Какой бизнес открыть имея помещение в собственности

Евгений Маляр

• Четыре ошибки, которые допускают владельцы помещений
• Сначала ремонт – потом идеи
• Свое дело будет выгоднее аренды
• Вносить цену аренды в затратную часть не нужно
• Дорогие товары и услуги принесут больше прибыли
• Какой бизнес открыть
• Центральная часть города
• Спальные районы
• Особенности выбора для больших пространств
• Табу в домашнем бизнесе
• Хитрости
• Как продавать товары, произведенные на дому
• Заключение

Яндекс.Бизнес для предпринимателей

Приведёт к вам клиентов, пока вы занимаетесь другими делами. Реклама будет работать сама, о вашем бизнесе узнает аудитория Яндекс Карт и Поиска. Тысячи предпринимателей уже оценили эффективность сервиса!

Представьте себе ситуацию: энергичный гражданин, не обладающий весомым капиталом, решил начать собственное дело. Его главный актив – площадь, которую можно использовать для ведения бизнеса. Сбережения есть, но их немного. Какое предприятие можно открыть в помещении, имеющемся в наличии?

Для ответа нужны уточнения. Возникает встречный вопрос – а что за помещение? Просторное ли оно? Это подвал, сарай или часть многоквартирного дома? На каком этаже находится объект? Подведены ли коммуникации, и какие?

Есть и другие условия, определяющие направление деятельности. Что умеет хозяин, и чем бы ему хотелось заниматься?

Эта статья не для магнатов и олигархов. Прочитать ее будет полезно обычному человеку, озабоченному добыванием хлеба насущного. Чаще всего, ему нужно определиться с тем, каким ремеслом можно заработать в небольшом жилом помещении, какой-то пристройке, гараже или подвале, принадлежащем владельцу на законных основаниях. Варианты есть, и их немало.

Четыре ошибки, которые допускают владельцы помещений

Да, сначала о типичных ошибках, допускаемых владельцами помещений, пригодных для ведения бизнеса. Почему так? А потому что нерациональное распоряжение ресурсами по всем законам экономики ведет к краху. Человек, не поставивший себе конкретной цели, вряд ли достигнет желаемого результата, а он практически всегда представляется одинаково: возможность вести обеспеченную жизнь. Иными словами, нужен достойный доход.

Итак, начнем хит-парад наиболее распространенных ляпов.

Сначала ремонт – потом идеи

Природа этой ошибки имеет психологические корни. Зайдя в цоколь собственного дома (например), будущий предприниматель порой смотрит на него с отвращением.

Облупившиеся стены, влажные разводы на потолке, подгнившие доски пола и прочие «прелести» запустения как бы неслышно вопрошают: «Какой бизнес можно открыть в подвальном помещении, да еще в таком?» Руки сами тянутся к мастерку, терке и прочим инструментам. Это можно. Навести элементарный порядок, наверное, необходимо. А вот вкладываться в капитальный ремонт не стоит до тех пор, пока не выработана концепция коммерческого использования помещения. Масштабные работы не только могут оказаться напрасными – есть вероятность, что они принесут вред.

Пример – снесена перегородка, казавшаяся ветхой. Не исключено, что потом ее придется вновь ставить и тратить на это деньги. Стена отлично оштукатурена, выровнена и зашпаклевана по профилям, и вдруг оказывается, что на ней не хватает розеток. В общем, можно «утром ремонт, а вечером идея», но сначала всегда она.

Свое дело будет выгоднее аренды

Первая мысль хозяина о выгоде от помещения, как раз и состоит в том, чтобы сдать его в аренду. Но потом его начинают терзать сомнения: ведь кто-то же будет регулярно платить за площадь, что-то на ней делать и еще получать прибыль. А чем он глупее? Ведь можно открыть в нежилом помещении магазин, например, и зарабатывать больше! Или мастерскую какую-то.

Или еще что-то.

Эти рассуждения не лишены логики, но и не всегда справедливы. Ведь нередко арендатор опытен в своем бизнесе, уже развил его, имеет нужное оборудование, клиентуру, каналы снабжения и сбыта. Всего этого нет у собственника помещения, решившего вдруг получать от него выгоду и раньше об этом почему-то даже не думавшего (что само по себе наводит на мысль об отсутствии предпринимательской хватки).

Так что следует взвесить все аргументы в пользу собственного дела и аренды. Возможно, сдача помещения будет выгоднее. А рисков и хлопот намного меньше.

