Инвестиции в арендный бизнес имеют ряд преимуществ. Собственник коммерческой недвижимости с арендатором получает стабильный и главное пассивный доход. Кроме того, сроки окупаемости арендного бизнеса в Москве, МО и регионах легко прогнозируются. Чаще всего на продажу выставляются объекты с окупаемостью 7-12 лет, предложения от 12 лет – продаются долго и подходят под эмоциональную покупку, а объекты сроком 5-6 лет – являются единичными на рынке или продаются в небольших поселках.
Это усредненные показатели. Точную окупаемость – время возврата инвестиций в бизнес – считают по следующей формуле:
Срок окупаемости = стоимость коммерческой недвижимости / годовой арендный доход
Смоделируем ситуацию. Стоимость коммерческого объекта площадью 380 кв. метров – 40 млн. рублей. Арендная ставка – 1000 рублей/кв. метр в месяц. Месячный доход с аренды = 380*1000 = 380 000 рублей, а годовой = 4 560 000 рублей. Считаем окупаемость = 40 000/4 560 = 8,8 лет.
Данный расчет не учитывает следующие факторы:
- Налог собственника с арендного оборота;
- Эксплуатационные расходы, которые не оплачиваются арендатором;
- Индексация ставки при долгосрочном договоре.
- Потенциально работающий процент от РТО (розничного товарооборота)
Индексация и работающий процент от оборота перекрывают рост инфляции. Соответственно такой объект окупается быстрее.
Рассчитаем инвестиционную привлекательность того же объекта с учетом 6% налога по УСН (упрощенная система налогообложения). Налог с годового оборота = 4 560 000*6% = 273 600 рублей. Тогда доходность бизнеса за год = 4 560 000 – 273 600 = 4 286 400 рублей. Окупаемость = 40 000 / 4 286 = 9,3 лет. Больше на 5 месяцев.
Соответственно при долгосрочной аренде возможна индексация в 5%. Тогда доход считается ежегодно с учетом оговоренного процента, а срок окупаемости уменьшается. Например, за первый год оборот с аренды – 4 млн. рублей; за второй год – 4 млн*5% = 4 200 тысяч рублей; за третий – 4 200*5% = 4 410 тысяч рублей и т.д. Далее стоимость объекта делим на сумму годовых доходов с индексацией за все время аренды.
Сезонная составляющая некоторых магазинов дополнительно уменьшает срок окупаемости и увеличивает доходность. Например, в декабре каждого года люди совершают многочисленные покупки на праздничный стол, подарки (торты, конфеты), алкоголь и т.д. Собственник, который включил процент от оборота в договор аренды, получает арендную плату сильно выше фиксированной( об этом мы писали ранее )
Окупаемость арендного бизнеса по регионам
Ещё один важный фактор окупаемости объекта его местоположение. Так в Москве срок окупаемости составляет 8-12 лет. Это связано с привлекательной локацией коммерческих объектов и соответственно их высокой стоимостью. Кроме того, такие предложения пользуются спросом у арендаторов независимо от цены.
В Московской области срок окупаемости составляет 7,5-8,5 лет. В крупных региональных городах 7-7,7 лет, а в небольших региональных городах и поселках 6,5-7,3 лет. Разница со столичными предложениями обусловлена большей остаточной стоимостью коммерческого объекта без арендатора. То есть объект в не самом проходимом месте стоит дешевле с учетом того, сколько он теряет в цене из-за отсутствия арендатора.
Безусловно, сдать в аренду коммерческий объект в региональном городе сложнее, чем в Москве. Бонусом владельцу идет сравнительно низкая цена и малый срок окупаемости. Но это ещё не всё…
Многие девелоперы выставляют на продажу готовый арендный бизнес . Сначала заключается договор аренды с сетевыми магазинами на строящийся объект, а после завершения строительства объект продается уже с арендатором.
Таким образом, собственник в регионе выигрывает в стоимости и окупаемости бизнеса, а также нивелирует риски простоя коммерческого объекта без арендатора.
Больше информации, а также новости арендного бизнеса в нашем телеграм-канале.
Источник: dzen.ru
Окупаемость инвестиций, или ROI
Если вас когда-нибудь интересовало, как рассчитать доход от рекламы, то вы наверняка сталкивались с таким термином, как ROI. В этой статье мы расскажем, что такое ROI, для чего он нужен и как его посчитать.
Что такое ROI?
ROI (от англ. Return On Investment — возврат инвестиций) — это коэффициент рентабельности инвестиций. Этот показатель помогает оценить, насколько прибыльными или убыточными были вложения в проект.
