Составляющие управления эксплуатацией сооружения
Современное здание является сложным объектом, включающим техническое и инженерное оснащение, требующее квалифицированного ухода. В управление коммерческой недвижимостью входит организация:
- Технического обслуживания, текущих ремонтов инженерных коммуникаций.
- Регулярной уборки помещений, вывоза мусора.
- Размещения персонала, выполняющего административные обязанности.
- Поддержания порядка на прилегающей территории.
Все эти процессы потребуют определенных затрат, привлечения квалифицированных специалистов, сторонних организаций. Важно обеспечить качество этих работ, создать комфортные условия в здании. Это позволит привлечь арендаторов, получать достойный доход.
Способы вычисления стоимости эксплуатации недвижимости
Расчет стоимости эксплуатации зданий может выполняться двумя способами: доходным и расходным. В доходной методике используются показатели, отраженные в бизнес-плане. В ней учитываются расходы на:
5 преимуществ работы в службе эксплуатации бизнес центра
- Содержание недвижимости.
- Управление.
- Оплату коммунальных услуг.
- Обеспечение безопасности.
Важность точного расчета стоимости
Грамотное планирование является залогом прибыльной деятельности. Точный расчет стоимости эксплуатации офисного здания позволяет определить оптимальную арендную плату. Это основополагающий показатель, определяющий прибыльность коммерческого объекта. Правильные расчеты позволяют планировать бюджет, соблюдать баланс между доходами и расходами, исключить финансовые сложности.
Определение стоимости содержания требует высокой квалификации, знания всех нюансов этого процесса. Желательно доверить проведение расчетов опытным специалистам. Сотрудники нашей компании качественно справятся с этой задачей, предоставят точные данные. Мы много лет работаем в этой сфере, имеем солидный опыт.
Наша компания предлагает полный спектр услуг по обслуживанию коммерческой недвижимостью. Вы можете доверить нашим специалистам техническое обслуживание, ремонт систем электроснабжения, профессиональную уборку, уход за прилегающей территорией, контроль над поступлением платежей за аренду и др. Занимайтесь бизнесом, остальное сделаем мы!
Источник: foursquarespm.com
Как сэкономить на техническом обслуживании?
Как этому лучше противостоять? Самый экономичный вариант – это выделять на техническое обслуживание ровно столько, сколько нужно, и именно тогда, когда нужно.
Идея заключается в том, чтобы найти оптимальное решение именно для своего объекта. Выделять не больше и не меньше, а ровно столько, сколько необходимо.
Вот первый пример, наглядно подтверждающий все сказанное выше.
Пример 1. Управление коммерческими объектами
Некое ИП управляет коммерческими объектами различной площади. Все объекты в жилых домах. Суммарная площадь составляет более 3000 м2. Арендаторы: спортивные клубы (высокая посещаемость, сверхнагрузка во время проведения соревнований), кафе и рестораны, магазины.
Факторы, которые влияли на финансовый результат ИП.
- Налогообложение.
- Расходы на эксплуатацию.
- Экономическая ситуация в стране – внешний фактор.
Налог на недвижимость составлял около 340 000 руб./год. Подоходный налог от сдачи объектов в аренду – 13 % (сумму не уточняю). Кроме того, ежемесячные платежи в УК около 200 000 руб. Все это составляло существенную нагрузку. Поэтому бюджет на техническое обслуживание не был сформирован.
Старались «экономить», выделяя средства по остаточному принципу.
Платили за мелкий ремонт по факту возникновения проблемы, то есть устраняли видимые причины. Регулярное техническое обслуживание не проводилось.
При этом на постоянной заработной плате находился мастер/инженер, который должен был организовывать ремонт (если выделялись деньги). Сумма неизвестна.
Также периодически прибегали к помощи специалиста, обязанностью которого было проверять состояние помещений, чтобы избежать штрафов от пожарной инспекции. Расходы также неизвестны.
Но ситуация изменилась после прорыва системы отопления и затопления одного из арендаторов. Собственник стал искать альтернативное решение.
Негативное давление на бизнес усилило влияние третьего фактора (экономическая ситуация в стране). Арендные ставки просели, а вопросов, связанных с эксплуатацией зданий, меньше не стало. Вот что сделал предприниматель, чтобы изменить ситуацию в лучшую сторону:
- Перестроил систему налогообложения. Было зарегистрировано ИП и получен патент. Общая налоговая нагрузка составила 140 000 руб./год. – вместо налога на недвижимость 340 тыс. руб. и 13 % подоходного налога ранее.
- Собственник пригласил нас для помощи в решении эксплуатационных вопросов.
Результаты анализа ситуации
Что входит в техническую эксплуатацию объектов строительства
По действующим стандартам безопасности и нормативам, принятым в области строительства, каждый введенный в эксплуатацию объект должен проходить регулярную техническую эксплуатацию объектов строительства. Суть процесса техобслуживания зданий заключается в поддержании его работоспособности и продлении срока службы объекта в реальных условиях его эксплуатации.
