В «жирные» времена люди, гуляя по торговому центру, могли позволить себе спонтанные покупки, недорогие путевки в жаркие страны, например. Сохранилась ли данная тенденция, и где помимо ТЦ выгодно открыть офис турагентства, рассказал бизнес-тренер туристической отрасли Максим Чабаненко.
Максим Чабаненко, бизнес-тренер туристической отрасли:
Есть три основные локации турагентств: 1. отдельно стоящий офис, так называемый стрит ритейл — с отдельным входом с улицы; 2. офис в бизнес-центре; 3. офис в торговом центре. В целом, все три формата жизнеспособны, но у каждого есть свои нюансы, которые следует учитывать при открытии ТА.
Офис в торговом центре
Как правило, арендная ставка в ТЦ выше, чем в бизнес-центре или отдельно стоящем офисе, при этом средняя стоимость тура обычно ниже. В первую очередь, потому что среди клиентов преобладают новые и случайные туристы, которые довольно редко покупают в ТЦ дорогие туры. Также надо понимать, что турагентство не является якорным арендатором торгового центра: люди не поедут сюда специально, чтобы купить тур, если только не в свое агентство по заранее установленной договоренности. Путевки чаще покупают случайным образом,что и ограничивает среднюю стоимость тура.
10 идиотских ошибок при аренде офиса. Что нужно считать и учитывать? Как выгодно снять офис?
Отмечу, что в торговом центре с хорошей проходимостью надо быть готовым к «холостому» трафику: часто люди будут заходить, чтобы просто получить некую информацию. Путевки покупают в большинстве случаев покупают импульсно, и средняя стоимость тура не велика. Поэтому открываться в ТЦ лучше, имея свою наработанную базу.
С точки зрения техники продаж, собственнику турагентства нужно настраиваться на скорость продажи. Чтобы клиенты не сидели там часами, потому что проходящий мимо человек даже несмотря на заинтересованность в покупке тура, может увидеть, что все менеджеры заняты, и не станет заходить. В офисах этого типа сидят турагенты, которые не боятся большого потока и не боятся случайных клиентов.
Локацию внутри торгового центра тоже нужно оценивать: есть такие зоны, как зоны фудкорта или зоны первого этажа, где в основном люди ходят, и с каждым этажом трафик падает. Чтобы оценить поток покупателей, можно понаблюдать сколько людей заходят на каждый этаж ТЦ.
Также нужно оценить конкурентное окружение: иногда на одном этаже располагается несколько офисов туристических агентств. Соответственно у клиентов есть возможно зайти в каждый и сравнить цены.
Офис в бизнес-центре
Что касается офисов в бизнес-центре, то здесь нужно обратить внимание на пропускную систему: чем менее доступен БЦ для людей с улицы, тем важнее состав арендаторов: кто арендует офисы в данном центре и кто может стать первыми потенциальными клиентами. В этом случае длительность продажи и обслуживания может быть дольше. Арендная ставка при этом обычно ниже.
Для того чтобы понимать, какие фирмы арендуют другие офисы и с кем есть возможность поработать, стоит самостоятельно обойти офисы, познакомиться с людьми и предложить им свои услуги. Имейте в виду, что в БЦ случайных клиентов практически нет. Либо это ваша база постоянных клиентов, либо клиенты по записи, которые вышли на вас через интернет, позвонили и через пропускную систему попали в офис.
Как привлечь арендаторов в бизнес-центр, когда компании массово отказываются от офисов?
Стрит ритейл
Все руководители турагентств хотят достойное место с хорошим трафиком, чтобы работали витрины и вывеска. Но надо понимать, что таких мест немного.
Случается, что бок о бок располагается несколько турагентств, и одно из них становится точкой отсчета, где нашли и обсчитали тур, после чего клиенты пошли от одной двери к другой в поисках лучшей цены.
Практика показывает, что довольно много успешных турагентств открывается в жилых районах. Офисы располагаются на первых этажах домов или в пристройках с относительно невысокой арендной ставкой, при этом с отсутствием конкурентного окружения в пятнадцатиминутной доступности. Тут необходимо понимать специфику конкретного района. Если это новый район, где большинство квартир куплены в ипотеку, то платежеспособность жителей гораздо ниже.
Кроме того, спикер отметил, что нужно оценивать показатель конверсии продаж и процент обслуживания при выборе мест размещения офиса ТА. В ТЦ он ниже, потому что много случайных клиентов. В БЦ он должен быть максимально высокий, потому что там нет случайных людей. А в стрит ритейле — средний.
Коллеги, а где располагается ваш офис продаж и как вы его выбирали?
Обсуждайте новости туризма с коллегами!
