Собираетесь купить недвижимость для заработка. При выборе важно учитывать район, мнения жильцов района, инфраструктуру и транспортную доступность. Но это не всё, на что следует обращать внимание. Из статьи узнаете, какие факторы играют ключевую роль при выборе квартиры для инвестиций.
Читайте форумы перед покупкой квартиры
Покупать недвижимость для инвестиций желательно от известных застройщиков, которые сдают объекты в срок и без опозданий. Если купите квартиру на стадии возведения нижних этажей или котлована, сэкономите до 30% от стоимости. Чем ближе этап завершения строительства, тем дороже стоят квартиры.
Перед покупкой почитайте отзывы о застройщике, доме и районе. Найдите на форумах реальную информацию о застройщике, узнайте, выкупил ли девелопер участок или нет, а также какой дом будет построен. Форумы могут стать для вас единственным правдоподобным источником информации перед вложением денег.
Если собираетесь купить квартиру в Москве для перепродажи или последующей сдачи в аренду, пользуйтесь форумом «Домкад». На нем люди делятся актуальной информацией о компаниях, сроках сдачи, выкладывают свежие фото строительства и рассказывают о районе, инфраструктуре.
Чем квартира для себя отличается от квартиры для инвестиций? Бизнес на недвижимости
Не стесняйтесь задавать на форумах вопросы. Например, спросите, пользуется ли район популярностью при сдаче в аренду. А для получения дополнительной информации о новом жилом комплексе, ищите сведения на сайтах новостроек или сайте застройщика. У популярных комплексов всегда есть сообщества в социальных сетях, где будущие жильцы обсуждают насущные вопросы.
Учитывайте транспортную доступность
Для сдачи квартиры в аренду важную роль играет транспортная доступность. Если до остановки 25−30 мин. ходьбы, а метро вообще находится в радиусе 3−4 км, квартира будет невостребованной. Перед покупкой оцените, удобно ли вам самим будет добираться до остановки или метро. Если нет, от такой недвижимости лучше отказаться.
Для квартирантов важно, чтобы метро или остановка общественного транспорта находились в радиусе километра. Если удаленность больше, а вы уже купили квартиру в таком доме, приготовьтесь сбрасывать цену. Потенциальные арендополучатели будут акцентировать на этом внимание, и просить сбросить 3−4 тыс. руб.
Но если до метро 4−5 км, а автобусная остановка в двух минутах ходьбы, то это считается преимуществом. Помимо самого расстояния, оцените, как идти до остановки или метро. Если дорога идет через промышленную зону, то это явно не будет плюсом для будущих жильцов. А вот если дорога пролегает через парковую зону или аллею, на такую квартиру обратят внимание.
Оцените район
На стоимость квартиры, а также последующую цену, которую вы будете устанавливать для квартирантов, влияет расположение и район дома. Престижные и дорогие квартиры сосредоточены в ЦАО, СЗАО и ЮЗАО. Но в ЦАО вы не найдете жилье эконом сегмента в новом доме — здесь возводят дома элит и премиум класса.
Удаленность от центра Москвы не всегда означает, что квартиры будут дешевые. Например, Раменки, Крылатское и Строгино расположены далеко от центра столицы, но квартиры здесь стоят дорого, т. к. районы пользуются популярностью. А недвижимость, которая расположена с востока от ЦАО, стоят дешевле, но здесь сосредоточено много промышленных зон.
Как понять, будет ли востребована квартира?
Взвесьте все преимущества и недостатки и определите, какой аудитории вы планируете сдавать недвижимость: семье с детьми или без, или одиноким молодыме людям. Например, если дом находится в районе рядом с крупными магистралями и ТЭЦ, а в двух минутах ходьбы — остановки, квартира будет пользоваться спросом у бездетных пар. Семьи с детьми чаще всего уделяют внимание экологии. И для них — это решающий фактор при выборе квартиры.
Подберите планировку
Все квартиры можно условно разделить на два типа: классические и евроформаты. Евро означает, что в квартире большая кухня-гостиная, площадью от 18 кв. м. Такую кухню-гостиную можно разделить на две зоны и использовать ее как жилую зону. В классических форматах жилья кухни меньше по площади.
Семьи чаще всего выбирают квартиры с планировкой евро. Они могут попросить вас дать разрешение на разграничение кухни-гостиной на два помещения. Для квартирантов это будет дополнительным преимуществом, т. к. они смогут выжать больше пространства для комнаты. И в Москве квартиры с европланировками при сдаче в аренду стоят дороже, поэтому вы заработаете больше.
