Как рассчитать помещение для бизнеса

Начиная коммерческую деятельность, бизнес зачастую встает перед необходимостью иметь помещение для своей работы.

Приобрести недвижимость в собственность может позволить себе лишь небольшой процент предпринимателей, большинству из них приходится арендовать её. Чтобы не разориться, необходимо соотнести стоимость объекта с будущими доходами.

От чего зависит?

Для того, чтобы подобрать объект, который будет не только радовать арендатора, но и приносить ему прибыль, необходимо правильно оценить различные аспекты каждого из имеющихся на рынке предложений (рекомендации о том, как выбрать подходящий для себя объект и избежать распространенных ошибок, вы найдете в этом материале).

Целевое назначение

Офисы

В отношении классификации офисов традиционной считается их группировка по четырем типам – A, B, C и D.

1. К группе А обычно относят помещения в новых специализированных бизнес-центрах с качественной отделкой, базовым оборудованием, конференц-залами и другой инфраструктурой.
2. Группа B – это офисы с полным комплектом удобств, но с менее презентабельным внешним видом (например, реконструированные или давно не ремонтированные помещения).
3. К группе С относят офисы, по большинству параметров близкие к уровню класса B, однако имеющие какой-либо существенный недостаток, например, территориально удалены от удобных транспортных маршрутов.
4. Помещения категории D – это офисы, расположенные в подвалах, старых административных зданиях или в перепланированных квартирах жилых домов.

С 2011 года внедряется новая система стандартов для офисной недвижимости, согласно которой качественные офисные площади разделены на три класса: А, В, В+.

Как найти помещение для бизнеса?

Здесь применяются более структурированные критерии оценки, определяющие соответствие объекта 26 признакам, характеризующим состояние объекта и качество управления им.

Торговые точки

Согласно используемой в России европейской классификации выделяют 4 вида торговых центров.

1. Микрорайонный торговый центр предназначен для удовлетворения ежедневных потребностей покупателей, живущих в шаговой доступности. Здесь в основном продаются продукты питания и лекарства, оказываются мелкие бытовые услуги. Основными «якорями» служат супермаркет, аптека и универмаг. Общая площадь такого центра – не более 10 тыс. кв.м.
2. Окружной торговый центр в целом схож с микрорайонным, но большей площади (до 30 тыс. кв.м) и продает меньше товаров для ежедневного потребления. Он обслуживает население, проживающее, как правило, в диаметре до 9 км.
3. Региональные и суперрегиональные торговые центры предлагают покупателям больший ассортимент и более низкие цены. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.
4. Площадь регионального центра может доходить до 100 тыс. кв.м. Он включает в себя молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, магазины модных товаров. При этом «якори» занимают 50-70% всех площадей. Зона охвата такого центра – от 9 до 27 км.
5. Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80 тыс. кв.м., но может и превышать 200 тыс. кв.м.

Производственно-складские помещения

Для классификации производственно-складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов:

Аренда коммерческой недвижимости для реального бизнеса 2019 Как найти помещение

• Первая предлагает распределять объекты по четырем классам А, В, С, D, причем в категориях А и В есть два подкласса (А и А+, В и В+).
• В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: А1, А2, В1, В2, С1, С2, D.

Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

Месторасположение

От расположения помещения будет зависеть успешность развития предприятия. С одной стороны, офисные и торговые помещения в районах с высокой проходимостью потенциальных клиентов всегда дороже, с другой стороны – для производственно-складских помещений более существенную роль играет доступ к объектам транспортной инфраструктуры.

Площадь

Площадь арендуемого помещения необходимо рассматривать в двух аспектах. Наиболее часто при предложениях аренды указывается цена за 1 кв. м общей площади. Однако общая площадь может включать в себя зоны, которые нельзя использовать в основной деятельности.

Если помещение арендуется под офис, то большие размеры комнат без естественного освещения, санузлов, технических шкафов и т.п. будут лежат на плечах арендатора «мертвым грузом». Аналогичным образом и для производственных целей малопригодны помещения с большой долей офисных зон.

