В статье поделимся опытом и знанием и расскажем, как следует подходить к локации при покупке помещения для последующей её сдачи в аренду.
Покупая объект коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду или готового арендного бизнеса (когда вы покупаете помещение вместе с арендатором), нужно в первую очередь обращать внимание на месторасположение объекта.
В основном следует покупать торговые помещения в развитых районах города, но район району рознь. Районы отличаются плотностью населения, платёжеспособностью, инфраструктурной обеспеченностью и криминогенной обстановкой.
Первое на что стоит обратить внимание — это на пешеходные и автомобильные графики, которые проходят вдоль выбранного помещения. Побывайте на месте и замерьте пешеходный трафик. Побывайте там утром, днём и вечером. Также стоит обратить внимание на проезжающий автомобильный трафик.
И посмотрите, если рядом проходит большая дорога, то есть ли возможность с этой дороги съехать и подъехать к вашему помещению. И главное запарковаться. Не забывайте про парковочные места. Это особенно актуально для Краснодара.
Как выбрать Локацию для Бизнеса Местоположение в Бизнесе. Трафик. #бизнес #предприниматель
Если говорить сколько нужно парковочных мест, то рекомендуем исходить из формулы. Для магазина средней или большой величины куда приходят покупатели со средним доходом нужно одно парковочное место на 25-30 м2 помещения.
Важный момент — это соседи. Обратите внимание какие арендаторы арендуют соседние помещения. И вы поймёте о платежеспособности населения, которое здесь живёт или проезжает мимо. К примеру, сможете прогнозировать к кому из потенциальных арендаторов вы можете предложить помещение. Например, «Пятёрочка» или «Азбука вкуса».
Также изучая соседние помещения, можете понять о вакантности площадей в этом районе. Зайдите в один, в другой магазин и поговорите с продавцами. Можете представиться, что планируете арендовать соседнее помещение. Например, если зашли в продуктовый магазин, то скажите, что планирует открыть магазин штор.
И поговорите насколько здесь хороший покупатель, покупают или не покупают, как хорошо идут дела и т.д. В общем любой продавец даст больше информации (если он не занят), чем какой-либо аналитик.
Существенное влияние на автомобильный или пешеходный трафики оказывают крупные инфраструктурные объекты. Такие, как, например, вокзалы, большие торговые центры, гостиницы, институты, театры и прочее. Очень хорошо, когда ваше помещение будет находиться у такого крупного инфраструктурного объекта. И бывает так, что за счёт такого объекта образуется практически круглосуточный трафик.
Далее поговорим о том, на какой стороне лучше приобретать помещение, т.е. на утренней или вечерней, на чётной или нечётной.
Конечно, при прочих равных условиях, лучше приобретать помещения на чётной (вечерней) стороне, по которой люди возвращаются с работы. Именно эту стороны предпочитают арендаторы. Если на утренней стороне нет никаких точек притяжений.
Далее несколько слов о детских садах и медцентрах. Желательно покупать помещения подальше от детских садов, школ, поликлиник или каких-то медицинских учреждений. Чтобы у вашего будущего арендатора не возникло проблем с получением лицензии на алкоголь или табак. Если вы, конечно, не планируете помещение сдавать под медицинский центр или досуговый центр для детей.
КАК ВЫБРАТЬ МЕСТО ДЛЯ ТОРГОВОЙ ТОЧКИ
Точный список учреждений и радиус запрета зависит от конкретного региона. Поэтому рекомендуем узнавать всю информацию на сайтах муниципальных органов власти.
Далее обязательно уточните план развития района и транспортной инфраструктуры. Узнайте, планируется ли расширение дорог, открытие станций метро, перенос остановок общественного транспорта или строительство детского садика недалеко от вашего помещения.
Если обобщить, то проанализируйте как изменения в районе отразятся на пешеходном и транспортном трафиках возле вашего помещения. К примеру, соседний пустырь, который все считают большим минусом имеет назначение земли «под жилую застройку». И через два года на нём может возникнуть большой жилой комплекс. Что в разы увеличит трафик и количество потенциальных клиентов.
Далее несколько слов о фасаде и о входе с первой линии. Конечно, помещения расположенные на первой линии более выигрышны, чем помещения со входом со двора. Но здесь нужно читать математику инвестиций. У многих застройщиков принято считать лучшим по этому показателю фасадные помещения, расположенные на углу здания.
