Затратный метод подразумевает совокупность методов оценки стоимости недвижимости, которые основаны на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости (с учетом его износа). При применении затратного подхода предполагается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Чем отличается затратный метод от других подходов?
Следует четко понимать разницу между затратным методом оценки недвижимости и двумя другими — сравнительным и доходным.
Доходный метод используется для определения размера доходов, которые может принести объект его новому владельцу. Доходный метод используют и при оценке акций компании .
Сравнительный метод подразумевает подсчет затрат на приобретение объекта, аналогичного оцениваемому, стоимость покупки которого известна в данный момент.
Расходы инвестора на приобретение недвижимости подсчитываются при применении любого из трех методов, но затратный метод подразумевает их сравнение с расходами на строительство копии или аналога рассматриваемого объекта с учетом расходов на покупку идентичного участка земли. Покупатель, заключающий договор на проведение оценки, всегда озвучивает цель данного мероприятия, что непосредственно влияет на выбор метода оценки недвижимости специалистом.
Экономический факультет РУДН. Лекция «Оценка бизнеса. Затратный подход»
В чем заключается специфика проведения оценки затратным методом?
Перед специалистом по оценке недвижимости всегда возникает вопрос: что подсчитывать – затраты на воссоздание или на замещение .
Для определения стоимости воссоздания отдельно взятого объекта капитального строительства необходимо суммировать следующие расходы:
· стоимость строительных материалов на текущий момент времени;
· оплату труда рабочих по современным тарифам;
· затраты на эксплуатацию строительной техники и специального инструмента;
· стоимость выполнения всех видов работ для воспроизведения точной копии существующего объекта.
После этого вычитается сумма, соответствующая степени износа или повреждения здания.
Оценщик должен учесть все конструктивные или эксплуатационные недостатки здания, а также учесть технологию строительства, материалы и качество работ, которые применялись при возведении оцениваемого объекта. При оценке объектов недвижимости старого фонда сделать это крайне сложно.
Существует другой вариант — посчитать, во что обойдется инвестору стройка здания, аналогичного по функциональности и удобству его использования, с учетом применения современных материалов, технологий и способов выполнения строительно-монтажных работ. Это будет оценка замещения, то есть замены рассматриваемого объекта его современным аналогом:
· равноценным с ним по эффективности;
· лишенным тех недостатков, которые, возможно, были в старом объекте;
· с той же степенью износа.
В каждой конкретной ситуации перед специалистом стоит выбор между этими двумя вариантами проведения оценки с учетом характеристик объекта, специфики его использования, а также его категории (нежилая недвижимость или объект жилого фонда и т. д.)
Затратный подход: метод чистых активов на примере КАМАЗа
Больше полезной информации вы можете найти в блоге на сайте компании «Максард» .
Источник: dzen.ru
Глава 6. Оценка бизнеса затратным подходом
Процедура оценки бизнеса затратным подходом заключается в выявлении неучтенных (функционирующих и/или нефункционирующих) активов и переоценке всех располагаемых компанией активов по рыночной стоимости. Причем, если оценивается доля бизнеса принадлежащая акционерам, из стоимости активов вычитаются обязательства, также переоцененные по рыночной стоимости (состав которых также дополнен неучтенными обязательствами или обременениями в случае их обнаружения).
Описанная выше схема оценки бизнеса затратным подходом является устоявшейся и общепринятой. Результат этой оценки впоследствии принимается во внимание при формировании мнения об итоговой величине стоимости бизнеса вместе с результатами оценки полученными другими подходами. Казалось бы, все это вполне правильно и не вызывает никаких сомнений.
Хотя, пожалуй, те или иные сомнения («разброд и шатания» в умах) присутствуют почти всегда, даже в таком вопросе. Это касается, например, адекватной оценки неучтенных на балансе нематериальных активов и гудвилла компании. В этой связи автор настоящей публикации хочет обозначить ряд факторов, учет которых необходим при оценке бизнеса затратным подходом.
Начнем с гудвилла компании. Обычно гудвиллу «приписывают» стоимость, полученную как разница между результатами доходного и сравнительного подходов с одной стороны, и результатом затратного подхода, с другой стороны.
Однако при такой оценке теряется смысл в результате затратного подхода, ибо его результат с учетом так оцененного гудвилла всегда будет практически совпадать с результатами других подходов. Поэтому представляется целесообразным в рамках затратного подхода осуществлять оценку стоимости гудвилла чисто затратным подходом, независимо от других подходов.
