При проведении оценки гостиницы крайне важно учитывать, что анализу подлежит не только здание и земельный участок, на котором оно расположено, но и все имущество, принадлежащее данному бизнесу. Отметим, что зачастую оценка гостиниц проводится с помощью методики доходного подхода — то есть, того метода, при котором стоимость имущества определяется только суммой приносимого им дохода. Таким образом, при использовании данного способа проведения независимой оценки в оценке гостиницы необходимо оценивать все входящее в состав имущества оборудование, элементы интерьера, технику, транспортные средства (если таковые принадлежат гостинице), нематериальные активы.
Цели оценки
Выбор методик оценки стоимости гостиниц определяется особенностями оцениваемого объекта и целями проведения мероприятия. Очевидно, что небольшой хостел в спальном районе города будет оцениваться иначе, чем отель на побережье или крупный гостиничный комплекс в центре мегаполиса.
Кроме того, немаловажно, какой вид стоимости предстоит определять, рыночный, инвестиционный (это наиболее частые виды стоимости, требуемые при оценке) или иной тип стоимости.
Гостиничный бизнес в провинции. История Ирины Антипиной, управляющей мини-отеля в городе Клин.
Цели же зачастую различаются достаточно сильно, и провести полномасштабный обзор методов оценки каждого из них кратко не представляется возможным. Как правило, оценка стоимости гостиничного бизнеса проводится при таких случаях:
- Перед заключением договора купли/продажи всего гостиничного бизнеса или его доли;
- Для сдачи объекта (здания, имущества) или всей организации в аренду;
- При передаче и оформлении наследования;
- При осуществлении дарения бизнеса;
- При перераспределении активов;
- При покупке дополнительного участка земли или здания, которое войдет в состав имущества гостиницы;
- При оценке всего имущества собственника по различным причинам (получение визы, судебная тяжба, процедура банкротства и так далее);
- При получении кредита, займа с оформлением всего имущества или его части в залог;
- При оформлении гостиницы в качестве уставного капитала юридического лица;
- При страховании бизнеса, а также по другим причинам.
Оценка рыночной стоимости гостиницы проводится также и для различных операций с участием нотариуса. Как правило, это сделки, предусматривающие переход права собственности на недвижимость, на весь бизнес или долю в нем. Это может быть продажа бизнеса или его части, дарение, наследование, перераспределение активов, оформление аренды или залога. Согласно действующему законодательству обязательно участие нотариуса в таких сделках. В то же время нотариус обязан о проведении и заверении им договоров по подобным операциям сообщать о них в налоговые органы.
Не менее важна точная оценка и по любым другим причинам, ведь ошибка в стоимости, рассчитанной для целей страхования, получения кредита или инвестиции может повлечь за собой убытки, которых не сложно избежать, если доверить работу профессионалам.
Таким образом, точная оценка является необходимым мероприятием, позволяющим принимать максимально взвешенные и дальновидные финансовые решения. Отчет об оценке от специалистов компании Центр консультации и оценки, обладающих многолетним опытом проведения подобных работ для всех описанных выше целей, позволит сэкономить и время, и средства.
Источник: faktorfm.ru
5.4. Особенности оценки гостиниц
Для отдельных видов недвижимости, скорректированной и приспособленной для отдельного вида использования, при оценке стоимости необходимо руководствоваться потенциалом данного объекта и видом бизнеса.
К такому виду собственности относятся гостиницы. Это помещения, которые сложно использовать в других целях.
Основные рекомендации при оценке гостиниц
Оценку гостиниц можно проводить как оценку объекта недвижимости, и как оценку предприятия. Вид оценки должен оговариваться в задании на оценку.
При сборе информации необходимо:
- дать полное описание всех помещений;
- определить к какому классу относится эта гостиница;
- провести оценку номеров с точки зрения их площади, количества мест;
- определить номера, которые имеют определенные преимущества;
- выявить номера, требующие изменения или внесения поправок.
Необходимо провести инспекцию таких помещений, как:
- рестораны;
- бары;
- конференц- и танцзалы;
- офисов;
- комнат гостиничного персонала;
- кухни;
- лифта и т.д.
Затем оценить общее состояние гостиницы:
- ее внешний вид;
- состояние крыши;
- состояние водо-, газо-, электротехнических систем.
Необходимо обратить внимание на срок использования, срок проведения капитального ремонта, состояние прилегающих земельных участков.
Проводится оценка финансового состояния гостиницы, как объекта коммерческой недвижимости. Возможно проведение прогнозирования расчетов доходов и расходов.
