Строительная фирма сама по себе привлекательна с точки зрения потенциально возможной прибыли. Однако, конкуренция в строительном бизнесе практически в любом мегаполисе РФ достаточно высока. Тем более, у новичка выиграть тендер на действительно крупный заказ практически невозможна. Иначе дела обстоят в сфере реставрационной деятельности. Дело в том, что благодаря вступившим в силу изменениям в Постановление о необходимости переоформления лицензии Министерства культуры, получение необходимых документов стало невозможным.
Следовательно, конкуренции среди тех, кто уже обладает этой лицензией практически нет. Фирма с лицензией Минкультуры может быть приобретена уже готовой. Причём бэкграунд этой фирмы может быть различным (он отчасти влияет на конечную стоимость).
Как купить фирму, которая уже располагает лицензией на выполнение реставрационных работ?
Как владеть объектом культурного наследия?
- мозаикой;
- золочением;
- гобеленами (их восстановление);
- янтарём и т.д.
Естественно, чем больше наименований работ содержит лицензия, тем дороже фирма окажется по факту. Кроме того, можно приобрести фирму, располагающую перечнем других необходимых документов: допуск СРО, различного рода сертификаты и разрешительные документы.
Благодаря подобному подходу Вы получаете готовую фирму (вид организации «ООО»), позволяющую немедленно приступить к выполнению работ в случае получения заказа.
Предполагаемая стоимость фирмы
Как уже было указано выше, цена зависит от множества факторов. Однако, если Вы предпочитаете фирму с лицензией на общереставрационные работы, то приобрести её в Московской и Ленинградской области вполне можно по цене от 350 000 рублей.
Чем больше дополнительных опций включается в лицензию, тем выше цена. Фирма с максимальными возможностями по части ведения реставрационных работ вполне может достигать в цене 1 500 000 рублей.
Причём, следует понимать, что фирму с нулевой деятельностью (как и любую другую) уместно приобретать в регионе ведения деятельности. Иначе говоря, если Вы планируете вести реставрационную деятельность в Краснодарском крае, нет никого смысла покупать ООО с «Московской пропиской».
В видео описываются принципы реставрации и восстановления памятников архитектуры:
Источник: postroyka.org
Все на продажу Как заработать на памятниках культурного наследия
Вопрос о сохранении культурного наследия — одна из немногих реперных точек, объединяющих страны и континенты. Причем, как ни странно, и на любовь к наследию есть мода. То во всем мире пытаются «отречься от старого мира и отряхнуть его прах с наших ног», и это получается — прорубаются дороги через старую застройку, сносится все без разбору, — то человечество начинает спасать каждую мелочь, а то и строить заново то, что было снесено предыдущими борцами.
За последние несколько десятилетий мировые представления о том, как нужно спасать историю, уже успели развернуться на 180 градусов — от музеефикации, то есть, сохранения «как было и никак иначе» до приспособления зданий и сооружений к современным нуждам. Последний подход представляется наиболее разумным и широко применяется в Европе, где на продажу с последующим приспособлением все чаще предлагаются усадьбы и целые замки.
У них
Замки продаются по всей Европе — в Италии, Франции, Австрии, Германии, Чехии. По данным компании HenleyPartners, большинство замков, выставленных на продажу, являются памятниками истории и архитектуры, и это накладывает специфические ограничения по охране и эксплуатации. Замок можно сделать отелем, если это не запрещено местным законодательством, и проводить в нем экскурсии для туристов (с возможностью закрытия каких-то помещений только для частного владения), можно устраивать мероприятия — от конференций до свадеб, — можно отреставрировать и перепродать. Самым перспективным видом инвестиций в замки считается гостиничный сетевой бизнес.
У нас
Дать вторую жизнь старинным усадьбам пытаются и на родине — в Подмосковье, например, сегодня существует три схемы по «пристройству усадеб в хорошие руки»: прямая продажа (работает в основном в ситуации, когда усадьба находится в хорошем рабочем состоянии), программа по передаче объектов культурного наследия в аренду на льготных условиях и новая программа «Зеленый коридор», разработанная Распорядительной дирекцией Министерства культуры России. В ее рамках к торгам уже подготовлено несколько принадлежащих ведомству на праве собственности усадеб-объектов культурного наследия.
