Как выбрать торговый центр для своего бизнеса

Сегодня стрит-ритейлу уделяют особое внимание – и владельцы бизнеса и чиновники. Открыть магазин на центральной улице зачастую стоит значительно дороже, нежели в торговом центре, однако неоспоримые преимущества – хороший поток покупателей, имиджевая составляющая – стимулируют ритейлеров открывать магазины на улицах города. А нехватка хороших помещений для торговли – только подогревает ажиотаж.

На текущий момент в стрит-ритейле происходит много изменений: на совещании в Министерстве промышленности и торговли было решено разработать и внедрить Концепцию развития стрит-ритейла в России, а столичная программа по благоустройству столицы «Моя улица», продлена до 2020 года. Кризис также внес свои коррективы — значительное количество вакантных торговых площадей в Москве освободилось: на Тверской улице уровень ротации увеличился на 9 % в 2017 году.

Несмотря на это, стрит-ритейл дает больше возможностей для «маневра», по сравнению с торговыми центрами: можно разработать и внедрить фирменный стиль с нуля, отследить алгоритм взаимодействия покупателя с брендом, выбрать время открытия и закрытия торговой точки, получить доступ к более лояльной аудитории. На что опираться при выборе подходящего торгового помещения, рассмотрим ниже.

Где выгоднее открывать магазин одежды в торговом центре или в отдельно стоящем здании

strit_retail_5_sovetov_1.jpg

Бутик «Omega» в Столешниковом переулке

1. Ставим цели, определяем аудиторию

При выборе локации торговой точки нужно отталкиваться от двух ключевых составляющих – целевой аудитории и концепции самого бизнеса. К примеру, для брендов премиум класса не так важен трафик, как месторасположение магазина – это часть имиджевой составляющей бренда.

В Москве такими престижными объектами являются здания на Столешниковым переулке, Петровке, Кузнецком мосту, Тверской, Никольской улице, на Большой Дмитровке, в районе Патриарших прудов. На Кутузовском проспекте происходит смена формата — люкс и премиум объекты уступают свои площади продуктовым ритейлерам, представителям сферы услуг (салоны красоты, клиники). Одной из причин смены формата стала экономическая ситуация в стране.

Если месторасположение магазина не является принципиальным вопросом, например, при продаже товаров повседневного спроса и продуктов, то важно обратить внимание на близость к транспортным развязкам, потокам пешеходного и автомобильного трафика. Идеально, если рядом будет находиться парковка, пусть даже платная.

2. Отслеживаем трафик

Следующий шаг – анализ проходящего трафика, причем необходимо учитывать не только количественный, но и качественный его состав. Если мимо торговой точки будут проходить большие людские потоки, к примеру, работников бизнес-центра, но это не наша целевая аудитория, толку от такого трафика будет мало. Оценить количественный состав пешеходного потока просто, достаточно посчитать людей, которые проходят мимо нужной нам точки в разное время суток.

Как выбрать Торговый Центр? | Презентация магазина для торгового центра

Для более точных показателей, можно выбрать несколько временных интервалов в течении дня для расчёта трафика, ведь утром и вечером людей на улицах как правило, больше. Качественный анализ проходящих мимо людей провести также не сложно: можно расспросить прохожих об их привычках, предпочтениях, уровне дохода под видом социологического исследования или с небольшим подарком в качестве благодарности за уделённое время. Такой прием позволит углубить и сегментировать портреты типичного прохожего в выбранном месте.

strit_retail_5_sovetov_2.jpg

3. Оцениваем финансы

Чтобы трезво оценить финансовые возможности открытия торговой точки в том или ином месте, можно воспользоваться простым лайфхаком: прийти в местный магазин со схожей аудиторией с утра, купить любой товар и сохранить чек. Вечером прийти и совершить повторную покупку. Теперь достаточно вычесть порядковые номера чеков и оценить среднее количество операций в конкретном магазине за день. Подобным образом можно рассчитать примерный средний чек.

Если посещать этот магазин в часы наибольшей активности и наблюдать за покупателями, то можно получить некоторое представление об уровне дохода и потребительских привычках. Простое наблюдение и математика позволят прикинуть рентабельность будущей торговой точки, оценить среднюю выручку за вычетом арендной платы. При подсчете расходов нужно учитывать непредвиденные ситуации типа ремонта улицы, что повлияет на продажи, снизив видимость и доступность торговой точки.

