Как оценить бизнес центр

ООО «Реал-А.К.» — профессиональная оценочная компания, предлагающая своим клиентам полный спектр оценочных услуг в различных областях экономики.
Персонал, обладающий большим опытом в области оценочной деятельности, специализированное программное обеспечение и вспомогательные справочные материалы, используемые ведущими оценочными компаниями по всей стране, являются составными частями успеха нашей компании.

Консультация оценщика
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по оценке

Коммерческая недвижимость используется для получения прибыли, увеличения капитала и инвестиций. К этой категории относятся земельные участки и нежилые здания, например, гостиницы, складские помещения, магазины и другое.

Коммерческая недвижимость делится на следующие виды:

• офисные помещения;
• производственные помещения и склады;
• торговые площадки.

Перед тем, как вкладывать денежные средства в коммерческую недвижимость, необходимо детально изучить её рыночную стоимость и прочие параметры. Потенциал доходности далеко не каждого объекта способен удовлетворить материальные ожидания инвестора.

В каких целях проводится оценка коммерческой недвижимости?

Бытует мнение, что оценка объекта производится только при необходимости купли-продажи, однако причин гораздо больше.

Процедура оценки проводится в следующих случаях:

• земельный участок нуждаются в оценке для определения его кадастровой стоимости;
• для расчёта конкурентоспособной и разумной арендной ставки;
• оценка недвижимости необходима, если её собираются внести в уставной капитал организации;
• при оформлении кредита под залог недвижимости, кредитная организация руководствуется данными об оценке объекта;
• в случае банкротства предприятия, на основании оценки рассчитывается размер выплат по обязательствам и др.

Факторы, определяющие стоимость коммерческой недвижимости:

• ситуация на рынке – именно она определяет стоимость 1 кв.м. в текущем периоде;
• функциональное назначение – здесь подразумевается потенциал развития деятельности предприятия, а также его направление;
• внешние характеристики – к ним относится планировка объекта, его общая площадь и состояние;
• местоположение – важную роль играет насколько близко расположен объект к центру. Чем выше «проходимость» и транспортная доступность, тем выше оценивается потенциал доходности объекта;
• уровень покрытия сети – если на объекте необходимо произвести подключение к телекоммуникационным сетям, то это не выгодно для инвесторов ввиду больших затрат;
• вопрос коммуникаций – при оценке объекта недвижимости детально изучается состояние бытовых и инженерных коммуникаций, наличие вентиляционной и системы охраны, подключение к системе отопления и водоснабжения.

Это довольно упрощённый список критериев для оценки объекта. На практике специалистам приходится учитывать огромное количество дополнительных нюансов, которые могут быть связаны с индивидуальными требованиями заказчика.

Из каких этапов состоит процедура оценки коммерческой недвижимости?

Процедура начинается с переговоров между заказчиком и специалистом. Если начальные переговоры проходят успешно, то между сторонами заключается соглашение о предоставлении услуг по оценке.

Далее следуют:

• переговоры – на этом этапе происходит детальное обсуждение условий сделки и критериев принятия. От этого этапа зависит успешность всей процедуры, ведь именно здесь выявляются проблемные моменты и происходит формулирование четких задач для оценщика;
• оформление договора – этот этап подразумевает заключение письменного договора в полном соответствии с действующим законодательством. Нотариальное заверение является необязательным;
• предоставление документов – после того, как было подписано соглашение между сторонами, специалист должен получить всю необходимую документацию, чтобы приступить к процедуре оценки;
• изучение объекта недвижимости – если со стороны владельца нет запрета на посещение территории, или не идёт процесс судопроизводства, оценщик должен лично ознакомиться с объектом. Назначается встреча с заказчиком и производится визуальный осмотр, в ходе которого специалист должен сфотографировать объект и составить акт;
• составление отчёта об оценке – перед тем, как процедура вступит в свою финальную часть, составленный оценщиком отчёт должен тщательно изучить и одобрить руководитель отдела. Документ также проверяет сотрудник, который регламентирует деятельность оценщика. Отчёт об оценке является официальным документом, в котором должны указываться только точные факты, дата оценки, применяемые стандарты и методы, поставленные цели.