Вносить цену аренды в затратную часть не нужно

Свое помещение – как собственные деньги. Вроде бы пользоваться им можно бесплатно, но если актив «не работает», то косвенно он приносит убытки. Всегда нужно помнить о том, что полезная площадь могла бы давать прибыль, даже если ее просто сдать в аренду (см. предыдущий пункт). И этот минимальный доход следует учитывать в себестоимости товара или услуги.

Зачем это нужно, если помещение свое? Для того чтобы правильно оценивать рентабельность.

Дорогие товары и услуги принесут больше прибыли

Азбучная истина бизнеса состоит в том, что на успешность влияет не цена, а востребованность. Перед тем как открыть магазин в маленьком городе, следует изучить потребительские предпочтения с учетом района, величины посетительского трафика и покупательской способности населения, в целом. Вполне возможно, что недорогие товары будут пользоваться высоким спросом, даже если такие же предлагаются в супермаркете несколько дешевле. Имеют значение «фишки» в виде продуктов, которых больше нигде нельзя приобрести – поход за ними побуждают покупать и другие позиции, за которыми идти куда-то специально будет просто лень.

Какой бизнес открыть

Решение о том, какой бизнес открыть в маленьком помещении, зависит от многих факторов, таких, как:

• наличие оригинальной идеи и возможности ее реализовать в имеющихся условиях с приемлемыми издержками;
• размер полезной площади;
• характер расположения помещения (этажность, соседи, фасадный выход и пр.);
• возможные неудобства для соседей (шум, пыль, запахи, отходы и прочие побочные эффекты, способные стать причиной конфликтов);
• район.

Последний фактор является первоочередным для бизнеса, зависящего от активности посетителей. Рассмотрим его подробнее.

Центральная часть города

В центре даже небольшого города располагаются наиболее престижные заведения общественного питания и самые популярные торговые точки. Независимо от вида помещения, оно стоит дороже, чем такое же, но в спальном районе. Подвалы и полуподвалы могут использоваться в качестве художественного салона с выставками-продажами, элитного бутика, спортивного зала, кабинета врача-психолога, частного музея или магазина с нестандартным ассортиментом. Отличный вариант – небольшая чайная или кофейня, но, выбирая, желательно объективно оценить уровень конкуренции.

Следует учитывать особые требования, предъявляемые муниципальными властями к бизнесу в исторических районах. Наверняка возникнут трудности с подвозом грузов по причине ограниченности автомобильного движения. О создании какого-либо дискомфорта прохожим не может идти и речи.

Варианты организации ремонтной мастерской (по мобильным телефонам, ноутбукам, компьютерам, бытовой технике) востребованы, но для их реализации нужны профессиональные умения.

Спальные районы

Заняться бизнесом в жилом доме, даже многоквартирном, можно, но этот вариант обладает определенной спецификой. Конечно, формально (по закону) шуметь можно с девяти утра до восьми вечера, но опыт показывает, что конфликты с соседями до добра не доводят.

В собственной квартире целесообразно заниматься делами тихими и требующими особых навыков. Для этого лучше всего выделить отдельную комнату и в ней, например, репетиторствовать или переводить тексты на иностранные языки.

Есть и кустарно-производственные варианты. Немало людей изготавливают дома товары, пользующиеся спросом, в том числе, относящиеся к продовольственной группе.

Рекомендуются некоторые меры предосторожности, противоречащие условиям успеха в других видах бизнеса. В частности, нежелательно, чтобы в жилище толпились посетители. Лучше вообще обойтись без чужих глаз. Для этого вопросы снабжения и сбыта нужно решать в «нейтральной» зоне, а платежи принимать на электронные кошельки или банковскую карту.

Особенности выбора для больших пространств

Промышленные зоны – часть любого индустриального города. Помещения на территориях закрывшихся предприятий иногда пустуют. Обычные граждане такими объектами владеют крайне редко, но в жизни случается всякое.

Обычно в отдаленные от центра районы легко подъехать по междугородной трассе. Первое, что приходит на ум при оценке перспектив использования просторных помещений – склад или производство. Не стоит зацикливаться на этих простейших вариантах, хотя они, безусловно, хороши. Просторное помещение бывшего цеха можно гордо назвать лофтом и организовать в нем все что угодно: модный молодежный клуб, спорткомплекс, гимнастический зал, а если этаж первый, то и станцию техобслуживания автомобилей или мойку.

Табу в домашнем бизнесе

Помещения всегда относятся к одному из двух видов фондов (жилому и нежилому). Разница между ними очевидна, исходя из названий.