Для таких случаев всегда необходимо определять размер арендной платы на 1 кв. м полезной площади.

Состояние и дизайн

Офис с отделкой класса «люкс» играет большую роль в формировании имиджа бизнеса, но и его аренда обойдется значительно дороже. Помещения с более простой отделкой стоят дешевле, поэтому, если нет необходимости в проведении ремонта, бизнесу с не столь требовательными клиентами стоит рассмотреть такой вариант.

Этажность и транспортная доступность объекта

Более удобное для доступа помещение будет более дорогим с точки зрения стоимости аренды. Но если для офисов и торговых центров речь идет о потенциальных клиентах, то для производственно-складских – о грузовом транспорте.

Наличие отдельного входа

Отдельный вход имеет значение для торговых помещений. Для офисов и складов его наличие скорее будет играть отрицательную роль из-за необходимости нести дополнительные расходы на обустройство и охрану.

Средние арендные ставки

Средняя цена квадратного метра комм. недвижимости отличается не только в разных регионах России, но и в пределах одного города.

Так, в центре Москвы стоимость 1 кв. м арендуемого офисного помещения с косметическим ремонтом может достигать 45-50 тыс. руб. в год, тогда как на окраинах может не превышать 12-15 тыс. Ставки аренды на складские помещения колеблются в диапазоне от 2,5 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Для Санкт-Петербурга средняя стоимость аренды в зависимости от района составляет от 10 до 19 тыс. руб. за 1 кв. м офисной недвижимости и от 2 до 6 тыс. руб. – за 1 кв. м площади складской.

Схожая с Санкт-Петербургом картина наблюдается в Сочи, Новосибирске, Казани и других городах-миллионниках. В остальных населенных пунктах арендные ставки существенно ниже.

Способы оценки

Метод затрат

Базируется на расчёте затрат на приобретение земельного участка, строительство данного или аналогичного объекта (с учетом проектирования и прочих дополнительных расходов) и его замещение или улучшение. Также в расчет берется ожидаемая собственником помещения прибыль и износ объекта.

Например, стоимость земельного участка составила 25 млн. рублей, а общая стоимость строительства бизнес-центра с полезной площадью 5 тыс. кв. м – 450 млн. руб. Итого общих затрат – 475 млн. руб.

Предположим, что нормативный срок эксплуатации бизнес-центра составляет 80 лет. Предприниматель ожидает в первый год получить прибыль в размере 25 млн. руб. (без учета налогов).

По оценкам годовые расходы на охрану составят 3 млн. руб., коммунальные услуги и вывоз мусора – 6 млн. руб., прочие расходы на обслуживание здания – 5 млн. руб. (всего – 14 млн. руб.).

Тогда стоимость 1 кв. м аренды полезной площади объекта за первый год составит

(475 млн. руб. : 80 лет + 25 млн. руб. + 14 млн. руб.) / 5 тыс. кв. м = 8 987,5 руб. кв. м.

На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов. Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

Сравнительный метод

Основывается на получении данных об аналогичном объекте и сравнение его цены с имеющимся.

С точки зрения методологии считается правильным выполнять сравнение по следующим 10 основным элементам:

• передаваемые имущественные права;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• расходы, сделанные сразу же после покупки;
• рыночные условия;
• местоположение;
• физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания);
• экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);
• вид использования (зонирование);
• компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Допустимо сравнение не менее 3 аналогов, но для большей достоверности оценки число сравниваемых объектов следует увеличить хотя бы 10.

Наиболее точный результат при сравнительном методе дает применение корреляционно-регрессионного анализа, по итогам которого находятся основные параметры функции, показывающей влияние каждого из сравниваемых элементов на итоговую цену.

Способ подсчета по капитализации прибыли

Применяется реже остальных по той причине, что требует гораздо более серьезных знаний. Чаще такой способ применяется в оценке инвестиционного потенциала объекта недвижимости.

Стоимость аренды объекта по прямому методу капитализации упрощенно можно определить как частное от деления размера чистого операционного дохода (ЧОД) на ставку капитализации.