На что еще обратить внимание при покупке квартиры?
Выход окон: улица или двор. Если по видовым характеристикам нет никакой разницы, то лучше выбирать квартиры, окна которой выходят во двор. Такая недвижимость привлекает внимание семей с детьми, т. к. родителям будет проще смотреть за ребенком и ночью не будет шума от дороги.
Соотношение лифтов к количеству квартир в подъезде. Если в подъезде 220 квартир и предусмотрен один лифт, жильцам верхних этажей придется ездить в полном лифте. Это не очень удобно. Дополнительное преимущество — наличие грузового лифта в подъезде. Когда есть грузовой и пассажирский лифты, жильцам проще поднимать на этажи новую мебель и технику.
Примыкание стен к шахтам лифта. Для жильцов дома первых этажей важно, чтобы стены квартиры не примыкали к коммерческому помещению. Иначе будет слышен постоянный гул. А если за стенкой проходит лифтовая шахта, по вечерам придется слушать неприятный гул подъемного механизма.
Благоустройство прилегающей территории. Важный параметр, если собираетесь сдавать квартиру семьям с детьми. Да и для одиноких людей важно, чтобы можно было выйти во двор и позаниматься спортом или посидеть на лавочке рядом с фонтаном. В рекламе застройщиков на картинке все дома смотрятся стильно и красиво. Территории все благоустроенные и все создано для блага жильцов.
Но будет ли это выглядеть так на самом деле, остается под вопросом, если покупаете квартиру в строящемся доме. Поэтому здесь важно почитать форумы и узнать мнения экспертов. Если ответа на вопрос нет, задайте его на форуме и почитайте мнения других.
Кратко: как выбрать квартиру для инвестиций
- При покупке квартиры для инвестиций соотнесите стоимость недвижимости и месторасположения.
- Поставьте себя на место квартиранта и поймите, захочется ли вам жить в таком доме или нет.
- Настороженно относитесь к рекламе застройщиков и перепроверяйте информацию на форумах, чтобы получить объективный ответ.
- При покупке квартиры предпочтение отдавайте евроформатам, т. к. они пользуются большим спросом.
- Если собираетесь перепродать квартиру и заработать, приобретайте недвижимость на стадии строительства котлована. Но выбирайте проверенного застройщика, чтобы не было проблем со сроком сдачи недвижимости.
- Наличие рядом промышленной зоны, которую в будущем собираются реорганизовать, — преимущество для инвестора. Когда промышленную зону уберут, стоимость квартир и арендная плата вырастет.
- Учитывайте транспортную доступность. Чем ближе метро и остановки, тем дороже можно будет сдавать или продать квартиру.
- Наличие поблизости парковых и зеленых зон, развитой инфраструктуры, позволяет сдавать квартиру дороже.
- Правдивую информацию о строящемся объекте лучше получать на независимых форумах, а не на сайте застройщика.
Узнавайте о новых статьях МБК по подписке. Повышайте финансовую грамотность вместе с нами.
Источник: www.mbk.ru
Квартира или инвестиции в бизнес
Почему покупка квартиры — это самая худшая инвестиция (которую только можно придумать)
«Cвой дом» — один из мощных архетипов в нашей стране.
- Не случайно на Западе человек переезжает 12-13 раз за свою жизнь, а мы всего 2-3 раза.
- Сейчас происходит сдвиг отношения к этому.
Новые проекты, новые впечатления, путешествия и финансовая независимость оцениваются выше собственного жилья.
И уж совсем неразумно рассматривать приобретение автомобиля или квартиры, как инвестиции.
Ведь инвестиции должны работать и приносить прибыль. А покупка своего дома сегодня станет для Вас, скорее всего, убыточным вложением средств.
1) Приобретение недвижимости само по себе не приносит Вам прибыли, но требует больших средств.
А их с успехом можно вложить в более выгодный проект.
2) После вложения средств в покупку квартиры или машины Вы продолжаете
платить… Это: налог на недвижимость, который постоянно растет, коммунальные
платежи, техническое обслуживание автомобиля — на все это требуются деньги.
Между прочим, это Ваши деньги, которые бесследно исчезают из вашего семейного бюджета!
3) Квартира или машина со временем требуют ремонта. И нередко — очень дорогого!
4) Если Вам срочно понадобились средства, то квартиру или машину очень сложно
быстро продать, ведь на рынке недвижимости предложение давно превысило
спрос.
5) Цены на жилье и медленно, но верно, ползут вниз, поэтому крайне трудно будет
получить ту сумму, на которую Вы рассчитываете.
