Как правильно продать бизнес если помещение в аренде

К коммерческой недвижимости относятся различные земельные участки, здания или сооружения, используемые для получения дохода. Любая коммерческая недвижимость предполагает регулярное извлечение прибыли, то есть, она должна приносить постоянный доход. Объекты такого рода недвижимости (офисные здания, торговые центры, склады, промышленные объекты, сельскохозяйственные предприятия и т.д.) можно сдать в аренду, оформить в залог, продать или использовать иным способом.

Разница между зданием и помещением в рамках сделки

При продаже коммерческой недвижимости происходит переход права собственности на объект от продавца к покупателю. Очень важно правильно подготовиться к сделке, не упустить важные нюансы, из-за которых может затянуться процесс продажи:

• Документы должны быть в полном порядке.
• Недвижимость должна быть оформлена в собственность.
• Не должно быть никаких обременений.
• Необходимо исключить притязания третьих лиц.

При продаже здания (в отличие от помещения) подготовить придется более обширный пакет документов, включая документы на землю, подробные технические документы, договора с тепло-, водо- и электроснабжающими организациями.

Как найти помещение для бизнеса?

Кто покупает в регионах?

Целевая аудитория для продажи коммерческой недвижимости:

• Бизнесмены, желающие расширить свой бизнес.
• Индивидуальные предприниматели, которые ранее арендовали нужную площадку, а теперь появилась возможность приобрести свой объект.
• Физические лица, желающие заняться предпринимательской деятельностью.

Как быстро и выгодно продать?

После принятия решения о продаже коммерческой недвижимости, естественно, каждый стремится сделать это как можно быстрее. Чтобы все сложилось удачно, необходимо придерживаться следующих правил:

• Подготовить данный объект к продаже – стоит освежить ремонт, убрать все ненужные вывески и расклейки (оставшиеся от бывших арендаторов).
• Установить реальную (адекватную) цену – для этого необходимо провести мониторинг аналогичных предложений на рынке недвижимости, сравнить по месту расположения, площади, наличию парковки, транспортной доступности, качеству ремонта. Если стоимость объекта установлена реальная, то продажа обычно происходит быстро.
• Нужно правильно подать информацию – в тексте объявления указывается информация о размерах и площади объекта, о ремонте, подробная техническая характеристика. Если речь идет о здании, то обозначается этажность, также нужно расписать – из каких материалов сделаны стены, перекрытия. Обязательно приложить красочные фотографии, причем не только самого помещения или здания, но и прилегающей территории. Потенциальный покупатель должен понимать, чем эта недвижимость для него интересна и удобна. Объявление стоит распространять на различных площадках: в интернете, в газетах, на телевидении (можно бегущей строкой), на уличных билбордах (арендовать), а также можно еще расклеить на остановках.
• Все документы должны быть оформлены строго в соответствии с законом – не должно остаться никаких неузаконенных перепланировок, сделать новый кадастровый паспорт (если требуется), все коммерческие помещения должны обязательно относиться к нежилому фонду (если нужно, то перевести). Документация должна быть абсолютно готова к проведению сделки.
• Сделка купли-продажи должна проводиться грамотно – договор необходимо составлять и заключать в соответствии с законодательством.

Заниматься продажей недвижимости можно самостоятельно или с помощью риэлтора. В каждом варианте есть свои плюсы и минусы.

При самостоятельной продаже: Экономятся деньги, но потребуется затратить очень много времени на телефонные переговоры, на показ объекта потенциальным покупателям, на сбор документов

При обращении к профессионалам: Экономится время, гарантируется профессиональное юридическое сопровождение, но за работу, конечно, придется заплатить.

Важно! У каждого опытного риэлтора имеется своя база клиентов, это может значительно уменьшить время поиска покупателя.

Какую стратегию выбрать и почему?

Сегодня известны три разных стратегии продажи коммерческой недвижимости:

• Первая стратегия – когда стоимость недвижимости изначально завышается. В этом случае, разумеется, потенциальных покупателей будет меньше, но зато не будет лишних звонков. А покупатель в любом случае найдется (пусть не так быстро), которому нужна будет именно эта коммерческая недвижимость.
• Вторая стратегия – стоимость выставляется адекватно (среднерыночная цена). Звонков будет много, но продать возможно свой объект ориентировочно за 1 – 2 месяца.
• Третья стратегия – стоимость недвижимости выставляется ниже рыночной.

Какую из них выбрать – каждый собственник решает сам, ведь кому-то нужно продать срочно – значит лучше всего выбрать третий вариант (при этом потеряется примерно 25% от реальной стоимости). Если наоборот, то есть, время терпит, а нужно как можно больше денег выручить, то воспользоваться лучше первой стратегией. Ну, а вторая стратегия – самая универсальная, ее и применяют в большинстве случаев.

