Как работает управляющая компания в бизнесе

Практика привлечения управляющих орга­низаций для выполнения функций едино­личного исполнительного органа (директора) широко распространена в России. Данный институт достаточно привлекателен для участ­ников как прозрачный и прочный инструмент управления обществом и его активами.

Кроме того, управляющие являются традиционным инструментом руководства в холдинговых структурах. Но действительно ли все так прос­то? Могут ли управляющие организации со­ставить реальную конкуренцию директорам? Учитывая возрастающую значимость управ­ляющих организаций и на фоне откровенно слабого правового регулирования, мы решили рассмотреть наиболее важные, на наш взгляд. различия между двумя этими институтами и разобраться в достоинствах и недостатках каж­дого из них.

Иногда инвесторы требуют, чтобы компанией управлял обычный директор

В настоящее время существуют специальные организации, которые предлагают услуги по управлению компаниями, так называемые управляющие организации. Но каким компа­ниям резонно привлекать такие организации со стороны, а каким стоит ограничиться ди­ректором -довольно индивидуальный вопрос, Обычно к управляющей организации обра­щаются для управления компаниями, прина­длежащими одним собственникам, либо при наличии множества подконтрольных организа­ций, чтобы создать единый центр управления ими. Для небольших же компаний оптимально просто заключить трудовой договор с директо­ром. Это поможет наладить и более простые ор­ганизационные взаимоотношения директора с учредителями (участниками), да и его деятель­ность контролировать гораздо проще.

Управляющие компании и почему я решил пойти в этот бизнес.

Но и у организаций, которые оказывают услуги по управлению, есть свои безусловные плюсы. Во-первых, предполагается, они имеют большой опыт в управлении компаниями и обеспечивают высокий уровень защиты ак­тивов. Во-вторых, они хорошо координируют взаимодействие компаний друг с другом, например, внутри холдинга.

В-третьих, наличие управляющей организации позволяет центра­лизованно проводить утвержденную стратегию развития группы компаний. Поскольку управ­ляющая организация в таком случае становится центром не только принятия, но и реализации решений, принимаемых в рамках всей груп­пы. Если бы у каждой из компаний был свой собственный директор, то была бы вероятность возникновения разногласий по каким-то воп­росам.

Правда, в практике встречались случаи, когда при привлечении сторонних инвесторов в капитал собственникам холдингов прихо­дилось ликвидировать управляющие орга­низации, которым были переданы функции генеральных директоров материнской компа­нии, Приходящие инвесторы хотели видеть во главе компании конкретных физических лиц, с которых можно спрашивать результат и которых можно мотивировать на достижение результата,

Что же касается недостатков, то самым важным из них является, пожалуй, то, что привлечение управляющей организации лишает акционеров контроля за формирова­нием управленческого аппарата. Генеральный директор управляющей организации непод­отчетен акционерам (участникам) управляе­мого общества. Он сам является генеральным директором управляющей компании или ее работником, или привлеченным управляющей компанией лицом и несет ответствен­ность в рамках своей организации. Фактичес­ки за конкретные действия по отношению к управляемой компании отвечают сразу не­сколько человек — сотрудников управляющей организации. Поэтому бывает сложно решать какие-то оперативные вопросы, невозможно быстро разобраться и устранить выявленные недостатки.

Как зарабатывают управляющие компании / Зачем нужна УК/ Краткий курс в работу УК/ #жкх #ук #тсж

Специфика передачи полномочий управляющему зависит от вида общества

В основе возникновения отношений между управляющей и управляемой организациями лежит сложный юридический состав (ст. 103 ГК РФ, ст. 69 Федерального закона «Об акционер­ных обществах», ст. 42 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственно­стью»).

При этом для обществ с ограниченной ответственностью положение о возможности передачи полномочий единоличного исполни­тельного органа управляющему должно быть прямо предусмотрено в уставе. Для акционер­ного общества такого обязательного требова­ния закон не предусматривает.

