имея отличных специалистов по продаже недвижимости в своем регионе, вы не сможете сократить расходы на рекламу. Потенциальный клиент смотрит сначала на рекламу в газете или в интернете на площадках размещения объявлений. Если отсутствует четкая информация о самом агентстве недвижимости и предлагаемых им объектах, то человек просто выберет другую фирму, напечатавшую огромный рекламный баннер, на котором указана подробная информация.

Также надо создать удобный портал вашей фирмы с подробной информацией обо всех предложениях, с удобным интерфейсом. И далее заняться раскруткой сайта. Еще надо проверять интернет, отслеживая возможные происки конкурентов, которые могут устроить вам «черный пиар». Если вы нашли на специализированных порталах плохие отзывы о вашем риэлтерском агентстве, то их необходимо удалить, а также надо попробовать найти человека, который вам нагадил.

Это может показаться неудобным, но некоторые объявления о продаже или аренде надо писать вручную, потому что многие люди считают, что написанное от руки объявление — частное, а не от агентства. Ведь каждый гражданин пытается совершить сделку без помощи посредников. Число звонков по написанным от руки объявлениям всегда намного больше, поэтому таким образом вы увеличите шансы на покупку или продажу жилья. Очень важно удерживать внимание клиента, дабы он подзабыл о посреднике между ним и владельцем недвижимости. Это справедливо и в отношении объявлений о поиске владельцев недвижимости для последующей продажи либо аренды.

Как стать успешным риелтором?

Вам будет необходимо развиваться во всех направлениях, а не только непосредственно в предпринимательской деятельности. Надо изучать текущие изменения закона и повышать свои риэлтерские знания. Зачем это нужно? Не имея достаточных знаний, вы можете столкнуться с двумя проблемами — попасть в незаконную сделку, второе — стать жертвой недобросовестных работников, которые заберут себе значительную часть денег от сделки. В обоих случаях вам грозит быстрое разорение.

Профессиональный риелтор

Будет хорошо если, открыв агентство недвижимости, вы сразу запланируете в бюджете траты на походы на специализированные сертифицированные риэлтерских курсы и программы, что даст возможность быть в теме всех инноваций рынка. Вы сможете лучше ориентироваться в сфере рынка недвижимости. Потратьте также деньги на обучение своего лучшего сотрудника, если вы уверены в нем и его перспективах.

Когда количество знаний и уровень вашей фирмы уже заслужили не только внимания солидного числа клиентов, но и зависть конкурирующих компаний, то начинайте думать о регистрации в региональной Ассоциации риелторов.

Некоторые ошибаются, начиная собирать документы сразу для Российской Гильдии риелторов. Необходимо осознавать, что попасть в данное закрытое сообщество новичку весьма непросто. Потому желательно пойти окольным путем, став поначалу членом нескольких местных сообществ.

Секреты успешного риелтора

Поскольку «Банк жилищного финансирования» предложил новую разновидность ипотеки как с переводом в нежилой фонд, то можете применить данное нововведение в развитии собственного дела. Такая ипотечная программа предоставляет выгодные условия для компаний, которые уже имеют в своем владении либо собираются купить оптимально подходящую для коммерческой деятельности недвижимость из жилого фонда.

За время уплаты ипотеки можно оформить документы и перевести недвижимость из статуса жилой в нежилой фонд. Потому, когда начального капитала не хватает для покупки недвижимости «впрок», можете воспользоваться данной ипотекой.
Это даст возможность превратить жилую бюджетную недвижимость в коммерческую, которая будет прибыльной для продажи. Использую незначительные затраты, вы можете пробиться в сферу сделок с нежилым фондом, создавая самостоятельно его объекты.

Читайте также: ДВС что в бизнесе

В ряде субъектов Российской Федерации открываются Высшие школы недвижимости, посещение их семинаров способно принести большую пользу для знаний в развитии вашего бизнеса. Кроме того, стать слушателем подобной школы – это путь к возможности в будущем стать членом Российской гильдии риелторов, что мгновенно поднимет риэлтерскую фирму на уровень выше как для клиентов, таки и для конкурирующих компаний. Если вы не сомневаетесь, что одна из конкурирующих компаний подделала для себя сертификат о членстве в Российской гильдии риелторов, то необходимо обязательно сообщить об этом факте гильдию. Это даст возможность сразу убрать с рынка конкурента чужими руками.

