Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.
Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.
Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые изъяты из оборота.
По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли арендатор продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.
1. Может ли арендодатель продать участок?
Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в
Как получить земельный участок под бизнес? ЛайфХак (21.12.2017)
Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.
2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной собственности физического или юридического лица.
Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.
Здесь есть существенные нюансы:
- Договор должен быть непросроченным
- Не должно быть задолженностей по арендной плате
- Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
- Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
- В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок
3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:
- Проверка срока действия договора аренды
- Проверка арендной платы
- Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
- Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
- Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)
Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более 1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).
5 ЛАЙФХАКОВ | Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду.
Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.
Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!
Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.
По Земельному кодексу РФ и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.
Источник: realtshcool.ru
Сдача земельного участка в аренду для коммерции?
Добрый день. Интересует вопрос сдачи земельного участка в аренду. У меня есть дом (я собственник, земля так же в собственности), перед домом небольшой участок земли (без строений), удобный для коммерческой деятельности. Хочу сдать его в аренду на сезон (5 месяцев), есть заинтересованные предприниматели.
Если я правильно понимаю, договор аренды можно оформить у нотариуса, но нужно ли мне платить налог и как это делать? То есть, я должен быть ИП или могу быть просто физическим лицом (без ИП)? Где и как мне платить налог в таком случае и какова будет сумма налога?
Буду признателен за «пошаговую инструкцию» на простом языке, как мне сдать часть земли другому лицу для того, чтобы он мог производить на ней коммерческую деятельность.
Показать полностью
Уточнение от клиента
Можно узнать подробности о декларации? Я правильно понимаю, что мне никого не нужно ставить в известность, а лишь в 2014 (или в конце 2013?) оформить декларацию в налоговой? Получается, я сам назову сумму прибыли и заплачу налог или эта сумма должна фигурировать в каких-то документах (договор аренды например) которые я буду обязан предоставить?
Могу ли я не заключать договор аренды, если арендую другу и между нами устная согласованность (обоим этого достаточно). Ну и последний вопрос: как быть если арендую не за прибыль, а за обговоренную услугу (сдаю в аренду другу, он за это облагораживает территорию), нужно ли в этом случае что-то сообщать налоговой или заполнять декларацию?
17 апреля 2013, 15:53
Уточнение от клиента
Земельный участок на моей территории (до забора), благодарю за бдительность 🙂
17 апреля 2013, 15:58
17 апреля 2013, 13:09 , Nikolay Koshman, г. Геленджик
Ответы юристов
Вадим Попов
Адвокат, г. Оренбург
Общаться в чате
Николай, ИП быть не обязательно.
Если по-человечески, без умных фраз, то:
1)составляете договор, к нотариусу идти не обязательно. Просто важно чтобы была письменная форма, а тк меньше года то и регистрировать не обязательно
3)подаете в следующем году декларацию за 2013 год где этот доход указываете и платите по ставке 13% налог.
Все, это если коротко.
17 апреля 2013, 13:23
Вадим Попов
Адвокат, г. Оренбург
Общаться в чате
Могу ли я не заключать договор аренды, если арендую другу и между нами устная согласованность (обоим этого достаточно). Ну и последний вопрос: как быть если арендую не за прибыль, а за обговоренную услугу (сдаю в аренду другу, он за это облагораживает территорию), нужно ли в этом случае что-то сообщать налоговой или заполнять декларацию?
Если за аренду получаете доходы в натуральном виде, то для целей налогообложения Вы должны будете оценить полученную выгоду в денежном эквиваленте при подаче декларации.
17 апреля 2013, 18:47
Владимир Малыхин
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Возьмите форму договора, опишите стоимость в ней, впишите участок (обозначьте его согласно вашего плана земельного участка), в дальнейшем как уже сказано формально по закону обязаны будете подать декларацию за 2013 г. как физ лицо, в ИП нет надобности в Вашем случае.
если необходима примерная болванка договора могу предоставить.
17 апреля 2013, 14:04
Nikolay Koshman
Клиент, г. Геленджик
В уточнении поинтересовался необходимо ли заключать договор или если обоим сторонам этого достаточно, подойдет и устная согласованность (будет ли это законно)? Если договор обязателен, буду благодарен за образец!
17 апреля 2013, 15:57
Олег Феофанов
Юрист, г. Одинцово
рейтинг 9.5
Общаться в чате
1. Договор аренды не обязательно оформлять у нотариуса. Он даже не подлежт госрегистрации. Но он обязательно должен быть в письменной форме. Вы можете так же заключить его в нотариальной форме, но это повлечет дополнительные расходы.
2. Для сдачи земли в аренду не обязательно нужно быть ИП. Можете сдавать как частное лицо.
