Данная глава посвящена самым популярным методам оценки стоимости предприятия — методам, объединенным в рамках доходного подхода. Изучив данную главу, Вы овладеете теоретическими знаниями и практическими навыками оценки бизнеса — методами доходного подхода. Узнаете, как составляются прогнозы, рассчитываются денежные потоки и ставки дисконтирования и чем отличается дисконтирование как метод оценки от капитализации.
1. Подходы и методы в оценке стоимости предприятия (бизнеса)
Для определения рыночной или другого вида стоимости оценщики применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов оценки. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, и предполагаемую «реакцию» рынка при сделках купли-продажи с оцениваемым объектом.
Тема 7. Доходный подход при оценке недвижимости, 1 часть
Как мы уже выяснили, «оцениваемая стоимость» — понятие многократное, ее величина зависит от множества различных факторов. Все факторы невозможно одновременно учесть в рамках одного расчетного алгоритма. Поэтому при построении той или иной модели определения стоимости бизнеса ряд факторов принимается за постоянную величину, в то время как другие — за переменную.
Величина стоимости бизнеса одним из методов рассчитывается с учетом влияния не только нескольких основных факторов. Методы оценки различаются также временными аспектами исследования. Одни методы ориентированы в основном на ретроспективную информацию, другие — на перспективную, третьи — на текущую информацию фондового рынка.
В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта.
Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.
Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.
Методы доходного подхода
Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов.
Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.
Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.
Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.
Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.
Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости.
Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Каждый из трех рассмотренных подходов предопределяет использование при оценке внутренне присущих ему методов.
Рис. 5.1. Методы доходного подхода
Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:
где: D — чистый доход бизнеса за год;
R — коэффициент капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.
Рис. 5.2. Методы затратного подхода
Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Собственный капитал = активы — обязательства
Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является: Собственный капитал = Активы — Обязательства.
Характеристика методов доходного подхода
Доходный подход к оценке состоит в том, чтобы определить стоимость предприятия на основе тех доходов, которые оно способно в будущем принести своему владельцу (владельцам), включая выручку от продажи того имущества, которое не понадобится для получения этих доходов.
Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:
Чистая прибыль / Ставка капитализации = Оцененная стоимость
Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).
Практическое применение метода капитализации прибыли обычно предусматривает следующие основные этапы:
1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости). [2]
2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.
3. Расчет адекватной ставки капитализации.
4. Определение предварительной величины стоимости.
5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).
6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).
Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированного на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем.
Доходный подход применим для оценки компаний, приносящих достаточно большую положительную величину дохода, в случае, когда можно составить достоверный прогноз доходов и расходов, обоснованно оценить ожидания инвестора по требуемой ставке доходности, исходя из уровня риска вложения капитала в объект. Чтобы доходный подход был уместен, стоимость компании должна формироваться от положительного денежного потока.
Доходный подход обоснованно является самым применимым подходом. Это связано с разумностью теоретических умозаключений и универсальностью метода. Доходный подход не дает точных значений, только если компания не генерирует выручку. При этом применяется затратный подход. Во всех остальных случаях доходный подход может использоваться с учетом того, что прогнозируемые данные разрабатываются
с особой тщательностью.