ROMI (от англ. Return On Marketing Investment — окупаемость затрат на маркетинг) используется для оценки эффективности маркетинговых вложений без учета остальных затрат.
ROAS (от англ. Return On Ad Spend — окупаемость затрат на рекламу) оценивает только эффективность рекламы. Тут учитываются лишь расходы на рекламу и полученный с нее доход.
С помощью всех этих показателей можно посчитать, окупаются ли вложения в бизнес или нет. Только ROI учитывает все инвестиции в проект (производство продукта, зарплату сотрудников, аренду помещения и так далее), в то время как ROMI и ROAS учитывают лишь вложения в маркетинг или рекламу.
Часто ROMI и ROAS для удобства называют просто ROI.
Зачем считать ROI
- Чтобы оценить рентабельность инвестиций в проект. Проще говоря, РОИ поможет узнать, окупились ли вложения и в каком объеме вернулись потраченные средства.
- Чтобы эффективно спланировать бюджет. Вы сможете выяснить, какие затраты не приносят прибыли, и на основе этих данных перераспределить средства и повысить доходность.
- Чтобы проанализировать рекламные вложения и понять, в каких каналах прибыльнее продвигать свои товары или услуги.
Расчет ROI поможет вам понять, как инвестиции влияют на ваш бизнес. Это полезный инструмент для оценки ваших прошлых решений и формирования продуктивной стратегии развития бизнеса.
ROI: формула расчета
Рассчитать рентабельность проекта легко — для этого используется формула:
Для наглядности рассмотрим примеры.
Пример 1: у нас интернет-магазин одежды. Для него запущена онлайн-реклама в Яндекс.Директе и Google Ads. Нам нужно посчитать рентабельность рекламы.
За месяц мы потратили 30000 рублей на рекламу в Яндекс.Директе, пришедшие по ней покупатели принесли 150000 рублей прибыли. На рекламу в Google Ads за тот же период ушло 40000 рублей, а пришедшие покупатели принесли нам 80000 рублей.
ROI для Яндекс.Директа: (150000-30000)/30000*100 = 400%
ROI для Google Ads: (80000-40000)/40000*100 = 100%
Пример 2: у нас есть небольшой цветочный магазин. За месяц мы продали цветов на 200000 рублей. Мы выплатили флористу заработную плату – 35000 рублей, 30000 отдали за аренду помещения, 5000 за коммунальные услуги и 60000 поставщику цветов.
ROI для цветочного магазина: (200000-(35000+30000+5000+60000))/(35000+30000+5000+60000)*100 = 53,8%
Какой ROI считается хорошим
В приведенных выше примерах выручка всегда была больше затрат, но это не означает, что во всех случаях рентабельность высокая. Как же понять, в каком случае показатель ROI хороший, а в каком — нет?
При расчете ROI возможны 3 результата:
- ROI больше 100%. Обычно именно этот показатель считается хорошим, ведь это означает, что вложения не только окупились, но еще и принесли прибыль. Вернемся к нашему примеру 1 — ROI для Яндекс.Директа составил 400%. Получается, что за каждый потраченный рубль нам вернулось 4 рубля.
- ROI равен 100% — вложения окупились, но прибыль не принесли. Так было в примере 1 в случае с рекламой в Google Ads.
- ROI меньше 100%. Это значит, что вложения не окупились, инвестиция оказалась неэффективной. Так было в примере 2 — наши расходы были в 2 раза выше наших доходов.
Но не стоит ориентироваться только на рентабельность инвестиций и игнорировать другие показатели. Высокий ROI — это не гарантия успеха и высокой прибыли. Объясним на примере: у нас есть завод, на котором делают детали на заказ. На заводе есть станок, который может производить 50 деталей в месяц. В апреле мы потратили 3000 рублей и продали 10 деталей на 10000 рублей.
В мае потратили 25000 рублей, но продали 50 деталей на 50000 рублей.
ROI в апреле = (10000-3000)/3000*100% = 233%
ROI в мае = (50000-25000)/25000*100% = 100%
Исходя из примера мы видим, что в апреле ROI выше в 2 раза, чем в мае. Но в мае мы задействовали все производственные мощности и получили больший доход. Поэтому при анализе своего бизнеса стоит обращать внимание и на другие метрики: доход, расход, средний чек и др.