ЧОД определяется как действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов, необходимых для поддержания требуемого уровня доходов, резерва на замещение и затрат на погашение кредита.

Ставка капитализации как аналог банковской процентной ставки является показателем текущей доходности активов, аналогичных оцениваемому активу. Под текущей доходностью следует понимать отношение текущего дохода, который генерирует актив, к текущей стоимости этого актива.

Словосочетания «текущая доходность» и «текущая стоимость» здесь следует понимать как доходность и стоимость, определенные на текущую дату. Момент времени измерения стоимости актива и дохода, который он генерирует, отличаются друг от друга на период (год, квартал, месяц).

Предположим, что валовой доход бизнес-центра от аренды полезной площади 5 тыс. кв. м должен составить 39 млн. руб. в год, операционные расходы – 14 млн. руб., резерв на замещение – 2 млн. руб., сумма кредита к погашению в следующем году – 5 млн. руб. В таком случае ЧОД составит: 39 млн. руб. – 14 млн. руб. – 2 млн. руб. – 5 млн. руб. = 18 млн. руб.

Стоимость нашего актива, определенная ранее, составляет 475 млн. руб., и ставка капитализации будет равна: 18 млн. руб. / 475 млн. руб. = 0,04 (4%).

В этом случае годовая ставка аренды за 1 кв.м полезной площади должна составить:

(18 млн. руб. : 0,04) / 5 тыс. кв. м = 90 тыс. руб.

На нашем ресурсе есть и другие полезные публикации, посвященные вопросам аренды коммерческой недвижимости:

• Как и куда можно подать объявление о сдаче объекта?
• В чем выгода аренды напрямую у собственника, без посредников?
• Как правильно сдать в аренду такое имущество и насколько выгоден подобный бизнес?

Как установить оптимальную цену?

Оптимальная цена аренды на коммерческую недвижимость зависит от многих факторов.

Немаловажную роль играет система налогообложения, применяемая арендодателем. Ставки аренды, устанавливаемые арендодателями, применяющими льготные системы налогообложения, могут быть более привлекательными, так как не включают в себя НДС. С другой стороны, если арендатор является плательщиком НДС, он не сможет заявить налог по уплаченной за аренду сумме к вычету.

По мнению большинства участников рынка, спорным является вопрос начисления стоимости коммунальных услуг. Такой метод расчета удобен для учета платежей, но заранее нельзя предсказать для какой из сторон договора он будет более выгодным.

Еще один значимый фактор – способ получения оплаты наличным или безналичным путем. В данном случае играет роль тарифная политика банков, в которых обслуживаются контрагенты. Например, для арендодателя – ИП может быть более выгодным получение оплаты наличными денежными средствами, а для арендатора – юридического лица снятие средств с расчетного счета может быть затруднено повышенными тарифами на совершение такой операции.

Есть ли у арендодателя возможность сэкономить?

Вопрос экономии на арендных платежах всегда необходимо рассматривать с точки зрения возможных потерь, связанных с отсутствием потока платежеспособных клиентов.

Если для бизнеса фактор «проходимости» не является ключевым, он может рассмотреть варианты аренды в районах, удаленных от основных транспортных потоков.

Дополнительную экономию можно получить, арендуя помещение, не полностью готовое к ведению деятельности, например, без ремонта. При этом следует оценить не только затраты на приведение помещения в рабочее состояние, но и необходимое для этого время. Это важно для оценки фактических потерь бизнеса от простоя.

Предлагаемые в аренду помещения без ремонта или с минимумом такового часто предлагаются государственными и муниципальными органами. Например, в Москве ставки такой аренды начинаются от 5,4 тыс. руб. за кв. м. При отсутствии конкурентов такое имущество зачастую уходит на 30-40% ниже рыночной стоимости.

Если арендатор является субъектом малого предпринимательства, то еще одним существенным преимуществом аренды государственного и муниципального имущества для него является возможность приватизации на льготных условиях – по кадастровой стоимости с рассрочкой оплаты до 5 лет.

