Существует несколько видов договоров, которые используются при аренде недвижимости, самым распространенным является, безусловно, стандартный Договор аренды, когда собственник помещения (физические или юридические лицо или же ИП) передает его во временное пользование арендатору, который также может быть и предпринимателем, и частным лицом и организацией. Кроме данного вида договора существует и другой – Договор субаренды.
Это такой документ, который заключается между арендатором, имеющим соответствующее право от собственника помещения, и субарендатором. Главное отличие, как видите, состоит в том, кто выступает арендодателем: владелец или также арендатор, который, так сказать, первый взял помещение в аренду.
Сегодня одним из часто встречающихся видов договоров на предоставление юридических адресов является Договор субаренды. В данной статье мы попробуем выявить все преимущества и недостатки этой формы договора, а также разберемся во всех тонкостях сделок, заключаемых по договору субаренды.
Как договориться с хозяином о субаренде?
Субаренда — что это в соответствии с Законом Субаренда по ГК РФ: согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Проще говоря, субаренда помещения – это сдача арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу, где субарендатор – это может быть и юрлицо, и частное лицо, и ИП.
Сложность подобной сделки заключается именно в участии в ней трех (а не двух, как при простой аренде) сторон. В связи с этим в сделке возникает целый ряд нюансов. Как следует все из той же статьи 615 ГК РФ, арендатор имеет право сдавать арендованное им помещение в субаренду только с согласия арендодателя.
Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально. Основная проблема при заключении сделок по договору субаренды заключается в том, что в ГК РФ нет главы, определяющей специфику соглашений о субаренде, и законодательно установленного порядка предоставления такого соглашения не существует.
Субаренда на практике – основные особенности Как уже понятно из определения ГК РФ, субаренда – это довольно непростая сделка, как и сам Договор субаренды, несмотря на то, что есть большая вероятность, что непосредственно арендодатель (в лице также арендатора) ради своей выгоды может настаивать на обратном, но обо всем по порядку… Сегодня при заключении договора субаренды согласие собственника на субаренду прописывается непосредственно в договоре аренды (который обязательно прикладывается к пакету документов на юридический адрес) либо содержится в отдельном документе, предоставленном арендодателем. Данный документ может быть оформлен в виде приложения к договору, но допускается также и оформление в форме письма, соглашения, протокола или дополнения к договору, копию которого субарендатору необходимо получить на руки.
Субаренда недвижимости. Плюсы и минусы. Квартиры посуточно/Бизнес и заработок
Здесь существует еще одна тонкость. Если разрешение на субаренду прописано в договоре аренды, то это освобождает арендатора от обязанности в дальнейшем получать согласие арендодателя при каждой конкретной сделке.
Это, несомненно, является преимуществом для арендатора, но и опасностью для арендодателя, ведь в момент подписания договора аренды с правом субаренды он еще не знает, с кем в дальнейшем может заключить подобный договор его арендатор и какие дополнительные условия будут внесены в договор субаренды. Что касается цены, то на сегодняшний день стоимость юридического адреса по договору субаренды колеблется от 10 000 до 40 000 рублей и напрямую зависит от характеристик приобретаемого адреса, включенных в его стоимость услуг и, конечно, правовой стороны (или даже происхождения) документов на адрес.
Дело в том, что обычно по договору субаренды предоставляются помещения, находящиеся в собственности муниципальных образований (в нашем случае это г. Москва), поэтому с обязательным для субаренды получением согласия собственника здесь нередко возникают проблемы. Примером тому служат юридические адреса по договору субаренды стоимостью менее 20 000 рублей, куда, как правило, не входит подтверждение адреса самим собственником.
Какие последствия это может иметь для субарендатора, и какие еще риски существуют при заключении договора субаренды – попробуем разобраться. Риски при заключении договора субаренды Как мы уже говорили, в договоре аренды помещения изначально должно быть прописано положение о том, что сдача помещения в субаренду возможна только с письменного согласия собственника.
Если речь идет о субаренде муниципального имущества, это означает, что для его аренды субарендатору необходимо получить согласие муниципального образования, то есть раздобыть подписи ряда столичных чиновников, к которым, естественно, обращаться никто не будет. Так, ввиду сложности «законного» способа документального оформления сделки по субаренде, продавцы юридических адресов решили пойти по пути наименьшего сопротивления и придумали отличный, по их мнению, выход из положения.
Сегодня, продавая юридический адрес по договору субаренды, в пакет документов продавцы-арендаторы включают не договор аренды и Свидетельство на право собственности, обязательные при субаренде, а договор субаренды с арендатором и Свидетельство на право аренды. Важно понимать: Свидетельство на право собственности и Свидетельство на право аренды не являются взаимозаменяемыми документами, и наличие в пакете документов на адрес Свидетельства на право аренды без договора аренды говорит о том, что разрешения собственника на сдачу помещения в субаренду получено не было, а значит, субаренда в этом случае незаконна.