Когда ROI не работает
ROI — не универсальный показатель. Есть сферы бизнеса, для которых он неинформативен. ROI не работает, если:
- клиенту нужно время на принятие решения о покупке. Например, если речь идет о приобретении машины или квартиры. Потенциальному покупателю могут понадобиться месяцы, чтобы взвесить все «за» и «против». В итоге ROI за определенный период будет неточным;
- у продуктов большая разница в цене. ROI не учитывает долю прибыли от продажи каждого товара в общем объеме выручки;
- проект был запущен недавно. На начальных стадиях развития бизнеса траты будут превышать доходы и ROI будет отрицательным. Это не означает, что стартап провалился. Просто это одна из ступеней развития бизнеса.
Как рассчитать ROI
Вручную считать показатель ROI неудобно, к тому же есть риск допустить ошибку и получить неверный результат. Поэтому процесс подсчета ROI желательно автоматизировать. Посчитать показатель можно при помощи:
- Excel или Google Таблиц. Для этого нужно создать таблицу, добавить в нее формулу расчета и внести данные по доходам и затратам. Столбцам «Доход» и «Затраты» задайте денежный формат, а столбцу «ROI» — процентный;
- калькуляторовROI: Checkroi, Ciox, Unisender. Достаточно просто внести данные по доходам и затратам, калькуляторы сами произведут расчет;
- сервисов сквозной аналитики. Эти сервисы автоматически собирают маркетинговые данные и подсчитывают различные бизнес-показатели, в том числе и ROI.
Чем ROI отличается от ДДР
ДДР — это доля рекламных расходов, или отношение расходов на рекламу к доходам от нее. С помощью ДДР можно выяснить, сколько % от дохода компания потратила на рекламу.
ДДР рассчитывается по формуле:
Пример: за прошлый месяц компания потратила на рекламу 10000 рублей. Реклама привела клиентов, которые купили товаров на сумму 50000 рублей.
ДДР компании = 10000/50000*100 = 20%
Показатель ДДР должен быть меньше 100%. Если показатель выше 100%, это значит, что расходы на рекламную кампанию превысили доходы.
ROI — широко используемый показатель для оценки инвестиций и анализа развития бизнеса. Расчет рентабельности может помочь вам решить, куда инвестировать, следует ли продать или сохранить активы, которыми вы уже владеете. Но несмотря на свою пользу, ROI подходит не для всех сфер бизнеса — помните об этом.
Надеемся, что статья была для вас полезной и теперь вы запросто сможете посчитать свой доход от вложений в бизнес, например, покупки рекламы.
Источник: www.reg.ru
2 способа, как рассчитать срок окупаемости инвестиций
Любой предприниматель, вкладывая свои деньги в инвестиционный проект, преследует одну, исключительную цель – приумножение собственного капитала. Но перед тем, как получить прибыль, необходимо полностью окупить затраченные на инвестиции средства.
Из этого выходит, что РР, или срок окупаемости инвестиций – основной параметр, использующийся для расчёта того момента, когда бизнес-проект начнёт генерировать для предпринимателя стабильный денежный поток.
Сегодня мы поговорим о таком понятии, как рентабельность инвестиций, их сроки, как правильно их рассчитать, а также расскажем о ключевых параметрах и особенностях, проявляющихся в период прохождения бизнесом точки полной окупаемости.
Срок окупаемости инвестиций: что это такое?
Если говорить вкратце, то период возврата инвестированных средств (или же Payback Period, PP) – это заранее просчитанный и определённый временной отрезок, который нужен для того, чтобы прибыль от бизнеса, затраченная на инвестирование проекта, полностью окупилась и вернулась к инвесторам.
Для примера: если инвестиционный капитал бизнес-проекта составил 800 000 долларов, а его ежегодный расчётный прогноз прибыли составляет 120 000 долларов, то РР в среднем составит 6,6 лет. Важно учесть, что при этом ценность материальных ресурсов с учётом фактора времени не учитывается.
Важно: несмотря на то, что формула payback period считается одной из ключевых параметров для оценки инвестиционной привлекательности бизнес-проекта, сама формула активно используется и в других сферах предпринимательской деятельности, о которых мы и поговорим далее в статье.
1) Для закупки оснащения
В этом случае коэффициент окупаемости показывает, за какой временной промежуток то или иное оборудование полностью окупит затраты на свою покупку. Иными словами, данная формула будет отображать доход, который компания будет получать за счёт купленного оснащения.
При подсчётах часто используются формулы с несколькими показателями, к примеру:
2) Для капитальных вложений
В этом векторе период рентабельности инвестиций применяется для всеобщей модернизации всего бизнеса, включая все производственные процессы и средства доставки сырья и товара к покупателю.