Необходимые документы для проведения оценки

Список документов утверждается после встречи специалиста с заказчиком. Всё зависит от итогов ознакомления с объектом недвижимости и финальных переговоров.

В категорию основных бумаг входит:

• бухгалтерская документация – это коммунальные счета, данные об эксплуатационных расходах и тратах на управление объектом, балансовая и остаточная стоимость, учёт заработной платы и другое;
• правоустанавливающие документы – договор аренды, свидетельство о государственной регистрации и другое;
• подробный план, технический из БТИ (или выписка), экспликация.

Методы оценки

Специалист определяет метод исходя из индивидуальных параметров объектов коммерческой недвижимости. На практике применяется три основных подхода для оценки: затратный, сравнительный и доходный. Рассмотрим каждый из них.

Затратный метод

Вся суть этого метода заключается в том, что оценка происходит на основании определения тех издержек, которые необходимых для восстановления или постройки нового аналогичного здания.

При расчёте учитывается уровень текущего износа. Алгоритм расчётов делится на следующие этапы:

• определение реальной стоимости объекта – при этом нужно брать во внимание наиболее эффективный (доходный) способ эксплуатации;
• расчёт вложений – определяет сколько ресурсов, потребует процесс восстановления аналога;
• определение износа и факторов, обесценивающих объект;
• расчёт окончательной стоимости объекта – к рыночной стоимости объекта недвижимости в текущем периоде прибавляется сумма, которая потребуется для восстановления или полной замены.

Затратный метод считается наиболее востребованным и точным среди специалистов, особенно при оценке недавно построенных или объектов, работа над которыми ещё продолжается, а также в отношении инвестиционных проектов. Однако, у данного подхода есть свои недостатки, которые могут помешать отобразить реальную стоимость объекта. Из-за этого рекомендуется при оценке применять совокупность сразу нескольких методов.

Сравнительный метод

Для определения стоимости конкретного объекта недвижимости, оценщику необходимо сравнить его с аналогичными по характеристикам объектами, чья цена на рынке известна.

Деятельность оценщика основывается на двух главных принципах:

• спрос и предложение – оценщик выявляет соотношение между потребностью в конкретном объекте и ограниченном предложении аналогов;
• замещение – специалист должен установить насколько целесообразно инвестировать средства в конкретный объект. Если на рынке представлены объекты с аналогичными характеристиками, стоящие дешевле объекта оценки, то логично, что инвестору незачем платить больше.

Данный метод можно применить ко всем объектам, если данные об их продаже есть в свободном доступе. Однако, каждый специалист должен учитывать тот факт, что не существует двух абсолютно одинаковых объектов. Поэтому при осуществлении оценки необходимы корректировки.

Доходный метод

Вся суть этого подхода заключается в том, что стоимость объекта приравнивается к максимальной прибыли, которую инвестор сможет получить после его приобретения. Используя этот метод, оценщик может спрогнозировать ожидаемые доходы на несколько лет вперёд.

Используя доходный метод, работа специалиста делится на следующие этапы:

• расчёт потенциала прибыли от эксплуатации объекта с учётом текущей ситуации на рынке;
• определение и вычет из потенциальной прибыли объема расходов на эксплуатацию и обслуживание объекта;
• подсчёт чистой прибыли от продажи недвижимости при условии, что сделка будет осуществлена в конце расчётного периода;
• составление отчёта о целесообразности приобретения конкретного объекта на основании полученных данных.

Заказать оценку

Закажите оценку имущества в Реал Аудит Консалтинг, дежурный оценщик свяжется с вами в течении часа и проконсультирует Вас

Источник: proocenka.com

Оценка стоимости коммерческой недвижимости в Москве

Оценка коммерческой недвижимости нужна, чтобы определить рыночную стоимость конкретных нежилых помещений. К объектам такой оценки можно отнести коммерческие здания, отдельные офисы, помещения для ресторанов, спортивные комплексы, производственные и складские сооружения. Проведение оценки недвижимого имущества – обязательное условие для заключения договора купли-продажи, выдачи ипотечного кредита. Как определяется стоимость коммерческих объектов, виды и методы процесса разберем в этой статье.

Что такое оценка нежилого помещения и в каких случаях она проводится?