Для заключения договора должны быть соблюдены некоторые условия. В обществах с ограниченной ответственностью решение о передаче полномочий управляющей органи­зации принимается общим собранием участ­ников. Договор в свою очередь подписывается лицом, председательствовавшим на общем собрании (п. 4 ч. 2 ст. 33 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственно­стью»).

Со стороны управляющей организации договор по общему правилу подписывает еди­ноличный исполнительный орган.

В акционерных обществах вопрос о переда­че полномочий единоличного исполнительно­го органа управляющей организации решается общим собранием акционеров по предложе­нию совета директоров. Во исполнение реше­ния общего собрания договор с управляющей организацией подписывается председателем совета директоров или иным уполномоченным им лицом.

И вот тут возникает закономерный вопрос; а что если, например, в закрытом ак­ционерном обществе нет совета директоров? В подобных случаях в уставе указывается лицо или орган, который принимает решение по этим вопросам. Кроме того, сам Федеральный закон «Об акционерных обществах» прямо устанавливает, что в обществе с числом акцио­неров — владельцев голосующих акций менее 50 устав может предусматривать, что функции совета директоров общества осуществляет об­щее собрание акционеров (п. 1 ст. 64).

Директор управляющей организации становится директором компании

Любое хозяйственное общество приобретает гражданские права и несет соответствующие обязанности через свои органы. Поэтому если акционерное общество или общество с огра­ниченной ответственностью передает полно­мочия своего исполнительного органа управ­ляющей организации, то такое общество будет приобретать соответствующие права и обя­занности через управляющего.

Но управляю­щая организация сама является юридическим лицом, а значит, также участвует в гражданском обороте через свои органы. Поэтому оформле­ние документов при осуществлении полномо­чий единоличного исполнительного органа управляющей организацией зависит оттого, какое лицо действует от имени управляющей организации. Если действует ее собственный директор, то все документы подписываются им, ставится печать управляющей организации и печать управляемой. При этом подтверж­дением полномочий лица, осуществляющего функции руководителя управляющей органи­зации, являются документ о назначении его на соответствующую должность и устав управляю­щей организации, который определяет состав и компетенцию органов управления.

С учетом того, что управляющая организа­ция осуществляет полномочия единолично­го исполнительного органа, казалось бы, все полномочия директора управляемого обще­ства переходят к ней автоматически. Но это не так. Объем ее полномочий будет опреде­ляться в первую очередь заключенным меж­ду обществом и управляющей организацией договором, во вторую — уставом.

А вот действие других внутренних документов управляемого общества будет распространяться на нее лишь в случае включения такого условия в договор. Итак, лицом, которое действует от имени управляющей и соответственно управляемой организации без доверенности, является ге­неральный директор управляющей организа­ции.

На практике вопросы, связанные с теку­щей хозяйственной деятельностью, чаще всего решает исполнительный директор, которого назначает управляющая организация. Его полномочия оформляются доверенностью от управляющей организации на управление компанией. На основании этой довереннос­ти исполнительный директор имеет право осуществлять все те полномочия, которые обычно принадлежат обычному гендиректору: заключать договоры, подписывать документы общества, в том числе бухгалтерские, нало­говые, взаимодействовать с контрагентами и государственными органами. В случае если исполнительный директор захочет выдать доверенность на совершение каких-то конк­ретных действий другому лицу, то такая дове­ренность должна быть заверена нотариально, поскольку налицо будет передоверие.

Особенности ответственности управляющей организации

Б статье 44 Федерального закона «Об обще­ствах с ограниченной ответственностью» и статье 71 Федерального закона «Об акцио­нерных обществах» достаточно подробно рас­смотрен вопрос об ответственности управляю­щей организации за убытки, причиненные управляемому обществу. Сразу оговоримся, что нам не удалось найти в судебной практике дел, подтверждающих тот факт, что взыскать убытки с управляющей организации проще, нежели с генерального директора, Их сложно взыскать в принципе.