2.1.2. Расчет денежного потока в прогнозный период – 5 лет
Построения денежного потока на прогнозный период 5 лет проводится на основе анализа структуры расходов и доходов, динамики прироста расходов и доходов. Учитывая результаты анализа строится прогноз доходов. Для прогноза используются статьи, представленные в «Отчетах о прибылях и убытках» и «Отчете о движении денежных средств»
Таблица 4. Расчет денежного потока в прогнозный период – 5 лет
| Показатель | Пояснения | 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
| Выручка | 834531,6 | 851222,232 | 808661,1204 | 889527,2324 | 907317,7771 | |
| Себестоимость реализации | -656827,64 | -669964,1928 | -636465,9832 | -700112,5815 | -714114,833 | |
| Выручка, включая амортизацию | + амортизация(6%-50071,896) | 884603,496 | 902295,5659 | 857180,7876 | 942898,8664 | 961756,8437 |
| Валовая прибыль (Маржа 1) | Выручка-себестоимость + амортизация | -606755,744 | -618890,8589 | -587946,3159 | -646740,9475 | -659675,766 |
| Коммерческие и общефирменные расходы | 187574,24 | 191325,7248 | 181759,4386 | 199935,3824 | 203934,0901 | |
| Прочие операционные расходы | 96853,2 | 98790,264 | 93850,7508 | 103235,8259 | 105300,5424 | |
| Прочие операционные доходы | 62731,48 | 63986,1096 | 60786,80412 | 66865,48453 | 68202,79422 | |
| Прибыль от реализации (Маржа 2) | Маржа 1 — расходы | -891183,184 | -909006,8477 | -863556,5053 | -949912,1558 | -968910,399 |
| Прочие внереализационные расходы | ||||||
| Прочие внереализационные доходы | ||||||
| Прибыль до уплаты налогов, процентов и амортизации (Маржа 3) | Мажа 2 + внерелизационные доходы – внерелизационные расходы | -88081,7 | -89843,334 | -85351,1673 | -93886,28403 | -95764,0097 |
| Амортизация | 50072,26 | 51073,7052 | 48520,01994 | 53372,02193 | 54439,46237 | |
| Операционная маржа = Прибыль до уплаты налогов и процентов (Маржа 4) | Маржа 3 — амортизация | -138153,96 | -140917,0392 | -133871,1872 | -147258,306 | -150203,472 |
| Проценты к получению | ||||||
| Проценты к уплате | ||||||
| Прибыль до налогообложения (Маржа 5) | Маржа 4 — проценты | -138153,96 | -140917,0392 | -133871,1872 | -147258,306 | -150203,472 |
| Налог на прибыль | 39264,96 | 40050,2592 | 38047,74624 | 41852,52086 | 42689,57128 | |
| Чистая прибыль (Маржа 6) | Маржа 5 — налоги | -177418,92 | -180967,2984 | -171918,9335 | -189110,8268 | -192893,043 |
| Увеличение оборотного капитала | ||||||
| Чистый денежный поток от операционной деятельности | 8668,24 | 8841,6048 | 8399,52456 | 9239,477016 | 9424,266556 | |
| Капиталовложения | ||||||
| Денежный поток компании (до учета расчетов по кредитам) Free cash flow to the firm (FCFF) | -25345,808 | -25852,72 | -24560,08795 | -27016,09675 | -27556,41868 | |
| Выплата/получение основной суммы долга | ||||||
| Чистый денежный поток (с учетом кредитования) | Free cash flow to equity (FCFE) | |||||
| Чистый дисконтированный денежный поток (без учета кредитования) | RECF | -25852,72416 | -26369,77864 | -25051,28971 | -27556,41868 | -28107,5471 |
Далее требуется составить прогноз доходов и расходов на постпрогнозный период в 3 года. Согласно динамике, выявленной на 4 и 5 году прогнозного периода, выручка увеличится на 9073717,77/ 889527,232* 100 – 100 = 2% Предположим, что в постпрогнозный период дальнейший рост составит 4 % на 1-ом году, 10 % на 2 году и 12 % на третьем году.
Представим прогнозный отчет о финансовых результатах на 5 лет и на постпрогнозный период в 3 года. Отметим, что в прогнозах на постпрогнозный период будут использоваться следующие предположения:
· выручка и себестоимость изменяются одинаковыми темпами;
· коммерческие и управленческие расходы изменяются согласно тенденции;
· все прочие доходы и расходы изменяются согласно тенденции.