Оценка нежилой недвижимости – процедура, в ходе которой определяется точная рыночная стоимость коммерческих помещений. Определение цены зданий, отдельных кабинетов, офисов, залов – сфера деятельности профессиональных оценщиков. Это независимые эксперты, чья деятельность регулируется в соответствии с ФЗ РФ №135 «‎Об оценочной деятельности». Но если нет нужды в документальном подтверждении, полученных результатов, можно определить стоимость недвижимости, позаимствовав сведения из Госкадастра.

Отчёт для предоставления в банки, суды и прочие государственные организации следует заказывать у аккредитованного на данный вид деятельности специалиста. В качестве подобного эксперта может выступать как сотрудник компании, так и самостоятельный профессионал.

Целью проведения оценки недвижимости может быть:

• оформление ипотечного займа. Банк должен понимать, сколько он сможет вернуть денег при продаже недвижимости, если заёмщик не вернет займ. При проведении оценки учитывается чаще всего ликвидационная стоимость. Эта сумма значительно ниже рыночной и может соответствовать или быть меньше суммы полученной заёмщиком;
• обмен помещения. Стороны должны быть уверены в равнозначности сделки, поэтому необходима профессиональная оценка стоимости каждого из объектов;
• реорганизация предприятия. В этом случае по цене, установленной экспертом, определяется количество и стоимость активов, которым владеет организация;
• разрешение конфликтных ситуаций в рамках судебного производства. Собственник, выяснивший, что приобрёл недвижимость по завышенной цене, может выяснить реальную рыночную ценность и защитить свои права в суде;
• проведение операций юридического плана – дарение нежилого имущества, передача собственности по наследству.

Типология цен коммерческой недвижимости

Приказом Минэкономразвития определены следующие разновидности стоимости коммерческих помещений.

1. Рыночная – сумма, за которую на данный момент времени возможно продать собственность. Для определения этого показателя производится изучение стоимости аналогичных объектов, расположенных в одном районе с оцениваемым объектом.
2. Кадастровая – показатель, определяемым Росреестром по итогам постановки недвижимости на государственный учет. От данного вида оценки зависит размер налоговых сборов на имущество.
3. Ликвидационная – стоимость коммерческих помещений, по которой его можно продать за рекордно короткий срок. В этом случае цена чаще всего на 15-20 % отстаёт от рыночной.
4. Инвестиционная – показатель важен для предпринимателей, стремящихся к получению прибыли с помощью данной недвижимости. Инвестиционная стоимость всегда ниже рыночной, поскольку при расчётах берётся во внимание размер будущей прибыли.

Объединить ячейки

Кто имеет право заказать оценку

Безусловное право заказа оценки нежилых помещений, относящихся к их собственности, есть у Российской Федерации, субъектов или муниципальных образований Российской Федерации, физических и юридических лиц.

Заказчик должен соответствовать ряду критериев, в частности, он обязан:

• оказывать содействие компании, предоставляющей услугу и непосредственно оценщику в возможности своевременного и исчерпывающего проведения процедуры, сообщать необходимую информацию, предоставлять требующиеся документы, давать подтверждения и разъяснения в ответ на устный или письменный запрос эксперта, получать от третьих лиц необходимую для оценки информацию;
• не прибегать к сокрытию информации, ограничения доступа к документам, которые запрашивает подрядчик, включая акты, содержащие коммерческую тайну;
• производить своевременную оплату услуг согласно договору с оценочной компанией, оценщиком, даже если заказчик не удовлетворён результатом.

Коммерческое помещение на Ладожской улице

Какие нежилые помещения и здания подлежат оцениванию

К услугам эксперта можно прибегнуть для оценки:

• отдельно стоящих строений: складских, торговых, офисных, производственных;
• имущественных комплексов: деловых, офисных, торгово-развлекательных;
• отдельных помещений в здании; нежилых помещений без определённого назначения;
• различных технических сооружений;
• незавершённых построёк.

Методы оценки

Методы оценки коммерческой недвижимости зафиксированы в Приказе Минэкономразвития РФ № 297. Производя оценку стоимости помещений специалист может обратиться к 3-м основным подходам — сравнительному, доходному и затратному.