Придется либо ждать (и не дождаться) щедрого покупателя, либо довольствоваться той ценой, которую назначит клиент. А она чаще всего оказывается существенно ниже той, которую вы ожидали.
6) Ваш автомобиль, едва выехал из салона, тут же получает статус «б/у», что снижает его стоимость у потенциальных покупателей примерно на треть.
По этим причинам приобретение дома или автомобиля само по себе вряд ли станет хорошим вариантом вложения денежных средств.
Необходимо выбирать только те объекты инвестиций, которые будут приносить стабильную прибыль.
К примеру, покупка недвижимости для сдачи в аренду. Здесь нужно рассматривать только те варианты, которые отвечают следующим требованиям.
- Транспортная доступность. Вряд ли Вам удастся быстро и по хорошей цене сдать квартиру «на краю света».
- Экологическая ситуация в районе. Не вкладывайте деньги в недвижимость,
недалеко от которой работают свалки, вредные производства или
мусороперерабатывающие заводы. - Уровень инфраструктуры. Прежде, чем купить квартиру, осмотрите территорию, на которой она расположена: если за хлебом придется ехать в другой район, едва ли такое жилье будет пользоваться спросом у арендаторов.
- Возможность сдачи в аренду покомнатно или посуточно. Мини-отель принесет
владельцу недвижимости куда больше прибыли, нежели простая квартира.
Недвижимость, отвечающая этим требованиям, будет приносить владельцу стабильный доход. Однако его величина вряд ли будет достаточной для реализации других бизнес-проектов.
Поэтому не стоит вкладывать все свои сбережения в покупку квартиры.
- Не вкладывайте деньги в покупку квартиры — и тогда Вам не будет мучительно больно за бесцельно вложенные деньги.
- Качество жизни измеряется результатами и ощущениями (внутренним состоянием). Успех измеряется тем, что вы достигли, счастье — тем, что вы чувствуете!
ДЛЯ ЗАКРЕПЛЕНИЯ МАТЕРИАЛА ПОСМОТРИТЕ МОЕ ОЧЕРЕДНОЕ ВИДЕО:
Квартира как инвестиция: что нужно учесть?
- Квартира как инвестиция: что нужно учесть?
- Как заработать, продавая недвижимость в 2019 году
- Как определить, что выбрать — бизнес или инвестиции
- Стоит ли покупать квартиры в пятиэтажках
Цена
С нее начинается любая покупка, а уж приобретение жилья — тем более. Специалисты советуют рассчитывать на ту сумму, которая имеется в наличии. Это в идеале. Если же все-таки придется использовать заемные средства, они должны составлять не больше 1/5 стоимости приобретаемого жилья (или ту сумму, которую вы сможете вернуть в течение года). Иначе затея окажется не такой уж прибыльной.
Ликвидность
Уже на стадии покупки квартиры стоит изучить рынок и оценить, насколько легко и выгодно вы сможете продать свои квадратные метры в случае необходимости. Если специалисты прогнозируют рост интереса к жилью в выбранном районе, покупка имеет смысл. Это важное условие, даже если вы приобретаете жилье не для перепродажи, а для сдачи в аренду!
Место
Расположение жилья, которое потенциально будет сдаваться в аренду, имеет особенное значение. Хорошее транспортное сообщение и развитая инфраструктура сделают вашу квартиру конкурентоспособной на рынке недвижимости. Продумайте, кого бы вы хотели видеть в потенциальных арендаторах. Если студентов, то есть смысл подбирать квартиру поблизости от нескольких вузов. Если семью, то рядом должны быть садики, школы, скверы для прогулок и так далее.
Если квартиру в будущем планируется продавать, стоит обращать внимание в первую очередь на транспортную доступность, наличие магазинов рядом и возможность сделать в ней перепланировку.
Первичка или вторичка?
Если планируете в будущем квартиру продавать (а аналитики предсказывают рост цен на недвижимость в ближайшие годы), то стоит присмотреться к новостройкам — как на этапе строительства, так и уже сданным. Существует вероятность, что через несколько лет количество новостроек сократится, и это положительно скажется на стоимости новых квадратных метров. Напомним: чтобы не пришлось платить 13-процентный налог после продажи квартиры, она должна быть в собственности не меньше трех лет. Таким образом, выгодно продать купленную в этом году квартиру вы сможете не раньше второй половины 2019 года.
