По статистике коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке есть всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис неделями и месяцами «ищут» нового владельца.
Но это, если не знать специфику рынка. Сегодня я расскажу о том, как продать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговая инструкция для «самостоятельных» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.
- Что такое коммерческая недвижимость?
- Варианты и способы продажи КН
- Способ 1. Самостоятельная продажа
- Способ 2. Услуги частного риэлтора
- Способ 3. Агентство недвижимости
- Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже
- Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости
- Шаг 3. Размещаем рекламу
- Где рекламировать коммерческую недвижимость?
- Как написать рекламный текст?
- Как найти покупателя на объект?
- Как переоформить коммерческую недвижимость в жилую?
- Как оформить сделку по продаже коммерческого объекта?
- Как быстро продать любой коммерческий объект?
Что такое коммерческая недвижимость?
Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха.
Как продать бизнес выгодно?
К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2017 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет.
Варианты и способы продажи КН
Вы можете использовать один из трех способов продажи.
Способ 1. Самостоятельная продажа
- Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
- будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
- показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
- еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
- сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.
Плюсы: не придется платить посреднику.
Способ 2. Услуги частного риэлтора
- не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
- возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
- есть вероятность «познакомиться» с аферистом.
Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.
Как продать бизнес: практические пошаговые инструкции. Продажа готового бизнеса /16+
Способ 3. Агентство недвижимости
На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.
Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.
- АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
- профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
- в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.
Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи
Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже
Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.
Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости
Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.
Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик.
Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?
- возраст объекта;
- его назначение;
- полезная площадь;
- общее техническое состояние и качество ремонта;
- месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).
Шаг 3. Размещаем рекламу
Где рекламировать коммерческую недвижимость?
Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.
Дополнительные рекламные каналы:
- газеты, журналы и другие печатные издания;
- наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).
Как написать рекламный текст?
От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.
Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.
Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:
- Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
- По каким критериям он отбирает недвижимость?
- Что в моем предложении может его отпугнуть?
Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.
Еще парочка лайфхаков:
- разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
- найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
- в конце текста добавьте призыв к действию.
Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.
Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.
Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.
Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).
Шаг 4. Выбираем покупателя
Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.
Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.
А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.
Шаг 5. Подготавливаем документы
Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».
Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).
- «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
- Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
- Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
- Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
- Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
- Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
- Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
- Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
- Договора аренды или субаренды.
- Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
- Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
- Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).
Шаг 6. Заключаем договор
Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.
Основные ошибки
Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.
- Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
- Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
- Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
- Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.
Источник: capitalgains.ru
Инструкция: продать бизнес и остаться в плюсе
В кризис продажа бизнеса становится как никогда актуальной. У предпринимателей возникает вопрос, как не просто продать компанию быстро, но ещё и выгодно. Для того чтобы вы не откладывали продажу бизнеса в долгий ящик, мы подготовили статью, в которой раскрываются ответы на вопросы о том, где, кому и как продать готовый бизнес быстро.
Причины продажи работающего бизнеса
Причин продавать работающий бизнес на самом деле множество. Одни создают бизнес, чтобы продать. Другие просто устали и хотят на заслуженный отдых. Ещё бывает, владельцы настолько устают от оперативной деятельности, что просто не видят другого выхода. Причин для продажи бизнеса может быть много: начиная от желания уйти на покой, вложив вырученные деньги в недвижимость за границей, и заканчивая тем, что это и была изначальная цель — инвестировать, раскрутить бизнес и потом его продать.
Инструкция: продать бизнес и остаться в плюсе
При продаже бизнес становится товаром, потому к нему нужно относиться по тем же законам. Любой продавец знает, что, потратив сравнительно небольшие средства на «марафет» поддержанной вещи, поднимаешь цену в разы.
Как подготовить бизнес к продаже
Думаю вы согласитесь, что перед продажей любого товара его нужно хорошенько «причесать». Это поможет быстрее совершить сделку, потратив на неё меньше ресурсов.
На бесплатном мастер-классе ( нажмите здесь для регистрации ) Александр Высоцкий рассказывает о том, как разработать структуру компании и организовать системный бизнес. Количество мест ограничено.
Что подготовить
Этап подготовки бизнеса к продаже трудоёмкий и длительный, обычно занимает 1,5–2 года. Придётся много времени уделить процессам, на которые в обычной жизни не хватает времени. Обратите особое внимание на эти три пункта.
Управленческая отчётность
Внутренние отчеты предприятия, которые формулируются на добровольной основе. Главная задача — получить достоверную информацию о состоянии дел в компании на конкретную дату.
Бизнес-план
Описанный порядок работы компании. Он содержит в себе сведения о производстве, маркетинге и всех действиях в бизнесе. В плане также описывают рынки сбыта ценного конечного продукта компании, организацию операций и их эффективность. Если хотите продать бизнес выгодно, обратите особое внимание на описание бизнес-процессов.