В отношении использования жилого фонда для предпринимательства присутствуют признаки правовой коллизии. Одновременно действуют две юридические нормы, которые, как кажется, противоречат друг другу:

1. Статья 16 ЖК РФ, согласно которой, квартира является помещением, где ее владелец имеет право только удовлетворять свои бытовые нужды. Получается, что коммерческая деятельность в жилом фонде под запретом.
2. Статья 17 (ч. 2) того же Жилищного кодекса РФ допускает осуществление индивидуальной предпринимательской и профессиональной деятельности гражданами, если при этом не нарушаются права и интересы других жильцов и требования к содержанию квартир.

Иными словами, противоречия нет, а в жилом фонде можно делать практически все, что не мешает соседям и не относится к промышленному производству.

Само собой разумеется, что товары и услуги, предоставляемые собственником помещения должны быть легальными. В противном случае, применяются статьи уже не Жилищного, а Уголовного кодекса Российской Федерации. Не может идти и речи об организации подпольных игорных заведений (катранов), торговле алкоголем и содержании притона, сколь бы прибыльными эти занятия ни представлялись.

Не требуется перевода жилого помещения в нежилой фонд, когда для осуществления трудовой индивидуальной деятельности его строительная конструкция не изменяется.

Перевод в нежилой фонд обязателен, если возникла надобность в перестройке (перепланировке), после которой квартиру нельзя использовать для проживания. Например, из объекта на первом этаже хозяин хочет сделать магазин или разместить там парикмахерскую. Прихожей, гостиной и спальни больше нет. Помещение теперь нельзя даже назвать квартирой. Работы по перепланировке нужно начинать после перевода в нежилой фонд, но не раньше.

Исходя из этих логичных ограничений, можно формулировать идеи для бизнеса на маленькой площади (в 20 квадратных метров или около того) по месту проживания гражданина. При увеличении оборотов встанет вопрос о переводе предприятия в помещение нежилого фонда, но эта проблема решаема. А пока дозволяются следующие направления, реализуемые в собственной квартире:

• изготовление сувениров, поделок и прочих предметов кустарного и народного промысла;
• реализация авторских работ мастера;
• продажа излишков товаров, произведенных для собственных нужд (например, консервации и солений);
• услуги консультанта;
• квест-клуб;
• дизайнерские разработки;
• ремонт мелкой бытовой техники и аппаратуры;
• разведение рыбок;
• выполнение столярных работ, не требующих применения шумного мощного оборудования;
• выращивание цветочной рассады;
• продажа прочих коммерческих продуктов (товаров и услуг), соответствующих вышеуказанным признакам.

Примером может служить изготовление керамических поделок. В квартире их можно выполнять из полимерных композиций, затвердевающих при комнатной температуре. Обычная глина требует обжига в специальной муфельной печи, а, следовательно, потребляет большое количество электроэнергии. Обычная проводка не выдержит, а требования к безопасности выходят за рамки бытовых.

Мелкое производство некоторых востребованных товаров бывает специфичным. К примеру, разведение червей для рыбаков, изготовление гумуса или копчение рыбы вряд ли возможно в городской квартире. Но гараж или иное помещение, удаленное от соседей, вполне для этого годится.

Хитрости

Главная задача любого бизнесмена состоит в расширении сбыта. Предпринимателю, ведущему деятельность в собственном помещении, доступны следующие приемы продвижения коммерческого продукта:

• Активность в социальных сетях.
• Личное общение.
• Участие в ярмарках и выставках-продажах.
• Объявления в СМИ.
• Продажа через посредников, специализирующихся на аналогичных товарах.
• Консигнация в торговых точках и сетях.

Законы бизнеса одинаково работают для крупных и мелких производителей. Следует изучать методы маркетинга и применять их по мере возможности.

Как продавать товары, произведенные на дому

Существуют два основных способа реализации «домашних» товаров и услуг – на рынке и через интернет. Кустарь, продающий свой продукт «вживую», вынужден тратиться на сбор. Интерактивное предложение обычно подразумевает доставку. В настоящее время большинство предпринимателей, работающих в собственных помещениях, практикуют комбинацию этих каналов сбыта.

Заключение

Собственное помещение, пригодное для ведения коммерческой деятельности, может стать ценным активом. Его наличие не гарантирует предпринимателю успеха, но служит его основой, по крайней мере, в начальный период.

Главное не площадь, а интересная бизнес-идея.

В некоторых случаях следует рассматривать возможность сдачи в аренду объекта недвижимости с целью извлечения стабильного пассивного дохода.

