Офисная недвижимость ─ совокупность нежилых зданий и относящихся к ним земельных участков ─ важнейший сегмент коммерческой недвижимости. Чтобы офисное здание оказалось вовлеченным в гражданский оборот, необходимы юридическая возможность и экономическая целесообразность его коммерческого использования.
В постиндустриальном обществе для многих компаний офис в бизнес-центре – не просто место для размещения непроизводственного персонала, а важное средство производства. Одновременно с этим офисная недвижимость — привлекательный инвестиционный актив, позволяющий ее собственникам получать доход в форме арендных платежей. Оказывая ощутимое воздействие на развитие экономики, и вместе с этим сам подверженный влиянию широкого спектра макроэкономических факторов, рынок офисной недвижимости ─ прекрасный индикатор уровня деловой активности.
Для телекоммуникационных, IT и медиа компаний аренда офиса в бизнес-центре ─ почти обязательная часть бизнес-процессов. Помимо них крупными арендаторами офисных площадей являются банки, финансовые и инвестиционные компании. Каким бы не был профиль деятельности, требования к офисным помещениям у всех похожие: безопасность, экономичность, комфорт.
О «классовом» делении коммерческой недвижимости
Для того, чтобы риэлторы, арендодатели и арендаторы лучше понимали друг друга, используется деление офисной недвижимости на классы – A, B, C, D. Для более детальной градации применяют обозначения B+, B- или A1, A2 и т. д.
Спектр критериев, в соответствии с которыми офисное здание будет отнесено к тому или иному классу, весьма широк: конструктивные особенности, местоположение, состояние и состав инженерных систем, наличие и качество парковки, в чьей собственности оно находится и каким образом управляется.
Инженерные системы офисных зданий
Для любого современного здания (а для бизнес-центров – в силу их назначения и особенностей эксплуатации ─ вдвойне) важны функциональные возможности инженерных систем и использованного для их устройства инженерного оборудования.
Системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха позволяют на протяжении всего года поддерживать комфортную температуру в каждом отдельном офисном блоке.
Качество воздуха температурой не ограничивается и зависит также от таких параметров как влажность, чистота (минимум пыли, бактерий, плесени и т. д.), соответствующий санитарным нормам аэроионный состав.
Последнее особенно актуально для офисных помещений, поскольку эксплуатация оборудования, способного создавать электростатические поля (компьютеров, видеодисплейных терминалов, оргтехники), не лучшим образом сказывается на качестве воздуха.
Системы электроснабжения офисных зданий должны обеспечивать достаточную мощность на единицу полезной площади и, будучи оснащены источниками бесперебойного питания (например, дизельным генератором), гарантировать аварийное электроснабжение при нарушении централизованного.
Для офисов чрезвычайно важным является компенсирующее недостаток естественного света искусственное освещение, от параметров которого во многом зависят условия работы в них.
Важный сегмент инженерного оборудования офисных зданий ─ охранные и противопожарные системы. Наличие квалифицированной охраны и высокий уровень ее оснащенности техническими средствами в значительной степени определяют привлекательность бизнес-центра для арендаторов. Видеонаблюдение за входами в здание, круглосуточный контроль территории по его периметру, система электронных пропусков призваны исключить несанкционированный доступ в офисные помещения.
Наличие эффективной противопожарной системы позволяет немедленно обнаружить не только задымление или пламя, но даже предпосылки для их возникновения, своевременно проинформировать о них и, если необходимо, привести в действие оборудование для тушения возгорания.
Эксплуатация зданий высотой четыре этажа и более требует наличия лифтов, не только комфортных и безопасных, но и быстрых, прибывающих через несколько секунд после вызова.
Конструктивные особенности и отделка
Конструктивные особенности здания ─ это не только размеры помещений и высота потолков в них, но и такие, влияющие на условия его эксплуатации в качестве офисной недвижимости, характеристики, как шаг колонн (чем он больше, тем шире возможности для перепланировки и формирования с помощью перегородок помещений нужных формы и размеров); глубина этажа от окна до окна (если она слишком велика, появятся помещения, в любое время суток лишенные доступа дневного света); допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия.
Важная особенность конструкции здания ─ материал ограждающих конструкций. Кирпичные или панельные стены, а может быть, внешне привлекательный и способствующий уменьшению затрат на теплоснабжение вентилируемый фасад.