При этом наибольшую важность приобретает заранее определённый временной отрезок, за который повышенная эффективность бизнес-процессов полностью перекроет расходы, затраченные на модернизацию и обновление производственных и бизнес-процессов.
Иными словами, РР для капиталовложения рассматривается в том случае, когда инвестор хочет понять, есть ли смысл вливать материальные и нематериальные ресурсы в модернизацию существующей бизнес-системы, и если да, то насколько эффективными будут данные инвестиции.
3) Для инвестирования
Это наиболее распространённая сфера применения PP, представляющая собой всё тот же отрезок времени, в период которого должна произойти полная окупаемость инвестиционного проекта, т.е. вся сумма, затраченная на развитие, полностью возвращается инвесторам.
Из этого выходит, что конечный срок отображает то количество времени, которое необходимо для прохождения полного круга рентабельности бизнес-проекта.
Для большинства инвесторов именно коэффициент окупаемости бизнеса является одним из ключевых показателей – чем меньше показатель, тем рентабельнее дело. Поэтому, при составлении бизнес-плана, для привлечения инвесторов рекомендуем обратить внимание на числа коэффициента.
Для примера инвестирования рассмотрим таблицу, в которой будут введены следующие условия:
Из таблицы выходит, что при первичных инвестициях в 1 миллион долларов, период полной рентабельности бизнес-проекта составит 4 года, так как уже к 4-му году функционирования бизнеса его кумулятивный (т.е. суммарный) кэш-флоу вышел в плюс, и превысил изначальную сумму на 10 000 долларов.
Как правильно рассчитать срок окупаемости инвестиций?
Вне зависимости от сферы применения, экономистами выделяются два главных варианта для подсчёта РР. При этом главным их отличием становится временное изменение ценности уже инвестированных ресурсов. Собственно, два существующих способа расчёта коэффициента:
- Простой способ (PP)
- Дисконтированный (или динамичный (DPP))
1. Простой способ расчёта
Такой способ применяется в том случае, когда ежемесячная прибыль предприятия находится примерно на одном и том же уровне, а общая погрешность прибыли не превышает 5%.
Однако же сейчас простой способ расчёта нигде не используется, кроме нескольких случаев:
- При анализе и сравнении нескольких бизнес-проектов, в расчётную формулу вносятся показатели только проектов с одинаковым сроком жизни;
- Простой способ расчёта рентабельности используется тогда, когда бизнес-проект требует только единоразового капиталовложения;
- Прибыль от предприятия будет поступать стабильными, одинаковыми частями с разницей до 5%.
Формула срока возврата инвестиций, где:
- РР – срок возврата инвестиций;
- IC – изначальный проектный капитал;
- CF (кэш-флоу) – это общая годовая прибыль, которая генерируется благодаря вливаниям в уже запущенное предприятие.
Несмотря на своё устаревание такой метод до сих пор не утратил своей популярности, главным образом из-за своей прозрачности и простоты в вычислениях. К тому же, он активно используется для поверхностной оценки и изучения инвестиционного проекта.
К сожалению, несмотря на всю свою простоту, такой метод не лишён своих недостатков:
- При расчёте не учитывается ценность вложенных средств, в особенности тогда, когда экономическая ситуация в государстве желает знать лучшего;
- Не учитывается прибыль от бизнеса, которая будет поступать в компанию после того, как предприятие перешло черту полной рентабельности;
- Отсутствие каких-либо дополнительных показателей, влияющих на точность предстартовых расчётов суммы для инвестирования.
При неравномерном поступлении денежных средств, экономистами используется следующая формула, где:
- n – минимальное значение временного периода;
- CFi – постоянный поток фиатных средств;
- IC – объем первоначальных вложений.
Как рассчитать срок окупаемости инвестиций в бизнес-плане?
2. Дисконтированный метод анализа
Из названия понятно, что данный метод высчитывает те же показатели, что и простой способ, однако делает это с учётом дисконтирования средств, т.е. разницы денежных поступлений.
При использовании динамичного метода, речь пойдёт о случае, где чистая текущая стоимость (net present value или NPV) перестаёт быть в пределах отрицательных значений, и в дальнейшем такой и остаётся.
Из-за того, что дисконтированный коэффициент учитывает любые изменения в стоимости вложенных финансовых средств, окончательное число чистого коэффициента будет больше, чем при расчёте простым способом.
