Как получить помещение от города для бизнеса

Аренда или бизнес-ипотека ? Найти ответ на этот вопрос необходимо каждому молодому предпринимателю. В зависимости от сферы деятельности он будет разным.

Аренда позволяет бизнесу быть более быстрым и мобильным, открыть новые точки в кратчайшие сроки и также быстро менять их расположение при необходимости.

Собственное помещение — это, в первую очередь, надежность. Предприниматель не зависит от сроков и стоимости аренды и может позволить себе долгосрочное планирование, установку любого оборудования или дизайнерский ремонт. При этом условия предоставления ипотеки для бизнеса могут оказаться даже выгоднее, чем арендные платежи.

Мы уже рассказывали, как открыть бизнес в непростых условиях и насколько важно при этом правильно выбрать помещение. На успешность салона красоты, кофейни, магазина или любого другого проекта, нацеленного на работу с людьми, влияет проходимость места и удобство для будущих клиентов. Причем «удобство» — понятие также индивидуальное. Это может быть и близость к метро, и наличие собственной парковки, и удобный этаж или приятный вид из окна. Главное, чтобы место было привлекательным именно с точки зрения вашей целевой аудитории.

Как найти помещение для бизнеса?

Немаловажно для начинающего предпринимателя и принятие решения о покупке или аренде помещения. На старте можно попробовать аренду — чтобы понять, как это в принципе устроено. Более опытным бизнесменам или тем, кому важно наличие именно своего собственно помещения, стоит рассмотреть бизнес-ипотеку.

Мы выяснили, как малому бизнесу Москвы арендовать помещение с максимальной выгодой или приобрести собственное в ипотеку с господдержкой .

Программа льготной аренды для малого бизнеса Москвы в 2021 году

Для молодых предпринимателей, планирующих открыть бизнес в Москве, а также для столичных компаний, которые хотят улучшить для себя условия аренды, есть возможность получить имущественную поддержку от властей.

Она представлена 2 видами льготной годовой арендной ставки:

• от 4750 рублей за кв. метр
• 1000 рублей за кв. метр для помещений, которые расположены в подвальных этажах зданий

Арендаторов, которым предоставляется льготная ставка, выбирают по итогам специальных торгов, организованных столичным Департаментом по конкурентной политике. Как подать заявку на участие в торгах, можно узнать на сайте Малый бизнес Москвы MBM.MOS.RU.

В торгах может принять участие как компания, так и индивидуальный предприниматель (ИП), включенные в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. Договор с арендатором будет заключен на 10 лет.

Плюсом является также то, что никаких ограничений по виду деятельности для получения льгот нет. Для аренды от города используются нежилые помещения свободного назначения. Поэтому арендатор сам вправе решать, как его использовать. Перечень объектов, доступных для льготной аренды, представлен на Инвестиционном портале города Москвы .

Льготная аренда зданий, относящихся к объектам культурного наследия

Безусловно, эта льгота подходит не всем. Но если для вашего бизнеса лучшим вариантом расположения будет историческое здание, являющееся памятником культуры или искусства, то арендовать его можно по сниженной ставке.

Данная мера поддержки малого предпринимательства от Правительства Москвы направлена на восстановление и сохранение объектов культурного наследия. Условие аренды таких зданий — проведение их реконструкции. Льготная ставка может быть применена только после окончания ремонтных работ.

Арендаторы таких зданий выбираются на конкурсной основе. Вот примерная схема, по которой это происходит:

• Помещение выставляют на торги
• Желающие арендовать помещение участвуют в торгах
• С тем участником, который предложит наибольшую ставку, заключается договор аренды
• Арендатор должен отреставрировать объект в течение 5 лет
• После реставрации на аренду помещения устанавливается ставка в размере 1 рубль за 1 кв. метр — для этого участнику нужно обратиться с заявлением в Департамент культурного наследия Москвы

У ведения бизнеса в здании, являющемся объектом культурного наследия, есть свои нюансы:

• Договор аренды заключается на 49 лет
• Потраченные на реставрацию средства не компенсируется

Льготы для частных школ и детских садов в Москве

Предприниматели, которые собираются открыть в столице частный детский сад или образовательное учреждение, также могут рассчитывать на льготную аренду по ставке 1 рубль за 1 квадратный метр.