Одним из таких способов может стать интервьюирование специалистов по маркетингу и пиару. Некоторые подобные высококлассные специалисты могут дать экспертное заключение о том, сколько времени и денежных средств требуется для того, чтобы компания «с нуля» обросла определенным количеством связей с контрагентами по бизнесу (тем количеством, которое имеет оцениваемая компания) и эффективной узнаваемостью на рынке вообще, и среди целевой аудитории в частности, а также досконально изучила рынок своей продукции и потребителей.
Если эти затраты сильно разнесены во времени и в регионе сильная инфляция, затраты на формирование гудвилла следует индексировать. В то же время поскольку отнюдь не все подобные вложения оказываются эффективными и, кроме того, подобные инвестиции подвержены сильному обесцениванию ввиду влияния эффектов зашумления и «короткой потребительской памяти», эти вложения также следует амортизировать. Корректировки инвестиций в гудвилл – индексация и амортизация, — частично нивелируют друг друга, но все же, как правило (при отсутствии гиперинфляции), влияние амортизации существенно превышает воздействие инфляции. Итог суммарных скорректированных затрат на создание эффективной узнаваемости, связей и репутации, которыми обладает оцениваемая компания, следует трактовать как оценку стоимости гудвилла , определенную затратным подходом, и следовательно, ее необходимо прибавлять к стоимости других оцениваемых активов компании.
Теперь перейдем к рассмотрению другого вопроса, связанного с оценкой бизнеса затратным подходом. Сам по себе затратный подход оперирует понятием стоимости и принципом замещения: если какой-либо объект можно каким-то образом создать дешевле, чем предлагаемая за него цена продавца-собственника объекта, то так и надо поступать – создавать самостоятельно.
Если же затраты на самостоятельное создание объекта превышают цену продавца целевого объекта, либо создать этот объект самостоятельно по каким-либо причинам не представляется возможным, объект, при его надобности, целесообразно купить на рынке. При такой схеме упускается из рассмотрения, как минимум, один нюанс, а именно – издержки упущенных возможностей.
Применение затратного подхода учитывает фактор времени при переоценке активов и обязательств посредством индексации внеоборотных активов и дисконтирования ряда запасов и обязательств. Однако потенциальный покупатель, решив, руководствуясь принципом замещения, самостоятельно «построить» бизнес, затратит на это не только прямые издержки обусловленные покупкой активов по рыночной стоимости, но и вмененные издержки – за время самостоятельного «строительства» бизнеса инвестор потеряет прибыль, которую он мог бы получать, если купил бы этот бизнес уже функционирующим. Кроме этого, необходимо также принимать во внимание специфические риски, присущие молодым компаниям при выходе на рынок: приобретая готовый бизнес, покупатель-инвестор избавляется от рисков начального этапа. И последнее, что следует принять во внимание при формировании мнения о рыночной стоимости бизнеса – наиболее вероятной цене сделки между продавцом и покупателем, — это скидка, позволяющая покупателю получать выгоду от сделки . Сразу же оговоримся, что данная скидка – не догма, покупатель в процессе торгов стремится ее выторговывать, однако не факт, что продавец согласится ее предоставить: если бы такая скидка существовала всегда, действовал бы арбитраж, позволяющий «выковывать» деньги из воздуха, что быстро «съело» бы саму возможность как таковую — все кинулись бы заниматься покупкой и продажей готовых бизнесов.
С учетом вышеизложенного скорректированная стоимость функционирующего бизнеса, полученная на основе затратного подхода, составит:
Источник: studopedia.net
Оценка акций: Затратный подход
Для каждого инвестора очень важно проводить грамотную и достоверную оценку рыночной стоимости акций. Существует несколько подходов к проведению такой оценки, которые существенно разнятся. Затратный подход оценки акций основан на предположении о том, что стоимость акций определяется расходами на создание идентичного объекта с учетом получения вознаграждения за инвестирование.
Другими словами, стоимость акций представляет собой сумму затрат на создание такой же компании, с точно такими же активами и в аналогичной рыночной нише, а также прибавку в виде обоснованной прибыли инвестора. При этом, с полученной оценочной стоимости вычитается задолженность компании перед кредиторами.