Обратите внимание: подсчёт накопленных денежных потоков начнётся с отрицательного значения из-за первоначальной стоимости инвестиций, но, поскольку денежные средства генерируются каждый год после изначальной инвестиции, дисконтированные денежные потоки за эти годы будут обозначаться как положительные, а кумулятивные дисконтированные PP будут прогрессировать в положительном направлении и стремиться к нулю.
Когда отрицательная сумма накопленных дисконтированных PP становятся положительной или достигает нуля, при подсчёте коэффициента возникает необходимость в использовании DPP.
При подсчёте дисконтированным методом, инвестору удаётся избежать искажения расчётных данных, но только в том случае, когда предприятие получает неравномерную прибыль.
Зачастую, при составлении бизнес-плана, этот нюанс упускается из виду, что влечёт за собой дальнейшие финансовые несостыковки, которые могут неправильно отображать генерацию фиатных средств, а это, в свою очередь, уменьшает вероятность найти успешных инвесторов.
Значения в формуле выглядят следующим образом:
- Discounted Pay-Back Period, или DPP – динамичный период возврата вкладов;
- Invest Capital, или IC – объём изначальных вложений;
- Cash Flow, или CF – постоянная прибыль, которую приносит бизнес-проект;
- r – динамичная ставка;
- n – время реализации бизнес-проекта.
Проще говоря, DPP считается по следующей упрощённой форме:
DPP = год до возникновения DPP + ежегодный накопленный дисконтированный PP до точки окупаемости ÷ годовой дисконтированный PP после прохождения точки рентабельности.
Дисконтированный метод подсчёта максимально раскрывается в том случае, когда ежемесячные поступления денежных средств непостоянны, различаются по своему объему и сроках поступления, в таком случае лучше всего рассчитывать динамичный коэффициент с использованием интерактивных таблиц и графиков Excel.
| 0 | 1 000 000 | — | — | — | — |
| 1 | — | 200 000 | 181 818 | 181 818 | 200 000 |
| 2 | — | 200 000 | 165 290 | 347 108 | 400 000 |
| 3 | — | 200 000 | 150 262 | 497 370 | 600 000 |
| 4 | — | 200 000 | 136 602 | 633 972 | 800 000 |
| 5 | — | 200 000 | 124 184 | 758 156 | 1 000 000 |
| 6 | — | 200 000 | 112 894 | 871 050 | 1 200 000 |
| 7 | — | 200 000 | 102 632 | 973 682 | 1 400 000 |
| 8 | — | 200 000 | 93 302 | 1 066 984 | 1 600 000 |
| 9 | — | 200 000 | 84 820 | 1 151 804 | 1 800 000 |
| 10 | — | 200 000 | 77 108 | 1 228 912 | 2 000 000 |
Из этой таблицы выходит, что при временном уменьшении ценности денег увеличивается и срок полной окупаемости инвестиций.
К примеру, если мы будем рассматривать не дисконтированные, т.е. простые денежные потоки, то кумулятивная рентабельность бизнес-проекта наступит спустя 5 лет после запуска предприятия. Используя дисконтированный подсчёт, полный возврат инвестированных средств наступит через 8 лет после запуска.
Однако же, как упоминалось ранее, дисконтированный способ подсчёта позволяет инвестору более точно определить не только окончательный срок окупаемости бизнеса, но и рассчитать дальнейшую прибыль компании после достижения точки полной рентабельности.
Оглядываясь на всемирный опыт инвестирования средств, можно сказать, что средний период полной окупаемости составляет от 7 до 10 лет.
На отечественном рынке большая часть бизнес-проектов имеют усреднённый срок окупаемости в 4-6 лет, а в периоды нестабильной экономической ситуации – от 3 до 5 лет.
Поэтому, при расчёте PP и DPP, рекомендуется обращать внимание на экономическую составляющую региона, учитывая всю его специфику и особенности.
Более длительные сроки опасны своей невозможностью точного подсчёта долгосрочных финансовых инвестиций, а более короткие – риском нарваться на откровенно мошеннические схемы работы проекта.
Срок окупаемости инвестиций – чрезвычайно важный для предпринимателя параметр, позволяющий не только оценить общую прибыльность проекта, но и точно рассчитать планируемую прибыль, при этом учитывая увеличение или уменьшение стоимости инвестированных валютных средств.
Что же касается способа подсчёта рентабельности инвестиций, то здесь каждый инвестор выбирает наиболее удобный для него вариант, простой или динамичный – зависит исключительно от пожеланий вкладчика.
Источник: b-mag.ru