Усадьбы выставляются на аукцион не только с указанием стартовой цены земельно-имущественного комплекса, а также с примерным расчетом затрат на проведение реставрационных работ. При этом инвестор-победитель аукциона единовременно выплачивает только часть (до 20 процентов) стоимости объекта. Остальные средства вносятся после завершения реставрационных работ по согласованному графику. На период реставрации объект передается инвестору на правах аренды, но при этом, согласно условиям договора, он может становиться предметом банковского залога, что позволяет привлекать заемные средства для финансирования работ.
«Всем участникам рынка известно, что за бюджетный счет спасти памятники нереально, — отмечает генеральный директор ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России» Вадим Соловьев, — поэтому только появление нового эффективного собственника, способного и готового вкладывать в спасение объекта конкретные средства, не пытаясь спекулировать на перепродаже или же использовать в бизнес-целях только земли, на которой расположен памятник, — единственный путь спасения памятников».
Продажи ведет Российский Аукционный дом (РАД). Цель продажи — «восстановление усадьбы в первозданном виде, но с одновременным приспособлением ее к современному использованию». Первые торги уже состоялись, они прошли 25 декабря. Инвестора нашла усадьба Болдино — памятник федерального значения, известная также как усадьба Татищева (74-й километр Ленинградского шоссе).
Площадь усадьбы — 1,2 тысячи квадратных метров, земельного участка — 70 гектаров. Претендентов было всего двое, победителем торгов стало ЗАО «Мегапарк» (входит в группу компаний ASG), заплатившее за лот 4 532 091 рублей. Примерный расчет затрат на реконструкцию, подготовленный к аукциону, добавляет к затратам инвестора еще 118,7 миллиона рублей. По условиям торгов, покупатель обязан провести ремонтно-восстановительные работы и приспособить здание для современного использования под рекреационные или административные цели: размещение дома отдыха, отеля, spa- или лечебно-восстановительного центра, офисов и пр.
К слову, компания-победитель уже ведет работы по реконструкции другой усадьбы, Аигино, расположенной в Пушкинском районе. После реконструкции в усадьбе планируется разместить Дом приемов, где, в частности, будут проводиться мероприятия областного правительства. «В условиях фактической стагнации рынка, найти инвестора, а по сути — мецената, который готов вкладываться в возрождение русских усадеб, — большая удача, — отметила директор Московского филиала РАД Елена Гайдай, — от инвестора потребуются серьезные долгосрочные инвестиции, окупаемость таких проектов — вопрос десятилетий».
Что у нас в меню?
Следующие торги планируется провести в феврале наступившего 2015 года. К продаже уже подготовлены еще несколько усадеб разной степени сохранности, в зависимости от которой две подмосковные усадьбы — Дедешино (Одинцовский район) и Покровское-Засекино (Солнечногорский район), требующие лишь косметического ремонта, будут проданы по простому договору купли-продажи, предусматривающему соблюдение охранного обязательства, но с мгновенным переходом права собственности. Остальные будут передаваться инвесторам в рамках концепции «Зеленый коридор». Пока известно, что на торги будут выставляться следующие объекты:
1. Дача Александренко (21-й километр от МКАД по Ярославскому шоссе). Дача полностью сгорела, сохранился только кирпичный фундамент деревянного жилого дома. Ориентировочная стоимость восстановления — 275 миллионов рублей.
2. Усадьба Никольское-Урюпино (Красногорский район, 6 километров от МКАД по Новорижскому шоссе). Ориентировочная стартовая цена продажи — 925,39 миллионов рублей. Примерный расчет затрат на реконструкцию — еще 321,26 миллиона.
3. Усадьба Гребнево (21 километр от МКАД по Щелковскому шоссе). Ориентировочная стартовая цена — 93,18 миллиона рублей, расчетные затраты на реконструкцию — 594,41 миллиона.