Теоретически с управляющего можно взыскать любые убытки, в том числе и сумму штрафа, уплаченного в рамках налоговой от­ветственности, если управляемая организация сможет доказать, что налоговое правонаруше­ние было совершено в результате действий (бездействия) или решений, принятых уп­равляющей организацией. Проблема заклю­чается в том, что пострадавшие компании сталкиваются со сложностями доказывания своей позиции еще на стадии подготовки дела к суду. Поэтому некоторые эксперты советуют тщательнее документировать все действия уп­равляющего распорядительного характера.

Но окончательно избавиться от проблем это не поможет. Дело в том, что управляющую организацию (и гендиректора) можно при­влечь к гражданско-правовой ответственности только при наличии вины, то есть если удастся доказать, что она действовала недобросовест­но и неразумно (постановление Федерально­го арбитражного суда Центрального округа от 04.05.08 NfiA 36- l 075/2006). Помимо того что закон не раскрывает эти категории, так еще и судебная практика достаточно часто освобождает управляющих (да и гендиректо­ров) от ответственности, ссылаясь на обыч­ный предпринимательский риск (например, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.03.06 № А72-2051/04-23/76 и т. д.). Б таких случаях ответственностью можно будет считать уменьшение вознаграждения управляющей организации.

Кроме того, на практике у организаций, пострадавших от управляющих, возникают многочисленные сложности с доказыванием не только размера убытков, но и факта нару­шения управляющей организацией своих обязательств, ее вины и причинно-следствен­ной связи между действиями и причиненными убытками. Судебная практика, не слишком, впрочем, многочисленная, подтверждает необ­ходимость для общества доказывания каждого из этих обстоятельств (например, постановле­ние БАС РФ от 22,05.07№ 871/07).

Доказывание нанесения убытков обществу и, главное, того, что убытки явились следстви­ем действий виновных лиц, является достаточ­но сложной задачей, поскольку формулировки закона носят оценочный, предельно неконкрет­ный и общий характер.

Особенности управления в холдинге

Обычно управляющую организацию привлека­ют для управления большими сложными проек­тами либо при наличии у основной компании множества подконт­рольных организаций в целях создания единого центра управления ими. При этом для управляющей организации управ­ляемые общества — аф­филированные лица (ст. 4 Закона РСФСР от 22.0391 №948-1).

Если одно управляемое общество заключает договор с другой компанией, у которой та же управляю­щая организация, что и у него самого, полу­чается, что это сделка с заинтересованностью. В подобных случаях, со­гласно законодательству (например, Федеральный закон «Об обще­ствах с ограниченной ответственностью», Федеральный закон «Об ак­ционерных обществах»), нужен особый порядок одобрения, Иначе есть риск признания сделки недействительной. В таком случае использо­вание одной управляю­щей организации может представлять некоторые неудобства.

Но это не означает, что для холдинговых компаний, «дочки» которых регулярно совершают между собой сделки, одна управляю­щая организация для всех «дочек» неудобна. Согласно Федерально­му закону от 26.07.06 №135-Ф3 «О защите конкуренции», «дочки» вне зависимости от наличия либо отсутствия управляющей органи­зации, если у них одна «материнская» компа­ния, уже являются аф­филированными.

Появляется еще один субъект право­отношений, дополняя основания аффилированности «дочек». На порядок одобрения > сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, привлечение управ­ляющего не влияет. Одобрение происходит в порядке статьи 83 за­кона об акционерных обществах либо ста­тьи 45 закона об обще­ствах с ограниченной ответственностью.

Источник: www.vegaslex.ru

8 главных советов по управлению домом от успешных УО и ТСН

В декабре 2018 года мы опубликовали небольшой рассказ об управляющей организации, ТСЖ и ТСН, ставших победителями конкурса «Супердомоуправ». Сегодня мы публикуем полную версию интервью, в котором представители успешных УО и ТСЖ дают множество полезных советов тем, кто стремится улучшить свою работу по управлению домами.

Не считайте новостройки беспроблемным жилфондом

Управляющая компания «Новый дом» – одна из победителей Всероссийского конкурса «Супердомоуправ», который проводил НП «ЖКХ Контроль» в этом году. Компания работает на рынке управления многоквартирными домами 2,5 года. В её управлении находятся 10 домов-новостроек в 16–17 этажей. В ближайшие три месяца УК планирует заключить договор управления ещё с тремя МКД.

