Инвестиции в коммерческую недвижимость будут выгодными, если соблюсти ряд условий. Среди них — выбор надежных арендаторов, удачного местоположения и юридически верно составленный договор.
Как открыть арендный бизнес: выбираем направление и ищем помещение
Чтобы найти подходящее помещение, сначала определитесь, кто будет вашим арендатором:
- Магазины
- Компании, которым нужен офис
- Организации, которые ищут место для хранения продукции
Вариант № 1: street retail
Street retail — это торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий. У них есть отдельный вход и собственные витрины. Обычно под эти цели выкупают несколько квартир и объединяют их. При выборе такого помещения специалисты рекомендуют обращать внимание на следующие моменты:
- Расположение на правой стороне от основного движения
- Первый этаж или полуподвал
- Рядом не должно быть других пустующих площадей поблизости
- Возможность перепланировки
Это востребованный вариант коммерческой недвижимости. Чаще всего ее арендуют небольшие магазины или частные компании, работающие в сфере услуг.
№15 Строительство коммерческой недвижимости. Готовый арендный бизнес.
Если правильно выбрать место и назначить адекватную стоимость, арендаторов найти довольно просто. Здесь очень важно не ошибиться, если вы планируете заключить договор на длительный срок.
Вариант № 2: помещение под офис или магазин
Если у вас нет квартиры в собственности, обратите внимание на офисные и торговые помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Можно приобрести у владельца долю и сдавать небольшое помещение в аренду. Спрос на аренду недвижимости в центре города или у метро обычно высокий.
Однако учтите, что здесь существуют свои сложности:
- На вас ложится обязанность по урегулированию отношений между арендатором и владельцем центра
- Все изменения и ограничения, которые могут быть внесены в устав центра, могут повлиять на стоимость доли
- Вам нужно будет согласовать с владельцем центра возможность парковки автомобилей
Вариант № 3: помещение под склад
Предоставление складских помещений небольшим компаниям и предприятиям — это хороший вариант дохода. При выборе помещения обратите внимание, чтобы у него был удобный подъезд, были подведены коммуникации и установлены системы вентиляции. Для некоторых видов товаров понадобятся также кондиционеры для поддержания определенной температуры.
Помните, что предоставление в аренду склада — это коммерческая деятельность, требующая регистрации ИП. Систему налогообложения можно выбрать упрощенная. Что касается кода ОКВЭД, подойдет 70.20.2 — Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.
Существует 4 типа складских помещений, которые различаются размером площади и условиями хранения товаров:
БИЗНЕС С НУЛЯ, НАЧИНАЮ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС — ПОКУПАЮ ПАРКОВКИ
- Класс А. Помещение с ровными бетонными полами с антипылевым покрытием. Потолки не могут быть ниже 13 метров. Соответствует европейским стандартам: требуется установка современных систем пожаротушения и защиты от взломов.
- Класс В. Полезная площадь составляет 1’000-5’000 м².
- Класс С. Это капитальные строения или утепленные ангары. Пол может быть асфальтированным, бетонным или плиточным. Потолки — не ниже 3,5 метра.
- Класс D. «Холодный» ангар с подвальным помещением, подвальное помещение на цокольном этаже в жилом доме, подсобные помещения и гаражи.
Выбирайте вариант, подходящий вам по размеру вложений и востребованный в выбранном районе города или области.
Как правильно оформить взаимоотношения с арендаторами
В договоре аренды указывается местоположение объекта недвижимости: адрес, площадь, данные о регистрации бизнеса, срок аренды, размер арендной ставки и способ оплаты.
Согласно действующему российскому законодательству, повышать арендную плата можно не чаще 1 раза в год. Максимальный уровень повышения ставки и время, за которые вы будет предупреждать арендатора об этом, нужно прописать в договоре.
Сумма платы за аренду может быть указана в рублях, долларах или евро. Однако расчет производится только в рублях. Если арендная ставка привязана к иностранной валюте, в договоре нужно указать, что оплата осуществляется в рублях по курсу Центробанка в день оплаты.
Важный момент: если арендатор выполняет ремонт сданного ему помещения, он признается «необходимым улучшением».