Доходный

Доходный метод актуален при определении инвестиционной стоимости собственности. В процессе расчета оценщик тщательно оценивает возможные риски, способные вызвать падение стоимости объекта. В идеале объём затрат покупателя на приобретение имущества не должен превышать размер планируемой прибыли. Если нет уверенности, что объект сможет окупить себя в будущем, следует отказаться от его приобретения.

Затратный

Затратный метод. К этому способу чаще всего прибегают, оценивая дома и участки земли. Суть данного подхода заключается в том, что стоимость приобретаемого помещения не должна превышать объём трат при постройке аналогичного объекта.

Сравнительный

Сравнительный метод применяют для расчёта рыночной стоимости помещений. Он главным образом нацелен на то, чтобы предупредить приобретение объекта по завышенной стоимости. Чтобы исключить такую возможность, оценщик тщательно изучает аналогичную недвижимость, выявляет различия и определяет «‎золотую»‎ середину.

Необходимые документы для оценки

Физлицо предоставляет оценщику комплект документов, состоящий из:

• личного паспорта заказчика услуги;
• свидетельства или выписки из ЕГРН, удостоверяющих право собственности на объект;
• кадастрового паспорта на землю под строением, если выполняется оценка здания;
• договора купли-продажи;
• акта приёма-передачи собственности;
• договора аренды на земельный участок, если он не в собственности.

Юрлица должны вооружиться:

• реквизитами организации;
• правоустанавливающими документами: свидетельством о собственности, договором купли-продажи, выпиской из ЕГРН;
• техническим паспортом на объект;
• кадастровым паспортом;
• информацией об имеющихся инженерных сетях;
• свидетельством, подтверждающим право собственности на земельный участок;
• кадастровым паспортом на землю при оценке здания;
• арендным договором на землю, если она не принадлежит заказчику;
• справкой о балансовой стоимости.

Кафе с верандой на Тверской

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку

Во время осмотра недвижимости, оценщик будет делать фото помещения. Эти снимки он разместит в оценочном отчёте. Поэтому рекомендуем:

• заранее подготовить помещение;
• разместить в доступном месте все вышеперечисленные документы, нужные для проведения оценки;
• будьте готовы сообщить специалисту ваши ФИО, номер контактного телефона, адрес фактического проживания и адрес регистрации;
• постарайтесь как можно лучше описать объект оценки и рассказать обо всех его особенностях. Эта информация поможет в получении максимально точного результата.

Заказать оценку коммерческой недвижимости в Москве

Заказать оценку объекта нежилой собственности можно в Москве в компании Whitewill. Процедура будет осуществлена аттестованным специалистом с большим опытом оценки в рекордные сроки. Стоимость наших услуг выгодно отличается от аналогичных предложений. Вы можете оставить заявку, позвонив нам по номеру 8 (495) 255-01-61 или посетив наш офис, который расположен в башне «Империя» в Москва-Сити.

Оценка недвижимости в Whitewill гарантирует:

• получение услуги высокого качества от профессионалов, постоянно анализирующих рынок и владеющей актуальной информацией;
• рекордную скорость выполнения заказа;
• бесплатное консультирование;
• выезд на объект в удобное для заказчика время;
• постоянную поддержку персонального менеджера;
• отсутствие дополнительных комиссий за выполнение услуг.

Как проходит процедура оценки

Оценка коммерческого помещения может занять от одних суток до 3 недель. Все зависит от типа и характеристик исследуемого объекта. Процедура включает 6 основных этапов.

Постановка задания на оценку

Заказчик объясняет оценщику цели выполнения оценки – для оформления ипотеки, для её рефинансирования, продажи или покупки недвижимости.

Договор

После того, как задачи будут определены, между заказчиком и подрядчиком заключается договор. он составляется в письменной форме.

В договор должны быть включены следующие позиции:

• цель проведения оценки;
• описание недвижимого имущества, позволяющее его идентифицировать;
• вид устанавливаемой стоимости;
• размер платы за оказание услуги оценки;
• дату проведения процедуры;
• информацию о страховании гражданской ответственности специалиста согласно ФЗ;
• название СРО оценщиков, в которой состоит эксперт и адрес этой организации;
• указание – на какие стандарты оценивания специалист будет опираться в ходе оценки; указание на основания при которых наступает дополнительная ответственность оценщика, или юрлица, в котором постоянно работает данный специалист, ее порядок и размеры;
• сведения о страховом договоре об ответственности организации оценщика при нарушении позиций договора о проведении процедуры, а также договоре страхования ответственности в случае причинения ущерба собственности третьих лиц по причине нарушения положений ФЗ, принятых на федеральном уровне стандартов оценки, прочих нормативно-правовых актов из сферы оценочной деятельности, определённых стандартов и установленных правил;
• сведения, подтверждающие независимость оценщика и организации с которой у него заключены трудовые отношения.