Как составить предложение?

Что указать, на чем акцентировать внимание. В тексте коммерческого предложения необходимо перечислить самые выгодные и привлекательные особенности данного объекта. Акцентировать внимание нужно на его удобном расположении, инфраструктуре, транспортной доступности.

Особенности продажи коммерческой недвижимости: стратегия и тактика

Коммерческая недвижимость является достаточно выгодной и прибыльной сферой бизнеса. Ежедневно заключаются сделки о продаже офисов, зданий или помещений под кафе, мастерские и другие нужды покупателей. Чтобы продать коммерческий объект без проблем и законным путем продавцу необходимо знать особенности такой сделки.

Как быстро и выгодно продать помещение?

Продать недвижимость владелец имеет право самостоятельно или через риелторское агентство. Для того, чтобы сделка прошла успешно и была прозрачной для владельца и покупателя, следует уделить внимание пунктам подготовки объекта, документов и другим особенностям.

Подготовка объекта и необходимой документации

Подготовка объекта к продаже и документов на объект – одни из первоначальных пунктов, которые крайне важны для клиента.

Основные моменты подготовки:

1. проверить помещение на предмет необходимости ремонта: переклейка обоев, устранение неполадок с электричеством и водоснабжением, если оно есть;
2. территория возле объекта должна быть также в порядке: устранить мусор на близлежащей территории, приведение в порядок крыльца, если есть необходимость.

Моменты подготовки документации:

1. собрать полный пакет документов для продажи;
2. если имеется пристройка к объекту, ее необходимо узаконить;
3. если недвижимость продается с землей, необходима приватизация или же долгосрочная аренда;
4. устранить все обременения и указать об этом в документах;
5. перепланировка и другие манипуляции с объектом должны указываться в документах.

Ценообразование и выбор стратегии

Для выгодной продажи и постановки адекватной цены на объект необходимо произвести мониторинг цен и аналогичных предложений. Произвести оценку объекта продажи владелец может самостоятельно или с помощью профессионального оценщика.

На цену объекта влияют такие факторы, как:

• техническое состояние помещение, подведенные коммуникации;
• место нахождения объекта;
• возраст здания, в котором находится объект;
• предназначение объекта;
• комплектация, офис лучше продавать с мебелью;
• инфраструктура: наличие парковки, подъездных путей, доступность общественного транспорта, отдельный вход.

Определение справедливой цены на объект лучше предоставить профессиональному оценщику.

Стратегия

На сегодняшнее время при продаже коммерческой недвижимости используются три стратегии:

• Первая – цена изначально завышена, чтобы поступали звонки только от платежеспособных покупателей, которым нужна именно такая недвижимость. Такая стратегия позволит найти более надежного покупателя, но за более длительный срок.
• Вторая – выставление среднерыночной стоимости, предполагает большой поток звонков покупателей, но объект продается за короткий срок 1-2 месяца.
• Третья – выставление цены ниже рыночной, привлечет много покупателей, но есть риск поступления звонков от ненадежных соискателей. Кроме того, выгода таких продаж сомнительна.

Выбор стратегии зависит от желаний продавца:

1. если требуется быстро продать недвижимость, то следует выбрать среднюю цену на рынке;
2. если же продажа объекта может подождать для выявления более выгодного предложения, то лучше выставлять более высокую цену.

Определение целевой аудитории

Владельцу необходимо определить целевую аудиторию, на которую будет ориентирована продажа объекта. При грамотном определении аудитории продажа недвижимости будет более быстрой.

Кто покупает недвижимость:

• бизнесмены для расширения своего бизнеса, например, создание сети магазинов;
• индивидуальные предприниматели, у которых появилась возможность купить недвижимость;
• физические лица, желающие попробовать себя на поприще предпринимательства или для себя.

Предложение о реализации

Предложение о продаже коммерческой недвижимости должно составляться грамотно, освещая все важные особенности объекта.

1. указать месторасположение объекта;
2. все технические характеристики: площадь объекта, этажность здания, или этаж, где расположено помещение, наличие отдельного входа, санитарной комнаты, находится ли объект под охраной;
3. инфраструктура и доступность общественного транспорта;
4. указать преимущества объекта: капитальный ремонт, наличие парковки, подъездных путей, комплектация мебелью;
5. указать возможен ли торг.