Хотя по практике можем сказать, что по-настоящему ликвидными являются не все помещения, расположенные на фасаде. Некоторые помещения на фасаде, допустим, сложно увидеть с дороги, т.к. перед ними растут большие деревья или неудобно подойти или подъехать. Лучше покупать помещения со входом со двора. Такие помещения стоят намного дешевле, чем помещения на первой линии.
И разница в цене может быть аж в четыре раза, а аренды ставки отличаются, например, в два раза. И получается достаточно хорошая окупаемость по инвестициям.
Ещё один лайфхак для вас от нас. Например, покупая в жилом комплексе внутриквартальное помещение, оно может быть выгоднее, чем помещение на фасадной линии. Почему? Потому что мимо него, допустим, идёт «народная тропа» и по ней народ идёт к остановке общественного транспорта. Хороший пешеходный трафик.
И это помещение будет более выгодным по инвестициям, чем покупать помещение на первой линии.
Считайте деньги и не переплачивайте. Подходите к покупке коммерческого помещения с холодной головой. Не обращайте внимание на фасад, какая там улица, красивые фонарики или скамейки рядом стоят. Главное, чтобы это помещение было востребовано у арендаторов и приносило вам стабильный пассивный доход.
Подбор квартиры в
Не хотите тратить время на поиски?
Заполните форму и мы подберем для вас самые выгодные предложения.
Источник: sskuban.ru
Как выбрать место расположения бизнеса: десять необходимых критериев
Какие важные шаги необходимо сделать на пути к созданию своей компании? Что позволит выжить ей в первые три года? В этой статьей рассказываем о десяти важных критериях, которые следует учитывать при выборе места расположения нового бизнеса.
Перед приобретением пространства для ведения бизнеса необходимо сформировать в голове четкую картину того, что вам действительно нужно, чего вы хотите, что вас категорически не устраивает и сколько вы готовы заплатить. Поиск ответов на эти вопросы может занять определенное время, и этот процесс будет для вас и волнительным, и скучным одновременно. Однако уделить ему должное внимание вам все же придется. В процессе начинающие бизнесмены могут исправить многие ошибки, но только не просчет с выбором локации.
При выборе места расположения вашего бизнеса отнеситесь трезво и последовательно к следующим десяти критериям.
Как вы планируете вести вашу деятельность? Формально и безупречно? Или нерегулярно? Место расположения должно быть отражением вашего стиля и имиджа. Если вы решили связаться с розничной торговлей, подумайте, что вам больше подойдет: традиционный магазин, киоск в торгово-развлекательном центре или же мобильная точка для переезда из одного места в другое.
2. Демографические данные
К такому критерию, как демографические данные, можно подходить с двух сторон. Во-первых, подумайте, кто является вашим клиентом, насколько важна для него близость к месту расположения вашего бизнеса. Для ритейлеров и компаний, предоставляющих услуги, это критически важно. Для других компаний это может быть не столь важно. Социально-демографический анализ целевого рынка поможет принять правильное решение.
Затем необходимо обратить внимание на сообщество. Если ваша клиентская база локальная, то совпадает ли большая часть населения с профилем вашего клиента? Обладает ли сообщество стабильной экономической базой, которая обеспечит здоровую среду для развития бизнеса? Будьте осторожны с комьюнити, чье экономическое положение сильно зависит от состояния определенной индустрии, так как спад в этой индустрии может быть опасен для вашего бизнеса.
Теперь подумайте о рабочей силе. Какие навыки вам необходимы? Имеются ли на рынке труда люди с такими навыками? Есть ли у комьюнити ресурсы, чтобы удовлетворять потребности? Имеется ли рядом доступное по цене жилье?
Смогут ли ваши сотрудники воспользоваться всей необходимой для них инфраструктурой?
Для большинства торговых компаний пешеходный поток играет огромную роль. Вряд ли продавцу захочется спрятаться в каком-нибудь углу, до которого большинство покупателей не доберется. Напротив, если ваша компания требует определенной конфиденциальности, вам не нужно располагаться там, где оживленный трафик.
Проследите за трафиком рядом с потенциальным местом локации в разное время суток и в разные дни недели, чтобы убедиться в том, что у места хорошая проходимость — такая, какая вам необходима.