Как стать профессиональным риелтором? При закреплении на рынке недвижимости оптимальнее всего переосмыслить собственную рекламную программу, сделав ее еще более информативной и удобной для клиентов. Для этого надо или постепенно вырастить в штате отличного рекламщика, или привлечь работника со стороны. Высококачественная реклама дает возможность намного выгоднее позиционировать свою риэлтерскую фирму на фоне конкурирующих организаций.

С наилучшими пожеланиями команда ФоксТоп.Ру

Источник: foxtop.ru

Собственное агентство выгоднее частного риэлторства

Есть профессии, которые будут необходимы людям всегда. В бессмертном произведении Ильфа и Петрова “12 стульев” – это парикмахеры и работники похоронных бюро. В наше время к самым востребованным специальностям можно отнести врачей, юристов, производителей продуктов питания, строителей, IT-разработчиков. Можно ли такой работой считать риэлторство, и как открыть агентство недвижимости с нуля?

Как открыть своё риэлторское агентство, и что для этого нужно

Посреднический бизнес не является такой уж необходимой профессией, так как посредники ничего не производят, не оказывают жизненно важных услуг, не являются обладателями интеллектуальной собственности. Вся их деятельность направлена на продажу некой информации от одной стороны к другой, за счёт чего посредник и получает доход. Такими посредниками являются и риэлторы (брокеры по недвижимости). Жизнь не остановится, если вдруг они из нее исчезнут.

Почему риэлторство все же востребовано

Продавец и покупатель в состоянии сами отыскать друг друга, но единственное препятствие, которое мешает им это сделать – это…сами риэлторы. Вся база данных (особенно продающейся недвижимости) давно находится в их надежных руках, поэтому отыскать вариант “без посредника” сегодня сложно. Для этого нужно отфильтровать тонны информации и затратить мегатонны времени. И не факт, что в процессе поиска удастся раскопать самородок.

Поэтому возникает противоречивая ситуация: чем больше становится риэлторов, тем труднее без них обойтись.

Они мешают установить прямой контакт между сторонами сделки, и одновременно помогают каждому партнеру в отдельности найти быстро то, что ему необходимо.

В чем суть работы риэлтора

Риэлтор сопровождает сделку от начала и до конца:

созванивается с клиентами;
организует просмотры объекта, выставленного на продажу (сдачу в аренду);
осуществляет проверку документации недвижимости (берет выписки из ЕГРН, домовых книг и т.д.);
подготавливает документы к заключению договора по сделке;
может действовать по доверенности от имени клиента, то есть заключать договор без его участия.

Использование услуг риэлтора становится возможным после заключения договора по стандартной форме между ним и клиентом. Если заказчик будет недоволен работой риэлтора, он имеет право расторгнуть договор и вернуть деньги.

Эксклюзивный договор

Чтобы не работать вхолостую со слишком ушлыми и хитроумными заказчиками, брокеры часто составляют эксклюзивные договоры, которые не предусматривают преждевременное расторжение по причинам, не зависящим от профессиональных качеств риэлтора:

обращение в другое агентство или частному посреднику, предложившим более низкую цену;
прямой договор с контрагентом (противоположной стороной) в обход риэлтора, который его нашёл.

О юридической ответственности

Также агентства обычно не берут на себя юридическую ответственность за проведённую сделку, так как не в силах предусмотреть все возможные её последствия и не собираются участвовать в конфликтных ситуациях между сторонами договора. Это минус для клиента, который часто уверен, что участие риэлтора его полностью обезопасит от некорректной сделки или мошенничества.

Какие изменения произошли в риэлторском бизнесе

На заре становления посреднического бизнеса ещё имело смысл давать такие советы:

развешивать объявления по остановкам и подъездам;
просматривать за утренним кофе и отмечать понравившиеся варианты в Маклере;
уметь отличать по ряду признаков обычное объявление от риэлторского.

Сегодня все эти рекомендации утратили актуальность:

мало кто обратит внимание на самодельные листочки с надписью “Куплю-продам”, с трепещущей на ветру бахромой из телефонных номеров;
самостоятельные поиски с газетных полос давно перекочевали в социальные сети, жилищные форумы и сайты;
частные жилищные брокеры научились за это время множеству уловок, так что отличить их от обычных людей крайне сложно.