Как отметил ведущий специалист УК «Новый дом» Дмитрий Шувакин, обслуживать новостройки порой даже сложнее, чем «зрелый» жилфонд: в новых домах приходится настраивать и отлаживать работы инженерного оборудования и выравнивать гидравлику. Головной болью УК становятся постоянные ремонты, несогласованные переустройства и перепланировки в доме.

Но управляющая компания справляется с этими проблемами и планирует расширяться: уже появился дополнительный офис УК, ведутся переговоры по заключения договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах, которые не являются новостройками. Для этого проводится работа по подготовке новых кадров.

Дмитрий Шувакин, отвечая на вопросы РосКвартала, отметил несколько удачных практик из деятельности УК, которые, помимо соблюдения требований законодательства, помогают компании управлять домами и сохранять хорошие отношения с жителями.

Общайтесь с жителями домов через социальные сети

Специфика новостроек в том, что соседи не знают друг друга, некоторые собственники ещё не въехали в квартиру и даже могут проживать в другом городе, что создаёт сложности в общении с соседями и УО. Альтернативной формой диалога с жителями многоквартирных домов и обратной связи стала созданная в январе 2017 года официальная группа УК в ВКонтакте.

Группа оказалась востребованной, поскольку в домах под управлением УК «Новый дом» проживают в основном молодые семьи. Общаться с ними через интернет оказалось удобно и эффективно.

Большое внимание было уделено оформлению группы: был разработан фирменный стиль, интерактивное меню – и распространению информации о ней среди жителей МКД. Сведения о группе вошли в блок информации об УК на официальных бланках и визитках, которые вручались клиентам при общении с работниками компании.

В группе дублируется практически вся информация с сайта УК, а также открыты обсуждения и диалоги. Участники группы могут задать вопрос или что-то предложить: УК обязательно отвечает на такие посты. В группе размещаются новости, информация об ОСС, объявления, опросы и авторские статьи.

Практика показала, что группа позитивно повлияла на лояльность жителей МКД к компании, что полезно в работе не только с новостройками, но и с остальным жилым фондом.

Активными пользователями интернета являются женщины от 21 до 35 лет – это и есть основная аудитория групп управляющей компании в ВК. Поэтому необходимо учитывать возраст целевой аудитории, решая вопрос о создании группы УО в социальной сети.

На определённом этапе группу следует сделать закрытой: там обязательно появятся представители конкурирующих компаний, которые будут всячески накалять ситуацию и задавать провокационные вопросы.

Не стоит создавать общие с жителями МКД чаты в мессенджерах, толку от них не будет. Пусть жители создают себе канал для общения, вовлекать в поток мнений УО не стоит.

Вкладывайте деньги в профессионализм сотрудников

По словам Дмитрия Шувакина, главное в работе любой управляющей компании – наличие команды и её способность совершенствоваться и адаптироваться к изменяющимся условиям работы. Образцовой компанию делают люди, которые в ней работают. Это и есть главный источник успеха.

Не всегда получается взять на работу уже готовых, опытных, «матёрых» специалистов. Поэтому УК должна сама их растить, вкладываясь в обучение, курсы повышения квалификации, семинары для сотрудников.

УК, как часы, где каждая шестерёнка важна. При этом шестерёнка не должна думать, что она – золотой корпус, то есть сотрудник не должен считать, что его работа – самая важная, а остальные ничем не занимаются. Здесь важна роль руководителя, который должен найти баланс в трудовой нагрузке и мотивации каждого отдельного работника, учитывать коллективные интересы и поддерживать здоровые профессиональные отношения среди сотрудников.

1. Вкладывайте деньги в своих сотрудников, растите собственных специалистов – профессионалов в своей отрасли. От них зависит успех компании.
2. Руководители всех уровней должны заниматься самообразованием, читать соответствующую литературу, которая поможет им улучшить свои профессиональные навыки.
3. Разделите все задачи, которые стоят перед коллективом, на группы: запланированные (периодические), которые зависят от установленных сроков; текущие (повседневные) и внезапные (непредвиденные). Распланируйте рабочее время сотрудников так, чтобы им хватало времени на все эти задачи.