5. Усадьба Герцена (23 километра от МКАД по Можайскому шоссе). Ориентировочная стартовая цена – 136,88 миллиона рублей. Примерные затраты на восстановление — «всего» 41,95 миллиона.
Конечно, это далеко не полный перечень усадеб, которым не помешает реконструкция и новая жизнь. В одном только Подмосковье расположено 320 усадеб, 47 из которых находятся в собственности Московской области, 56 муниципальных, 75 федеральных, 10 — в собственности Москвы, 73 — в частной собственности, 26 имеют смешанную форму собственности, 27 являются парками, и шесть бесхозных (по закону они могут быть оформлены в муниципальную собственность). Кроме того, на территории Новой Москвы расположены 40 усадеб, которые не входят в подмосковную статистику.
Оставить как есть?
Впрочем, для того чтобы ожидать, что все нуждающиеся в реконструкции и «оживлении» усадьбы будут восстановлены в исторически первоначальном виде, нужна изрядная наивность. Во-первых, от большинства зданий уже просто ничего не осталось. Во-вторых, львиная доля еще и расположена в не самых транспортно-доступных и привлекательных для туристов с точки зрения инфраструктуры местах. Само собой, это влияет на привлекательность зданий для инвесторов. Кроме того, нужны ли Подмосковью (которое, вообще-то, не так и велико) целых 320 спа-отелей в исторической глубинке?
Есть и еще один, довольно неожиданный на первый взгляд, вариант «вдыхания новой жизни» в развалины — отказ от их восстановления. Существует мнение, что так можно совместить приятное с полезным: и сохранить «память места», и монетизировать руины, не вкладываясь в новое строительство.
Разрушенные объекты могут быть красивыми, могут привлекать туристов, уверен архитектор Илья Мукасей: «В мире есть примеры, когда старые здания — монастыри, аббатства, замки — стоят пустые, ветшают, превращаются в парки, в красивые развалины. Восстановить все усадьбы нереально, их нечем будет заполнять, не удастся обеспечить поток посетителей, но выявлять их на карте нужно. Тем более, есть довольно много мест, которые сегодня просто никому не известны. Находить, фиксировать и превращать эти места в своего рода «аттракционы» именно как развалины тоже можно. Как ни печально, это может быть самый перспективный путь, самый простой и доступный».
И правда, прогулка с видом на живописные развалины может дать стимул, например, к созданию живописного или поэтического шедевра, да и, как минимум, просто улучшает настроение. Правда, ключевое слово тут — «живописные». То есть для создания потенциальной привлекательной для туристов достопримечательности все-таки придется вкладываться. Как минимум — в приведение территории в приятный для прогулок вид и организацию минимальной инфраструктуры для отдыха (общепит, сувенирные лавки, магазинчики), «раскрутку». Кроме того, скорее всего, придется решать вопрос транспортной доступности — и скорее всего, это уже сфера сотрудничества с муниципальными властями.
Источник: lenta.ru
Он же памятник: как покупать и использовать объекты культурного наследия
Здание с особым культурным статусом может стать выгодным приобретением для бизнеса — в первую очередь из-за своего расположения в проходном туристическом месте. Однако владение такой недвижимостью сопряжено с рядом сложностей и рисков. Отвечаем на самые распространенные вопросы о покупке зданий-памятников и их использовании в коммерческих целях.
Что считается объектом культурного наследия?
Если коротко, это коммерческая или жилая недвижимость, представляющая ценность с точки зрения истории, архитектуры, искусства, науки и техники, социальной культуры.
Как правило, такие здания и помещения находятся под защитой государства. Поэтому купленный вами объект культурного наследия, по сути, будет принадлежать вам лишь наполовину. Что налагает на вас дополнительную ответственность, особенно в части бережного обращения с недвижимым имуществом. Единый реестр объектов культурного наследия можно найти на сайте Минкультуры. Со списком объектов культурного наследия Москвы можно ознакомиться по ссылке.
Как насчет ремонта и реставрации?