3. Налог будете платить в следующем году по ставке 13 %
17 апреля 2013, 14:15
Сергей Матвеенко
Юрист, п. Чертково
Общаться в чате
Николай-если строго по закону, а проверяющие со стороны властей будут обязательно/у нас соседи любят писать жалобы/,-то для начала вам нужно эту часть земельного участка, которую хотите сдавать в аренду ИП выделить в отдельный участок земли и поменять его разрешенное использование с ИЖС на- для ведения коммерческой деятельности после чего можите сдавать в аренду ИП совершенно законно. Это потребует времени и денежных затрат -межевание, походы в местную администрацию т.е все зависит от сроков сколько вы хотите сдавать участок- если регулярно то лучше выполнить процедуру перевода, что касается налогов ип вам не нужно необходимо платить 13% с дохода в налогову службу. Договор аренды составляется по типовому договору аренды земельного участка с сотавлением акта приема -передачи и включением в него определенных ваших пунктов например о штрафе для ИП за мусор и т.д. оформление договора у нотариуса-на усмотрение сторон.Кроме того ИП наверняка потребуется свет а перепродавть свет для ИП вы не сможите им придется самим решать вопрос по подключению к электросетям.
Штраф за нецелевое использование земли не велик но все же-Статья 8.8.КоАП РФ использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи,-
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей;
17 апреля 2013, 14:27
Сергей Матвеенко
Юрист, п. Чертково
Общаться в чате
Владимр верно подметил все вышесказнное верно только если речь идет именно о земле находящейся в собственности гражданина по документу, если земля которую хотите отдать в аренду расположена за ваши забором-земли которыми вправе распоряжаться только местные власти.
17 апреля 2013, 15:08
Nikolay Koshman
Клиент, г. Геленджик
Я в прошлом году открывал на этом месте небольшой магазин (под тентом), все официально оформил, в администрации дали добро, даже сказали что некоторые товары на муниципальной земле в моей зоне продавать нельзя, но я имею право, т.к. собственник. Если я сам открывал точку на этом месте, под своим ИП и проверяющие проблем не обнаружили, означает ли это что я так же могу ее сдать в аренду?
Могу ли я например отделаться штрафом, если аренда временная (5 месяцев)? Или после штрафа я буду обязан незамедлительно прекратить не целевое использование земли?
17 апреля 2013, 16:19
Показать еще 1
Владимир Мурашко
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
«… перед домом небольшой участок земли (без строений), удобный для коммерческой деятельности».
Может быть всем вопрос понятен, а мне — не очень. Так, Вам ли принадлежит этот участок земли перед домом? Если Вам, то коллеги подсказывают правильно. Не буду их повторять.Если же не Вам, то ни о какой аренде речи быть не может.
Дело в том, что некоторые до сих пор считают, что земля, расположенная перед домом (между проезжей частью улицы и забором домовладения) принадлежит также хозяину дома. На этой части улицы многие даже сажают овощи, плодовые кустарники и даже фруктовые деревья.
На самом же деле право собственности домовладельца заканчивается от забора, которым ограждено домовладение. Улица от ограждения домовладений принадлежит муниципальным образованиям и никто, кроме его не вправе распоряжаться этой территорией поселения.
17 апреля 2013, 14:39
Владимир Мурашко
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
По поводу дополнения автора вопроса.
1) сумма, указанная в декларации должна соответствовать сумме, указанной в договоре аренды;
2) предоставление недвижимого имущества во владение и пользование другому лицу — это сделка и она должна иметь письменную форму независимо от формы и способа арендной платы.
Кроме всего, Вам коллеги уже писали, что прежде чем сдавать земельный участок в аренду, необходимо изменить его целевое назначение. Иначе Вас будут наказывать.
Далее: Вы не ответили на вопрос: этот участок принадлежит Вам или муниципальному образованию?
17 апреля 2013, 16:01
Nikolay Koshman
Клиент, г. Геленджик
Земельный участок на моей территории (до забора), благодарю за бдительность 🙂
17 апреля 2013, 16:07
Показать еще 4
Артур Ковалёв
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Если разрешённое использование земли ИЖС или ДСН или ДСК то вести любую коммерческую деятельность на участке запрещено законом. Вам грозит крупный штраф за использование земельного участка не по целевому назначению. Для ведения коммерческой деятельности необходимо поменять категорию земли в соответствии с региональным законодательством.
17 апреля 2013, 16:00
Nikolay Koshman
Клиент, г. Геленджик
Я в прошлом году открывал на этом месте небольшой магазин (под тентом), все официально оформил, в администрации дали добро, даже сказали что некоторые товары на муниципальной земле в моей зоне продавать нельзя, но я имею право, т.к. собственник. Если я сам открывал точку на этом месте, под своим ИП и проверяющие проблем не обнаружили, означает ли это что я так же могу ее сдать в аренду?
17 апреля 2013, 16:12
Тамара Филатова
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
В соответствии со ст. 607 и ст.в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а со соответствующий договор не считается заключенным
. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
То есть, если арендатором является юридическое лицо, то Вам следует заключить Договор аренды в письменной форме. При этом объект аренды должен быть идентифицирован, что в Вашем случае означает указание данных части земельного участка, который будет арендован.
При этом такой Договор не требуется удостоверять нотариально.
