Наличие земельного участка – необходимое условие для начала собственного бизнеса, организации приусадебного хозяйства или возведения частного дома. Стоимость надела в районах с развитой инфраструктурой настолько высока, что оказывается недоступной не только для граждан, но и для предпринимателей. Выход есть: аренда земли у государства, на которую, согласно нормам закона, имеет право каждый россиянин. Этот инструмент позволяет в дальнейшем стать собственником полученной площади на упрощенных условиях.
Какие земли сдаются в аренду?
Российское законодательство провозглашает равные права граждан на землю. На практике это положение реализуется через институт аренды участков, находящихся в публичной, т.е. государственной собственности.
Граждане вправе арендовать земельные наделы, если последние:
- не относятся к запрещенным категориям;
- предоставляют возможности для подключения коммуникаций;
- состоят на кадастровом учете.
Возможности аренды не распространяются на земли, которые относятся к территории заповедников и национальных парков, на которых располагаются объекты военно-промышленного комплекса и закрытые производства (например, атомная энергетика).
Законодательство не ограничивает площадь передаваемых гражданам участков. Их можно получить во временное пользование на период 1-49 лет.
Как получить участок для застройки?
Участки, на которых предполагается возведение зданий и сооружений, реализуются через аукционы, организуемые по инициативе муниципальных властей. Чтобы быть в курсе актуальных предложений, нужно постоянно просматривать официальный сайт администрации, городские газеты и журналы.
Хлопоты об организации и проведении аукциона ложатся на местную администрацию. Она выбирает и публикует место и время события, определяет начальную стоимость, правила «игры» и сроки заключения договора с победителем. Сведения о торгах должны быть размещены в общедоступных источниках не позднее, чем за 30 дней до мероприятия.
Как получить землю в аренду у государства, если муниципалитет выступил инициатором торгов? Нужно не позднее, чем за пять дней до события, принести лично или направить по интернету документы:
- заполненную заявку;
- копию удостоверения личности;
- платежку, подтверждающую внесение денежного обеспечения.
Будущему временному владельцу не о чем беспокоиться: реализуемые участки предназначены для строительных нужд согласно местным правовым актам. Побеждает тот участник аукциона, который называет наивысшую арендную плату. Первоначальная ставка устанавливается на уровне 1-2% от кадастровой стоимости надела, затем в ходе торгов она поднимается.
С 2015 года муниципалитеты могут включать в один аукционный лот только один участок земли. Это законодательное правило введено для того, чтобы аренда оказалась доступной как для крупных фирм, так и для физических лиц.
Аукционы, проводимые по инициативе граждан
Получить землю в аренду с правом выкупа могут граждане, выступающие инициаторами торгов. Объектом аукциона являются уже сформированные наделы (т.е. поставленные на кадастровый учет) и земли сельскохозяйственного назначения.
Порядок получения участка включает следующие шаги:
- Надо узнать, какие свободные земли имеются в муниципальной собственности.
Самый простой способ – обратиться в МФЦ и запросить выписку из ЕГРП по собственнику «муниципалитет». Как получить документ – подскажут сотрудники госучреждения. Услуга платная: цена за нее составляет 200 рублей.
- Нужно выбрать участок из свободных земель.
Необходимо открыть карту РосРеестра и, используя кадастровые номера, получить сведения обо всех свободных наделах: площадь, точное место нахождения, предназначение, наличие собственника и т.д.
Из свободных вариантов следует выбрать наилучший. Специалисты советуют выехать «в поля» и отсмотреть приглянувшиеся варианты. Обратите внимание, пригодны ли они для сельского хозяйства или застройки, нет ли на их территории заброшенных промышленных сооружений и линий электропередач, можно ли подключить их к коммуникациям.
- Необходимо инициировать проведение торгов.
В этих целях пишется заявление на имя городской администрации и подается муниципальным властям на рассмотрение. Будьте готовы ждать: до получения положительного или отрицательного решения может пройти 30-60 дней.
В аукционе могут отказать, если в торгах будет участвовать менее 2-х человек, другой гражданин обратился раньше вас, границы надела будут уточняться, по нему имеются обременения и т.д.
- Следует явиться на аукцион по аренде.
Торги проходят по стандартному сценарию: муниципальные власти определяют стартовую арендную плату, участники поднимают ее с установленным шагом. Побеждает тот, кто предложил больше. С ним заключается договор на период 3-20 лет с возможностью последующего выкупа земельного надела.
Инициирование торгов имеет существенный минус: после масштабной работы по поиску участка и длительного ожидания гражданин может остаться ни с чем, если кто-либо предложит большую цену. Плюс метода в том, что он позволяет брать в аренду большие площади с возможностью выкупа в собственность, не совершая трат на постановку на кадастровый учет.