Источник: delen.ru

Есть помещение – как открыть выгодный бизнес

Когда в собственности есть помещение, какой бизнес открыть в нем становится важнейшим вопросом. На выбор оптимальной деятельности, в которой раскроются все потенциальные ресурсы и можно будет извлечь из недвижимости максимум прибыли, влияют многие факторы. Это и расположение, и метраж, и приближенность к метро, и этажность здания в котором оно расположено, и состояние помещения, и, конечно же, потенциал его владельца – финансы, опыт ведения бизнес-проектов, наличие знаний в конкретных отраслях предпринимательства.

ТОП 5 ошибок, которые допускают владельцы помещений

Любая недвижимость – это достойный ресурс, которым нужно грамотно распорядиться найти ему максимально эффективное применение. Бизнес-аналитики говорят, что в 90% случае главная причина низкого дохода со столь ценного ресурса, как нежилая недвижимость, кроется не в характеристиках объекта, а в нецелесообразном распоряжении им и следовании стереотипам.

Сначала ремонт – потом идеи

Первое, от чего следует предостеречь владельцев, у которых уже есть помещение, но нет идей, какой бизнес начать — от неоправданных вложений в ремонт. Многие идут по ошибочному пути, полагая, что вначале нужно привести объект в порядок, а затем уже думать над тем, для чего его можно использовать. Это ведет к лишним расходам, связанным с тем, объем и качество и вид ремонта не соответствуют бизнесу, который впоследствии владелец в нем ведет.

Особенно часто ошибки связаны с переносом, сохранением и сносом стен – не имея четкой концепции бизнес-проекта неопытные владельцы часто сносят стены в объектах, создавая единое пространство, но впоследствии открывают бизнес, для которого такая планировка оказывается не очень хорошей идеей. Это может быть салон красоты, в котором нужны отдельные кабинеты для косметолога и массажиста, и приходится экстренно возводить перегородки в уже сделанном ремонте, а дополнительно еще и менять схему разводки воды.

Подготавливая площадь в соответствии с целями бизнеса изначально, можно сэкономить до 40% бюджета на ремонт.

Свое дело будет выгоднее аренды

Ответ не так однозначен, как может показаться, если следовать логике, что тот, кто снимает объект, рассчитывает заработать больше, чем заплатить за пользование объектом. Важно соизмерять масштабы бизнеса, для которого актуален ваш объект, его затратность, период окупаемости и сложность ведения со своими ресурсами на сегодняшний день.

Вы всегда должны знать среднюю цену аренды на объект на текущий момент!

Вносить цену аренды в затратную часть не нужно

Начинающие бизнесмены, имея помещение, разрабатывая бизнес-план и просчитывая потенциальную доходность, не включают цену аренды недвижимости (она же своя собственная!). Это ошибка, которая будет стоить не только достоверности расчетов и финансового потенциала предприятия. Закладывать стоимость аренды, и ежемесячно возвращать ее себе, на специальный счет или в семейный бюджет, нужно обязательно, иначе можно не заметить момент убыточности и вовремя не перестроить бизнес.

Нужно использовать площади самостоятельно

Иногда владельцы зацикливаются на самостоятельном использовании своего объекта. Это неправильно – нужно расценивать его как ресурс для развития бизнеса, не привязываясь к вопросу владения. К примеру, получив от бабушки наследство в виде ангара в маленьком городе, не стоит надеяться перенести туда собственное успешно функционирующее предприятие по доставке грузов. Целесообразнее сдать его в аренду и на вырученные средства развивать уже существующие предприятие, подбирая для него объекты, идеальные по месторасположению.

Не пытайтесь организовывать торговое предприятие в месте без хорошего трафика, каким бы собственным оно не было. Это будет бесполезной тратой времени – не имея средств на аренду в хорошем месте, лучше сдать свое и использовать вырученные средства.

Дорогие товары и услуги принесут больше прибыли

Принимать решение о ремонте следует только после того, как определитесь, какую именно деятельность будете вести. К примеру, имея в распоряжении маленький нежилую квартиру на первом этаже, но с пешеходным трафиком, как на перекрестке трех вокзалов. Но расположена она в маленьком провинциальном поселке с единственным градообразующим предприятием, заводом, работающий в режиме день через год, не стоит вкладываться в элитный дизайн и открывать бутик, гораздо больше прибыли принесет не очень привлекательный стоковый центр или даже секонд-хенд.

Какой бизнес в каком помещении открыть

Если в собственности помещения, находящиеся в жилых массивах, например, переведенных в нежилой фонд, квартирах на первых этажах многоэтажек, лучше всего подойдут:

• Продуктовые магазины;
• Парикмахерские, салоны красоты;
• Точки по ремонту одежды и обуви;
• Магазины бытовой химии;
• Частные детские сады, учебные центры;
• Спортзалы.