Частные брокеры вытесняется агентствами недвижимости

Но главное – это появление на рынке крупных риэлторских агентств, работающих давно, и монополизация этого вида деятельности: частные брокеры и мелкие фирмы все чаще оказываются не у дел.

Преимущества серьёзной организованной компании перед одиночками и небольшими агентствами очевидно:

опыт работы и огромная база данных;
раскрученный бренд (имя компании работает на неё и привлекает все больше новых клиентов);
быстрота оказываемых услуг и большее количество сделок;
меньшая стоимость услуг, что также притягивает клиентуру.

Профессиональному АН сегодня нет нужды “косить” под простого покупателя или продавца. Напротив, агентству важно работать с открытым забралом, с прейскурантом цен на оказываемые услуги, рекламой своего товара недвижимости. И именно в агентство, а не к частному брокеру обратятся те, для которых недвижимость – это бизнес.

Сделки с коммерческой недвижимостью приносят максимальную прибыль. Поэтому, начав с частного посредничества, в перспективе нужно поставить цель – открытие собственного агентства, если уж решено не расставаться с посредническим бизнесом.

Как открыть агентство недвижимости с нуля

Обычный путь простого смертного брокера описан в статье Как стать риэлтором.

Начинать сразу с учреждения собственной фирмы можно лишь при наличии капитала и бизнес-плана.

Деньги для старта нужны не такие уж и большие, ведь для риэлторской деятельности не нужна лицензия и на первых порах можно обойтись даже без офиса и сотрудников, действуя в одиночку.

Агентство без офиса

Чтобы его открыть, достаточно:

зарегистрировать ИП;
заплатить пошлину в 800 рублей;
приобрести два-три мобильника, рабочий компьютер и, желательно, авто, хотя бы старенькое, так как ездить придётся много и будут большие затраты на транспорт;
наличие личной печати необязательно.

Однако отсутствие помещения, юридического адреса, печати, помощников неизбежно сократит количество заказчиков и уменьшит прибыль. Главное неудобство – это то, что договоры придётся заключать на дому или снимать для этого отдельное помещение.

Если нет соответствующего образования, понадобится хотя бы один соучредитель, обладающий опытом работы, умением создавать клиентские базы данных. Однако при наличии компаньонов требуется регистрация не ИП, а ООО.

Бизнес-план – первое, с чего нужно начинать

Бизнес план должен включать в себя:

Обозначение конкретной достижимой в данных условиях цели (в данном случае – это получение прибыли за посредничество в аренде, купле-продаже или сразу в нескольких видах сделок).
Пути достижения цели: поиски помещения, наем сотрудников, закупка оборудования, регистрация фирмы, формирование информационной базы).
Расчет всех возможных текущих расходов (арендная плата, зарплаты сотрудникам, расходы на транспорт, обслуживание компьютеров, рекламу, интернет и мобильную связь).
Расчет ожидаемой прибыли с учётом:

стоимости риэлторских услуг на текущий год;
количества сделок в год по среднестатистическим данным в аналогичном агентстве.

Расчёт рентабельности и окупаемости агентства

Размер вложений может варьироваться в широком диапазоне (от 100 тыс.руб. до нескольких миллионов) и зависит от местоположения офиса. Максимальное значение будет при покупке собственного офиса в центре крупного мегаполиса. Минимальное – при аренде помещения в небольшом городе или пригородах.

Сколько стоит открыть своё агентство

Размер вложений

Предположим, юридическое лицо вложило в открытие агентства следующие средства:

аренда помещения (внесена была плата за первый и последний месяцы): 100 тыс. руб.;
ремонт: 150 тыс. руб.;
три компьютера – 100 тыс. руб;
другая оргтехника (принтеры, сканеры, телефоны, калькуляторы и пр.) – 30 тыс. руб.;
офисная мебель (столы, стулья, шкафы) – 20 тыс. руб;
разработка сайта компании – 50 тыс. руб.;
реклама – 50 тыс. руб.;
набор сотрудников через рекрутинговое агентство: 150 тыс. руб.;
другие расходы (регистрация ООО, перевод на счёт уставного капитала, заказ печатей, договор о почтовом обслуживании): около 20 тыс. руб.

Всего вложения составили 670 тыс. руб.