Кроме того, никакого подтверждения адреса от собственника Вы в этом случае тоже не получите, а значит процедура регистрации может пройти не вполне гладко. Вообще, с таким юридическим адресом субарендатор, что называется, «далеко не уедет», и целый ряд проблем с таким адресом ему гарантирован.
Если же речь идет о субаренде помещения, находящегося в собственности не муниципального образования, а юридического или физического лица – к пакету документов на адрес предъявляются те же требования: наличие договора аренды обязательно, и в нем должно быть прописано согласие собственника на субаренду, либо же должен прилагаться отдельный документ-разрешение, подписанный собственником помещения и имеющий свой срок действия. Правила заключения договора субаренды Итак, подытоживая все выше сказанное, попробуем вывести основные правила заключения договора субаренды.
Прежде всего, еще раз напомним об обязательном получении согласия на субаренду от собственника. Правило о том, что основным условием субаренды является наличие согласия арендодателя, является императивным (т.е. требует безусловного исполнения) и не может быть изменено другими положениями договора.
Так, если в договор субаренды будет включено условие о том, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя – такое положение договора будет просто недействительным. Что касается сроков действия договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В том случае, если договор аренды продлевается на неопределенный срок – данное положение может быть применено и к договору субаренды. Кроме того, арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды. Еще один важный момент.
Согласно действующему законодательству РФ, договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации, и, в случае отсутствия обязательной регистрации договора субаренды, субарендатор несет определенные риски. Так не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным (т.е. недействительным), и если, например, арендатор (или арендодатель) попросит субарендатора освободить арендуемое им помещение до истечения установленного срока – субарендатор не сможет применить законные способы защиты своих прав. Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если же по тем или иным причинам договор аренды с арендатором признан недействительным – договор субаренды также аннулируется.
Может ли ИП на УСН заключать договор субаренды
Многие индивидуальные предприниматели для осуществления деятельности арендуют помещения. Если предприниматель использует УСН, то должен использовать код ОКВЭД 68.20. Иногда может возникнуть ситуация, что ИП не использует все арендованное помещение, и принимается решение о субаренде.
Но тут возникают сомнения о дальнейшем применении УСН или может потребоваться применять другой вид налогообложения. Согласно законодательству ИП вправе дальше использовать УСН. Но следует учитывать, что в НК присутствуют ограничения, на которые следует обратить внимание при принятии решения о субаренде.
В каких случаях разрешается оформление субаренды
- Заключить дополнительное соглашение;
- Направить отдельное письмо арендодателю о желании передать часть помещения в субаренду. После получения арендодателем письма, он направляет ответ о своем согласии. В тексте должна присутствовать информация о том, кто и кому предоставляет право оформления субаренды. Обязательным условием считается указание информации о заключенном договоре;
- При оформлении бланка может быть внесена отметка «Согласовано», где должна присутствовать подпись собственника помещения.
Если возникнет ситуация, когда арендатор не получил согласие собственника и заключил договор субаренды, то такие действия могут привести к расторжению договора субаренды или собственник может принять решение о расторжении существующего договора аренды. Также арендодатель может запросить возмещение ущерба, если такие факты будут обнаружены, или потребовать выплатить штраф, если такая ситуация предусмотрена.
Как правильно оформить договор
Если возникла необходимость заключения договора, то он оформляется по таким же правилам, как и договор аренды. Но в новом договоре арендодателем выступает арендатор, но при этом указывается, что он выступает как арендатор согласно ранее заключенному договору. Также должны присутствовать полные реквизиты сторон.
Кроме этого обязательно указание следующей информации:
- Описание передаваемого в субаренду помещения;
- Указывается размер аренды;
- Обозначение срока действия. Если он заключается на год или срок действия больше года, то потребуется зарегистрировать его в Росреестре. Следует учитывать, что субаренду нельзя заключить на срок, превышающий первоначальный срок аренды;
- Дата передачи помещения и дата его освобождения.
Если в заключенном соглашении отсутствуют обязательные условия, то он признается незаключенным. При такой ситуации обе стороны должны возвратить полученное по договору. Субарендатор возвращает помещение, а субарендодатель полученную арендную плату. Также учитывайте, что при подобной ситуации стороны не могут претендовать на получения штрафа или выплату неустойки.
Если заключается договор субаренды, то собственник не обязан его подписывать, если это требование не присутствует в договоре аренды или не присутствуют другие условия. Как поступить ИП, если он на УСН и планирует заключить договор субаренды
В п. 3 ст. 346. 12 НК указаны виды деятельности, при которых ИП не может использовать УСН. Среди значимых можно выделить:
- Производителей табачной и алкогольной продукции. Исключением считается производство вина;
- Продажу полезных ископаемых;
- Предпринимателей в сфере сельского хозяйства, если они используют ЕСХН.
Стоит сразу отметить, что в перечне отсутствуют арендодатели и субарендодатели. Если ИП находиться на УСН и планирует сдачу помещения в субаренду, то переходить на другие варианты налогообложения не требуется.