Ценовую категорию товаров и услуг стоит выбирать исходя из благосостояния жителей района.

Внутри жилого массива спальных районов (вдали от центральных улиц и торговых центров) сложно реализовать проекты:

• Кафе, закусочные;
• Узкоспециализированные магазины (кондитерские, суши, специи и т.д);
• Кофейни;
• Магазины одежды и обуви.

Не стоит ориентироваться на то, каких магазинов мало в районе или нет в поселке городского типа – их потому и мало, что они неприбыльны!

Центральная часть города

При расположении в центре или деловой части города, можно реализовать более креативные идеи, многие заведения можно открыть в подвальном помещении:

1. Студии;
2. Шоу румы;
3. Бутики с элитной продукцией;
4. Специализированные магазины;
5. Обучающие курсы;
6. Кафе, кофейни;
7. Камерный театр;
8. Кабинеты психологов и т.д.

Наблюдается стойкая тенденция к тому, что люди охотнее едут за получением неких эксклюзивных услуг и товаров в центр города или более дорогой район, чем свой собственный.

Особенности выбора для больших пространств

Если есть большое помещение, где бы оно ни находилось, организация в нем собственного предприятия требует серьезных финансовых вложений. Важно понимать, сможете ли вы заполнить его в необходимой мере – простор это хорошо, но по залу не должен «гулять ветер» – большая часть должна быть заполнена оборудованием.

Хорошими идеями для больших площадей являются:

1. Спортзалы – можно открывать в любой части города, правильно подобрав формат и создав условия, подходящие для целевой аудитории.
2. Склады – редко открываются как самостоятельный проект, целесообразнее использовать для нужд собственной компании или выстроить сдачу склада частями.
3. Производства – самый выгодный и перспективный и вариабельный, но самый затратный бизнес. Если есть подходящее помещение, выбирать какое производство открыть следует, учитывая бюджет на оборудование и время выхода в ноль. Из бюджетных моделей наиболее выгодными являются столярные мастерские.
4. Автосервисы – выгодное дело, не зависящее от месторасположения, важны лишь хорошие подъездные пути. Преимущество для бизнесменов, ограниченных в средствах, в том, что заполнять оборудованием и вносить в прайс новые услуги можно постепенно.

Без вложений открывать бизнес на больших площадях можно:

• используя заемные средства;
• с компаньоном , который возьмет на себя финансовое обеспечение;
• сдавая часть площади в аренду.

Основные требования

Спортзал

В этом случае площадь должна быть:

• Отапливаемым;
• С хорошей проводкой;
• С системой вентиляции;
• С дизайном, соответствующим уровню заведения.

Склад

• Нормальный микроклимат (сухое, не промерзающее зимой);
• Отсутствие рисков по пожарной части;
• Остальное в зависимости от групп товаров, которые будут храниться.

Производство

• Соответствие требованиям СанПиН;
• Техническая документация энергонадзора;
• Подвод воды;
• Остальное в зависимости от спецификации производства.

Автосервис

Можно открыть и в небольшом помещении, основные требования те же.

• Противопожарная безопасность;
• Мощная вентиляционная система.

В завершение

Ключевым в выборе бизнеса, который можно открыть в маленьком помещении или на больших площадях, является неспешность и осознанный выбор, в нём учтены и характеристики недвижимости (расположение, площадь, состояние) и собственные ресурсы, их можно вложить в развитие предприятия.

Источник: blogfreo.ru

Бизнес на недвижимости: способы заработать, советы практиков

Покупка-продажа земли, инвестиции в строительство жилого или коммерческого здания, продажа помещений, арендный бизнес, обслуживание его — вот некоторые стороны девелоперского бизнеса.

Вложение в недвижимость — это сложный и долговременный проект, в котором находят свое место тысячи предпринимателей. Среди них есть как крупные бизнесмены с многомиллионными активами, владеющие землей, жилыми и коммерческими площадями, а также самозанятые люди, зарабатывающие на кусок хлеба.

Вы даже не представляете, насколько много людей зарабатывают не недвижимости самыми разными способами. Давайте поговорим, что такое бизнес на недвижимости и с чего его начать, даже если у вас нет стартового капитала.

Бизнес на жилой недвижимости без стартового капитала

Это даже не бизнес, а самозанятость. Совсем без денег стартануть не получится. В любом случае необходимы какие-то начальные средства.