Не взимайте с жителей плату сверх необходимого

Если конечная цель деятельности управляющей организации – получить прибыль от своей работы по управлению многоквартирными домами, то у товарищества собственников жилья или недвижимости цели совершенно иные. ТСЖ и ТСЖ – организации некоммерческие и состоят из активных жителей МКД, которые заинтересованы в улучшении условий жизни и поддержании в надлежащем состоянии общего имущества в доме, где они проживают.

Но даже среди жителей домов, которыми управляют ТСЖ или ТСН, сложно найти довольных созданными условиями людей. Не всегда товарищество справляется с поставленными задачами. Однако нет ничего невозможного.

Этот тезис подтверждают ТСЖ «Смоленский — 8/2», также ставшее победителем Всероссийского конкурса «Супердомоуправ», и его председатель Виктор Ежов. ТСЖ вот уже 12 лет управляет одним из многоквартирных домов в Твери, и за этот срок дом и придомовая территория преобразились до неузнаваемости. В 2016 году МКД был удостоен звания «Дом образцового содержания».

Постепенно приведите в порядок всё общее имущество дома

• крыша полностью перекрыта современными материалами;
• подвалы осушены;
• заменены и утеплены все трубы ХВС и ГВС, отопления, канализации;
• созданы новые и улучшены старые тепловые узлы: в одном подъезде тепловой узел создавался «с нуля», старые модернизированы и оснащены автоматическим регулированием подачи тепла в зависимости от температуры наружного воздуха;
• установлены общедомовые приборы учёта электроэнергии, холодной и горячей воды, тепловой энергии;
• проведён капитальный ремонт внутридомовой системы энергоснабжения: алюминиевые провода заменены на медные, заменено оборудование внутреннего распределительного устройства, электрооборудование поквартирных силовых щитов;
• в местах общего пользования установлены светодиодные светильники, в том числе, в подвале и на техническом этаже;
• на входах в подъезды установлены тепловые завесы, которые работают на обогрев и на охлаждение в зависимости от температуры воздуха;
• дом оборудован системой видеонаблюдения, которая состоит из 12 видеокамер;
• сделан косметический ремонт подъездов: стены и лестницы облицованы плиткой, заменены перила, в переходах и на площадках размещены картины с городскими видами.

Изменения коснулись и придомовой территории в 3,5 тыс. кв. м.: участок огорожен забором, установлены автоматические ворота с домофоном, включённым в одну систему с домофонами, установленными на подъездах. Во дворе оборудована детская площадка, постелен рулонный газон, высажены деревья и цветы. Дорога во дворе асфальтирована, также организованы парковка для автомобилей и площадка для сбора ТКО.

Не забывайте о цели создания ТСЖ – и следуйте ей во всём

Виктор Ежов, говоря о взаимодействии ТСЖ с жителями дома, обратил внимание на роль председателя в структуре и в системе управления домом, который должен быть на связи в любое время суток. Он отметил, что жители дома настолько привыкли обращаться к нему, что зачастую их вопросы даже не относятся к сфере содержания общего имущества. И он старается откликнуться и помочь.

«Часто дети в каких-то ситуациях во дворе звонят не своим родителям, а мне. Например, бегает во дворе чужая собака. Они мне звонят, говорят, что боятся её. И я иду её выгонять», – рассказал председатель ТСЖ «Смоленский — 8/2».

Единственной целью своей работы, миссией ТСЖ он видит создание и поддержание комфортных условий для проживания в доме людей. В том числе товарищество работает и для себя, в своих интересах, ведь все его члены – жители управляемого дома. Остальные жители также заинтересованы в изменениях, они уже привыкли к тому, что в доме «всё неплохо», и гордятся своим МКД.