Как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно

Чтобы вести успешную предпринимательскую деятельность, необходимо иметь подходящее помещение. Однако случается и так, что помещение необходимо заменить – возможно, вы планируете расширять свой бизнес или переехать в более удобное место. В этом случае возникает необходимость продажи освободившегося коммерческого помещения. Такая процедура имеет массу юридических и маркетинговых особенностей. Чтобы разобраться во всех хитросплетениях, для начала необходимо понять, что такое коммерческая недвижимость.

Коммерческая недвижимость – что это?

Понятие коммерческой недвижимости включает в себя капитальное строение или земельный участок, который используют для ведения предпринимательской деятельности. С помощью такой собственности можно получать доход путём ведения производственной и предпринимательской деятельности, сдачи в аренду, инвестирования и других законных видов деятельности.

Коммерческая недвижимость может быть 6 разных категорий:

1. Помещения свободного предназначения – это предприятия общественного питания, спортивные комплексы, отели и пр.
2. Недвижимость для розничной торговли – разнообразные магазины.
3. Офисные помещения.
4. Индустриальные и промышленные здания.
5. Апартаменты для посуточной аренды, а также жилье для сдачи в долгосрочную аренду.
6. Социальная недвижимость – разнообразные спортивные клубы, вокзалы, аэропорты и пр.

К разряду коммерческой недвижимости можно также относить только что выстроенные многоквартирные дома, в которых планируется продажа квартир. Однако в дальнейшем эта разновидность недвижимости переходит в категорию жилищного фонда.

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Чтобы разобраться с тем, как быстро продать коммерческую недвижимость и кто будет этим заниматься, следует помнить, что этот процесс имеет ряд отличий по сравнению с продажей жилых помещений.

Сроки осуществления продажи

Как правило, потенциальный покупатель очень долго оценивает и взвешивает все за и против, прежде чем принять решение о приобретении помещений для коммерческой деятельности.

Оценка стоимости

Обычно правильно определить цену квадратного метра коммерческих помещений бывает достаточно затруднительно. Этот параметр является строго индивидуальным и зависит от возраста здания, его местоположения функционального предназначения.

Состояние документации

Этот вопрос является одним из наиболее серьёзных при приобретении коммерческой недвижимости. Если здание подверглось даже незначительной перепланировке, были подведены коммуникации или сделаны пристройки, все это необходимо задокументировать и оформить правильно юридически, чтобы в дальнейшем избежать большого количества недоразумений. Если же помещение продаётся с такой проблемой, стоит сделать на него значительную скидку.

Полезная статья по теме: Как получить список жильцов, прописанных по конкретному адресу

Земельный участок

Вопрос земли под нежилым помещением не возникает при покупке жилой квартиры, но при покупке коммерческих помещений он очень даже актуален. С точки зрения закона, земля под объектом должна находиться в использовании по разрешению местных властей или же находиться в долгосрочной аренде. Если земельный участок был выделен местными органами власти под определённые цели, построенное на нём коммерческое помещение должно этим целям полностью соответствовать.

Рекламная кампания

Грамотно проведённая рекламная кампания по продаже коммерческой недвижимости имеет большое значение. Необходимо донести до покупателя возможность получения значительной прибыли и успешного ведения бизнеса поле приобретения этой недвижимости. Это существенным образом ускорит реализацию вашей недвижимости.

Расположение здания

Очень важно при продаже нежилого помещения учитывать транспортную развязку поблизости, а также проходимость места, где располагается постройка. Для жилых помещений эти моменты будут скорее минусом, в то время как торговое помещение только выиграет от наличия большого количества людей под дверью.

Основные техники продажи

Очень важно решить для себя, кто будет заниматься процедурой продажи. Продать офис иди другую коммерческую недвижимость быстро можно тремя способами:

1. Самостоятельная продажа — в этом случае вам не придётся переплачивать за услуги посредника. Но такая техника потребует массы сил и времени.
2. Обращение к частному риелтору. По сравнению с риэлтерскими агентствами, услуги «частников» обойдутся дешевле, однако, найти хорошего специалиста с безупречной репутацией бывает не всегда легко.
3. Обращение за помощью к риэлтерским агентствам. Как правило, они обладают достаточно большими клиентскими базами, однако стоимость их услуг может быть на порядок выше.

Что можно сделать самому

Если вы задумали продажу коммерческого помещения, проще всего будет обратиться за помощью к профессионалам. Однако вы можете самостоятельно предпринять ряд мер по продвижению вашей собственности. Вы можете разместить рекламу в средствах массой информации, а затем организовать доступ потенциальных покупателей для осмотра помещений и обсуждать с ними детали.

Для проведения самостоятельной рекламной кампании потребуется:

1. Полный пакет документов на ваш офис.
2. Компьютер с доступом в интернет.
3. Некоторые финансовые затраты на проведение рекламной кампании в специализированных ресурсах.