Присоединяйтесь к самому крупному сообществу турпрофи в Телеграм
Источник: profi.travel
Москва-Сити: кто арендует здесь апартаменты, офисы и торговые площади?
В этой части пойдет разговор о современных арендаторах, арендных ставках и ходовых площадях.
Кто сегодня современный арендатор «Москва-Сити»?
Я занимаюсь «Москва –Сити» с 2012 года , и с этого момента арендатор очень сильно изменился. Если раньше это были какие-то серьезные бизнесмены, то сегодня – это очень молодые люди, иногда бывают даже 16 лет от роду. Появилось много блогеров, а у них серьезные бюджеты. Например, если к нам приходит взрослый мужчина, и у него бюджет 250 000 – 300 000/месяц, то у молодых ребят может быть бюджет 600 000 – 700 000/месяц. Среди них очень много классных, интересных людей, они быстро развиваются.
Какие самые ходовые площади сейчас в апартаментах?
В основном, небольшие площади 60-70 м2, с одной спальней и двумя санузлами: гостевой и основной, где есть ванная и душевая.
Какие башни пользуются наибольшим спросом и какие этажи?
По аренде практически всегда выбирают высокие этажи. Меньше всего любят вид «на природу», а больше всего нравится вид на Сити, чтобы были видны именно башни, город.
Но некоторые выбирают и более низкие этажи, до 20 го смотрят, к примеру. У меня есть один из клиентов, который владеет большим количеством недвижимости в «Москва-Сити», и он всегда выбирает 7, 9, 20 этажи.
Расскажи, пожалуйста, про коммерческие помещения. Какие здесь ставки, выгодно ли здесь арендовать помещения на первых этажах?
Поток здесь очень большой, около 100 000 человек в день. Сдавать помещения выгодно, абсолютно точно, потому что арендные ставки очень серьезные: 150 000 – 200 000 за м2/год.
Буквально на днях сдали помещение 50 м2 за 800 000 /месяц.
Да, здесь можно платить такую арендную ставку, но нужно понимать, что это будет за бизнес, потому что поток здесь просто сумасшедший. В основном, такие ставки могут потянуть сетевые заведения общепита, и небольшие кафе, где не полный цикл готовки, а «подогрев». (прим. автора – при таком потоке здесь не выгодно открывать заведения с приемом заказов и официантами в зале).
Как менялась цена найма за последние годы?
Она примерно осталась той же, просто изменялся курс валюты в 2014, 2017 годах. В рублях ничего не выросло и ничего не упало. Произошло некоторое колебание, но не более того.
Продолжение читайте в следующей статье….
________________
Источник: dzen.ru
Аренда офиса в бизнес-центре, или кому на Руси в БЦ хорошо.
Если Вы бизнесмен и у Вас есть своя фирма, то рано или поздно встает вопрос о приобретении офиса. Конечно, его можно купить, но это требует больших единовременных финансовых вложений, что не всегда возможно и оправданно. Офис можно и арендовать. Вопрос где? Снять отдельное помещение или рассмотреть вариант аренды в бизнес-центре?
Итак, кому же подходит аренда офиса в БЦ? По большому счету, компаниям любого уровня, как начинающим, так и солидным, ведь бизнес-центры бывают различных категорий и уровней. Кроме того, в настоящее время, в городах достаточно много БЦ, что позволяет выбрать удобное для Вас местоположение и район, заплатив, при этом, за аренду ту сумму, которую Вы запланировали. Совокупность этих возможностей привела к тому, что сейчас существует стойкое мнение – арендовать офис в БЦ удобно и солидно.
Считается, что офис для фирмы, это вопрос престижа, так как клиенты и партнеры, приходя к Вам, оценивают по офису успешность и надежность Вашей компании. Известная поговорка «Встречают по одежке, а провожают по уму» работает и в этом случае.
Какие же преимущества дает аренда офиса в бизнес-центре?
— Удобное месторасположение. Как правило БЦ находятся вблизи остановок и станций метро.
— Наличие парковки и удобного подъезда, что в современной жизни является актуальным.
— Предоставление арендодателем юридического адреса, благодаря чему, Вы может открыть фирму, вести официальную переписку и получать корреспонденцию.
— Наличие сервиса: охрана здания, уборка помещений, коммунальные платежи, ремонт коммуникаций.
— Оптимальная планировка помещений, наличие комнат различных площадей и конфигураций.
— Развитая инфраструктура: надежный интернет-провайдер, качественная телефония, наличие систем кондиционирования вентиляции. Довольно часто на первом этаже БЦ располагаются кафе, магазины, фитнес-клубы.
Есть у аренды офисов в деловых комплексах и минусы:
— Учитывая большое количество автомобилей на сегодняшний день, может возникнуть проблема с парковкой. Частенько около БЦ площадки забиты с раннего утра. Иногда на парковках предусмотрены персональные места, но за них нужно платить дополнительно.