Текущие расходы

Текущие расходы агентства за год:

арендная плата – 300 тыс. руб.;
зарплата сотрудникам (коммерческий директор, два риэлтора, клиентский менеджер, бухгалтер) – около 2 200 000 руб.;
интернет – 20 тыс. руб.;
мобильная связь – 20 тыс. руб.;
расходы на транспорт – 50 тыс. руб.;
расходы на рекламу – 150 тыс. руб.

Итого текущих расходов за год: 2 740 000 руб.

Расчет дохода

Размер денежных поступлений за год:

всего проведено сделок – 43 продажи и 207 сдачи в аренду;
размер гонорара – 3% от стоимости недвижимости и 50 % от одной арендной платы;
сумма заработка по продажам – 2580000 руб., по аренде – 4 140 000 руб.;
общий доход за год – 6 720 000 руб.;
НДФЛ (13%) – 873600 руб;
доход с учётом НДФЛ – 5 847 000 руб.

Прибыль и окупаемость

Прибыль (рентабельность) составит: 5 847 000 – 2740000 = 3 107 000 руб. в год (258916 руб./мес.).
Расчетный срок окупаемости затрат составит 670000/258916 = 2,59 мес., то есть около двух с половиной месяцев.

Итоговый расчёт может внушить оптимизм, однако в реальности все происходит часто по-другому.

Как реальность может отразиться на прибыли и окупаемости

Расчетные цифры по прибыли могут оказаться завышенными, а по сроку окупаемости заниженными, так как в расчёте не учтены объективные и субъективные факторы: неравномерность количества сделок:

в первые несколько месяцев их может оказаться значительно меньше, чем планировалось, так как вновь созданное агентство мало кому известно;
злую роль может сыграть экономия на рекламе: чем меньше вложено в рекламу, и менее качественной она будет, тем медленнее будет раскручиваться бизнес;
разные профессиональный уровень и добросовестность сотрудников: одни работают эффективнее и в интересах компании, другие – менее эффективно, используя офис как стартовую площадку для создания собственной клиентской базы (говоря другими словами – уводят клиентов и совершают левые сделки).

Очень многое зависит от удачного подбора кадров и от ума и жадности самого учредителя. Если он пойдёт по пути сокращения расходов и наращивания прибыли, экономя на рекламе и зарплате сотрудникам, не поощряя и стимулируя их труд, и установит более высокий процент гонорара за услуги, результат может оказаться прямо противоположным:

вряд ли настоящие профессионалы долго задержатся на такой работе;
работники будут работать соразмерно своей зарплате, проявляя интерес к скрытому заработку;
клиентов не привлечет новое агентство с дорогими услугами.

Какие документы нужны чтобы открыть агентство недвижимости

Документы для регистрации агентства как ИП:

заявление в налоговую инспекцию (форма Р21001);
заявление о переходе на патентную систему налогообложения (по мере необходимости);
паспорт предпринимателя;
квитанция об уплате госпошлины в размере 800 руб.

Место регистрации ИП: домашний адрес предпринимателя.

Сразу же после регистрации физлицо обязано уплатить страховой взнос в размере 27990 руб., и в дальнейшем выплачивать его ежегодно.

Документы для регистрации ООО:

заявление (ф. Р11001);
договор о создании ООО;
документы учредителей;
устав ООО;
квитанция об уплате госпошлины (4000 руб.);
справка из налоговой инспекции о том, что компания поставлена на учёт.

После регистрации на банковский счёт ООО переводится половина уставного капитала (минимальный размер уставного капитала – 10000 руб.), заказываются печати агентства и можно открываться.

Можно ли создать ООО без офиса

ООО является юридическим лицом, поэтому наличие юридического адреса для него обязательно.

Идеальный вариант – когда и юридический, и фактический адрес агентства совпадают, поэтому лучше всего арендовать (или выкупить) отдельное помещение под фирму. Но не все ООО могут это себе позволить. Какой здесь выход? Только один:

зарегистрировать агентство по домашнему адресу одного из учредителей;
заключить договор о почтовом обслуживании, чтобы вся корреспонденция доставлялась по указанному в договоре адресу.

Если этого не сделать, все письма из налоговой будут возвращаться обратно, и налоговики сразу поймут, что агентства в реальности по данным координатам нет. И это может стать причиной для начала расследований и проверок.

Таким образом существование ООО без офиса вполне возможно. Но где в таком случае разместить сотрудников?