Многие объекты культурного наследия находятся в плачевном состоянии. Но привести их в порядок непросто из-за массы законодательных ограничений.
Так, при проведении капитальных работ нельзя модернизировать здание: необходимо сохранить его исторический облик. Любые пристройки также запрещены.
Кроме того, на фасадах зданий не разрешается вешать вывески и рекламные баннеры. Вот почему некоторые владельцы объектов культурного наследия размещают информацию для посетителей на автомобиле, припаркованном рядом со входом.
Если в здании были деревянные окна и они пришли в негодность, заменить их придется на такие же — пластиковые рамы будут считаться нарушением. То же самое касается дверей и всей входной группы.
На реконструкцию внутри помещения также действуют ограничения. Например, нельзя по своему желанию убрать колонну в доме — ведь она представляет историческую ценность.
Зачем покупают такие объекты?
Первая и очевидная выгода — повышенный пешеходный трафик, поскольку здания-памятники часто находятся в центральных и оживленных туристических районах. К тому же шоурум или кафе в историческом месте обычно смотрится выигрышнее на фоне современных построек, и покупатель охотнее его посетит.
Если вы стали собственником объекта культурного наследия, продумайте концепцию, подходящую под облик здания. Например, в нем может расположиться изысканный ресторан или магазин винтажных изделий. Посетители часто идут в такие места не столько ради покупки, сколько за атмосферой и красивыми фотографиями.
К плюсам можно отнести и то, что старую недвижимость, требующую ремонта, могут продавать с большим дисконтом. Иногда она стоит значительно дешевле, чем помещения в зданиях, не представляющих историческую ценность.
Некоторые предприниматели инвестируют средства в реконструкцию объектов культурного наследия с целью их дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи. Но в этом случае важно заранее и тщательно просчитать все затраты, поскольку большие вложения могут и не окупиться.
С какими рисками можно столкнуться?
Как уже отмечалось выше, использование исторических объектов сопряжено с ограничениями и распоряжаться ими на все 100% не получится. При покупке такой недвижимости нужно учитывать следующие риски:
Неликвидность объекта
Иногда покупка помещения в здании-памятнике экономически нецелесообразна. Скажем, затраты на объект стоимостью 20 млн руб., да еще и требующий реконструкции миллионов на 100, могут окупаться десятилетиями. Выгодно перепродать здание, которое «съело» столько денег, — тоже задача не из легких.
Если вам сложно оценить ликвидность самостоятельно, обратитесь к специальной фирме, которая проверит эффективность сделки. Она проведет анализ помещения и предоставит подробный отчет.
Решение для коммерческой недвижимости от СберБизнеса также позволяет анализировать потенциал помещений, а кроме того, формировать и выставлять счета за аренду. Также с его помощью можно размещать объявления о поиске арендаторов на трех популярных сайтах по одному клиенту.
Пристальное внимание со стороны проверяющих органов
Помимо стандартных проверок со стороны пожарных и санэпидемстанции, будьте готовы к визитам различных комиссий. Их задача — убедиться, что вы не нарушили планировку помещения.
Недовольство жителей дома
Над коммерческим помещением могут располагаться квартиры. Если кто-то из жильцов подаст жалобу на шумную работу вашего заведения, возможно, придется заплатить штраф. В худшем случае вас могут настоятельно попросить съехать.
Как приобрести объект культурного наследия?
Принадлежащие государству здания и помещения можно купить только на торгах. У каждого региона и города есть свои площадки, на которых выставляется подобная недвижимость.
Как правило, государство продает или сдает в аренду объект при условии, что новый собственник его восстановит. Но сколько времени займет реконструкция и какие средства будут в нее вложены — решает сам покупатель.
Объекты культурного наследия, находящиеся в частной собственности, могут продаваться на любой площадке. Их принадлежность к памятникам архитектуры никак не ограничивает возможность перепродажи или сдачи в аренду. Но имейте в виду, что купить такой объект в кредит будет проблематично — банки крайне неохотно идут на подобные сделки.
Источник: sberbusiness.live