Цель любой самозанятости — заработать деньги. Эти деньги могут стать активом, капиталом, который вы вложите, а могут остаться пассивом: очередным автомобилем, смартфоном или телевизором. Каждый для себя решает сам.

Мы не будем касаться строительного бизнеса, который очень тесно связан с недвижимостью. Рассмотрим те виды самозанятости, которые непосредственно связаны с готовой недвижимостью.

Самозанятый проектировщик

Стандартные планировки квартир от застройщика далеко не идеальны. Потому что компании, разрабатывающие проекты многоэтажных зданий и микрорайонов, часто не уделяют много внимания проектированию квартир. Для них важно, как и для строителей — сэкономить.

Купив квартиру, многие собственники остаются недовольны планировкой и готовы заплатить за хороший проект перепланировки. Такой проект, который сделает жизнь в квартире лучше, комфортнее и в идеале увеличит её площадь на 3 — 5 м2. Стоимость такой квартиры тоже вырастет!

Пример перепланировки трехкомнатной квартиры от Алексея Земскова (проект Zems.pro)

Проектировщик — это не дизайнер интерьеров, а более узкий специалист, услуги которого весьма востребованы в растущих городах. Занимаясь планировками квартир, вы получите ценный опыт в работе с собственниками жилой недвижимости. Вам, как будущему инвестору, такой опыт непременно пригодится.

Самозанятый риелтор

Продажа и покупка квартиры — одинаково сложное дело. Задача риелтора сводить покупателя с продавцом, чтобы обе стороны сэкономили свое время, удачно купили или продали недвижимость.

Большинство риелторских агентств с удовольствием заключают договоры с самозанятыми специалистами. Кроме того, риелтор может работать и без агентства.

Умение продавать недвижимость — полезный навык

Работая риелтором, вы знакомитесь с рынком недвижимости, получаете опыт продаж, учитесь общаться с людьми, которые делают непростой выбор при покупке жилой и коммерческой недвижимости.

Самозанятый управляющий

Инвесторы, у которых в собственности несколько квартир или коммерческих помещений, часто нанимают агентства доверительного управления или управляющих. Один управляющий при полной занятости может обслуживать до 10 квартир при долговременной и около 5 при суточной аренде.

Задача управляющего: размещать объявления, находить арендаторов, заключать договора, принимать оплату, проверять состояние мебели, техники и решать вопросы, которые возникают у арендатора. За это собственник платит управляющему процент от арендной платы — от 10 до 25%. Размер процента зависит от количества и качества услуг, включенных в пакет управления.

Подобная самозанятость может легко перейти в бизнес на недвижимости, который не будет забирать у вас много времени. Больше всего управляющих работает в сфере коммерческой недвижимости. Агентство “Ритейл Риелти” было создано как раз для управления коммерческой недвижимостью формата стрит-ритейл.

Сдача в аренду своей недвижимости: комнаты, квартиры или загородного дома

Сдача своей квартиры, комнаты или загородного дома в аренду — пример самозанятости, которую мало кто регистрирует как бизнес. Если у вас есть незанятая площадь, то её можно сделать хорошим активом. Сдавать комнату, когда вы живете в квартире, проблематично, но если нужны дополнительные деньги…

Сдать квартиру в аренду можно двумя способами:

1. Посуточно.
2. На долгий срок.

Разница не только в бизнес-процессах, но и в подготовке квартиры под арендатора.

Посуточная сдача эффективна, если квартира может себя продавать раз за разом. Она должна располагаться в удачном месте, выглядеть презентабельно, чтобы вашими квадратными метрами заинтересовались командировочные лица. Узнайте все о посуточной сдаче жилья в аренду из нашей статьи.

Если квартиру сдают посуточно, то главной фотографией в объявлении делают спальню, так как она интересует клиентов больше всего

Перед сдачей квартиры на долгий срок подготовьте её под целевую аудиторию. Двухкомнатные квартиры идеальны для семей с детьми, поэтому сделайте в них специфический ремонт:

• недорогая отделка стен;
• простая и надежная мебель;
• детская комната с рабочим местом.

Однокомнатные квартиры и студии чаще снимают студенты и семьи без детей. Укомплектуйте их мебелью из IKEA на 2 — 3 спальных места и самой необходимой техникой без излишеств. Студентам важен выход в интернет, холодильник и спальное место.

Покупка квартир для сдачи в аренду

Вложения в Москве от 7 000 000 р., в регионах от 4 000 000 р.