Также при использовании упрощенного налогообложения следует учитывать следующие ограничения:
- Количество сотрудников, в том числе и оформленных по ГПД, не должно превышать сто тридцать человек;
- Доход предпринимателя не должен превышать порог в 219,2 миллиона рублей в год. При получении платы за субаренду, она включается в доход, при этом необходимо указывать полученную сумму. Нельзя указывать разницу между полученной платой и переданной арендодателю.
- Остаточная стоимость основных средств не должна превышать сто пятьдесят миллионов рублей. Для остаточной стоимости учитываются вложения, если они превышают сумму в сто тысяч рублей.
- Если во время деятельности будет нарушено одно из условий, то необходимо выполнить мероприятия по переходу на общую систему налогообложения.
Комментарии
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии.
Источник: alrf.ru
5 полезных советов по сдаче офисов в субаренду
Сдачу лишних площадей в субаренду можно рассматривать как отдельный бизнес-проект: планируя заключение сделки, необходимо проанализировать перспективы, оценить свои активы и просчитать возможные затруднения.
Уточните юридические аспекты
Законодательство РФ устанавливает практически одинаковые требования к заключению договоров аренды и субаренды. Существенное различие заключается в том, что без согласия собственника передать офисные помещения субарендатору невозможно — такая сделка будет признана незаконной.
Если в договоре аренды не оговорено право арендатора сдать офис в субаренду, необходимо составить отдельный документ. В нём будут прописаны условия, при которых арендодатель дает свое согласие на субаренду. Например, одним из таких условий может быть право владельца на часть чистой прибыли от субаренды.
Как и в основном договоре аренды, так и в отдельном соглашении может быть указано, под какие цели (направления бизнеса) и на какой срок владелец разрешает передать офис субарендатору. Кстати, период субаренды должен «умещаться» в рамки основной аренды. Договор не может быть заключен предварительно, ранее даты подписания договора между собственником и арендатором. Не допускается также, чтобы срок субаренды превышал срок основной аренды.
Определите реалистичные ожидания в отношении прибыли
Не каждому арендатору удаётся полностью покрыть затраты на аренду и уж тем более заработать на субарендаторах. Однако пустующие площади могут быть быстро сданы в субаренду, если предложить скидку относительно их реальной рыночной стоимости. Размер и условия предоставления дисконта определяются многими факторами: прогнозируемое время простоя офиса, уровень затрат на возможную перепланировку помещений, размер комиссионных, выплачиваемых посредникам.
Помимо прочих затрат следует предусмотреть возможные отчисления в счет обесценения (снижения полезного потенциала актива, невозможности получить выгоду) в результате субаренды.
Приготовьте офис к выводу на рынок
Определив свои юридические и финансовые возможности, необходимо подготовить помещения к передаче в субаренду. Готовые к въезду офисы пользуются повышенным спросом, поскольку не каждая компания готова расходовать дополнительные средства и тратить драгоценное время на модернизацию площадей. Перед тем, как начинать показы офиса, убедитесь, что помещение выглядит привлекательно: после выезда арендатора часто обнаруживаются ранее незаметные повреждения, недостатки. Кроме того, следует заранее определить список мебели и оборудования, которые будут включены в субаренду.
Имеет смысл организовать съёмку помещения. Виртуальные показы офиса потенциальным субарендаторам значительно сэкономят время, которое в противном случае будет потрачено на пустые разъезды и переговоры.
Проверяйте финансовое положение потенциальных субарендаторов
Передавая свободные офисы в субаренду, арендатор сохраняет все свои обязательства перед собственником помещения, включая своевременные платежи по аренде. Поэтому важно убедиться в платёжеспособности субарендатора, ведь вы будете рассчитывать на этот источник дохода и заложите его в свои финансовые планы. В свою очередь, субарендатор тоже постарается проверить ваше финансовое положение. Не стоит принимать подобную «любознательность» в штыки, лучше предоставить потенциальному субарендатору все возможные доказательства надежности сделки. Третья сторона тоже рискует: если арендатор нарушит свои обязательства или расторгнет договор с собственником, субарендатору придётся либо срочно переезжать, либо соглашаться на повышенную арендную ставку. О ЧЕМ СЛЕДУЕТ ЗНАТЬ АРЕНДАТОРУ, СДАВАЯ ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В СУБАРЕНДУ
Рассмотрите альтернативные варианты
- Возможно, арендодатель согласится на смягчение условий по основному договору или изменит свою позицию относительно субаренды.
- Можно попытаться возложить на собственника дополнительные затраты при субаренде, предложив ему взамен какие-либо иные выгоды.
- Не исключено, что именно в этот самый момент собственнику удобно и вовсе расторгнуть с вами договор аренды, а значит, он не потребует выплачивать неустойку.
- Ещё одна альтернатива: вы переезжаете в более удобный офис, принадлежащий этому же собственнику, а он сдаёт освободившиеся площади в прямую аренду.
Предварительная комплексная экспертиза своих активов, а также условий рынка поможет сдать офисные помещения в субаренду с наименьшими рисками и затратами для арендатора. Моделируя ситуацию и просчитывая варианты, не лишним будет обратиться за советом к специалистам.
Источник: officenavigator.ru