Полезная статья по теме: Обзор лучших домов в деревнях Тверской области — с газом, у воды, до 500 тысяч

Ниже представлен пошаговый план мероприятий, который вы можете провести самостоятельно.

1. Перед тем как продать офис, нелишне будет проконсультироваться с посредниками относительно возможной суммы, которую вы можете реально выручить за неё, а также сроков и условий реализации. Такие консультации, как правило, даются бесплатно. Кроме того, можно провести самостоятельный мониторинг рынка спроса и предложений на специальных ресурсах.
2. Далее необходимо составить текст объявления, который позволит выгодно подчеркнуть достоинства вашего помещения и вызовет интерес у потенциальных покупателей.
3. Подумайте также о том, где вы будете размещать своё рекламное объявление. Если ваше помещение носит специализированный характер, можно подумать о рекламе на площадках соответствующей направленности. Там вы сможете найти большее количество потенциально заинтересованных лиц и предприятий. Можно также разместить объявление на региональных сайтах, занимающихся реализацией недвижимости.
4. К моменту начала продажи офиса у вас на руках обязательно должен быть на руках полный пакет документов на объект. В случае возникновения у покупателя сомнений, вы сможете предъявить ему их. К тому же ваша готовность провести сделку по первому требованию, и полная готовность всех документов произведёт на покупателя благоприятное впечатление и послужит на благо вашей репутации.
5. По мере того как будут поступать запросы от заинтересованных лиц, вам будет необходимо организовывать осмотр помещения. Подготовьте его таким образом, чтобы к осмотру оно предстало в наилучшем виде. Приготовьтесь к тому что придётся отвечать на массу вопросов, в том числе и неудобных. Ваше стремление уклониться от ответа может быть истолковано не в вашу пользу и вызвать недоверие.
6. В случае готовности покупателя совершать сделку, необходимо составить отдельный предварительный договор, соглашение о задатке и условия дальнейших расчётов.
7. Обязательно оформите договор купли-продажи по всем правилам и в обмен на полученные денежные средства передайте покупателю все документы на недвижимость.

Помните также о необходимости уплаты налогов с продажи.

Подготовка документов к сделке

Готовясь продавать помещение, настоятельно рекомендуется предпринять следующие шаги:

1. Если объект предполагаемой сделки находился у вас в собственности более 5 лет, желательно проверить кадастровую документацию и при необходимости внести коррективы, чтобы все проведённые улучшения, перестройки и перепланировки. Информацию о технических характеристиках объекта недвижимости предоставляет ГКН.
2. Обязательно подготовьте все документы, подтверждающие законность обладания земельным участком под строением и его использование по назначению. Если земля была передана в бессрочное безвозмездное пользование органом местной власти, желательно оформить документы о праве собственности на неё.
3. Очень полезно иметь на руках выписку из Госреестра о том, что продаваемый объект недвижимости не находится под обременением. Если же какое-то обременение имеет место, необходимо иметь документацию с описанием причины этого обременения. Если коммерческая недвижимость качественная, небольшие ограничения со стороны государства не помешают её выгодно и быстро реализовать.
4. Нелишне будет также проверить и кандидатуру потенциального покупателя. Можно затребовать выписку из каталога юридических лиц, а также проверить полномочия того, кто отвечает за проведение сделки. При наличии доверенности можно проверить её правомочность у нотариуса, который её выдавал.
5. Собственный пакет документов тоже можно показать опытному и знающему юристу с целью обнаружения и исправления возможных слабых мест.

Наличие на руках полного пакета правильно оформленных документов значительно ускорит возможность реализации и позволит избежать попыток занизить цену.

Подготовка недвижимости

Предпродажная подготовка коммерческого помещения ничем не отличается от подготовки квартиры. Целесообразно провести лёгкий косметический ремонт, но не грандиозную реконструкцию, так как новый владелец всё равно будет проводить перепланировки помещения под свои нужды.

Полезная статья по теме: Поднимутся ли цены на недвижимость в 2023 году

При проведении подготовки важно обратить внимание на следующие детали:

1. Косметический ремонт здания – подкрашиваются и чинятся мелкие изъяны пола и стен.
2. Отсутствие строительного мусора от ремонта и следов деятельности арендаторов.
3. Удаление разного рода указателей, вывесок и надписей.
4. Приведение в рабочее состояние коммуникаций.
5. Организация парковки и подъездных дорог к зданию.

Выполнение всех этих рекомендаций даст возможность выгодно продать коммерческое строение в максимально короткие сроки.

Источник: domosite.ru