4. Ищем наружную рекламу

Классика всегда актуальна, поэтому не стоит пренебрегать наружными средствами информирования покупателей: вывески, указатели, баннеры. Такие, на первый взгляд, банальные информационные помощники, могут значительно нарастить экономические показатели компании при прочих благоприятных условиях. Наружная реклама незаменима, если торговая точка располагается вне первой линии, во дворах, или без отдельного входа. При выборе потенциальной локации магазина, оглядитесь, есть ли свободные рекламные поверхности, какова их стоимость, и вписывается ли это в бюджет открытия.

strit_retail_5_sovetov_3.jpg

5. Проверяем помещение

Финальным шагом будет оценка самого здания и поможет нам в этом простой взгляд на фасад: это жилое или нежилое здание, является ли дом памятником культуры, требуется ли ремонт? Если здание является жилым, а выбранное помещение не переведено в статус нежилого, то могут возникнуть проблемы при согласовании проведения ремонтно-монтажных работ. К тому же, при работе в жилом доме, нужно помнить о многих аспектах: ограниченное время проведения шумных ремонтных работ, жалобы на яркие вывески, музыку и т. д. За уточнением статуса помещения можно обратиться в Росреестр.

Читайте также:  Стоит ли покупать стоматологию как готовый бизнес

Если дом является памятником архитектуры, то для таких строений действуют особые правила согласования и проведения ремонтных работ, а размещение в таком доме будет в перспективе стоить значительно дороже, чем в обычном здании. Нелишним будет уточнить у собственника помещения или риелтора, по какой причине съехали предыдущие арендаторы и не нужно ли дополнительно платить за охрану, парковку и пользование инженерными сетями по особым ценам.

генеральный директор компании GPM, генеральное управление проектом genpm.ru

Вам может быть интересно:

Источник: www.retail.ru

Как выбрать удачную локацию для торгового помещения?

Подбирая объект торговой недвижимости, эксперты советуют пользоваться правилом трех «Л» – локация, локация и… еще раз локация. Именно она определяет, является ли объект недвижимости ликвидным, соответственно, окупятся ли ваши инвестиции. Расскажем, как отличить удачную локацию от неудачной?

3481 просмотров

Своим опытом в решении данного вопроса делится Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

Естественно, первое, на что необходимо обращать внимание при оценке торгового помещения, –наличие трафика.

Обязательно в разное время – утром, днем и вечером, в будние и выходные – посетите объект недвижимости, чтобы подсчитать количество людей, проходящих мимо. А если помещение распложено вдоль дороги, что не редкость, то необходимо также учитывать плотность автомобильного потока и наличие съезда, позволяющего до него добраться.

Существенное влияние на пешеходный и автомобильный трафик оказывают крупные инфраструктурные объекты рядом: станции метро, остановки общественного транспорта, торговые центры, вокзалы, театры, институты. Такой сосед – это гарантия высокого почти круглосуточного трафика.

При наличии съезда к помещению не забывайте про парковочные места. В данном вопросе рекомендую исходить из расчета, что для больших магазинов, ориентированных на покупателей со средним доходом, нормой будет одно парковочное место для 25-30 квадратных метров магазина. По этой формуле можно легко рассчитать, какое количество парковочных мест вам потребуется для эффективной торговли.

Неправильный выбор района города может загубить бизнес, даже если у помещения отличный трафик. Оценивая локацию, крайне важно учитывать количество жителей и их покупательскую способность.

Для небольшого продуктового магазина радиус охвата составляет примерно 1,5 километра или 15 минут пешей ходьбы. Подсчитав количество жилых домов и квартир, которые находятся в пределах данного радиуса, можно оценить потенциальную емкость клиентов торговой точки. Естественно, чем выше данный параметр, тем больше у вашего арендатора потенциальных покупателей.

Также необходимо учитывать контингент, который проживает в районе. В Москве, как и в других крупных российских городах, районы по уровню достатка жителей могут отличаться кардинально. Неправильный выбор района может серьезно ударить по вашему доходу.

Например, один наш торговый объект располагался во втором по счету доме от выхода из станции метро. Трафик был отличный, но так люди были с небольшими доходами, то и торговля у арендаторов шла плохо. Пришлось снижать арендную ставку, что негативно сказалось на прибыли и значительно увеличило срок окупаемости вложенных средств.