Для выбора оптимального варианта необходимо учитывать все факторы в комплексе. Оценивая разные критерии можно достигнуть наилучшего соотношения затрат на аренду, эксплуатационных характеристик здания и получаемого при этом дохода.

Источник: urexpert.online

Конструктор офисных помещений

Сервис разработан с учетом СанПиН и коридорного коэффициента.
После заполнения формы калькулятор покажет вам наиболее подходящие офисные объекты, представленные в Москве.

Заполнить форму Подробно Быстро
Поделиться
Рабочие места в open-space
По нормативам на одного сотрудника необходимо от 5 м² офисного пространства
По нормативам на одного сотрудника необходимо от 5 м² офисного пространства

По нормативам на одного сотрудника необходимо от 5 м² офисного пространства
Кол-во рабочих мест:
S рабочих мест:
Топ-менеджер
Кол-во кабинетов:
S кабинетов:
Топ-менеджер:
Переговорные комнаты
Индивидуальная
Кол-во переговорных :
S переговорных :
Индивидуальная:
на 10 — 15 человек
на 5 — 10 человек
на 1 — 3 человека

Coffee point
Кол-во кухонь:
Coffee point:
Зона отдыха сотрудников
Помещение или пространство, отведенное под коммутацию телекоммуникационных проводов
Помещение или пространство, отведенное под коммутацию телекоммуникационных проводов
Кол-во санузлов:
S санузлов:

Lounge-зона
Помещение или пространство, отведенное под коммутацию телекоммуникационных проводов
Кол-во помещений:
S помещений:
Lounge-зона:

Отдельное помещение
Помещение или пространство, отведенное под коммутацию телекоммуникационных проводов
Кол-во общее:
Отдельное помещение:
Print zone
Отдельные принтеры
Выделенная зона
Помещение или пространство, отведенное под коммутацию телекоммуникационных проводов

Отдельные принтеры:
Выделенная зона:
Помещение или пространство, отведенное под коммутацию телекоммуникационных проводов
Кол-во помещений:
S помещений:
Помещение или пространство, отведенное под коммутацию телекоммуникационных проводов

Кол-во помещений:
S помещений:
Дополнительно
Помещение или пространство, отведенное под коммутацию телекоммуникационных проводов
Спец. помещение

Кол-во помещений:
S помещений:
Спец. помещение:
Получите лучшие предложения по вашим параметрам
Найдено подходящих объектов: 0
Заполните форму, чтобы посмотреть предварительные варианты + получите подборку от эксперта

Елена Акатова
Директор по работе с офисными помещениями
Общее кол-во мест:
Общая S помещений:
Общая S мест:
Общее кол-во помещений:
Рабочие места в open-space:

Переговорные комнаты:
Зона отдыха сотрудников:
Print zone:
Дополнительно:
Поделиться

Получите лучшие предложения по вашим параметрам
Найдено подходящих объектов: 0
Заполните форму, чтобы посмотреть предварительные варианты + получите подборку от эксперта

Елена Акатова
Директор по работе с офисными помещениями
Общее кол-во мест:
Общая площадь:

• Коворкинги
• Бизнес-центры
• Бизнес-парк
• Многофункциональный офис
• Помещения свободного назначения
• Особняк для офиса

• Продажа
• Аренда

Время работы: 9:00 – 21:00
Заказать обратный звонок
Мы в соцсетях
Получать интересные предложения

Нажимая на кнопку, вы подтверждаете согласие на обработку персональных данных в соответствии с «Положением об обработке персональных данных АО «НФ Групп».

Источник: kf.expert

Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости

Для каждого вида коммерческой и индустриальной недвижимости (торговая, офисная, складская, производственная и другие) свой перечень критериев выбора места, самого помещения и степень их важности.

Торговая недвижимость наиболее ликвидна, востребована и популярна среди инвесторов и бизнеса. В этой статье мы подробно разберем критерии выбора места и оценки помещения торговой недвижимости.

Критерии оценки места под торговую недвижимость

В торговой недвижимости выбор правильного места — определяющий фактор успеха. Здесь уместно утверждение – «место решает».