Это означает, что если такие изменения не запрещены договором, то арендатор может требовать возмещения расходов или включениях их в счет арендной платы, вне зависимости от согласия владельца помещения.
Тщательно проработайте договор, лучше всего подключив профессионального юриста. Укажите обязательства арендатора и штрафы за их нарушение. Например, если арендатор задерживает оплату или нанес вред вашему имуществу.
Если договор аренды недвижимости заключается более чем на 364 дня, его необходимо зарегистрировать в территориальном подразделении ФРС (Росрегистрации). При подписании договора на неопределенный срок госрегистрация не нужна.
По закону срок регистрации договора составляет не более 30 дней, если вы предоставили полный пакет документов.
После подписания акта приемки-передачи между владельцем помещения и арендатором помещение считается сданным в аренду. Обязательно подробно укажите в этом документе состояние объекта недвижимости, чтобы избежать спорных ситуаций в случае порчи имущества. Вместе с помещением передается техпаспорт на объект.
Преимущества и недостатки арендного бизнеса
Это единственный вид бизнеса, где мы можем говорить о пассивном доходе. Главный плюс такого бизнеса заключается в том, выбрав подходящих арендаторов и оформив долгосрочные договоры, вы сможете получать прибыль без каких-либо активных действий.
При этом необходимо понимать, что доход будет зависеть от успешной деятельности арендаторов. Вам потребуется контролировать их работу и следить, чтобы помещение содержалось в должном состоянии.
Среднее время окупаемости вложений — 7 лет, при условии, что удастся быстро найти надежных арендаторов.
Без опыта в предпринимательстве советуем не начинать свое дело с нуля, а приобрести работающий арендный бизнес. Его главный плюс — контракты с действующими арендаторами, которые заинтересованы в продлении договоренностей с новым владельцем.
Главное здесь заранее оговорить все нюансы деятельности и прописать условия передачи активов в договоре купли продажи. Это позволит снизить риски.
У нас есть каталоги, где вы найдете актуальные предложения в вашем городе:
Источник: img59.ru
Как начать арендный бизнес?
Финансово обеспеченных людей все больше привлекает бизнес, который связан с недвижимостью. Учитывая нестабильность в экономике государства и всего мира – это не удивительно. Недвижимость всегда считалась самым надежным средством инвестирования.
Средняя окупаемость арендного бизнеса составляет 8-10 лет. Самая прибыльная деятельность – это сдача площадей под офиса. Но она сопряжена с большим количеством нюансов и тонкостей. Если не знать особенности этого бизнеса, вы можете приобрести объект недвижимости, который будет месяцами простаивать и не приносить желаемого дохода.
Выбор площади
Перед тем, как купить офис в Москве, необходимо тщательно выбрать его месторасположение. Среднестатистический арендатор рассчитывает принимать в своем офисе клиентов и потенциальных деловых партнеров. Для этого ваше помещение должно находиться в удобном районе, неподалеку от делового центра города. Если офис расположен на первой линии домов и хорошо просматривается с улицы – это огромный плюс. Здание должно находиться рядом с остановками общественного транспорта и иметь хорошую инфраструктуру.
Если сдавать в аренду помещение с хорошим косметическим ремонтом и офисной мебелью, вы сможете получать больше денег. При выборе объекта недвижимости обязательно прибегните к услугам юриста. Он должен проверить всю документацию перед покупкой помещения. Также юрист поможет в составлении будущих договоров аренды.
Некоторые люди покупают квартиры на первых этажах и переоборудуют их под офисы. Следует учитывать, что от покупки жилья до поиска первых арендаторов может пройти несколько лет. Это объясняется тем, что создание арендного помещения связано с получением определенных разрешений. Более подробно изучить этот вопрос можно в Жилищном Кодексе.
Нюансы бизнеса
Чтобы арендный бизнес приносил хороший доход и быстро окупился, необходимо учитывать его специфику. Многие новички допускают элементарные ошибки, которые лишают их солидной части прибыли.