Еще один важный фактор – это соседи. Изучение расположенных рядом торговых точек сразу даст понимание о платежеспособности жителей района, а также позволит оценить вакантность площадей в локации.

Кроме того соседи – это отличный канал информации. Если зайти в несколько магазинов, которые рядом работают, и аккуратно расспросить продавцов, как идут дела с продажами, какой покупатель преобладает, то можно сразу понять, для какой категории потенциальных арендаторов помещение будет оптимальным, а какой точно не подойдет.

План развития территории

Локация удачная сегодня может потерять свою привлекательность в будущем, и, наоборот, не самая удачная локация может серьезно прибавить в ликвидности завтра. Поэтому важно ознакомиться с планом развития района и транспортной инфраструктуры. Возможно, в ближайшей перспективе в локации запланировано открытие новой станции метрополитена или крупного торгового центра, строительство новой или расширение уже имеющейся дороги, открытие новой остановки общественного транспорта и прочее.

Любые масштабные изменения могут существенно сыграть как в плюс, так и в минус локации. К примеру, соседний пустырь, который кажется минусом, может через несколько лет превратиться в крупный жилой комплекс, торгово-развлекательный центр или транспортно-пересадочный узел. Такое соседство может оказать существенное положительное влияние на рост трафика возле вашего помещения, увеличив число возможных клиентов.

Априори считается, что лучшими в доме являются объекты на фасаде дома. Но по опыту могу сказать, что в данном правиле существуют исключения.

Во-первых, не каждый объект, расположенный на фасаде, являются ликвидным. От неудобного входа или подъезда ни одно помещение не застраховано. Во-вторых, цена на фасадные помещения самая высокая, так как и застройщики уверены, что ликвидность подобных объектов выше. В-третьих, в жилых домах можно найти отличное помещение, у которого вход расположен со двора, а трафик не меньше. Например, за счет расположения вдоль дороги к остановке общественного транспорта.

Поэтому, выбирая объект торговой недвижимости, необходимо на первое место ставить холодный расчет. В своей практике мы часто приобретаем помещения со входом во дворе, так как по цене они значительно дешевле, чем на первой линии, но по уровню арендных ставок уступают незначительно. Получается очень хорошая окупаемость по инвестициям.

Читайте также:  Яйцо куриное домашнее как бизнес

Не переплачивайте там, где это не нужно. Главное не красивый фасад или живописная улица, а насколько торговое помещение будет востребовано у арендаторов, и какая доходность будет у ваших инвестиций.

Потенциальные инвесторы и собственники недвижимости часто спрашивают, какая стороны улицы в торговле работает лучше − четная или нечетная. Однозначного ответа на данный вопрос нет. Однако, если на нечетной стороне нет крупных точек притяжения, создающих трафик, то более предпочтительной будет покупка объекта торговой недвижимости на вечерней, то есть четной стороне. По ней, как правило, люди возвращаются с работы.

Учебные заведения – как обременение

Наличие в непосредственной близости учебных заведений – еще один фактор, требующий внимания при оценке локации для торгового помещения. Даже опытные игроки рынка недвижимости не всегда обращают на него внимание, а зря.

Приобретая торговое помещение, необходимо отдавать предпочтение объектам, распложенным на удалении от школ, детских садов и других заведений подобного формата. Иначе у вас или арендатора могут возникнуть сложности с получением лицензии на реализацию алкогольной и табачной продукции.

Радиус запрета и перечень учреждений, близкое расположение которых способно усложнить торговлю, зависит от региона. Такую информацию лучше уточнить заранее, изучив сайты местных органов власти.

Больше полезных материалов о недвижимости и инвестициях читайте в журнале «Рентавед»

Источник: vc.ru

Как выбирать помещения в торговых центрах

Выбор помещения в торговом центре – шаг, который во многом определяет будущее развитие бизнеса, и важно не ошибиться, выбирая из различных предложений. Мы попросили ответить экспертов рынка торговой недвижимости, как подобрать наиболее подходящее место для торговли с учетом конкретных задач, стоящих перед владельцем компании, и на что нужно обратить внимание в первую очередь.

Алдынай Юмбуу, руководитель направления коммерциализации отдела управления недвижимостью JLL

В малом бизнесе владельцу важно иметь возможность лично контролировать свои точки, поскольку зачастую успешно вести бизнес помогает именно личное присутствие. Если речь идет об открытии первой точки, то следует изучить конкурентов.