4. Доступность и парковка
Посмотрите, насколько место доступно для всех, кто будет с ним связан: клиентов, сотрудников, поставщиков. Если вы находитесь на оживленной улице, удобно ли до вас добираться на машине? Есть ли место для парковки? Удобно ли место для людей с ограниченными возможностями? Какие товары вам будут поставлять, удобно ли будет осуществлять поставку?
Курьеры с небольшими упаковками должны иметь возможность быстро зайти и выйти, грузовым компаниям нужны соответствующие дороги и погрузочные платформы.
Узнайте, как обслуживается здание (по дням и часам), место в котором вы хотите использовать под бизнес. Работают ли отопительные и охлаждающие системы по ночам и выходным? Если вы планируете расположиться в офисном здании, узнайте, когда запирается входная дверь. Можете ли вы иметь свои ключи? Красивое офисное здание по привлекательной цене окажется все же плохим вариантом, если вы планируете работать по выходным, когда здание закрыто или в это время не работают кондиционеры и отключено отопление.
Поинтересуйтесь, есть ли рядом большая и удобная парковка для клиентов и сотрудников. Уделите время тщательному осмотру здания в разное время и в разные дни, посмотрите, насколько загружена парковка. Кроме того, убедитесь, что парковка содержится в хорошем состоянии и достаточно хорошо освещается.
Не расположились ли поблизости конкуренты? Иногда это хорошо в тех индустриях, где популярны сравнительные покупки. К вам также могут заглянуть «чужие» покупатели, особенно если вы расположены рядом с рестораном или зоной развлечений. Но если вы считаете, что конкурент по соседству только усложнит вашу работу, поищите другое место.
6. Близость к другим компаниям и услугам
Посмотрите, какие компании и сервисы находятся поблизости. Можете ли вы получить выгоду от такого соседства? Эти компании и их сотрудники могут стать вашими клиентами или наоборот — вы станете их клиентом, потому что это выгодно и эффективно. Затем подумайте, как они могут улучшить качество вашей работы или компании как работодателя.
Есть ли по соседству хороший выбор кафе, где ваши сотрудники могли бы обедать? Есть ли рядом детские центры для сотрудников с детьми, магазины и центры услуг, которые могут пригодиться вам и вашим сотрудникам?
7. Имидж и история места
Что адрес говорит о вашей компании? Если вы нацелены на локальный рынок, то расположение должно отражать имидж компании. Еще одна хорошая идея — проверить историю локации. Посмотрите, как она менялась с годами.
Узнайте о предыдущих владельцах. Открывая ресторан в том месте, где прогорели пять предыдущих ресторанов, вы начинаете с непреодолимого препятствия. Возможно, с местом что-то не так, и публика будет считать, что вашу компанию ждет судьба предыдущих владельцев. Если до вас здесь прогорело несколько совершенно разных компаний, выясните, в чем была проблема — в самих компаниях или все-таки в месте расположения. Если предыдущие владельцы имели успех, это хороший знак, но стоит сразу уточнить, чем именно они занимались.
Узнайте о постановлениях или ограничениях, которые могут повлиять на существование и развитие бизнеса. Проверьте локацию на соседство с «неподходящими» компаниями: вряд ли вы захотите, чтобы алкогольный магазин располагался рядом с вашим детским центром.
9. Инфраструктура здания
Большинство старых зданий не обладают необходимой инфраструктурой, чтобы отвечать современным требованиям компаний. Убедитесь, что в здании все хорошо с электричеством, кондиционированием, телекоммуникациями, учитывая текущие и будущие потребности. Неплохо было бы привлечь независимого инженера для проверки и получения объективной оценки.
10. Обслуживание и другие издержки
Плата за аренду станет основной статьей расходов. Но обратите внимание и на другие издержки, которые могут быть не включены в договор аренды. Если они не включены, запросите у обслуживающей компании список за прошлый год. Выясните также, требуют ли страховой депозит различные обслуживающие компании, это поможет вам лучше спланировать бюджет.
Если вам необходима услуга по уборке, сколько она будет стоить? Не придется ли вам доплачивать за парковку? Рассмотрите все издержки, связанные с локацией, и учитывайте их при принятии решения.