Для бизнес-центра огромное значение имеет входная группа, которая должна соответствовать его размерам, обеспечивая удобный доступ работникам и гостям. Обязательно наличие укомплектованной квалифицированным персоналом зоны ресепшн и удобных мест для ожидания.
Формированию рабочей атмосферы в бизнес-центрах призван способствовать интерьер. Помещения, в которых многие проводят не меньше половины суток, должны быть отделаны экологически безопасными материалами, применение которых исключает эмиссию вредных веществ и накопление электростатического заряда. Фальшполы, подвесные и натяжные потолки помогут сделать невидимыми и никак не влияющими на интерьер элементы инженерных систем.
Как финансовое положение зависит от географического
Востребованность офисных помещений в значительной степени зависит от того, в каком районе города расположен бизнес-центр. Аренда офисов в центре, как правило, обойдется дороже, чем в промышленном поясе или на окраинах. Впрочем, это не всегда так. Не вся территория Московского района Санкт-Петербурга так уж близка к центру города, что никак не мешает высокому спросу на расположенную здесь престижную офисную недвижимость.
Желательно, чтобы рядом с офисным зданием не находились объекты, портящие окружающий пейзаж. Одно дело смотреть из окна на украшенную рекламными огнями площадь или аккуратный сквер, и совершенно другое – «любоваться» унылым пейзажем пребывающей в стадии запустения промзоны.
Хотя реконструкция, превращающая бывшие промышленные зоны в обеспеченные всей необходимой инфраструктурой «бизнес-парки», ─ один из магистральных путей развития офисной недвижимости.
Взгляд на транспортную доступность с разных сторон
Транспортная доступность офисной недвижимости ─ обязательное требование работающих в ее стенах автомобилистов, и тех, кто пользуется общественным транспортом. Хотя каждый из них понимает ее по-разному.
Для автомобилистов — это близость крупных транспортных развязок и возможность беспрепятственного выезда на них. А также тип и емкость наземной или подземной парковки. Если наземной, то желательно многоуровневой, с системой обогрева покрытия. Большим плюсом для любого бизнес-центра является наличие гостевой парковки.
Пешеходы обращают внимание на близость станций метрополитена и остановок других видов общественного транспорта. Если ближайшая из них расположена более чем в 15 минутах ходьбы от места работы, необходимо организовать между ними движение бесплатного автобуса.
Бизнес-центр: не только бизнес
Бизнес-центр ─ это не только рабочие помещения, но и многочисленные предприятия сферы услуг, помогающие сделать офисный труд более эффективным и менее утомительным: рестораны для организации деловых встреч и кафетерии для повседневного питания сотрудников компаний-арендаторов, оснащенные банкоматами отделения банков, салоны красоты, фитнес клубы, газетные киоски, магазины.
Эффективно организовать функционирование столь многокомпонентного и сложного организма, каким является бизнес-центр, способна обладающая соответствующим опытом профессиональная компания. Чем она больше, тем проще ей оптимизировать расходы.
От того, в какой степени здание отвечает вышеперечисленным требованиям, зависят его рыночная цена и стоимость аренды помещений в нем. Влияют на них и другие факторы. Например, когда были построены бизнес-центры, – новые престижнее реконструированных. По аналогии с жилой недвижимостью, при покупке или аренде которой принимается во внимание фактор социальной однородности окружения, арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости тоже интересует, кто будет их соседями: профиль их деятельности, финансовая устойчивость, количество в здании бизнес-центра.
Бизнес-центры Москвы: догнать Европу
Флагманом российского рынка офисной недвижимости является Москва. За два десятилетия бизнес-центры Москвы сделали огромный шаг вперед, как в части увеличения офисных площадей, так и в уровне организации эксплуатации и технического оснащения.
И все же, несмотря на впечатляющие масштабы ввода в действие новых бизнес-центров, по показателю площади офисных помещений на одного жителя, Москва не достигла западноевропейского уровня. На каждого москвича приходится один квадратный метр офисных помещений. Примерно как в Варшаве, но в два раза меньше, чем в Праге, в три – чем в Риме в четыре – чем в Париже.
Московский рынок офисной недвижимости растет с перспективой перехода в стадию насыщения.
Сегодня в Москве задействовано примерно 9 млн м 2 офисных площадей класса B и 2,5 млн м 2 класса A. В 2005 г. объем предложения офисов классов A и B составлял, соответственно, 1,5 и 3,8 миллионов квадратных метров.