Во-вторых, отстаивать своё право приходится «с кулаками». Инертная позиция удобна, в таком случае на дом не обращают внимания контрольные и надзорные органы, орган МСУ, жители соседних домов. Как только дом перестаёт быть «как все», выделяется, им тут же начинают интересоваться надзорные органы.

Так, за 10 лет в суде было рассмотрено 49 исков с участием ТСЖ, 47 из которых было выиграно. Причём товарищество не привлекало юриста; нет такого специалиста и в штате ТСЖ. Представляет интересы жителей дома сам Виктор Ежов, не имеющий юридического образования.

Вся работа ТСЖ «Смоленский — 8/2» и его председателя подробно освещается на сайте товарищества: здесь можно найти информацию об ОСС, о выполненных работах и оказанных услугах, о судебных делах, в которых участвовало ТСЖ, а также финансовую отчётность, фотографии дома и придомовой территории. Так, согласно отчёту за 2017 год, ТСЖ заработало на сдаче в аренду и использовании части общего имущества дома более 1 млн рублей.

Боритесь за права собственников и ищите пути решения проблем

Через тернии к звёздам – так можно охарактеризовать путь создания и становления ТСН «Семья», которое управляет 12-этажным многоквартирным домом во Владимире. ТСН также стало победителем конкурса «Супердомоуправ», а ранее было признано образцовым товариществом собственников, лучшим во Владимирской области. Председатель правления ТСН Алла Панкратова поделилась опытом, как создать ТСН в новостройке и не сдаться в борьбе с застройщиком и администрацией.

Создать ТСН в новостройке сложно потому, что огромных трудов стоит найти и пригласить всех собственников на ОСС. Инициативная группа будущих жителей дома, узнав, что дом выставлен на открытый конкурс по выбору УО, приложила немало усилий, чтобы собрание все-таки организовать.

Первое собрание – самое сложное, ведь собственники ещё незнакомы друг с другом, а им приходится выбирать правление ТСН, голосовать за людей, которых они впервые видят. Так же сложно, как и избрать правление ТСН, оказалось выбрать для него название, которое бы устраивало всех.

Следующий очень проблемный этап – принять дом от застройщика при отсутствии опыта управления многоквартирным домом. Причём застройщик в случае с ТСН «Семья» настаивала на подписании акта приёмки дома с многочисленными нарушениями.

Также строительная компания требовала от собственников отказаться от товарищества в пользу аффилированной УО и оплатить накопленные за годы стройки долги перед РСО за электроэнергию. В ход шли шантаж и угрозы: в доме были заварены двери в технические этажи, отключены свет и водоснабжение. Но жители нового дома не сдались и добились, чтобы застройщик устранил недоделки и нарушения.

Дом был принят, но отсутствовало освещение двора. Городская администрация не взяла на баланс новые электросети и не заключила договор с поставщиком электроэнергии. В итоге после восьми месяцев борьбы собственники приняли решение провести работы по техническому подключению к трансформаторной подстанции за свой счёт, обратившись к собственнику подстанции и РСО.

Проблема заключалась в том, что территория без освещения прилегала к шести новостройкам, а администрация отказывалась провести межевание участков, чтобы ТСН могло оформить землю в долевую собственность.

Проект межевания появился только через 1,5 года после введения дома в эксплуатацию. Всё это время председателем ТСН велась активная работа с собственниками соседних домов и администрацией города.

Не принята на баланс города и единственная автомобильная дорога, которая ведёт к новостройке, – она считается недостроенной и остаётся до сих пор на балансе застройщика, который отказывается чистить её в зимний период от снега. Услуги по уборке снега с дороги с помощью спецтехники оплачивает ТСН.

Несмотря на все эти проблемы ТСН успешно справляется с возложенными на него обязательствами по содержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома.

Также силами ТСН была расширена парковка и перекрыт проезд во двор для сторонних автолюбителей, что решило проблему с нехваткой мест для автомобилей жителей МКД. По решению ОСС была организована комната для хранения велосипедов, заменены входные двери в подъезд.