Ритейл на Кожевнической улице

Сбор информации, учёт условий и проведение расчётов

На данном этапе специалист занимается сбором информации. Он приезжает на объект, производит осмотр, делает снимки, проверяет, соответствуют ли реальные параметры, отражённым в плане БТИ, отмечает дефекты. Оценщик уточняет у заказчика некоторые моменты, например, используется ли объект в соответствии с его целевым назначением.

Специалист проводит оценку, учитывая существующие условия – расположение относительно центра города или состояние объекта. Если для сравнения стоимости специалист не может подобрать помещения со сходными условиями, он применяет повышающий либо понижающий коэффициент. К примеру, невозможно одинаково оценить объект, расположенный в центре и на окраине города. Первый всегда будет стоить существенно дороже. Стоимость недвижимости с хорошим ремонтом не может быть ниже, чем у такого же объекта в том же районе, но с предчистовой отделкой.

На этом же этапе оценщик выбирает способ определения стоимости. Чаще всего специалисты прибегают к сравнительному методу, как дополнительные используют и 1-2 альтернативных стремясь к получению максимально точных результатов. Использованные для расчёта формулы специалист указывает в отчете.

Формирование отчёта

Заключительный этап оценки – составление отчета. Отчёт может быть представлен в бумажном или электронном виде. Бумажный постранично нумеруется, прошивается, оценщик подписывает его и скрепляет печатью личной или, принадлежащей организации, с которым у оценщика заключены трудовые отношения. Электронный заверяется с помощью цифровой подписи.

Отчёт должен содержать:

• порядковый номер документа и дату его составления;
• цель выполнения оценки;
• основания для проведения оценки недвижимости;
• сведения о специалистах, выполнявших процедуру, включая ФИО, почтовый и электронный адрес, контактный телефон, информация о членстве в СРО оценщиков;
• данные о независимости оценщика и юрлица, с которым у него трудовые отношения;
• точное и подробное описание объекта. Если объект принадлежит юрлицу, нужно указать реквизиты организации, балансовую стоимость помещения при наличии;
• стандарты, установленные для оценочной деятельности, перечень оценки различных данных с обозначением источников, из которых они были получены, допущений, принятых в ходе оценки;
• последовательность расчёта стоимости недвижимости и её итоговый размер, ограничения и рамки применения полученных результатов;
• дату проведения оценки;
• документацию, которой пользовался оценщик и отражающую качественные и количественные параметры объекта;
• прочие данные, которые оценщик определяет, как существенные и важные для максимально полного отражения, выбранного им метода оценки стоимости объекта.

Как рассчитать стоимость коммерческой недвижимости для продажи самостоятельно?

Осуществить оценку нежилого помещения можно самостоятельно.

Для этого вам понадобится:

• отобрать помещения, представленные на рынке, со сходными характеристиками. Внимание нужно уделить назначению объектов, району, расположению относительно проезжей части, этажу, площади;
• внести площади и цены в таблицу и определить стоимость метра для каждого из объектов;
• распределить объекты в порядке возрастания, вычислить средний показатель, убрать из списка варианты, чья цена сильно отличается от средней;
• если ваше помещение имеет значимые преимущества, цену можно увеличить на 5-10%.

Если вы не знаете, как рассчитать стоимость недвижимой собственности, воспользуйтесь онлайн-калькулятором для оценки стоимости коммерческих помещений. Эти нехитрые способы помогут определить примерную стоимость, но для получения более точных результатов рекомендуем обращаться к профессиональным оценщикам.

Заключение

Оценка объектов коммерческой недвижимости – задача, требующая опыта и профессиональных знаний. Чтобы уточнить как оценивают коммерческую недвижимость в компании Whitewill обратитесь к нашему менеджеру по телефону 8 (495) 255-01-61.

Источник: rosretail.com