Все чаще современный московский бизнес-центр (новый или реконструированный) располагается за пределами Садового кольца (из введенных в эксплуатацию в 2013 г., такие составляют 85 %), что наглядно иллюстрирует децентрализацию столичного рынка офисной недвижимости.
Еще одна из тенденций развития коммерческой недвижимости ─ офисно-торговые комплексы, в которых офисные помещения соседствуют с предприятиями торговли. Примером такого интересного решения является расположенный вблизи МКАД и Киевского шоссе Бизнес-центр «Румянцево» (Бизнес Парк «Румянцево»), где помимо офисов под одной крышей сосредоточено более полутысячи магазинов, кафе, ресторанов и баров.
Бизнес-центры Санкт-Петербурга и других городов России
Бизнес-центры СПб, значительно уступая московским по количественным показателям (на одного жителя Санкт-Петербурга приходится около 0,5 м 2 офисных площадей), ни в чем не отстают от них по объему и качеству оказываемых услуг.
Бизнес-центры Петербурга, продукт современного девелопмента, полностью отвечают постоянно усложняющимся требованиям арендаторов. Несмотря на последствия экономического кризиса, строительство бизнес-центров в северной столице продолжается.
Карта бизнес-центров Санкт-Петербурга не может не отражать свойственное большинству российских городов тяготение офисной недвижимости к центру. Хотя появление современных офисных зданий в историческом ядре столь трепетно относящегося к своему архитектурному наследию города, как Санкт-Петербург, сопряжено с определенными трудностями. Удачными можно признать такие проекты как Бизнес-центр «1-я Советская», а также расположенный в самом центре Петроградской стороны Бизнес квартал «Сити Центр» («Сити» бизнес-центр) и находящийся совсем недалеко от него Бизнес-центр «Сенатор» на ул. Профессора Попова.
Адреса бизнес-центров, пополнивших список санкт-петербургской офисной недвижимости в последнее время, не ограничиваются центром города.
Аналогичные процессы происходят и в регионах России, где тоже появляются бизнес-центры. Новые интересные проекты не являются монополией столичных городов.
До кризиса в среднем 4-5 крупных объектов коммерческой недвижимости каждый год вводилось в строй в Екатеринбурге. И сегодня бизнес-центры Екатеринбурга вкупе с другими составляющими экономического потенциала уральского города дают ему все основания бороться за верхние места в топ-листе самых значимых российских городов.
Хотя во многих городах России рынок офисной недвижимости еще не миновал начальную стадию развития, и офисные помещения располагаются преимущественно в зданиях бывших НИИ, административных корпусах промышленных предприятий, гостиницах и жилых домах, а специализированных офисных центров катастрофически не хватает, – повод для оптимизма есть. Бизнес-центры Воронежа, Волгограда, Перми и еще десятков и сотен российских городов занимают все более важное место в экономике своих регионов, создавая рабочие места, формируя плацдарм для новых направлений предпринимательской деятельности.
Источник: glavkomspb.ru
Каким должен быть бизнес-центр сегодня, чтобы быть заполненным уже завтра?
Всем известно, что жизнь в мегаполисе диктует свои правила, и бизнес-центр сегодня уже не просто здание, в котором сдаются в аренду офисные помещения. Он превращается в место для проведения деловых встреч, торжественных мероприятий и площадку для совместной работы проектных команд. Современные бизнес-центры должны предоставлять внутренним и внешним клиентам не только комфортные условия работы, но и инфраструктуру для отдыха и развлечений, которой все активнее пользуются компании, занимающие большую часть пространства коммерческого бизнес-центра.
Как адаптироваться в текущих рыночных условиях, на какие векторы офисной недвижимости сместился спрос и какие её форматы наиболее актуальны. Об этом и не только мы узнали на VIII практической конференции «Управление Бизнес-центром». Ведущие эксперты отрасли не только рассказали, чем запомнились три квартала 2019 года рынку офисной недвижимости, но и объяснили, как бюджетно усовершенствовать и «освежить» объект и как оптимизировать расходы УК.
Открыла мероприятие Елена Розанова, директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту Colliers International, рассказав аудитории, чем запомнится этот год сегменту офисной недвижимости: «Несмотря на относительно низкие показатели объема ввода в 2017 и 2018 годах, офисный рынок показал положительную динамику в текущем году. Это связано с увеличением спроса, выводом замороженных объектов, а также ростом ставок».