Под школы и садики обычно предлагаются помещения на первых этажах жилых домов или отдельно стоящие здания. Арендатор должен отремонтировать арендуемое помещение, чтобы начала применяться льготная ставка.

И в этом случае для выбора арендатора проводится конкурс:

• Помещение или здание выставляют на торги
• Договор аренды будет заключен с тем участником, который предложит максимальную ставку
• Участник ремонтирует помещение
• После окончания ремонтных работ устанавливается арендная ставка 1 рубль за 1 метр — арендатору необходимо подать заявление в Департамент образования и науки города Москвы

В зависимости от состояния объекта арендатору дается разное время на его обустройство:

• 6 месяцев — если речь идет о косметическом ремонте
• 18 месяцев — при капитальном ремонте помещения
• 3 года — когда необходима полная реконструкции объекта

Стоимость выполненных работ не компенсируется.

Договор аренды помещения под образовательное учреждение заключается на 49 лет. При этом в детском саду должно быть не менее 80% воспитанников от 1,5 до 7 лет, зарегистрированных в Москве, а в начальной, средней общей и основной общей школе — не менее 50% учеников с регистрацией в столице.

Выгодные условия ипотеки для бизнеса

Бывают ситуации, когда аренда не подходит. В этом случае предпринимателю необходимо купить собственное помещение для открытия или расширения бизнеса. У такого решения есть неоспоримые преимущества:

• Независимость от арендодателя — собственник сам решает все вопросы, связанные с техникой, мебелью и ремонтом
• Возможность сдачи собственного помещения или его части
• Долгосрочное планирование собственного бизнеса

Да, предпринимателю нужно будет самостоятельно платить налоги или нести дополнительные расходы, но при этом и платеж по ипотеке может быть ниже арендных платежей.

Так в Банке ДОМ.РФ можно оформить бизнес-ипотеку и платить за собственную недвижимость от 6,5% годовых

Получите финансирование на покупку коммерческой недвижимости:

• Ставка от 6,5% годовых (с использованием программ государственной поддержки малого бизнеса)
• Сумма до 50 млн ₽
• Первоначальный взнос от 20% стоимости объекта
• Срок до 120 месяцев

Преимущества оформления бизнес-ипотеки в Банке ДОМ.РФ:

• Приобретение готовой недвижимости и строящихся объектов
• Доступно предпринимателям и физическим лицам
• Залог приобретаемой коммерческой недвижимости
• Минимальный пакет документов

Источник: dzen.ru

Особенности аренды муниципальных нежилых помещений

Подходящее нежилое помещение для ведения бизнеса можно арендовать и у государства.

Государственное имущество обычно принадлежит местному муниципалитету либо региону. Стоимость аренды муниципального имущества иногда на порядок дешевле аналогичного коммерческого или частного.

Аренда такого имущества имеет некоторые отличия от аренды негосударственного.

Кто может оформить в пользование муниципальное здание?

Нежилое помещение у государства могут арендовать как юридические, так и физические лица. Физическое лицо должно иметь статус индивидуального предпринимателя. Система налогообложения – любая.

Способы

Арендовать муниципальное нежилое помещение можно только двумя способами: торги на аукционе на право аренды конкретного помещения либо договор субаренды.

Торги на аукционе

Объявление о торгах на право аренды муниципальной недвижимости публикуется в СМИ и дублируется на сайтах соответствующей администрации и официальном сайте РФ (torgi.gov.ru). Сами торги происходят через 30 суток после появления объявления в публичном доступе.

Организация или предприниматель заинтересованные в торгах обращаются в местный орган власти для регистрации в аукционе.