Выделяют 4 основных критерия, которые анализируют при оценке места расположения объекта торговой недвижимости:

1. Потенциал локации;
2. Пешеходный трафик;
3. Автомобильный трафик;
4. Конкурентная среда.

Потенциал локации

При выборе объекта торговой недвижимости необходимо рассчитать количество жителей в ближайшем окружении от объекта, и в целом посмотреть на структуру населения по доходам и прочим демографическим показателям.

Механика определения потенциала локации:

1. Определяется количество жителей в зоне охвата.

Количество жителей считается в радиусах от 300 до 600 метров, с учетом ограничения улицами и движения людей. Хороший показатель для радиуса 200 метров — от 6000 человек и выше. Количество определяется исходя из 2,5 человек на квартиру:

Обращайте внимание на планы по застройке территории, так как новые жители – это будущие потенциальные покупатели

2. Рассчитывается доход домохозяйства.

Данные о доходах населения с детализацией по городам, публикуются на сайте Федеральной службы государственной статистики https://gks.ru/

При этом делается поправка на детей и пенсионеров[1]:

Моложе трудоспособного возраста — 18,6 %

Население в трудоспособном возрасте – 56 %

Старше трудоспособного возраста – 25,4 %

При этом важно учитывать обеспеченность жителей района. Центральные локации с высокими ценами на жилую недвижимость гарантируют более платёжеспособную целевую аудиторию.

3. Вычитаются налоги и долговая нагрузка населения.

Средняя величина налогов — 17 %. Она включает в себя налог на доходы (13 %), налоги на имущество и землю, транспортный налог и прочие налоги и госпошлины. Здесь мы не учитываем налоги, которые платит за работника работодатель (взносы в пенсионный фонд, фонд социального страхования и фонд медицинского страхования), а также НДС, акцизы и таможенные пошлины.

Долговая нагрузка – это та часть дохода, которая идет на погашение ипотеки, авто и прочих потребительских кредитов. Среднее значение по России 25%.

На этом этапе мы определили объем денег в локации, который будет потрачен на товары и услуги. Далее мы можем рассчитать потенциал для каждой конкретной сферы бизнеса.

4. Остаток свободных денежных средств распределяется по составу потребительских расходов[2]:

Продукты питания — 30,24 %

Алкогольные напитки и табачные изделия – 2,99 %

Одежда и обувь – 7,93 %

Жилищно-коммунальные услуги, топливо – 11,09 %

Предметы домашнего обихода, бытовая техника, уход за домом – 5,33 %

Организация отдыха и культурных мероприятий – 7,74 %

Гостиницы, кафе и рестораны – 3,48 %

Другие товары и услуги – 6,90 %.

5. Делается анализ по конкурентам.

Когда вы определили объем спроса по товарной категории или определённому виду услуг, нужно провести анализ конкуренции. Кто уже работает в данной нише и с кем придётся делить потенциальных покупателей и клиентов.

Например, мы знаем, что что нормальная выручка аптеки 1,2 млн. рублей. Объём спроса на медикаменты в локации составляет 4 млн руб. В непосредственной близости от нашего объекта уже работают три аптеки. Таким образом мы понимаем, что наше место при сопоставимых значениях пешеходного и автомобильного трафика (о нём мы поговорим далее) может рассчитывать на выручку в размере 400 тысяч рублей в месяц. Соответственно открытие аптеки в данном месте нерентабельно.

Пример расчета потенциала локации для открытия я продуктового магазина[3].

Нормальная выручка продуктового магазина формата «магазин у дома» на 350 кв.м. при ставках аренды 500 – 700 рублей – 10 000 000 рублей в месяц.

Таким образом, в локации необходимо: 350 / 10 000 х 107 167 309 = 3 750 кв.м. коммерческих площадей под продуктовые магазины.

Для того чтобы рассчитать будущую потенциальную чистую прибыль торговой точки, кроме выручки нужно рассчитать расходы на аренду и прочие расходы:

• Расходы на персонал (продавцы, охрана и пр.);
• Маркетинг (в среднем 2 %);
• Логистика (1,5 – 2 %);
• Эксплуатация: клиринг, коммунальные платежи (в среднем 100 рублей / кв.м.)
• Прочее, в зависимости от сферы бизнеса.