За три квартала 2019 года было введено 226 000 кв.м., по сравнению с 94 500 кв.м. за аналогичный период 2018 года. Говоря об основных трендах, эксперт упомянула про имеющийся дефицит площадей, когда арендатор заключает сделки уже на этапе стройки.
Другой тренд – это снижающаяся вакансия: доля вакантных площадей составила 6,5% в 2019, в то время как в 2018 этот показатель держался на отметке 9,2 %, а в 2017 – 11, 2%. Третий тренд, который озвучила Елена Розанова – рост требований к офисным пространствам со стороны арендаторов. Аудитории было представлено исследование, в рамках которого были опрошены представители более 60-ти компаний: «96% из них видят успех будущих проектов в развитии клиентского сервиса, ориентации на внутренних и внешних клиентов». По словам спикера, имеются базовые требования к офисам со стороны клиентов – энергоемкость, безопасность, местоположение, удовлетворение требований СанПиН. Но в нынешних условиях необходимо делать акцент на современные тенденции. «Agile-пространства, многофункциональность, новые технологии, комфорт пространства», – подытожила Елена Розанова.
Анастасия Пекутко, коммерческий директор МФК «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург», отметила, что именно многофункциональность привлекает нужного арендатора.
«Бизнес-центры сегодня обязаны быть МФК и должны подстраиваться под существующие запросы рынка и потребности клиента», – заявила Наталья Крылова, директор департамента недвижимости Social Discovery Ventures, СЕО SDV Coworking Space (OraculeTang Space).
На рынке остается много устаревающих объектов не только с точки зрения оснащения здания и концепции, но и программного обеспечения. На этом сделал акцент Александр Устинов, директор по развитию Professional FM, представив свой рецепт по бюджетному усовершенствованию объекта: «Существует четыре вида инноваций в коммерческой недвижимости, которые способны вывести бизнес-центр на новый уровень работы: изменения в структуре объекта (редевелопмент, модернизация); новые бизнес-процессы и услуги (новые точки коммуникаций, партнерские программы); изменение сервисных процессов (изменение внутренних регламентов, оптимизация и автоматизация процессов) и программное обеспечение (внедрение CRM систем, CAFM системы, E-docflow)». Спикер обратил внимание на важность внедрения новейшего программного обеспечения, благодаря которому осуществляется взаимодействие между арендаторами, эксплуатирующими компаниями, собственниками, поставщиками услуг и сотрудниками УК. Переходя к вопросу развития бизнес-центра, Александр Устинов отметил, что оно должно идти по двум направлениям: hard skills (технические навыки, работа с оборудованием, управление процессами) и soft skills, которые важны еще больше (коммуникативные навыки, работа с людьми, управление отношениями, экспертиза). «Чем выше будут эти знания, тем лучше будут функционировать ваши объекты», – прокомментировал эксперт.
Одной из важнейших тем встречи стала идеология работы по Agile. В основе данной концепции лежит гибкий подход к организации рабочего пространства, который предполагает наличие многофункциональных зон для командной работы и креативной деятельности, переговоров и др. Анализ ключевых трендов потребительских настроений и поведений провел Руслан Кубрава, директор S.A.
Ricci Project Management: «Существуют глобальные институты и сервисные центры, которые проводят исследования на предмет удовлетворенности сотрудников рабочим пространством. Лучшие условия для работы дают лучший результат. Согласно исследованиям, более половины сотрудников во всем мире недовольны своими условиями труда.
Люди недостаточно продуктивны, и, как следствие, компании недостаточно эффективны. Несмотря на это, есть компании, которые создают оптимальные условия для своих сотрудников независимо от сферы деятельности, страны размещения и количества рабочих мест. Их объединяет главное: это компании с высоким уровнем доверия работников».
Эксперт представил топ-5 таких компаний, среди них: Cisco (98% сотрудников считают, что это лучшее место для работы), Hilton, Salesforce, DHL Express, Mars Incorporated. «Все компании разные, но у них единая идеология. Они создают пространства, которые ориентированы на пользователя, способного в лучших условиях выполнять свою миссию. Именно миссию, а не работу. Максимальная вовлеченность сотрудника приводит к высокой производительность труда», – заключил Руслан Кубрава.