Для регистрации необходимо предоставить пакет документов. В него входят:

• заявка на участие в торгах;
• оригиналы или заверенные нотариусом копии свидетельства о внесении в Единый Госреестр ЕГРЮЛ или ЕГРИП соответственно.

Организации и ИП зарегистрированные после 1 января 2017 года вместо свидетельств предоставляют лист записи ЕГРЮЛ или ЕГРИП:

• оригинал или ксерокопия квитанции об оплате первоначального взноса;
• паспорт ИП или представителя юридического лица.

Юридические лица дополнительно предоставляют:

• копии учредительных документов;
• решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо его копию если заключение договора или внесение задатка является для заявителя крупной сделкой;
• документ, подтверждающий полномочия лица для участия в аукционе.

Первоначальный взнос составляет от 10 до 25% стоимости и служит гарантией серьёзности намерений будущего арендатора.

Во время проведения аукциона участник голосует за уже предложенную стоимость, также он может поднимать цену. Подъём цены происходит пошагово, один шаг находится в пределах 0,5 – 5 % от начальной цены. Участник предложивший максимальную цену признаётся победителем.

Результаты публикуются в СМИ и на сайтах в течение 3-х дней после завершения аукциона в виде протокола о результатах.

От участия в аукционе отстраняются заявители:

1. не внесшие задаток;
2. представившие неполный комплект документов;
3. являющиеся банкротами;
4. находящиеся в процессе ликвидации;
5. с приостановленной деятельностью по решению суда.

Аукцион признается несостоявшимся:

• если участников не было вообще;
• все участники остановились на начальной цене;
• все участники отстранены от торгов;
• только один претендент.

Согласно статье 17.1 ФЗ №135 “О защите конкуренции” от 26.07.2006 г. в редакции от 23.04.2018 г. торги на право аренды нежилого муниципального имущества не проводятся в случаях:

1. организация или предприниматель осуществляет юридические услуги (адвокаты, нотариусы);
2. ведение медицинской или образовательной деятельности;
3. является некоммерческой организацией (НКО);
4. договор заключается на срок не более 30 дней в течение 6 календарных месяцев (узнать о том, на какой срок могут заключаться договора аренды нежилых помещений, можно здесь);
5. помещение имеет общую площадь не более 20 квадратных метров и не превышает 10% от всего здания по площади;
6. единственный участник конкурса.

Договор субаренды

Договор субаренды заключается с арендодателем, имеющим право сдавать арендуемую муниципальную площадь в субаренду. Аренда помещения в этом случае ничем не отличается от аренды коммерческой или частной недвижимости. У арендодателя должно быть разрешение администрации на право сдачи арендуемого помещения или его части в субаренду.

Права и обязанности арендатора государственного здания

1. своевременно оплачивать арендную плату по графику платежей;
2. самостоятельно заключать договора с коммунальными службами;
3. вести только заявленный вид предпринимательской деятельности;
4. производить беспрепятственный допуск представителей муниципалитета.

Арендатор имеет право осуществлять текущий ремонт за свой счёт, если он не связан с перепланировкой или перестройкой здания. При необходимости перепланировки помещения арендатор получает разрешение у арендодателя.

Льготные условия

Организации и предприниматели занимающиеся социально значимыми видами бизнеса могут арендовать нежилое помещение на льготных условиях. Социально значимыми считаются услуги в областях культуры, спорта, образования, здравоохранения, социального питания и торговли, предприятия бытового обслуживания, ремесленная и производственная деятельность.

Также социально значимым считается предприятие, в котором не менее 50 процентов работников – инвалиды.

В Москве, например, при аренде помещения на 5 лет и более действуют скидки по оплате. За первый год берётся 40% от полной стоимости, за второй – 60%, за третий – 80%, все последующие года – в полном объёме. При договоре на 4 года за первый год – 40%, второй – 80%, последующие года – полностью. Договор на 3 года даёт скидку до 40% стоимости в первый год, далее – полные 100%.