• активное участие жителей дома в управлении домом и работе ТСН, их бережное отношение к общему имуществу;
• постоянное повышение квалификации председателя ТСН и членов правления, использование полученных знаний и опыта в ежедневной деятельности.

Полезные советы УО на каждый день

1. Использование программ-планировщиков и приложений, через которые устанавливаются задачи. Руководитель может даже с телефона ставить задачи и следить за процессом их выполнения, а также планировать рабочее время сотрудников.
2. Направление платёжных документов по электронной почте без бумажной копии. Совсем незначительный процент жителей МКД пользуются личным кабинетом ГИС ЖКХ: собственникам намного удобнее получать счёт за ЖКУ напрямую на свою электронную почту.
3. Создание эффективно работающего Совета МКД, который станет помощником управляющей компании при решении самых разных задач.
4. B2B-сотрудничество со сторонними организациями на взаимовыгодных условиях. Как пример, установка камер видеонаблюдения во дворе за счёт интернет-провайдера. В ответ УК и собственники предлагают оператору связи льготные условия по размещению оборудования или иные привилегии.

Запомнить

1. Активно вовлекать в процесс управления домом жителей через Совет дома, общие собрания.
2. Обучать сотрудников и повышать уровень их квалификации.
3. Использовать современные технологии для общения с жителями МКД и доведения до них информации о деятельности УО, ТСН/ТСЖ.
4. Знать законодательство в сфере управления домами, неукоснительно следовать требованиям НПА и отстаивать права собственников перед сторонними организациями, госорганами, в суде.
5. Построить системную работу в коллективе УО/ТСЖ.
6. Внимательно относиться ко всем домам, находящимся в управлении.

Источник: roskvartal.ru

Управляющая компания – это МОЗГ вашего ТЦ

Изучая «организм» торгового центра, стоит отдельно поговорить о главном органе — мозге. В ТЦ эту функцию, как вы, наверное, догадываетесь, выполняет управляющая компания или сокращенно УК. И очень важно, кто стоит у руля этой службы.

Какие задачи стоят перед УК?

Это планирование и исполнение бюджета, взаимодействие с арендаторами, контроль за работой технической, экономической, маркетинговой и другими службами. И это только верхний уровень. Есть еще взаимоотношения с администрацией, с контролирующими органами, с покупателями в ТЦ, с подрядчиками и всеми, кто приходит в ТЦ со своими целями и задачами.

Для исследования мозга в свое время изобрели прибор под названием ПЭТ (позитронно-эмиссионный томограф). Величайший нейрофизиолог Наталья Петровна Бехтерева проводила на нем свои исследования и пыталась разгадать тайну функционирования человеческого мозга. В своей книге «Магия мозга и лабиринты жизни» она очень интересно описывает некоторые результаты исследований. Раньше книгу было не достать. Сейчас она, наконец, появилась в продаже.

Но давайте вернемся к работе управляющего торгового центра. Как можно оценить качество его работы? По каким критериям? И кто это должен делать?
Чтобы не уходить в дебри устройства мозга с его лимбической системой, неокортексом и другими частями, я приведу несколько примеров из практики.

История первая

На одном из моих обучающих семинаров, я познакомился с парой — владельцами районного ТЦ в полумиллионном городе в Восточной Сибири. Она — мудрая, спокойная и рассудительная женщина. Он, в противоположность ей, хваткий, импульсивный и конкретный. Именно эти три слова характеризуют его как человека, на мой взгляд, лучше всего.

Через пару месяцев они пригласили меня для проведения аудита торгового центра. Мы ходили с ним по этажам, и я, как обычно, задавал массу вопросов.

Районный ТРЦ, GLA 13 000 кв. метров. Основная проблема, это кинотеатр, занимающий 3 500 кв. метров. Функцию якоря он не выполняет. Посетителей мало, площади пустуют, долги по аренде растут.

«Часть площадей кинотеатра я решил отдать своему знакомому под семейный ресторан», — сказал собственник, когда мы поднялись на последний этаж.