Немаловажным фактором является количество и качество покупательского трафика в месте потенциального размещения, причем следует подсчитать его количество в будни и выходные дни. Например, для несетевого fashion-арендатора конверсия может составлять до 10%. Следует также обращать внимание на качество трафика. Можно подсчитать количество людей с покупками в зоне магазинов, с которыми у торговой точки общие покупатели. Опираясь на эти цифры, составляется прогноз товарооборота и происходит оценка возможностей по оплате арендной ставки.

Точки притяжения и их расположение в ТЦ играют немаловажную роль. Для малого бизнеса в зависимости от специфики точками притяжения являются сетевые магазины, лифты, эскалаторы, сервисы (зоны отдыха, комната матери и ребенка, туалет).

Ольга Яруллина, директор департамента торговой недвижимости S.A. Ricci

Прежде всего, нужно оценить свои возможности и потребности, чтобы выбрать торговый центр, в котором ваш товар/услуга будут максимально востребованы. Заранее необходимо выяснить следующие вопросы. Во-первых, наиболее удобная для вас локация — как с точки зрения доставки товара, так и с учетом целевой аудитории. Например, если вы хотите открыть недорогое кафе, рассчитанное на молодую аудиторию, логично, что такое кафе будет востребовано в ТЦ, расположенном недалеко от университета. Во-вторых, нужно понимать, какова площадь требуемого помещения, каким техническим характеристикам помещение должно соответствовать (например, для кафе нужна вытяжка, вода и проч.) И, наконец, нужно понимать, какую арендную ставку вы готовы платить.

Как только выбор ТЦ сделан, нужно задуматься о том, какое место внутри торгового центра будет занимать ваш магазин. Самый главный параметр здесь – это трафик, количество посетителей в день. Трафик может быть разным в будние дни и в выходные. Нужно учитывать, что, если ваш магазин специализируется на товарах повседневного потребления, нужна точка с максимальным трафиком, чтобы посетителю ТЦ было просто попасть в магазин, посетитель, зашедший в магазин «просто посмотреть», часто становится покупателем, даже если изначально он не планировал ничего покупать (фактор спонтанной покупки). Если же ваш магазин предлагает некие эксклюзивные товары, уровень трафика уже не так важен: покупатели, скорее всего, целенаправленно придут за ними в любую часть ТЦ.

Евгения Хакбердиева, руководитель отдела торговых центров департамента торговой недвижимости компании Knight Frank

Безусловно, есть ряд ключевых параметров ТЦ, на которые необходимо обязательно обращать внимание:

1. Локация – у метро, на трассе, в центре жилого массива и т.п. 2. Формат ТЦ – кто его целевая аудитория. 3. Сдаваемая площадь. 4. Ключевые якоря. 5. Наличие парковки.

Этих параметров достаточно, чтобы сделать первоначальную фильтрацию объектов и принять решение, в какие проекты стоит идти, а в какие нет.

Если вы понимаете, что данный проект вам подходит, то вторая задача – разобраться с внутренними потоками. В этом поможет определение основных входных групп, вертикальных коммуникаций и расположение ключевых/трафикообразующих арендаторов в молле. Когда вы поймете, откуда и куда ходят посетители ТЦ, вам надо будет определить «свою» зону, исходя из вашего сегмента и целевой аудитории, и выбрать наиболее подходящее помещение в данной зоне.

Читайте также:  Открыть бизнес счет для ИП

Светлана Ярова, руководитель департамента коммерческой недвижимости RRG

На начальном этапе просто необходимо составить качественную презентацию проекта и четко определить, кто является целевым клиентом. Далее необходимо определить локации, которые предприниматель сможет контролировать (в том числе персонал) и наполнять достаточным количеством ассортимента. На свой проект и подбираемые площадки следует посмотреть именно глазами покупателей, а не собственными. Этим взгляды, по опыту, могут отличаться кардинально. Именно исходя из данной парадигмы следует формировать список ТЦ, приоритетных для открытия.

Важно посмотреть место, структуру платежей, маркетинг, управление, технические вопросы. Красиво — не значит доходно для каждой конкретной концепции и наоборот. Важно попасть в те локации, которые клиент соотносит со своим стилем жизни и принимает как сигналы, что в этом месте стоит покупать ту или иную услугу или продукт. Звучит обобщенно, но это именно так.