Источник: www.bigness.ru
9.2 Выбор местоположения предприятия
Выбор местоположения предприятия осуществляется в разнообразных условиях. Комплекс этих условий определяет «степень свободы» выбора. Существует два варианта: ограниченный выбор и свободный выбор. Ограниченный выбор местоположения предприятия связан с характером его деятельности и обычно определяется природными или техническими условиями.
Например, добыча нефти, угля или других энергоресурсов возможны лишь в местах их нахождения. Ограниченный выбор особенно характерен предприятиям сельского хозяйства.
Свободный выбор местоположения предприятия характерен для большинства случаев, когда предприниматель (или другое заинтересованное лицо) ориентируется на наиболее благоприятные условия, в наибольшей степени соответствующие его предпринимательской идее. Он может руководствоваться индивидуальными и внешнеэкономическими соображениями.
В основе свободного выбора лежат чаще всего факторы внешней среды или субъективные причины (привязанность к родным местам, желание исполнить свою мечту и т.п.). При выборе оптимального местоположения предприятия необходимо учитывать много разнообразных факторов.
Наиболее значимые из них: — рынки сбыта продукции или оказания услуг; — сырьё, материалы и комплектующие изделия; — оборудование; — трудовые ресурсы; — инфраструктура. Расположение предприятия в непосредственной близости от рынков сбыта продукции или оказания услуг отражается в скорости доставки товара или предоставления услуги потребителю, сокращает транспортные расходы. (В зависимости от вида продукта, типа производства или вида сервиса, транспортные расходы на доставку товаров к местам их реализации могут достигать 25% цены реализации).
Для сфер сервиса, где требуется непосредственное участие клиента (здравоохранение, отдых и развлечение, общественное питание и т.п.) фактор расстояния имеет решающее значение. Отметим, что развитие современных информационных технологий и средств коммуникаций существенно снижает значимость фактора расстояния для многих «продвинутых» предприятий.
Расположение предприятий вблизи источников и поставщиков сырья, материалов, комплектующих изделий и других средств материально-технического обеспечения производства имеет существенное положительное значение, так как затраты связанные с осуществлением этой деятельности у многих предприятий составляет более 50% себестоимости продукции. Трудовые ресурсы, их потенциальные источники, стоимость и производительность являются существенным фактором успеха производственной деятельности.
Правильность сделанного выбора местоположения предприятия, во многом зависит не от самого факта наличия свободной рабочей силы в этом районе, а от её уровня квалификации. Дешёвый, низкоквалифицированный труд, как правило, и малопроизводителен. Инфраструктура региона способна оказывать решающее влияние на выбор местоположения предприятия.
В настоящее время транспортная сеть, средства связи и обслуживания населения, энергоснабжение, банковские услуги и другие элементы инфраструктуры представляют большую часть внешней среды предприятия и поэтому, рассматривается как заданный стабильный фактор, не связанный с затратами на его создание или изменение. Отсутствие названных структур вблизи предполагаемого местоположения предприятия не позволит ему нормально функционировать.
Экономические условия производственной деятельности в настоящее время относятся к политическим категориям выбора местоположения предприятия. Они формируются в рамках конъюнктурной , антимонопольной , налоговой, таможенной, инвестиционной политики; политики занятости населения соответствующих регионов и местных администраций.
Эти категории для конкретного предприятия носят чисто финансовый характер и должны реально мотивироваться с точки зрения возможностей получения трактов, субсидий на недвижимость ,кредитов на обеспечение занятости населения, налоговых льгот и т.п. Соотношение и влияние различных факторов для каждого конкретного случая может быть весьма разнообразным.
Поэтому при выборе местоположения предприятия следует тщательно спланировать всю совокупность факторов с точки зрения их влияния на затраты, связанные как с созданием предприятия (или его филиала), так и его долговременным функционированием. Многообразие влияющих факторов и сложность их сопоставления требуют установления определённой последовательности расчётов при выборе местоположения предприятия (см. Рисунок 17). Рисунок 17 — Процедура выбора местоположения предприятия Сравнительный анализ затрат и ожидаемых результатов по различным вариантам позволит выбрать оптимальное место размещения предприятия. Для решения задач размещения наукой и практикой менеджмента разработаны и применяются различные методы.
Ограничение
Для продолжения скачивания необходимо пройти капчу:
Источник: studfile.net