Для детских образовательных учреждений

Аренда помещения на срок до 49 лет при условиях:

• не менее 80% обучающихся живет в прилегающем районе;
• в первые 3 года после заключения договора аренды производится реконструкция, а капитальный ремонт – в 18 месяцев;
• имеется образовательная лицензия.

По программе “Доктор рядом”

Аренда на срок до 20 лет на условиях:

• имеется лицензия на осуществление медицинской деятельности;
• в первые 6 месяцев после подписания договора аренды происходит ремонт помещения;
• бесплатная первичная медпомощь в рамках ОМС.

По программе “Особняк за рубль”

Аренда на срок до 49 лет:

• в течение 5 лет необходимо провести полный комплекс ремонтно-реставрационных работ;
• запрещается размещать жильё, превращать в склад или производственное помещение;
• менять исторический облик здания;
• несколько раз в год предоставлять доступ в здание для всех.

Пока идёт ремонт аренда оплачивается по полной стоимости, после подписания акта о приемке работ муниципалитетом аренда снижается до 1 рубля за 1 квадратный метр в год.

При соблюдении договора аренды через 3 года арендуемое имущество можно выкупить в собственность. Оплата производится как одноразовым платежом всей стоимости, так и в рассрочку. Рассрочка предоставляется по желанию, но не более чем на 3 года.

Внимание! С 1 июля 2018 г. выкупать разрешается только имущество попавшее в программу реновации жилищного фонда (п.4 ст.10 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в редакции от 01.07.2017).

Нюансы заключения договора аренды нежилой недвижимости, предусматривающего ее выкуп, мы подробно рассматривали тут.

Написание заявления

Через 10 дней после торгов на право аренды выигравший участник подаёт заявление на аренду нежилого помещения.

К заявлению прикладываются:

1. копии учредительных документов для юридических лиц;
2. копия свидетельства ИНН;
3. копии выписок из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
4. копии заполненных страниц паспорта;
5. другие документы.

Перечень документов в разных регионах может отличаться.

Заявление пишется по образцу, предоставляемому конкретным муниципалитетом. Строго утвержденная форма отсутствует.

В правом верхнем углу пишем кому и от кого подаётся заявление.

Далее, ниже и в середине листа:

С красной строки “Прошу предоставить в аренду сроком на (количество) лет помещение (здание), общей площадью (размер) кв. м., расположенное по адресу (адрес здания) для размещения (цель использования)”

Со следующей строки: “Список документов прилагаю” и немного отступив со следующей строки нумерованный список приложенных документов. Краткое описание каждого отдельного документа пишется на новой строке.

В заключение ставим число и подпись. Подпись можно расшифровать.

Контактный телефон указываем после подписи, также его можно указать в начале заявления.

Пример заявления:

Департамента недвижимости муниципального образования

город Новый Уренгой

от ИП Иванова Ивана Ивановича

Прошу предоставить в аренду нежилое помещение общей площадью 30 м2, расположенное по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Молодёжная, д. 11, под использование под торговлю

продовольственной (промышленной) группой товаров (офис, склад и т.д.).

Дата _________________И.И. Иванов

Пример 2

Зуевского района Кировской области

ФИО, наименование заявителя

Прошу предоставить в аренду сроком на _________________ здание (помещение), общей площадью _____________ кв.м., расположенное по адресу: ________________________________________________________ для размещения _______________________________________ (цель использования имущества).

Следующие прилагаемые документы являются неотъемлемой частью настоящей заявки:

1. Копии учредительных документов.
2. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
3. Выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица), выписка из ЕГРИП (для индивидуального предпринимателя).

Всем, кто интересуется заключением договоров аренды нежилого помещения, предлагаем ознакомиться с нашими публикациями, посвященными этому процессу и заключению соглашений в случаях аренды:

• части помещения;
• между физическими лицами;
• на условиях безвозмездного пользования;
• с подписанием предварительного договора и допсоглашения.

;

ремонт за свой счёт;

возможность досрочного расторжения договора арендодателем.

Источник: urexpert.online