Льготные категории граждан
Действующее законодательство определяет категории граждан, которые вправе получить земельные участки бесплатно и без предварительного проведения аукциона. Они могут претендовать на аренду наделов в черте города, в том числе зарезервированных городскими властями для своих нужд.
Для льготников действует ограничение по величине арендной платы: она не может превышать размер земельного налога.
Многодетным семьям нужно учитывать последние изменения в земельном законодательстве. Теперь для получения участка они должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для этого нужно, чтобы в имеющейся квартире (доме) на человека приходилось не более 11 м кв. площади.
Стоимость земельной аренды
Граждане, желающие получить во временное пользование надел, обязательно задаются вопросом: сколько будет стоить арендовать землю у государства. Ее цена зависит от результатов торгов, если участок отдается в пользование с аукциона.
Установка арендной платы – задача собственника земли: федеральной, региональной или муниципальной власти. Она определяет начальную стоимость для торгов. Последняя может основываться на одном из двух параметров:
- Кадастровой цене – если участок оценивался в течение последней пятилетки (не более 1,5% от ее значения).
- Рыночной стоимости – если кадастровая оценка в последнее пятилетие не проводилась.
Арендная плата зависит от следующих объективных факторов:
- площади;
- возможностей использования надела;
- района места нахождения и т.д.
Важно! Если муниципалитет пытается возложить на арендатора дополнительные требования, ведущие к повышению стоимости аренды (благоустройство, экологические мероприятия и т.д.), его действия нарушают закон и могут быть обжалованы в суде.
Окончательная схема, как арендовать землю у государства, зависит от целевого использования участка, площади и статуса самого претендента. Любой из возможных способов становится более выгодным решением, чем покупка надела по рыночной стоимости. Заключив договор с муниципалитетом, можно использовать участок на выгодных условиях, а в дальнейшем стать его полноправным собственником.
Источник: law247.ru
Как взять землю в аренду у государства
Земля в аренду у государства может быть взята физическими и юридическими лицами для использования в соответствии с ее категорией. Получение земли в аренду у государства производится в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
- Как взять в аренду землю у государства
- Как арендовать землю у города
- Способы аренды
- Через аукцион
- Без торгов (льготы)
- Как проводится аукцион на право заключения договора аренды земельного участка
- Как формируется стоимость аренды
- Особенности договора аренды земельного участка
Как взять в аренду землю у государства
Одним из способов предоставления государством земельных участков юридическим лицам или гражданам является аренда. Функции по предоставлению муниципальной земли в аренду возложены на исполнительные органы муниципальной власти, имеющие специальные полномочия по распоряжению имуществом. Обычно это земельный комитет или отдел по управлению имуществом в местной администрации. Договор на аренду земли заключается, как правило, по результатам торгов, которые проводятся в виде аукциона.
При этом нельзя взять в аренду у государства землю, на которой расположены:
- заповедники или национальные парки;
- здания и сооружения, предназначенные для нужд вооруженных сил РФ, ФСБ, органов госохраны, ФСИН;
- территории закрытых административно-территориальных образований;
- объекты, на которых используется атомная энергия либо осуществляется хранение и переработка радиоактивных отходов и материалов;
- кладбища;
- объекты, предназначенные для охраны государственной границы РФ.
Как арендовать землю у города
Решение о проведении торгов на право арендовать землю у города принимает орган, специально уполномоченный распоряжаться земельными ресурсами (например, местная Администрация).
Каждый лот предусматривает возможность взятия в аренду отдельного участка земли, а объединение разных участков в один лот за редким исключением не допускается.
Инициаторами проведения аукциона могут выступить как собственники земли, так и физические или юридические лица, которые выражают заинтересованность в аренде участков.
Способы аренды
Основанием для возникновения арендных отношений между физическим или юридическим лицом и государством или муниципалитетом, в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, выступает договор аренды. Ст. 39.6 ЗК предусматривает два возможных варианта получения земли в аренду:
- На торгах.
- Без проведения таковых.
Применяемый способ зависит от таких факторов, как цель использования земельного участка, принимающий решение орган, ограниченность земли в обороте, наличие на ней строений и сооружений. Рассмотрим оба порядка подробнее.
Через аукцион
Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Инициатором проведения процедуры может выступить как частное лицо, заинтересованное в получении участка, так и сами государственные или муниципальные органы. Окончательное решение о формировании лотов и выставлении их на торги принимается актом государственного органа или муниципалитета — в зависимости от того, кому принадлежит земля.