Кому-то подходят суперрегиональные торговые центры, для кого-то более правильно быть в районном проекте. Отсутствие в ТЦ концепции, аналогичной Вашей, или похожих форматов вовсе не означает отсутствие потребности в ней жителей округи и это может привлечь к Вам трафик. И наоборот, стоять среди именитых федеральных брендов или схожих концепций — не всегда гарантия успеха. Нужен внимательный анализ и готовность идти на определенный риск. Ведь все яркие концепции когда-то рисковали и довольно часто именно они собирали сливки успеха, формируя субрынки.

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty

Первым делом следует определиться с моделью работы: либо арендатор рассчитывает на трафик самого ТЦ, либо делает акцент на привлечение аудитории через интернет. Если первый вариант, то надо первым делом запрашивать информацию о реальной проходимости центра, сделать самостоятельные замеры трафика в разное время и разные дни недели, поговорить с существующими арендаторами, и уже исходя из этих факторов, решить, подходит ли этот ТЦ для поставленной цели или нет. Но если арендатор ориентируется на трафик, то нужно быть готовым платить высокие ставки аренды, так как чем выше проходимость ТЦ, тем дороже будет стоимость аренды. Поэтому если у вас основной трафик клиентов идет через интернет, то переплачивать за аренду нет смысла, а если основной канал – это посетители комплекса, то придется раскошелиться.

Далее, определившись с ТЦ, стоит определиться с расположением и самим предлагаемым в аренду помещением. Так, есть смысл оценивать соседство. Например, оптика или ортопедия хорошо работают рядом с аптекой, а вот магазин одежды лучше открывать в той галерее, где уже представлены аналогичные операторы, так как в этом случае арендаторы дополняют друг друга, а у клиентов появляется возможность более широкого выбора.

Также целесообразно отталкиваться от якорных арендаторов. Например, если в ТЦ представлен большой магазин детских товаров, то открывать сопутствующие магазины целесообразно именно рядом с ним. Магазины одежды и обуви лучше открывать рядом с крупными сетевыми марками, которые притягивают трафик клиентов, а вот аптеки, оптики, дома быта, химчистки, табачные и пивные бутики лучше всего открывать в прикассовых зонах продуктовых супермаркетов или гипермаркетов. Магазины спортивного питания хорошо работают рядом с фитнес-центрами, как и салоны красоты.

Еще один лайфхак: стоит с осторожностью относиться к помещениям, где до вас закрылся аналогичный магазин. Многих арендаторов подкупает то, что помещения после закрытия конкурента как правило, идеально подготовлены под открытие магазина и не требуют вложений, но стоит задуматься, если предыдущий арендатор закрыл магазин, то вполне возможно, что это он сделал неспроста. И если вы собираетесь открыться в таком месте, то надо очень четко и объективно понимать, чем вы лучше неудачливого конкурента.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM

Изначальный крупный вопрос, который встает перед арендатором, – какой конкретно торговый центр нужно выбрать. В рамках одного конкретного объекта нет как такового обилия вариантов, между которыми сложно выбрать, а вот в целом на рынке их может быть множество.

Для верного выбора торгового центра для размещения арендатору необходимо отталкиваться от направления собственного бизнеса: основой выбора становится формат арендатора, его товарный ассортимент или тип услуги. Есть арендаторы, которые могут успешно существовать в небольших районных ТЦ и ориентировать свой ассортимент на постоянную аудиторию жителей. Это продавцы товаров первой необходимости, операторы бытовых услуг. Иным ритейлерам стоит, напротив, присмотреться к суперрегиональным, региональным или окружным ТЦ, если их товары не будут пользоваться спросом у стабильной аудитории в течение продолжительного времени.

После того, как арендатор определится с выбором ТЦ, необходимо правильно выбрать зону для своего размещения. Ряд арендаторов, ориентированных на сопутствующие товары и услуги, предпочитают размещаться в прикассовой зоне якорных арендаторов – к примеру, супермаркетов. Есть операторы, которые предпочитают зону фудкорта, кинотеатра или развлечений – все зависит от конкретного профиля арендатора. Fashion-ритейл, соответственно, должен для себя рассматривать размещение в торговой галерее среди операторов со схожим ассортиментом.

Источник: comestate.ru

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...
Бизнес для женщин