— Аренда – это серьезный бизнес. Вам придется иметь дело с разными людьми, большая часть которых будет вам абсолютно незнакома. Пользуйтесь помощью профессионалов, чтобы не потерять свои деньги.
— Тщательно изучайте рынок цен. Найдите золотую середину и сделайте так, чтобы ваши помещения никогда не простаивали.
— Всегда заключайте арендный договор. Это защита ваших интересов и страховка недвижимости.
Источник: investtalk.ru
Бизнес с нуля. Часть 2 – арендный бизнес
Сегодня я предлагаю рассмотреть менее рискованный вид бизнеса. Этот вид бизнеса отличается меньшею доходностью, но на другой стороне весов другие плюсы данного вида бизнеса – это возможность уделять минимум времени, меньше нервов, стабильно растущий доход. Разговор пойдёт об арендном бизнесе.
Офис 25,3 кв.м. по адресу Московская обл, Ногинский р-н, г Электроугли
Продам: офис по адресу Московская обл, Ногинский р-н, г Электроугли, ул Школьная, Носовихинское ш., 20 км от мкад. Цена 1’300’000 рублей. Помещение расположено на первом этаже девятиэтажного кирпичного дома. Отдельный вход. Общая площадь 25,3 кв.м.
Помещение состоит из двух комнат, кладовой и санузла. Офис в хорошем состоянии. Металлическая дверь. Интернет. Благоустроенный двор.
Развитая инфраструктура. Документы готовы. На данный момент в офисе имеются арендаторы, арендная плата 31’000 рублей в месяц, договор аренды до конца этого года, продажа помещения с арендаторами.
Расчёт ипотеки и прибыль бизнеса:
1. Ипотека на 5 лет. Ежемесячный платёж 29578.99. Чистая прибыль 1421 рубль в месяц.
2. Ипотека на 7 лет. Ежемесячный платёж 23649.55. Чистая прибыль 7359 рублей в месяц.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно.
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
3. Ипотека на 10 лет. Ежемесячный платёж 19410.40. Чистая прибыль 11590 рублей в месяц.
Не стоит забывать, что в среднем арендные ставки растут на 5-7% в год. И не забывайте про то, что расчёт ипотеки вёлся на 13% ставке, а есть и 11% годовых.
Продаётся нежилое помещение 23 кв. м. в Зеленограде
Срочно! Продаётся нежилое помещение 23 кв. м. в Зеленограде, корп. 1455. Цена 1’700’000 рублей. Под любые цели! 1-й этаж жилого здания, отдельный вход с улицы. Потолки – 2, 65 м. Густонаселённый район, удобство подъезда, отличная проходимость. 7 минут на транспорте от ж. д. станции Крюково. Отопление, горячая вода, электричество – в наличии!
В данный момент два арендатора, арендная плата 17000 и 13000 рублей в месяц. Без посредников и комиссии!
О, это предложение из моего города. Расчёт ипотеки и прибыль бизнеса:
1. Ипотека на 5 лет. Ежемесячный платёж 38680.22. Чистая прибыль 1320 рублей в месяц.
2. Ипотека на 7 лет. Ежемесячный платёж 30926.34. Чистая прибыль 9074 рубля в месяц.
3. Ипотека на 10 лет. Ежемесячный платёж 25382.83. Чистая прибыль 14618 рублей в месяц.
Единственный риск в данном бизнесе – это потеря арендаторов на некоторое время. Необходимо иметь денежный запас на оплату ипотеки на 2-3 месяца вперёд.
Конечно, желательно брать 2-3 ипотеки на помещения, каждое помещение будет приносить доход, и поддерживать плату по ипотеки других объектов. Кто мне даст две ипотеке? После получения прибыли от вашего первого объекта, желаемый срок доходности от 6 месяцев, для Вас банки открывают новые условия по ипотеке и дерзайте.
Артём, проживающий в городе Санкт Петербург владелец более 15 торговых помещений в городе. Имеет 3 ипотечных долга. В этом году он закрывает все ипотечные кредиты. Скоро он сможет покупать недвижимость на личные средства. Начало его успешного арендного бизнеса был ипотечный кредит на 2’500’000 рублей.
Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!
Источник: center-yf.ru