Если вы частный инвестор или собственник бизнеса, который рассматривает приобретение недвижимости в определенном городе, анализа в рамках микрорайона будет достаточно.

Крупные федеральные сети и девелоперы расширяют зону анализа до границ города и региона. Использование описанных ниже метрик позволяет получить максимально объективную оценку места расположения объекта торговой недвижимости.

Рассчитываются зоны пешеходной и транспортной доступности объекта коммерческой недвижимости. Определяются зоны охвата:

1. 7-10 минут пешком для пешеходной доступности Объекта;
2. Зона 0-5 минутной транспортной доступности;
3. Зона 5-10 минутной транспортной доступности.

Визуализируется информация следующим образом:

Построение зон пешеходной и транспортной доступности и определение численности населения внутри них осуществляется в ходе геомаркетинговых исследований в автоматическом режиме с использованием специального программного обеспечения, в котором учитывается существующая схема городских улиц и шоссе, средняя скорость движения на различных типах автомобильных и пешеходных дорог, актуальные данные о численности населения в каждом доме на территории города.

Пример карты плотности населения:

Пешеходный и автомобильный трафик.

Пешеходный трафик считается на расстоянии от 5 до 15 метров от входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. В будни и выходные дни. При этом более ценный трафик – в вечернее время с 18.00 до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, в это время совершается большее количество покупок.

Хорошим показателем пешеходного трафика считается количество от 200 человек в час.

При этом различные операторы стараются учитывать трафик по целевой аудитории. Например, сеть магазинов парфюмерии и косметики Оптима считает женщин от 30-45 лет. Сеть кофеен Coffee like ориентируются на молодых людей от 20 до 35 лет.

Автомобильному трафику уделяется гораздо меньше внимания. Желательно, чтобы средняя скорость движения автомобиля мимо объекта не превышала 40 км/ч. Лучшее расположение – на перекрестках улиц, у пешеходных переходов и рядом с остановками общественного транспорта.

Конкурентная среда

Определяется количество и расстояние до торговых точек конкурентов. Считается их посещаемость и количество совершенных покупок в день, а также средний чек покупки.

Посещаемость определяется прямым подсчетом входящих в торговую точку человек. Количество покупок рассчитывается по нумерации кассовых чеков. Совершается небольшая покупка в начале рабочего дня и перед закрытием торговой точки. У каждого чека есть порядковый номер. Разница в значениях показывает количество покупок за день.

Средний чек покупки в торговой точке конкурента определяется по чекам, оставленными покупателями у кассы. Чтобы информация получилась достоверной желательно получить среднее значение минимум 100 чеков.

8 дополнительных критериев оценки места:

• Линия домов (первая, вторая, во дворах);
• Расстояние до остановок общественного транспорта;
• Перекресток;
• Пешеходный переход;
• Вход в помещение (с улицы, со двора);
• Видимость вывески и входа (для пешеходов);
• Видимость вывески и входа (для автомобилей);
• Наличие парковки и количество машиномест.

Таким образом, на основе информации о количестве жителей, пешеходном и автомобильном трафике, конкурентной среде и прочих параметрах можно относительно точно рассчитать оборот, а соответственно и чистую прибыль торговой точки. Для собственника коммерческой недвижимости – определить рыночные ставки аренды по помещению.

О других критериях оценки помещения читайте в статье 12 критериев оценки объекта коммерческой недвижимости.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

[1] Источник – Справочник Россия в цифрах 2019 официальное издание, стр. 75. Публикуется ежегодно Федеральной службой государственной статистики (Росстат). Скачать справочник в PDF формате.

[2] Источник – Справочник Россия в цифрах 2019, стр. 128.

[3] Статистические данные взяты из справочника Россия в цифрах 2019, применительно к 12 микрорайону города Ижевска, Удмуртская Республика.

Источник: dmitriypushin.ru