При слове «семейный ресторан» на верхнем уровне в ТЦ у меня включается внутренний скептик.
Я крайне мало встречал экономически успешных проектов в этом сегменте именно в ТЦ. Чаще всего эти площади находятся в собственности владельца, а ресторан — это отдушина, хобби, площадка для кулинарных экспериментов. Все, что угодно, но не экономически эффективная отдача от площадей. Или рестораны сидят на стрит-ритейле, успешно работают и никакими уговорами в ТЦ их не затащить.
Этот пример хорошо показывает, что есть рациональные решения, а есть эмоциональные.

Облицовка фасада ТЦ мрамором — это эмоциональное решение. Установка кованых перил и фонтана с подсветкой в атриуме — тоже про эмоции. Сдать помещения под ресторан. Почему это эмоциональное решение? Потому что ключевой критерий выбора – «это знакомый», а не экономика.
Я не против эмоциональных решений. Бизнес часто строится на доверии, принципах «свой-чужой» и хороших отношениях. Но все это должно подкрепляться соответствующими показателями эффективности.
В торговом центре одним из таковых является выручка с квадратного метра. А знакомый этот арендатор для собственника или нет — не самое главное.

Вторая история

Управляющий ТРЦ в Подмосковье. Активная женщина. Окончила математическую школу. Плюс высшее экономическое образование. Мы практически сразу настроились с ней на одну волну и нашли общий язык.

Это тот случай, когда вы начинаете фразу, а собеседник ее заканчивает, потому что думаете во многом, одинаково.

Управляет районным ТЦ GLA 12 500 кв. метров.

Мне было легко и трудно одновременно. Легко, потому что все документы, цифры, метрики и данные по объекту были в идеальном порядке. Трудно, потому что глобальных проблем у торгового центра не было. Представитель собственника пришла с запросом: «У нас все хорошо, но мы хотим быть самыми лучшими».
— Какую максимальную оценку у вас может получить ТЦ в результате проведения аудита? — спросила она при встрече.
— 100% из 100%, — ответил я, — но ни один ТЦ на сегодняшний день эту оценку пока не получил.
— Значит мы будем первыми! — сказала она с уверенной улыбкой.

По результатам аудита ТЦ получил феноменально высокие 91%.
— Что нужно, чтобы получить 100%? — спросила она.
— Исправить недостатки. — сказал я.
— Ясно. Будем исправлять! — ответила она.
Через пару недель она прислала мне фотографии, подтверждающие, что начали исправление недостатков. Я ответил ей, что теперь они могут считать себя близкими к идеалу. На что она уточнила, что нужно еще решить проблему с количеством парковочных мест, а это требует времени.

Рациональность действий, основанная на цифрах. Во время инспекции ТЦ управляющая на каждый вопрос давала четкий ответ, подкрепленный расчетами, исследованием или аналитикой. Она регулярно проводила опросы покупателей и четко знала кто, когда и за какими товарами приходит.

Тот случай, когда управляющий четко понимает, что лучшие показатели успешности ТЦ – это его цифры: цифры по ежегодному арендному доходу, по трафику, по выручкам арендаторов. Для акционеров можно рисовать многостраничные красивые отчеты с перспективами развития, но все равно всех интересует простой вопрос: «сколько мы заработали в отчетном периоде?».

Есть еще один важный момент в работе управляющего этого ТЦ, который я специально оставил на десерт. Собственник прислушивается и доверяет ей. Потому что каждый должен заниматься своим делом. Когда все параметры объекта как на ладони, контролировать процесс можно из любой точки мира.

А как работает управляющий вашего ТЦ?

Реутов Антон — частный эксперт с 23-летним опытом работы в управлении коммерческой недвижимостью, в т.ч. в международных компаниях (Knight Frank), сертифицированный оценщик коммерческой недвижимости, консультировал более 50 ТЦ России, суммарная площадь которых составляет более 2 млн. кв. метров.

Автор и ведущий серии обучающих тренингов по управлению арендными отношениями в ТЦ, автор курса «управляющий коммерческой недвижимости и ритейлом» в онлайн-школе ITenAnts.ru.

Источник: shopandmall.ru