— Нужно подстраиваться под график работы БЦ, хотя, многие из них открыты более 12 часов в сутки.
— В любой момент рядом с Вами может появиться Ваш конкурент и начать переманивать Ваших клиентов.
Первые БЦ появились в 60-е годы прошлого столетия в Европе. В Россию эта услуга пришла спустя 30 лет. К популярности БЦ привели экономические факторы: земля в центральных районах городов подорожала, стоимость коммерческой недвижимости выросла, а арендные ставки стали высокими. В результате, на сегодняшний день, в любом городе мира, можно найти БЦ.
Как же правильно подобрать офис в БЦ? Для этого нужно определить, какие категория и разновидность делового центра подходят именно Вам.
По своим характеристикам БЦ делятся на категории A, B, В+, С.
Офисы категории А имеют представительскую функцию и предназначены для руководства.
В зданиях такого уровня обязательно должно присутствовать следующее:
— Автоматизированная система управления зданием с централизованным мониторингом и управлением оборудованием инженерных систем.
— Система отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, позволяющая
регулировать микроклимат в отдельном офисном блоке.
— Автоматическая комплексная система пожарной безопасности, оснащенная высокоточными инструментами раннего обнаружения, дымоудаления, предотвращения распространения огня, и т. д.
— Высококачественные скоростные лифты для зданий 3 и более этажей гармонично сочетающиеся с интерьером здания. Наличие системы оптимизации и управления пассажиропотоком.
— Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением и наличие источника бесперебойного энергоснабжения для аварийного электроснабжения и возможности резервирования.
— Системы безопасности и контроля доступа, возможность доступа для арендаторов 24х7 (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания, ограничение зон доступа).
— Здание изначально спроектировано и построено как бизнес-центр или прошло капитальную реконструкцию под бизнес-центр.
— Высота помещения «в чистоте» 2,7 м и выше.
— Возможность открытой планировки этажа, позволяющей создать как
открытое пространство, так и небольшие офисы.
— Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений
общего пользования и фасада.
— Современное высококачественное шумоизоляционное и энергоэффективное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение.
— Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например – свалки и тюрьмы).
— Удобный подъезд и транспортное сообщение, расположение вблизи основных транспортных артерий. Местоположение здания не более чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей остановки общественного транспорта.
— Подземная парковка или наземная парковка. Наличие гостевой парковки.
— Офисное здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам.
— Управление объектом и его эксплуатация осуществляются профессиональной управляющей компанией, имеющей опыт на рынке офисной недвижимости от пяти лет.
— Эффективно организованная зона и служба ресепшн. Информационное табло. Система навигации. Наличие организованной зоны ожидания.
— Профессионально организованная зона питания для сотрудников и нескольких дополнительных услуг в непосредственной близости от
БЦ (банкомат, аптека, магазин).
— Хорошая видимость здания с красной линии со стороны главных транспортных артерий, отсутствие естественных и искусственных преград.
— Здание гармонично вписывается в архитектурный ансамбль города и не конфликтует с окружающей застройкой.
— Наличие возможности заключения долгосрочного договора.
— Соответствие стандарту оценки экологической эффективности зданий Green Zoom (или международным стандартам BREEAM и LEED).
— Расширенные решения для маломобильных групп населения (в части вертикального транспорта, дополнительных удобств и оборудование мест общего пользования).
Класс Б оптимален для стандартной офисной деятельности.
В БЦ этого уровня обязательно должно присутствовать следующее:
— Автоматическая система пожарной безопасности, система пожарной
сигнализации и оповещения. Отсутствие в отделке интерьера материалов с
повышенным классом опасности при пожарах.
— Качественные лифты для зданий высотой 3 и более этажей не требующие отделки.
— Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или источника бесперебойного энергоснабжения для аварийного электроснабжения.
— Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания.
— Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего
пользования и фасада.
— Управление объектом и его эксплуатация осуществляются профессиональной управляющей компанией, имеющей опыт на рынке офисной недвижимости от трех лет.
— Решения для маломобильных групп населения.
Категория помещения В+ является офисом повышенной комфортности и по своим требованиям приблтжена к категории А.