Удалённая работа – способ обойтись без офиса

Работа в команде – это шаг наверх, так как в одиночку многого не добьёшься. Появление облачных сервисов и хранилищ (OneDrive, Google Disk, Yandex Disk, Dropbox, облако Mail.ru, iCloud и др.) даёт возможность работать без офиса целому штату сотрудников.

Какие нужны сотрудники и как их искать

Стандартный набор кадров для АН таков:

риэлторы (два – три);
менеджер по клиентам;
менеджер по кадрам;
бухгалтер;
если собираетесь быть только учредителем, а работать сами не намерены, то нужен также коммерческий директор.

Потенциально может набраться поначалу команда из 5 – 6 человек. Этого вполне достаточно для начала. Чтобы не раздувать штат, можно сэкономить на менеджерах и штатной бухгалтерской единице:

набор кадров производить самостоятельно;
находить сотрудников при помощи объявлений или рекрутинговых агентств;
заключить договор с бухгалтером-фрилансером на составление финансовых отчетов.

Набор сотрудников через кадровые агентства

Выбор хороших сотрудников-профессионалов фактически производится один раз. При этом подразумевается, что работники будут подобраны удачно, и не придётся их менять каждый месяц. Рассмотрим два варианта подбора кадров (объявление и менеджмент по набору сотрудников) и сравним их с рекрутинговым агентством.

Что может дать объявление?

К вам придут десятки людей, с каждым из которых необходимо будет проводить двухчасовое собеседование, тестируя их знания.
Если у предпринимателя нет опыта работы и знаний в области, в которой он намерен работать, то подобрать качественно сотрудников он не сможет. Подбор кадров в этом случае лучше поручить коммерческому директору или более грамотному компаньону.

Что может дать менеджер?

Толковый сотрудник может выполнить за вас работу с поиском кадров, их фильтрацией и выбором, но здесь есть несколько “но”:

грамотного менеджера также необходимо найти;
подбор кадров будет зависеть от его индивидуального субъективного мнения;
это штатная должность и дополнительные расходы (при минимальном окладе 40 тыс. руб. – 480 тыс. руб в год).

Плюсы и минусы рекрутингового агентства

Что может дать рекрутинговое агентство?

Подбор и тестирование сотрудников проводится не одним специалистом, поэтому РА проще объективно подобрать кадровых работников для компаний.
Найти людей и укомплектовать штат агентство может в короткие сроки.
Поиски трёх сотрудников (двух риэлторов и менеджера по клиентам) может обойтись фирме в 120 тыс. руб., которые платятся единожды, в то время как постоянный оклад менеджера по кадрам обходится значительно дороже.
Выбор одного сотрудника высшего звена (директора) обойдётся 50 – 70 тыс. руб.

Точные расценки указаны в прейскурантах: обычно это 10 – 12% от годового оклада сотрудника.

Минусы подбора кадров через РА:

беспристрастный набор сугубо по деловым качествам и без личного участия учредителя может привести к появлению сотрудников, к которым он будет постоянно испытывать антипатию;
если в процессе работы выяснится, что подобранный штат начальника чем-то не устраивает (работники ленятся, конфликтуют друг с другом и т.д.), уплаченные деньги будут потеряны, так как РА не несёт личную ответственность за каждого человека, не в силах читать чьи-то мысли и предугадывать намерения.

Агентство с офисом

Для его открытия понадобятся:

арендованное или купленное под офис помещение;
ремонт (при необходимости);
оборудование (оргтехника, мебель).

В текущие расходы по содержанию агентства добавятся:

арендная плата;
налог на недвижимость, если помещение выкуплено;
оплата поставщикам коммунальных и информационных услуг (электричество, вода, интернет, телефон и т.д);
обслуживание и уход за оборудованием (установка ПО, устранение неполадок);
оплата служебной мобильной связи и транспортных расходов.

Выводы

Как открыть агентство недвижимости с нуля – этот вопрос касается не только правил регистрации и сбора документов. Крайне важны:

наличие бизнес-плана, чтобы не выйти в ноль;
грамотный подбор сотрудников;
рекламная кампания;
умение выгодно отличиться на фоне конкурентов.

Стартом может быть частная деятельность и индивидуальное предпринимательство. Однако у агентства с юридическим адресом, офисным помещением и штатом сотрудников гораздо больше перспектив. При недостатке собственных средств при открытии агентства по типу ИП или ООО можно привлекать деньги инвесторов.

Источник: moezhile.ru