Если хотите стать арендодателем, то ваш вариант — вторичка. Можно купить квартиру, отремонтировать ее и сдавать или сдавать в том виде, в котором купили. Прибыль начнет поступать сразу же, но она будет дробной и не такой значительной, как в первом варианте.
Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев
31 августа 2015 г.
Как выбрать квартиру для инвестиций? Директор департамента городских продаж ORDO Group Ольга Тараканова считает, что каждый, кто вкладывает средства в недвижимость, должен учитывать пять принципиальных критериев. Почти все эти рекомендации работают не только на рынке элитной недвижимости Москвы, но и в более доступных сегментах.
1. Исходные: цена и расположение
Сначала определитесь с конкретной суммой, которую вы готовы вложить. Не стоит растягивать бюджет и пытаться охватить весь рынок по принципу «плюс-минус километр». Цена – это один из двух основных параметров, которые вы должны дать вашему брокеру. В этом году обращайте внимание на новостройки: в них рублевые цены практически не отличаются от цен, которые были полтора года назад, что делает новостройки крайне привлекательными для инвестиций.
Стоимость апартаментов все еще примерно на 20%, а где-то и на 50% ниже аналогичного предложения квартир в одном и том же районе. Их определенно стоит рассмотреть. Во-первых, разница в цене сильно перекрывает сумму будущего налога на имущество, а во-вторых, есть большая вероятность скорой амнистии апартаментов и перевода их в жилой фонд, тогда и ставка налога будет меньше. Сейчас законодатели активно обсуждают эту тему.
Второй исходный параметр – расположение. Рынок элитной недвижимости последние пару лет развивается географически разнонаправлено. В продаже появились совершенно неожиданные объекты, поэтому обязательно проконсультируйтесь с вашим агентом или изучите аналитику независимых экспертов рынка. Многое из того, что заслуживает внимания инвестора, может быть в рамках закрытых продаж.
2. Стоимость коммунальных услуг
Обязательно поинтересуйтесь стоимостью коммунальных услуг. В это трудно поверить, но в некоторых элитных домах в центре Москвы эксплуатационные услуги стоят 550-600 рублей за кв. метр в месяц. При том что квартиры продаются по очень демократичной цене.
3. Этаж, вид и планировка
Рассматривайте квартиры не ниже третьего этажа. Квартиры на втором этаже можно смотреть, если цена на них на 20-25% ниже альтернативных вариантов в том же доме, если все окна выходят в тихие зеленые дворы и квартира достаточно инсолирована со всех сторон. На кухне необходимо отдельное окно, даже если кухонная зона по дизайн-проекту объединена с гостиной. В идеале санузлов должно быть столько же, сколько спален, или на один больше. (Если квартира без отделки, обращайте внимание на расположение стояков.) Ииз окон гостиной должен открываться вид минимум на 50-70 метров – необязательно на парки, реку или звезды Кремля. Достаточно, если это благоустроенный двор с детскими площадками или соседние здания.
4. Ликвидность
Даже если вы приобретаете квартиру для себя, узнайте у агента предполагаемую стоимость аренды и прогноз по цене продажи этой квартиры на ближайшие два-три года. Особенно это актуально для строящихся объектов. Мой опыт показывает, что сроки сдачи новостроек в Москве неоднократно переносят. Год-полтора – это в пределах нормы. Помните: ваша жизнь не стоит на месте, поэтому, покупая недвижимость, представьте, как вы будете ее продавать.
5. Документы
Наконец, тщательно изучите правоустанавливающие документы. Недавно я проверяла документы по двум новым объектам, которые поступили к нам на продажу. Оказалось, что собственник оформлял свидетельства на квартиры и машиноместа в одной из новостроек в центре на основании судебных решений. Происходило это накануне его сорокапятилетия, когда положено менять паспорт.
Решение по квартире он получил до 45 лет и оформил свидетельство, а решение по машиноместам – после этой даты. Он получил свидетельства на машиноместа со старыми паспортными данными спустя полгода после получения нового паспорта. Интересно, что никто, включая его самого, не замечал этого почти три года. Если бы он вышел на сделку с такими документами, то регистрация была бы приостановлена со всеми вытекающими.
Не стоит принимать мгновенные решения о покупке квартиры, информацию о которой вы получили из непроверенного источника, тем более вносить аванс или задаток. Не поддавайтесь сиюминутным порывам, возьмите тайм-аут на два-три дня, чтобы взвесить все за и против. В долгие раздумья тоже ударяться не стоит. Если нашли «свою» квартиру, действуйте решительно.