При прогнозировании дохода следует проводить разбивку валового дохода по отдельным статьям:
- поступления от сдачи номеров;
- поступления от сдачи в аренду конференц- и банкетных залов;
- поступления от телефонных услуг;
- поступления от продажи еды и алкогольных напитков;
- поступления от прачечной.
Аналогичным подходом следует пользоваться при составлении сметы расходов.
При прогнозировании доходов необходимо установить круг клиентов, которые являются основным источником дохода (отдельные лица или группа лиц). Необходимо определить коэффициент занятости на койку или номер. На основе анализа за прошлые периоды устанавливается средний размер поступления за сутки.
При оценке гостиницы как предприятия необходимо учитывать стоимость как материальных, так и нематериальных активов (имидж, управление гостиницей, клиентуру).
Последовательность оценки гостиниц затратным методом:
1) Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения;
2) определение стоимости мебели, инвентаря. Нематериальных активов;
3) стоимость права пользования землею:
4) определяем величину износа:
Использование метода сравнения продаж для оценки гостиниц в РБ в настоящее время затруднено, т.к. данный сектор оценки недвижимости недостаточно развит.
Использование доходного метода при оценке гостиниц предполагает:
- определение валовой выработки (определение среднесуточной стоимости проживания в номере);
- оценка заполняемости гостиницы;
- расчет величины издержек;
- сопоставление величины доходов и расходов.
При оценке гостиниц следует использовать результаты, полученные различными методами. При выборе метода оценки определения стоимости гостиницы следует руководствоваться следующими критериями:
- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя;
- тип, качество, обширность информации, на основе которой будет проводиться оценка;
- возможность количественно учесть специфические особенности объекта.
Источник: studfile.net
Особенности оценки гостиниц
Оценка гостиниц имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами собственности. Например, общая площадь помещений гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостиницы привлечь потенциальных клиентов. Эта способность во многом определяется ее местоположением и рядом других факторов.
Необходимо выяснить категории клиентов, пользующихся гостиницей, как в будни, так и в выходные дни.
После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для данного сегмента рынка и, прежде всего, выяснить, к какому классу относится оцениваемая гостиница.
Мировой опыт свидетельствует о том, что все гостиницы можно разбить на определенные классы:
- Центральные гостиницы от трех до пяти звездочек с вместимостью от 200 до 1000 мест. Расположены такие гостиницы, как правило, в центральной части крупных городов, вблизи деловых и торговых центров или рядом с аэропортами. В них представляются услуги высокого качества круглосуточно. Все номера имеют ванные комнаты, теле-, радио аппаратуру, телефон и т. п. Имеются большие холлы, рестораны, бары, магазины, конференц-залы.
- Небольшие гостиницы, как правило, трехзвездочные. В таких гостиницах ванные комнаты могут быть не во всех номерах. Могут отсутствовать также рестораны и конференц-залы. Общественные помещения могут быть небольших размеров.
- Гостиницы, прилегающие к автомагистрали и предназначенные для обслуживания туристов и водителей.
- Гостиницы, расположенные на берегу моря или курортах (гостиницы типа «холлидей»). Работа таких гостиниц носит сезонный характер. При них могут располагаться бассейны и спортивные площадки.
После выяснения, к какому классу относится гостиница, необходимо уточнить, какая конкуренция существует в этом классе гостиниц, какова она будет в будущем?
В нашей стране процесс приватизации гостиниц находится в начальной стадии. Владельцем большинства из них является государство в лице Госкомимущества РФ, которое передает их в хозяйственное ведение или оперативное управление министерствам и ведомствам. Процесс приватизации гостиниц должен сопровождаться независимой экспертной оценкой. При этом основным методом оценки должен быть доходный. В наших условиях применение этого метода будет наталкиваться на ряд серьезных трудностей, связанных прежде всего с определением ставки капитализации.
Рассмотрим подробно особенности оценки гостиниц.
Оценку гостиниц можно производить и как объекта недвижимости, и как предприятия.
Необходимый этап при оценке гостиниц — сбор необходимой информации. В первую очередь требуется подробное описание всех помещений. Гостиницы могут отличаться по своим источникам доходов. Большая часть дохода обычно поступает от сдачи в аренду номеров, но в некоторых случаях в общем доходе велика доля поступлений от эксплуатации ресторана и бара и/или конференц-зала.
Для оценки номера необходимо знать такие параметры, как площадь, количество мест. Полезно определить, какие номера имеют определенные преимущества, например вид на море или парковую зону в городе, так как арендная плата за пользование в этом случае может быть выше. Нужно также установить, имеются ли номера, требующие отрицательных поправок, например, на шум от движения транспорта за окном и т. д. При инспекции помещений общественного пользования, таких, как рестораны, танцзалы, следует обратить внимание на общую площадь, вместимость и т. д.