Покупка квартиры для сдачи в аренду — это первое, о чем думают начинающие инвесторы, мечтающие о пассивном доходе и бизнесе на недвижимости. Однако без точного бизнес-плана много на такой схеме заработать не получится. Доходы съест ремонт, инфляция, риски (затопят квартиру, соседей, устроят пожар) и вероятное снижение цены на квадратные метры, что характерно для новых микрорайонов вокруг мегаполисов.

Подумайте, современные микрорайоны — это полуизолированные локации с минимальной инфраструктурой. Тут живут люди с низкими доходами без накоплений. В далекой перспективе такие микрорайоны-муравейники легко могут стать гетто с низким уровнем жизни. Стоимость недвижимости упадет, как это происходит сейчас во многих районах европейских городов, заселенных беженцами.

Микрорайоны имеют все шансы стать гетто на фоне низкого уровня жизни, поэтому старайтесь децентрализовать инвестиции, покупая недвижимость в разных районах

Покупайте квартиры там, где их можно сдавать по хорошей цене и при этом растет цена м2. Если вы выбираете между коммерческой и жилой недвижимостью, то прочитайте статью: что выгоднее, коммерческая или жилая недвижимость.

Покупка недвижимости с последующей продажей

Для этой схемы бизнеса на недвижимости нужны свободные деньги, которые вы можете вложить на 2 — 4 года. Речь идет о сумме от 3 000 000 р. При реализации этой схемы можно взять до 30% вложений в ипотеку или в качестве кредита.

Купить землю, подержать и продать

Земельный участки дорожают в трех случаях:

• людям и компаниям нужно место для строительства микрорайона, коттеджного поселка, курорта, заправочной станции;
• рядом строят стадион, парк, курорт (объект, который привлекает много людей);
• к участку подводят коммуникации — дороги и инженерные системы (газ, электричество, воду).

Приведем парочку примеров.

Если купить участок в лесу, а через 5 лет к нему подведут электричество, газ и водопровод, то он в 2 — 3 раза вырастет в цене.

В период кризиса строить недвижимость невыгодно, поэтому земельные участки дешевеют. Представьте, что вы купили пустырь и оформили его в собственность во время кризиса. Через 5 лет экономическая ситуация в стране меняется и крупная строительная компания планирует построить микрорайон, но часть земли принадлежит вам. При таком раскладе вы продадите участок на 30 — 50% дороже.

Инвестировать в землю выгодно рядом с крупными городами, федеральными трассами, красивыми местами с туристическим трафиком. К сожалению, в России земли осваиваются только рядом с крупными городами, что резко снижает вариативность таких инвестиций.

Купили земельный участок, пролоббировали строительство коттеджного поселка и продали недвижимость с ощутимым плюсом

• Проблемы этого способа инвестирования:
• непредсказуемый результат;
• заморозка активов на долгий срок;
• необходимость в наличии связей среди людей, которые могут повлиять на развитие этой территории.

Купить квартиру на этапе “котлован” и продать после подорожания на 10 — 25%

Жилая недвижимость на этапе “котлован” стоит на 10 — 25% дешевле, чем при сдаче объекта. Жилье экономкласса растет в цене на 10 — 15%. Элитная недвижимость может вырасти до 25% только за время строительства.

Некоторые застройщики активно привлекают любые инвестиции. Чем активнее они это делают, тем больше нуждаются в деньгах. Чем больше инвесторов купят квартиры, тем большее количество спекулянтов начнут продавать квартиры после сдачи дома, что неизбежно приведет к снижению цены квадратных метров.

Покупать квартиру на этапе “котлован” — большой риск, который сулит от 10% годовой прибыли (часто больше!)

Сложность этого бизнеса на недвижимости в том, что схеме очень много рисков и переменных. Нужно разбираться в застройщиках, проектах, быть подкованным с юридической стороны, планировать минимум на 2 года вперед и уметь продавать недвижимость. Рисков очень много. В 2019 году не построили более 70 000 объектов. Обманутые дольщики сидят без денег пока недострой падает в цене каждый год.

Строят уже 12 лет, г. Выборг — такие объекты есть в каждом городе

Купить “бабушкину” квартиру, сделать ремонт и продать

Люди часто не разбираются в недвижимости и не умеют оценивать её потенциал. Они получают “бабушкину” квартиру в наследство и стараются быстро её продать, чтобы получить наличные средства. Это идеальная возможность заработать для человека, который занимается предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости.

Главное правило этого бизнеса на недвижимости — квартира должна быть перспективная:

• “сталинка” с хорошим потенциалом для перепланировки;
• есть возможность продавить неопытного продавца по цене;
• хороший район, благоустроенный двор, чистый подъезд;
• рядом планируют строить станцию метро, парковку, развязку дорог.