Важно! Следует учитывать, что расходы на формирование земельного участка и проведение в отношении него всех необходимых кадастровых работ ложатся на инициатора проведения аукциона.
Законом предусмотрен ряд исключений, когда земля не может стать предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК):
- границы участка не уточнены;
- отсутствует зарегистрированное право государственной или муниципальной собственности;
- не определены предельные параметры разрешенного строительства;
- отсутствует возможность подключения к объектам коммунальной инфраструктуры либо такая возможность не установлена;
- категория земли не определена;
- участок располагается в зонах с особым использованием земель;
- не определено разрешенное использование участка или оно не соответствует заявленным целям использования;
- на землю зарегистрированы права иных лиц, например право бессрочного пользования;
- на земле находится недвижимый объект, не предполагаемый к передаче в аренду вместе с землей.
Без торгов (льготы)
Земельное законодательство закрепляет несколько случаев, при которых оформить право аренды на землю с государством или муниципалитетом можно, минуя процедуру торгов. В частности, это допускается, если:
- земля предоставляется актом высшего должностного лица страны — Президента;
- участок необходим для реализации масштабного инвестиционного проекта или размещения социокультурного объекта, а решение о его предоставлении принимается Правительством РФ;
- аренда оформляется на основании акта губернатора, президента, главы или иного высшего должностного лица субъекта РФ под цели размещения социальных и культурных объектов, для реализации инвестпроектов;
- земля передается с целью завершения строительства дома в рамках долевого участия граждан, если предыдущий застройщик свои обязательства не исполнил;
- земля оформляется под объекты коммунальной инфраструктуры;
- участок выделен из другого, предоставленного в целях комплексного развития территории;
- земля используется членами некоммерческих объединений граждан, например садовыми и огородными кооперативами;
- на участке располагается строение или сооружение, на которое у физлица или организации оформлено право собственности (для организаций также и право хозяйственного ведения или оперативного управления);
- осуществляется завершение строительства незаконченного объекта недвижимости на законных основаниях (имеется разрешение на строительство);
- земля находится в постоянном бессрочном пользовании.
Полный перечень приведен в п. 2 ст. 39.6 ЗК.
Как проводится аукцион на право заключения договора аренды земельного участка
Перед проведением аукциона проводится ряд подготовительных мероприятий:
- Разрабатывается и утверждается схема расположения земельного участка.
- Проводятся кадастровые работы, осуществляется регистрация права собственности государства на земельный участок в регистрационной палате.
- Лицо, заинтересованное в заключении договора аренды, направляет соответствующее заявление, в котором указывает кадастровый номер и цель использования земельного участка.
- Определяется возможность подключения объектов к сетям электро-, водо-, газоснабжения.
- В срок не более чем 2 месяца после поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона.
По результатам торгов составляется протокол, который размещается в Интернете (на официальном сайте органа, принимающего решение).
Как формируется стоимость аренды
Общий порядок формирования стоимости аренды устанавливается постановлением Правительства «Об основных принципах…» от 16.07.2009 № 582. Он зависит, в первую очередь, от способа оформления арендных отношений: по результатам проведения аукциона или без него.
Непосредственный порядок определения стоимости аренды на основании п. 3 ст. 39.7 ЗК устанавливается государственным или муниципальным органом. При этом они руководствуются принципами, изложенными в постановлении Правительства № 582.
Как правило, размер аренды земли, передаваемой без проведения торгов, устанавливается в процентном отношении к ее кадастровой стоимости. Арендная плата за землю, выставляемую на аукцион, определяется по результатам независимой оценки (реже — как процент от кадастровой стоимости).
Важно! В ряде случаев, указанных в п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, размер аренды должен устанавливаться в размере, не превышающем сумму земельного налога за конкретный участок.
Перед участием в аукционе необходимо знать, что арендатору необходимо будет вносить арендную плату в соответствии с условиями заключенного договора. Конкретный же ее размер устанавливается по результатам аукциона.
Особенности договора аренды земельного участка
Договор аренды может быть оформлен только в письменной форме. В тексте договора должны быть точно определены границы земельного участка, позволяющие его однозначно идентифицировать.
Если участок расположен в границах береговой полосы водоема общего пользования, то условия аренды должны предусматривать возможность беспрепятственного доступа всех желающих к водному объекту. Договор аренды регистрируется в регистрационной палате в случае, когда срок аренды превышает 12 месяцев.
Впрочем, помимо аукциона есть и другие способы получения земли в аренду у государства. В некоторых случаях возможно даже бесплатное предоставление земельных участков в пользование.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Земля».
- Земельный кодекс РФ
- Постановление Правительства РФ «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» от 16.07.2009 № 582
Источник: nsovetnik.ru