Соответственно, для того, чтобы оценить акции согласно затратному подходу, инвестору необходимо произвести расчет таких составляющих:
- издержки на создание акционерного общества, которые включают такие расходные группы:
- затраты на регистрацию компании, подготовку нужной документации, эмиссию акций и прочие подготовительные этапы;
- расходы на приобретение активов, отраженных в балансе компании (материальных и нематериальных);
- издержки на воссоздание неосязаемых активов, которые в балансе предприятия не обозначены (например, стоимость создания штата сотрудников с высокой квалификации, расходы на создание клиентской базы и проч.).
- суммарная задолженность компании, которая учитывает указанную в отчетности информацию;
- величина вознаграждения инвестора за вложение капитала в создание новой компании.
Таким образом, инвестор сможет получить рыночную стоимость предприятия, то есть, цену ста процентов акций компании. Если инвестору необходимо оценить определенный пакет акций, то его стоимость определяется пропорционально количеству бумаг, которые он включает. Если же пакет акций не контрольный, то полученный результат необходимо скорректировать на размер скидки на отсутствие контрольных полномочий.
Достоинства и недостатки затратного подхода
Используя какой-либо подход к оценке ценных бумаг, нужно осознавать, какие преимущества он предоставляет и какие недостатки в нем заложены. К ключевым достоинствам затратного подхода оценки акций можно отнести такие аспекты:
- позволяет максимально исключить любые предположения и базируется на использовании достоверной фактической информации;
отражает актуальную рыночную стоимость компании на текущий момент времени; - комплексно учитывает влияние различных факторов на стоимость активов компании и берет во внимание их износ;
позволяет достоверно оценить даже недавно созданные предприятия и компании; - информация, необходимая для проведения расчетов, является открытой и доступной.
При этом, несмотря на наглядность данного подхода, он не лишен недостатков. Среди главных минусов затратного метода оценки можно выделить:
- подход не берет во внимание перспективы развития компании и ее будущие возможности;
- при расчетах не учитываются возможные риски;
- оценка активов не всегда эквивалентна их реальной рыночной стоимости;
- невозможность применения метода для оценки стоимости компаний с уникальными ресурсами или обладающих исторической и эстетической ценностью.
Какие компании можно оценивать с помощью затратного подхода
Различные подходы оценки акций компаний в целом разработаны для того, чтобы в каждом конкретном случае наиболее достоверно оценивать стоимость бизнеса. Так, затратный подход целесообразно применять при оценке акций таких компаний:
- оригинальные и уникальные предприятия, не имеющие аналогов на рынке;
- монополисты в своей отрасли;
- новосозданные компании и предприятия;
- компании без стабильного дохода;
- акционерные общества, акции которых на организованном фондовом рынке не котируются;
- компании, которым грозит ликвидация или банкротство;
- компании, ведущие свою деятельность на рынках с малой активностью;
- инвестиционные и холдинговые компании, прибыль которых не зависит от производства продукции.
В целом, затратный подход дает наиболее достоверные результаты при оценке акций тех компаний, которые не имеют множества аналогов на рынке, не располагают стабильными доходами и обладают значительными собственными активами. При этом, деятельность компании не должна основываться на интеллектуальном капитале и нематериальных ресурсах.
Практическое применение затратного подхода при оценке акций
На практике применение данного подхода вызывает определенные противоречия. С одной стороны, такой метод позволяет провести максимально достоверную оценку акций компании. С другой же, его использование влечет за собой достаточно серьезный и трудоемкий процесс сбора информации.
Рассмотрим на упрощенном примере действие данного метода. Предположим, инвестору необходимо оценить стоимость контрольного пакета акций компании, которая начала свою деятельность недавно. После сбора и анализа информации, оценщик получил следующие данные о текущей деятельности акционерного общества:
| Активы | 2 000 000 дол. |
| Кредиторская задолженность | 300 000 дол. |
| Издержки на недавно проведенную регистрацию компании и эмиссию акций | 100 000 дол. |
Расчет стоимости ста процентов акций компании произвести достаточно просто. Учитывая то, что инвестор закладывает в расчеты альтернативную возможность получения 3 % прибыли от стоимости активов компании, можно получить следующий расчет: Стоимость компании = 2 000 000 дол. + 100 000 дол. + 2 000 000 х 0,03 – 300 000 дол. = 1 860 000 дол.
Предположим, компания выпускает исключительно простые акции. Если контрольный пакет составляет 51 % от всех эмитированных акций, то его оценочная рыночная стоимость составит 1 860 000 х 0,51 = 984 600 дол.
Источник: wealthadviser.ru