Техническая эксплуатация объектов строительства: нормативы и требования
Техническая эксплуатация объектов строительства – это комплекс мероприятий, которые включают работу со всеми опорными конструкциями, фасадами, кровлей, инженерными коммуникациями, прилегающей территорией.
По требованиям контролирующих инстанций, техобслуживание зданий начинается с момента введения объекта в эксплуатации. В качестве управляющей компании может выступать любая организация, имеющая лицензию и соответствующие возможности для проведения измерительных, ремонтных работ.
Техническая эксплуатация объектов строительства обычно начинается сразу же после начала эксплуатации объекта. Это связано не столько с законодательными требованиями, сколько с реальными практическими ситуациями. Если дом жилой, ему нужен постоянный контроль техники безопасности, работоспособности коммуникаций, периодические проверки и ремонты.
Жестких требований по объему работ и их периодичности нет. Каждый владелец объекта сам решает, как формировать график обслуживания. Его задача – обеспечивать безопасность объекта и его соответствие условиям эксплуатации. Важно, чтобы здание не причиняло ущерб окружающим объектам, инфраструктуре района, не вызывало дискомфорт у людей, в нем находящихся.
Обязательно соблюдаются требования:
- пожарной безопасности для всех категорий объектов;
- экологические нормативы (особенно для промышленных объектов);
- радиационные требования, если речь идет об объектах, где ведется работа с опасными веществами и оборудованием;
- стандартные нормативы по конкретному классу объектов (прочность, степень износа, риски повреждений).
Требования и регламент техобслуживания зависит от категории объекта. Важно, сколько людей в нем находятся, какое используется оборудование, какие есть риски для окружающей среды. Точный перечень требований определяется при введении строения в эксплуатацию.
Что входит в техническую эксплуатацию объектов строительства?
Техническая эксплуатация объектов строительства включает в себя стандартный набор услуг:
- работа со всеми типами коммуникаций, ремонт, измерения, замена, модернизация;
- сезонные работы по подготовке отдельных сетей, элементов здания к новому сезону;
- облагораживание территории, стрижка кустарников, деревьев, обработка клумб;
- клининг внутри объекта и уборка прилегающей территории, вывоз мусора;
- планирование и проведение капитального ремонта.
Техобслуживание зданий может включать работу со всеми эксплуатируемыми видами оборудования, включая лифты. эскалаторы, промышленную технику. Конкретные услуги технической эксплуатации объектов строительства обсуждаются при заключении договора. Клиент может в любой момент сократить объем услуг или расширить их перечень в зависимости от потребностей.
Этапы и регламент технической эксплуатации объектов строительства
Цена на техническую эксплуатацию объектов строительства зависит от типа объекта и объема услуг. В общем виде техобслуживание зданий проходит по графику. В него входят:
- плановые осмотры, измерения, настройка оборудования;
- плановые ремонты, замена комплектующих, расходных материалов;
- аварийные ремонты по вызову;
- капитальный ремонт и модернизация коммуникаций;
- сезонные работы, очистка кровли, мойка фасадов, уборка листвы.
После всех приездов мастера заполняют документы, где указывается объем и тип выполненных работ. Отчетная документация необходима для расчета за услуги техобслуживания, а также для предоставления проверяющим организациям.
Преимущества технической эксплуатации объектов строительства от компании AKTAVEST
В нашей компании вы можете заказать техническую эксплуатацию объектов строительства в любом удобном для вас формате. Мы работаем с клиентами на условиях постоянного абонентского обслуживания, а также предлагаем сотрудничество в рамках экстренных вызовов. К нам вы также можете обращаться за разовыми услугами: проведение электроизмерительных работ, экспертиза, подготовка отчетной документации по техобслуживанию зданий.
У нас выгодные расценки, которые зависят от реального объема заказанных услуг. Вы можете изменять условия договора в любое время. Возможности нашей компании позволяют работать с объектами всех категорий и типов. Мы одинаково успешно обслуживаем жилые, коммерческие и промышленные объекты, предлагаем большой спектр дополнительных услуг.
У нас работают специалисты всех профилей. Мы успешно решаем задачи на любой стадии строительства, эффективно работаем со всеми типами коммуникаций, готовим документы, проводим экспертизы, оказываем консалтинговые услуги, составляем работающие бизнес-планы.
Большим преимуществом нашей компании является возможность комплексной работы с объектом. Вам не нужно искать никаких дополнительных специалистов. Все задачи вы смело можете доверить экспертам AKTAVEST.
- О компании
- Услуги
- Объекты
- Контакты
- Отзывы
- Вакансии
- Лицензии и сертификаты
- Информация об услугах
- Карта сайта
- Пользовательское соглашение
- Договор Присоединения
Источник: aktavest.ru