После учета всех помещений общественного пользования необходимо перейти к осмотру офисов, комнат гостиничного персонала, кухни, бойлерных, лифтов и т. д.
Затем оценивается общее состояние гостиницы: внешний вид, состояние крыши и водосточных труб (это позволит определить величину расходов на ремонт). Следует обратить внимание на предполагаемый срок использования гостиницы и срок капитального ремонта. Необходимо обратить внимание на состояние сада и прилегающих земельных участков и зданий.
Весьма важным фактором, влияющим на величину стоимости гостиницы, является местоположение. Например, в центральных районах, особенно в крупных городах, всегда достаточно высокий спрос на места в гостиницах. На прибыльность гостиницы влияет также ее близость к транспортным линиям и наличие автостоянок.
Следующий этап оценки гостиниц связан со сбором и анализом финансовой информации. Важным моментом в данном случае является прогнозирование доходов и расходов.
При прогнозировании доходов валовой оборот дается с разбивкой по отдельным статьям, таким, как поступления от сдачи в аренду номеров, банкетных и конференц-залов, продажи еды и алкогольных напитков, телефонных услуг, прачечной и т. д. Аналогичный подход используется для расходов.
Для прогнозирования доходов необходимо установить клиентов, которые являются основным источником дохода (отдельные лица, группы), и коэффициенты занятости на койку и на номер. На основе анализа данных за прошлые периоды для данной гостиницы устанавливается средний размер поступлений за сутки.
Оценку стоимости гостиницы желательно произвести тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным. При этом важно помнить, что это может быть оценка недвижимой собственности как гостиницы, но точнее оценивать ее как предприятие. Во втором случае наряду с материальными активами следует учитывать нематериальные, прежде всего имидж фирмы, управление и ее клиентуру.
При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения. Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получают полную восстановительную стоимость. Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний).
Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа. Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже.
= Стоимость здания с учетом износа плюс Стоимость права использования земли плюс Стоимость мебели, оборудования и инвентаря плюс Нематериальные активы
= Стоимость гостиницы
Использование метода сравнительного анализа продаж для оценки гостиниц в настоящее время затруднено, так как этот сектор рынка недвижимой собственности не получил достаточного развития. По мере того как органы исполнительной власти будут проводить аукционы, с развитием рынка гостиниц использование этого метода с учетом корректировок станет возможным.
Оценивать собственность, приносящую доход, без использования доходного метода, на наш взгляд, неправомерно. Для гостиниц как бизнеса с более или менее стабильным доходом удобно применять метод капитализации дохода. На наш взгляд, этот метод должен использоваться для оценки этого вида недвижимости наряду с методом восстановительной стоимости.
Первым шагом является определение валовой выручки. Для определения средней суточной стоимости проживания в номере необходимо ежегодное исследование рынка гостиничных услуг, например, в Москве. После этого можно рассчитать валовую выручку от эксплуатации гостиницы. Допустим, что в исследуемой московской гостинице суточная стоимость равна 60 долл. для номера люкс и 12 долл. для обычного номера. Выручка ресторана при гостинице обычно составляет около 10% валовой выручки от номеров.
Следующий шаг — оценка заполняемости гостиницы. Исследования рынка и данные обзора гостиничных услуг в Москве показали, что в течение первого года расчетного периода номера люкс заняты на 50%, в течение второго — на 60%. Стабильный уровень занятости номеров в будущем составит 65%. Обычные номера заняты на 80% — в первый год, на 84% — во второй, на 87% — в третий. Стабильный уровень занятости номеров впоследствии составит 90%.
Третьим важным шагом при оценке гостиницы методом капитализации дохода является расчет издержек. Изучив ретроспективную информацию и проекты гостиницы, примем, например, уровень эксплуатационных расходов в размере 60% валовой выручки от предоставления номеров, а издержки по эксплуатации ресторана около 85% от его валовой выручки.
Неотъемлемой частью расходов является создание восстановительных фондов за счет амортизационных отчислений. Суть данных издержек заключается в том, что часть денежных средств надо выделять на замену изнашиваемых со временем материальных фондов, например кровли, элементов системы отопления, мебели и т. п. Несмотря на то, что замена и ремонт основных фондов осуществляется весьма редко, такие расходы непременно возникнут у собственника здания в процессе его эксплуатации.
Источник: snip1.ru