Достойные сбалансированные во всех отношениях объекты на рынке не задерживаются. В новостройках лучшие инвестиционные лоты по начальным ценам «уходят» за три-четыре месяца, на вторичном рынке лакомые кусочки также не задерживаются более двух-трех месяцев.
Источник: invest-4you.ru
Квартира или офис: что выгоднее купить для сдачи в аренду?
Привет! Это команда Credit.Club. Мы часто разбираем различные инвестиционные инструменты, чтобы быть в курсе развития рынка. На этот раз изучили, какую недвижимость будет прибыльнее сдавать: квартиры или офисы. Краткие результаты — в статье.
2413 просмотров
Вводные для расчётов брали из объявлений на рынке недвижимости Екатеринбурга и оценивали прибыльность инвестиций, ориентируясь на конкретную ситуацию. Если повезёт, можно найти и более удачные варианты с повышенной доходностью. При этом важно не забывать про факторы, которые могут снизить доход от сдачи недвижимости в аренду: простои помещений, траты на ремонт, покупку мебели, налоги.
Вложение в квартиру для сдачи в аренду
Инвестиция: 1,62 млн рублей
Доходность: 11%
Срок окупаемости: 9,1 лет
Для расчёта доходности аренды нам нужна стоимость квартиры и рыночный платёж за аренду жилья схожего типа.
За 1,62 млн продаётся однокомнатная квартира в сильно отдалённом районе Екатеринбурга. Особенность: продаётся с торгов и при этом нельзя использовать ипотеку и маткапитал.
Объявление о продаже квартиры на Авито от 26.11.21
Жильё такого же класса и месторасположения большинство арендодателей сдают за 14−16 тысяч в месяц. Для расчётов возьмём среднюю цену в 15 тысяч.
Без учёта дополнительных расходов, налогов и роста ставок аренды примерная доходность арендатора составит:
(15 000 Х 12) / 1 620 000 Х 100% = 11%.
Срок окупаемости: 1 620 000 / (15 000 Х 12) = 9 лет и 1 месяц
Инвестиции в офис для сдачи в аренду
Инвестиция: 1,2 млн рублей
Доходность: 12%
Срок окупаемости: 8,3 лет
За 1,2 млн в Екатеринбурге можно купить офис, причём уже с арендаторами. В объявлении пишут, что арендный поток — 12 тысяч в месяц без учёта оплаты коммунальных услуг.
Объявление о продаже офиса на Авито от 11.11.21
Доходность готового мини-бизнеса без дополнительных расходов и налогов будет равна: (12 000 Х 12) / 1 200 000 Х 100% = 12%
Срок окупаемости: 1 200 000 / (12 000 Х 12) = 8 лет и 3 месяца
Выходит, что даже наиболее дешёвый вариант квартиры, реализующейся на торгах, немного, но всё же уступает офису по доходности и сроку окупаемости. При этом покупка офиса — не самый прибыльный способ вложения в коммерческую недвижимость. Есть варианты и поинтереснее.
Вы бы что выбрали для инвестирования: коммерческую или жилую недвижимость?
Показать ещё
8 комментариев
Написать комментарий.
Плюс по офисам налог на недвижимость больше, чем по квартирам
Развернуть ветку
Мамкины счИтоводы!
А налог за квартиру, за сомозанятость, а текущий ремонт, воровство возможно. Кто удалённо будет квартиру мониторить и решать вопросы с арендатором? Тоже кого то нанимать надо или гонять туда.
Считается 100% загрузка, а простои?
Эк бизнес простой денег бахнул и живи радуйся.
Развернуть ветку
Виталий, конечно, доходность будут снижать различные факторы, об этом мы пояснили в самом начале статьи. Подскажите, какие инвестиционные инструменты рассматривали бы вы для вложения денег?
Развернуть ветку
Я не спорю, что арендный бизнес в некотором роде проще.
Но в конце статьи вы дали расчёт рентабельности который не просто далёк от реальности, он с другой планеты.
Для себя — аренда (увлечение стоимости недвижки+аренда (с меньшей ставкой, конечно), фондовый рынок (требует знаний, кто не разбирается, может отдать деньги в управление), был бизнес — доходность на порядок выше, закончился в ковид — риски самые высокие.
Развернуть ветку
Короче ,пишу для всех. Конкретно квартира которая в статье указана как пример — это квартира в ЖК светлый , она выставлена Сбербанком на торги по банкротству , 1618.000 это начальная стартовая цена.
Развернуть ветку
Все верно, как раз отмечали, что квартира продаётся с торгов. Стали бы рассматривать такую недвижимость для инвестирования?
Источник: vc.ru