. Согласно п.2 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
По вопросу представления кадастрового паспорта при регистрации Договора аренды имеется разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
Пленум ВАС РФ указал, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной
регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по
смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» представление на государственную регистрацию договора аренды
кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо
лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело
правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки,
здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на
государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный
сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той
части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в
том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей
недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды
согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине
непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом
незаконным.
То есть, при заключении Договор аренды Вам следует составить отдельный документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которым будет осуществляться арендатором.
Таким образом, Вам следует заключить Договор аренды с Приложением, где будет указана часть зем.участка, которая будет являться предметом Договора.
Относительно разрешенного использования земельного участка, то Вы не несете ответственность за нарушение арендатором целевого использования зем.участка, если Ваш Договор будет содержать соответствующее условие. Поэтому, если арендатор согласен нести риски, связанные с нарушением вида использования земельного участка, то это будет его выбор.
Смогу оказать услугу по составлению ДОговора и Приложения, а также проконсультировать по успешному заключению сделки и уплате налога на доходы физ. лиц.
Источник: pravoved.ru
Сдача в аренду участков земли ИП под склад
Индивидуальный предприниматель (далее — ИП) сдает в аренду земельные участки, находящиеся в его собственности, по договору аренды физическим и юридическим лицам для использования в личных целях с указанием площади и местоположения участка. Арендаторы используют участки для складирования строительных материалов, парковки автомобилей, катеров, прицепов, не предназначенных для продажи. Обязан ли ИП применять систему налогообложения в виде ЕНВД или он вправе применять УСН?
В соответствии с пп. 14 п. 2 ст. 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности переводится предпринимательская деятельность в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование земельных участков для размещения объектов стационарной и нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания.
Статьей 346.27 Кодекса установлено, что к стационарной торговой сети относится торговая сеть, расположенная в предназначенных и (или) используемых для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях, подсоединенных к инженерным коммуникациям.
При этом к объектам стационарной торговой сети относятся как объекты торговли, имеющие торговые залы (магазины и павильоны), так и объекты торговли, не имеющие торговых залов (крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты).
Под нестационарной торговой сетью понимается торговая сеть, функционирующая на принципах развозной и разносной торговли, а также объекты организации торговли, не относимые к стационарной торговой сети.
К объектам организации общественного питания, имеющим зал обслуживания посетителей, относятся здания (их части) или строения, предназначенные для оказания услуг общественного питания, имеющие специально оборудованное помещение (открытую площадку) для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров, а также для проведения досуга. К данной категории объектов организации общественного питания относятся рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные.
Объектом организации общественного питания, не имеющим зала обслуживания посетителей, признается объект организации общественного питания, не имеющий специально оборудованного помещения (открытой площадки) для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров. К данной категории объектов организации общественного питания относятся киоски, палатки, магазины (отделы) кулинарии при ресторанах, барах, кафе, столовых, закусочных и другие аналогичные точки общественного питания.
Соответственно, предпринимательская деятельность арендодателя, связанная с оказанием услуг по передаче в аренду земельных участков для парковки арендаторами автомобилей, а также в целях хранения арендаторами катеров и прицепов и для использования арендованных земельных участков под складирование строительных материалов, а не в целях организации розничной торговли или оказания услуг общественного питания, не может быть отнесена к виду предпринимательской деятельности, предусмотренному пп. 14 п. 2 ст. 346.26 Кодекса.
Кроме того, предпринимательскую деятельность по передаче в аренду земельных участков под парковку арендаторами автомобилей, а также для хранения катеров и прицепов следует отличать от предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по предоставлению во временное владение (в пользование) мест для стоянки автотранспортных средств, а также по хранению автотранспортных средств на платных стоянках (пп. 4 п. 2 ст. 346.26 Кодекса).
Так, согласно ст. 346.27 Кодекса площадью стоянки признается общая площадь земельного участка, на которой размещена платная стоянка, определяемая на основании правоустанавливающих и инвентаризационных документов.
Налогоплательщиками единого налога на вмененный доход по данному виду предпринимательской деятельности признаются организации и индивидуальные предприниматели, предоставляющие места для стоянки или хранения автотранспортных средств на стоянках.
Учитывая изложенное, предпринимательская деятельность арендодателя, связанная с оказанием услуг по передаче в аренду земельных участков для парковки арендаторами автомобилей, а также для хранения арендаторами катеров и прицепов и для использования арендованных земельных участков под складирование строительных материалов, на уплату единого налога на вмененный доход не переводится и должна облагаться налогами в рамках общего режима налогообложения или упрощенной системы налогообложения.
Одновременно следует отметить, что упрощенную систему налогообложения вправе применять организации и индивидуальные предприниматели, отвечающие требованиям, содержащимся в ст. 346.12 Кодекса.
Основание: Письмо Минфина РФ от 26 декабря 2011 г. N 03-11-11/325
Подборка по материалам информационного банка «Финансист» системы КонсультантПлюс. Составитель Каширская Е.В.
Источник: ppt.ru