В зданиях такого уровня обязательно должно присутствовать следующее:
— Система отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, позволяющая регулировать микроклимат в отдельном офисном блоке
— Автоматическая комплексная система пожарной безопасности, интегрированная в системы управления зданием, оснащенная высокоточными инструментами: раннего обнаружения, противоднымной защиты, дымоудаления, пожаротушения, предотвращения распространения огня, оповещения и управления эвакуацией. Применение пожаробезопасных и пожаростойких элементов отделки интерьера
— Высококачественные скоростные лифты для зданий 3 и более этажей гармонично сочетающиеся с интерьером здания
— Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или источника бесперебойного энергоснабжения для аварийного электроснабжения
— Система контроля доступа видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания, система электронных пропусков. Ограниченная зона доступа арендаторов
— Здание изначально спроектировано и построено как бизнес-центр или прошло капитальную реконструкцию под бизнес-центр
— Высота помещения «в чистоте» 2,7 м и выше
— Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада
— Современное высококачественное шумоизоляционное и энергоэффективное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение
— Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например — свалки, тюрьмы и прочее)
— Удобный подъезд и транспортное сообщение, расположение вблизи основных транспортных артерий. Местоположение здания не более чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро и/или остановки общественного транспорта, или должным образом организованный автобус, курсирующий между объектом и инфраструктурой общественного транспорта
— Подземная парковка или наземная парковка. Наличие гостевой парковки
— Офисное здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам
— Управление объектом и его эксплуатация осуществляются профессиональной управляющей компанией, имеющей опыт на рынке офисной недвижимости от 4-х лет.
— Не менее 2-х независимых провайдеров телекоммуникационных услуг в здании, позволяющих обеспечить высокоскоростной и бесперебойный доступ к сети Интернет
— Эффективно организованная зона и служба ресепшн. Информационное табло. Система навигации. Наличие организованной зоны ожидания
— Профессионально организованная зона питания для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нем сотрудников или наличие поблизости пунктов общественного питания. Так же наличие нескольких дополнительных услуг с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от объекта (банкомат, аптека, розничный магазин, газетный киоск и прочие)
Офис в бизнес-центре класса С подходит для начинающей фирмы или временной аренды.
В таком здании обязательно должно присутствовать следующее:
— Автоматическая система пожарной сигнализации.
— Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или источника бесперебойного энергоснабжения для аварийного электроснабжения.
— Обеспечение удовлетворения минимальных потребностей лиц с ограниченными возможностями.
По местоположению бизнес-центы делятся на 4 разновидности:
1. Торговые галереи, элитные деловые центры. Располагаются в центральных районах города. Так как площади в них арендуют брендовые бутики и крупные фирмы, является наиболее дорогим вариантом.
2. Локальные БЦ. Находятся в спальных районах города, рядом со станциями метро и остановками общественного транспорта. Является бюджетным вариантом делового центра.
3. Региональные БЦ. Как правило, располагается на пересечении крупных магистралей или при подъезде к населенным пунктам. Часто имеет большие арендные площади.
4. Супер-региональные центры (СРЦ). Находятся далеко от центра города, или на его окраине. Занимает большую площадь и имеет вместительную парковку.
На что нужно обратить внимание при аренде офиса в БЦ:
— Подбирайте площадь помещения, исходя из количества Ваших сотрудников. На каждого из них положено по 4,5 квадратных метра, лучше 6.
— Заранее прикиньте планировку и расположение сотрудников в офисе.
— Обратите внимание на вентиляцию. Она может сильно шуметь, что станет проблемой в жаркое время года. Отопление также не стоит упускать из виду.
— Лучше выбрать БЦ с несколькими провайдерами и оптоволокном. Это даст Вам возможность варьировать тариф и иметь качественный интернет.
— Поинтересуйтесь, можно ли получить доступ в офис рано утром и поздно вечером.
— Договоритесь с собственником об оплате аренды по актам. Так Вам будет легче обосновывать расходы и не потребуются письма арендодателя при отчетности.
— Закрепите в договоре суммузалогового платежа и порядок расчетов за последний месяц.
— Зафиксируйте в договоре правила повышение арендной ставки.
— Обсудите, за чей счет будет осуществляться ремонт. Если за Ваш, то постарайтесь включить его в арендную плату.
— Подумайте, будете ли Вы в ближайшее время набирать новых сотрудников. Для этого Вам понадобится дополнительная площадь. Тогда лучше снять офис рядом с пустующими помещениями или с соседями, которые планируют переехать.
Что же влияет на стоимость аренды помещения в БЦ?
Во-первых, его местоположение. Чем ближе к центру и, чем престижнее район, тем выше цена аренды квадратного метра. Во-вторых, местоположение офиса внутри БЦ. Его стоимость выше в том случае, если помещение просматривается от входа. В-третьих, категория БЦ, и, в-четвертых, срок, на который Вы заключаете договор.
В любом случае, решив снять офис в деловом центре, взвесьте все за и против, поймите, что наиболее выгодно для Вас, и помните, что, для получения хорошего результата, Ваши сотрудники, клиенты и партнеры должны чувствовать себя в офисе комфортно и тратить минимум времени на дорогу.
Источник: xn—-7sbabauguz0ah0a0o.xn--p1ai