В нашей группе компаний «Visotsky Consulting» уже более 700 предпринимателей разработали организационную структуру своих бизнесов. Всё потому, что никто не любит бардак, каждый хочет увидеть и пощупать то, что покупает. Компания сразу увеличится в цене.
Аренда
Если коммерческие объекты, используемые продаваемой компанией, находятся в долгосрочной аренде, нужно позаботиться о подготовке соответствующих договоров и подтверждающих документах о правах арендодателя на данные помещения.
Источник: dzen.ru
Бизнес-идея: сдача в аренду готового бизнеса
Посещая автомойки и сервисы шиномонтажа, любой водитель сможет легко определить , где арендованная мойка или монтажная, а где хозяин работает сам. Пока моется машина или балансируют колеса, автомобилист вынужденно гуляет по территории и изучает окрестности. Вот тут-то и невооруженным глазом можно разглядеть, кто собственник сего заведения, ведь это видно даже по состоянию уборочной, находящейся на территории, видавшей сантехника и прорехи на стенах там, где когда – то была плитка.
Да, обычная процедура «купания» или балансировки длится намного дольше обычного : то ли неисправно оборудование, то ли новый, неслаженный персонал. Поэтому несет от такого заведения ветхостью даже за версту. Одним словом – нет руки хозяина, поэтому вывод напрашивается однозначный, что данный сервис арендован.
Такие вот приметы арендованного бизнеса напоминают аренду жилья, ведь мало кто захочет вложить средства и силы , что бы отремонтировать чужое помещение. Да и не очень добросовестный и честный хозяин может враз поднять цену на отремонтированное и вычищенное до блеска помещение. Вот и арендуют по принципу – с потолка не капает и хорошо. И тем не менее, многие решаются арендовать предприятие, ведь именно аренда бизнеса для многих- это единственный способ заняться предпринимательством.
И так, предположим у вас появилась такая идея, как сдача в аренду готового бизнеса, но для начала его нужно создать, как бы банально это не звучало. Однако, как вариант, купить уже готовый бизнес, что гораздо проще, особенно если позволяют финансы.
Многие арендаторы раньше трудились по найму, но столкнувшись с задержками выплаты зарплаты, либо по другим причинам, принимают решение открыть свой бизнес. Однако, зачастую, денег на покупку и создание собственного бизнеса не хватает.
Вот несколько рекомендаций по аренде от специалистов по маркетинговым исследованиям и планированию бизнеса.
Цена вопроса аренды
Здесь основным фактором, определяющим реальную цену аренды, является спрос на сдаваемый в аренду вид деятельности. Так же следует учитывать риск недополучения прибыли, обратить внимание какова ликвидность данного предприятия, а так же прибыль, как имеющуюся на данный момент так и будущую, возможность привлечения новых финансовых потоков и вложений. На какой период времени бизнес, предприятие сдается в аренду.
В том случае, если арендатор будет заниматься, в качестве арендованного им бизнеса, производством, то тогда договор на аренду нужно заключать на максимально длительный срок. А вот при построении бизнеса консалтинговых либо посреднических услуг – время аренды не имеет никакого значения вообще, так как, при полном отсутствии производственных мощностей и каких либо технологий, такой бизнес намного мобильнее.
Возмещение ущерба
Здесь главное тщательно изучить раздел договора аренды, в котором указаны права , а так же обязанности арендатора, определено- кто будет оплачивать ущерб , если взятое в аренду помещение или другие арендуемые ценности пострадают, либо будут уничтожены, по причинам, от арендатора независящим( так называемый форс- мажор). По сути своей аренда бизнеса, чаще всего подразумевает под собой операцию по обычной сдаче в аренду недвижимости. И несмотря на то, что в придачу к помещению в комплект обычно входит и мебель, расценивают это как аренда недвижимости. Хотя иногда это и называют как « аренда готового бизнеса».
Поиск арендатора
Проще всего найти арендаторов в сфере игорного и аптечного бизнеса (маскирующегося под интернет-клубы). Следующим в рейтинге по популярности идут сфера торговли и сфера обслуживания. Отыскать офисное, торговое и иные , подобные им помещения, которые не отягощены сложным оборудованием, проще всего в риелторских агентствах.
Единственным источником информации о других предприятиях сдающихся в аренду — бесплатные объявления в интернете. Искать такие объявления нужно в разделе «Коммерческая недвижимость», либо « продажа, покупка, аренда бизнеса». Преимущественно в аренду сдают заведения общепита, предприятия автосервиса, склады, гостиничные объекты. О компаниях, имеющих серьезные производственные и кадровые ресурсы, речь и вовсе не идет.
Взять в аренду бизнес – это не только получить материальную базу, но так же и кадровую систему, и систему взаимодействия с другими предприятиями. «Бизнес – это не только материальная база, но также кадры и система взаимосвязей с другими предприятиями.
→ Если вы решили заняться бизнесом, рекомендуем сначала изучить биографии успешных предпринимателей, одним из которых является Глеб Загорий
Источник: businessandmoney.ru