Возвращаясь к теме программного обеспечения, Евгений Фомин, управляющий БЦ «Аврора» (г.Тюмень), основатель Pro.rent, представил различные способы автоматизации: «Одно из решений, наиболее затратных, – разработать комплексное решение самостоятельно; второе – купить готовую комплексную платформу, которая подразумевает скрытые сложнопрогнозируемые затраты на настройку; третье и самое верное решение – интегрировать несколько специализированных программ, которые обеспечивают удобство каждому подразделению». Результат автоматизации аренды (Pro.rent) – 14% потенциальных арендаторов уходят с просмотра помещений с подписанным договором. «Автоматизация должна приносить больше пользы, чем вреда и, желательно, стоить недорого», – заметил эксперт.
Денис Иванов, управляющий партнер ООО «ОДИН», озвучил глобальные digital-тренды в коммерческой недвижимости: дроны доставки, проекты портов для воздушных такси, роботы-помощники, технологии блокчейн. Но тренды далеки от реальности. Эксперт поделился с коллегами своим опытом в области автоматизации управления, которая на рынке коммерческой недвижимости является большим помощником, чем все вышеперечисленное. «Отсутствие автоматизации влияет на прибыль компании, приводит к потере часов, вся информация разбросана, заявки теряются и зависают, качество работы исполнителя по каждой заявке сложно проконтролировать, клиенты жалуются на работу служб эксплуатирующей компании», – заметил Денис Иванов. Именно по этим причинам, начинать модернизацию объекта нужно с автоматизации управления.
Комментируя вопрос, как быстро «освежить» объект, Наталья Крылова, директор департамента недвижимости Social Discovery Ventures, СЕО SDV Coworking Space (OraculeTang Space) озвучила самый распространенный способ – это благоустройство территории: «В Европе затраты на благоустройство составляют 10% от бюджета, в то время как в России около 5 %. Развитая инфраструктура помогает привлечь хорошего арендатора и удержать его. На привлекательность объекта влияет наличие различного рода услуг –спортзал, зоны отдыха, кафе и рестораны». В заключение эксперт отметила, что приемов много. Понять, по какому именно пути идти и какие нововведения внедрять, можно после проведения аналитической работы и определения целевой аудитории.
Михаил Толкуев, директор по развитию Q1 Group, добавил: «офис – инструмент бизнеса, чем эффективнее его настройки, тем больше «прибыли» он приносит».
Во второй части конференции состоялся property tour, где участники смогли познакомиться с БЦ «Северная Башня» с точки зрения управления и эксплуатации и подкрепить полученные знания на практике. Бизнес-центр класса А является частью кластера ММДЦ «Москва Сити». Общая площадь объекта составляет 135 000 кв.м..
Заполняемость объекта в 2018 года превысила 99% и в настоящий момент вакантных площадей нет. Говоря о клиентском сервисе, руководитель отдела аренды, Елена Царева, отметила: «Согласно проведенным исследованиям, уровень лояльности наших арендаторов составляет 98%, мы обеспечиваем им комфортные условия для работы и отдыха».
На территории располагается один из крупнейших конференц-залов в «Москва-Сити», медицинский центр, стоматология, банки, минимаркет, химчистка, рестораны. Здесь находятся офисы крупнейших международных и российских компаний, среди них: ПАО «ГМК «Норильский никель», АО «Компания ТрансТелеКом», Hyundai Motor CIS и др. Участники тура смогли посетить самое «сердце» центра – его диспетчерскую – и задать все интересующие вопросы инженерам. Каждое помещение в здании оснащено системой поддержки комфортной климатической среды. Налаженную работу офисов обеспечивают современные инженерные системы, контроль за их работой осуществляется через единую систему управления.
Стоит отметить, что архитектурной визиткой «Северной Башни» является уникальный атриум, купол которого находится на высоте 80 метров. Кроме того, Башня – первое в «Москва-Сити» здание, обладатель эко-сертификата BREEAM и победитель национального конкурса FIABCI Russia.
В рамках практической конференции также выступили: Андрей Рогозин, основатель Tabula Sense; Андрей Субботин, руководитель практики Microsoft Dynamics (CRM) компании ООО «Омега-Плюс»; Андрей Кротков, генеральный директор и партнёр УК «Zeppelin»; Павел Люлин, генеральный директор УК SVN; Сергей Колесников, BIM Integration Manager в компании AECOM.
Модератор конференции – Наталья Никитина, партнёр, руководитель департамента по офисной недвижимости Cushman https://officemaps.ru/ofisnaia-zhizn/kakim-dolzhen-byt-biznes-tsentr-segodnia-chtoby-byt-zapolnennym-uzhe-zavtra» target=»_blank»]officemaps.ru[/mask_link]