Большинство изменений — выкинутый и проданный хлам, а также недорогой ремонт

Некоторые инвесторы умудряются заработать не только на недвижимости, но и на реставрации советской и дореволюционной мебели.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Купить залоговую недвижимость и продать дороже

Бизнес на залоговой недвижимости — это не развод. Если собственник залогового имущества задолжает кредитору (например, банку), то банк может через суд получить недвижимость в собственность. Однако кредитору не выгодно держать недвижимость у себя в собственности. Часто судебные приставы продают недвижимость через аукцион (залоговые торги) с дисконтом в 15% или более.

Тысячи инвесторов и предпринимателей участвуют в подобных торгах, чтобы купить недвижимость с максимальной скидкой, сделать недорогой ремонт, придержать при росте цен и выгодно продать.

Это рискованное ведение бизнеса на недвижимости. Что может пойти не так:

• адвокаты должника могут оспорить торги из-за внутренних нарушений проведения аукциона;
• в квартире есть жильцы, которым некуда съехать, их выселение через суд может затянуться на год;
• квартира неудачная: в районе нет инфраструктуры, плохая планировка, некачественная отделка помещений, что приведет к дополнительным затратам.

Бизнес на коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимостью требуют капитала от 20 млн рублей. В этом бизнесе высокие доходы идут рука об руку с большими рисками потерять все накопления из-за одной ошибки, поэтому так важно правильно оценивать перспективность каждого объекта.

Коммерческая недвижимость интереснее жилой благодаря более высокой доходности. На март 2020 года жилая недвижимость имеет среднюю доходность 6% в год, коммерческая от 8%. Это привлекает большое количество начинающих и опытных инвесторов. Если вы начинающий инвестор, то должны знать способы оформления сделок с недвижимостью и как избежать обмана при вложении средств.

Давайте поговорим о бизнесе на коммерческой недвижимости, который переживает непростые времена с 2014 года.

Недвижимость стрит-ритейл

Стрит-ритейл (street retail) — коммерческая недвижимость первых этажей. Это была самая перспективная недвижимость в конце 2000-х, так как можно было купить квартиру на первом этаже, перевести её в нежилой фонд и сдать крупному арендатору на долгое время. Сегодня так сделать не получится, потому что требования к переводу многократно выросли.

Первые этажи все еще актуальны, но хороших мест в мегаполисах осталось мало. Бизнес на коммерческой недвижимости идет в область (в радиусе до 60 км от МКАД) и периферийные города.

Что вы можете сделать с недвижимостью на первом этаже:

• открыть свой бизнес;
• сдать в аренду, а потом выгодно продать.

Инвестиции в стрит-ритейл — большая тема, которую лучше изучить отдельно. Остальные виды коммерческой недвижимости постепенно теряют свою актуальность.

Производственные помещения, склады, офисы

Покупать производственные, складские и офисные помещения имеет смысл только в том случае, если у вас есть свое производство или отличный бизнес-план.

Малый бизнес в России на 2020 год, мягко говоря, в сложном положении. Жесткий контроль со стороны государства, развитие интернет-торговли, онлайн-предпринимательства и доставки, советская ментальность населения препятствует развитию бизнеса. Соответственно, мало кому нужны помещения под производство, склады и офисы. Предложений полно, а спроса значительно меньше.

Если вы почему-то стали обладателем склада или производственного помещения, то попробуйте:

• организовать мини-склады для хранения вещей;
• сдать в аренду микробизнесу;
• выгодно его продать начинающему инвестору.

Если можете, то сдайте офис в аренду и ищите инвестора, который купит у вас этот актив. В Москве офисов класса А стало слишком много для сравнительно небольшого количества успешных компаний, которые оккупировали бизнес-центры.

В коммерческой недвижимости хорошо чувствуют себя те, кому повезло сдать помещение крупному банку, ритейлеру или большой сети. Остальные зарабатывают копейки или безуспешно ищут арендаторов.

Как видите, бизнес на недвижимости построить можно, но это требует больших инвестиций и грамотного управления активами. Если так получилось, что вы удачно купили актив, но не знаете, как им грамотно управлять, то обращайтесь к нам. Мы управляем 150+ объектами недвижимости в Москве и Подмосковье. Поможем.

Оставьте заявку и мы вам перезвоним!

Информация от партнеров по недвижимость в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Автор статьи: Татьяна Александрова

Директор по развитию, эксперт по недвижимости

Источник: retail-realty.ru