Таблица 6. Движения денежных средств в постпрогнозном периоде, тыс.руб.
| Показатель | Пояснения | 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год | 6 год | 7год | 8год |
| Выручка | 834531,6 | 851222,232 | 808661,1204 | 889527,2324 | 907317,7771 | 925464,1 | 943973,4 | 962852,9 | |
| Себестоимость реализации | -656827,64 | -669964,1928 | -636465,9832 | -700112,5815 | -714114,833 | -728397 | -742965 | -757824 | |
| Выручка, включая амортизацию | + амортизация(6%-50071,896) | 884603,496 | 902295,5659 | 857180,7876 | 942898,8664 | 961756,8437 | |||
| Валовая прибыль (Маржа 1) | Выручка-себестоимость + амортизация | -606755,744 | -618890,8589 | -587946,3159 | -646740,9475 | -659675,766 | -672869 | -686327 | -700053 |
| Коммерческие и общефирменные расходы | 187574,24 | 191325,7248 | 181759,4386 | 199935,3824 | 203934,0901 | 208012,8 | 216416,5 | ||
| Прочие операционные расходы | 96853,2 | 98790,264 | 93850,7508 | 103235,8259 | 105300,5424 | 107406,6 | 109554,7 | 111745,8 | |
| Прочие операционные доходы | 62731,48 | 63986,1096 | 60786,80412 | 66865,48453 | 68202,79422 | 69566,85 | 70958,19 | 72377,35 | |
| Прибыль от реализации (Маржа 2) | Маржа 1 — расходы | -891183,184 | -909006,8477 | -863556,5053 | -949912,1558 | -968910,399 | -988289 | -1008054 | -1028215 |
| Прочие внереализационные расходы | |||||||||
| Прочие внереализационные доходы | |||||||||
| Прибыль до уплаты налогов, процентов и амортизации (Маржа 3) | Мажа 2 + внерелизационные доходы – внерелизационные расходы | -88081,7 | -89843,334 | -85351,1673 | -93886,28403 | -95764,0097 | -97679,3 | -99632,9 | -101626 |
| Амортизация | 50072,26 | 51073,7052 | 48520,01994 | 53372,02193 | 54439,46237 | 55528,25 | 56638,82 | 57771,59 | |
| Операционная маржа = Прибыль до уплаты налогов и процентов (Маржа 4) | Маржа 3 — амортизация | -138153,96 | -140917,0392 | -133871,1872 | -147258,306 | -150203,472 | -153208 | -156272 | -159397 |
| Проценты к получению | |||||||||
| Проценты к уплате | |||||||||
| Прибыль до налогообложения (Маржа 5) | Маржа 4 — проценты | -138153,96 | -140917,0392 | -133871,1872 | -147258,306 | -150203,472 | -153208 | -156272 | -159397 |
| Налог на прибыль | 39264,96 | 40050,2592 | 38047,74624 | 41852,52086 | 42689,57128 | 43543,36 | 44414,23 | 45302,51 | |
| Чистая прибыль (Маржа 6) | Маржа 5 — налоги | -177418,92 | -180967,2984 | -171918,9335 | -189110,8268 | -192893,043 | -196751 | -200686 | -204700 |
| Увеличение оборотного капитала | |||||||||
| Чистый денежный поток от операционной деятельности | 8668,24 | 8841,6048 | 8399,52456 | 9239,477016 | 9424,266556 | 9612,752 | 9805,007 | 10001,11 | |
| Капиталовложения | |||||||||
| Денежный поток компании (до учета расчетов по кредитам) Free cash flow to the firm (FCFF) | -25345,808 | -25852,72 | -24560,08795 | -27016,09675 | -27556,41868 | -28107,5 | -28669,7 | -29243,1 | |
| Выплата/получение основной суммы долга | |||||||||
| Чистый денежный поток (с учетом кредитования) | Free cash flow to equity (FCFE) | ||||||||
| Чистый дисконтированный денежный поток (без учета кредитования) | RECF | -25852,72416 | -26369,77864 | -25051,28971 | -27556,41868 | -28107,5471 | -28669,7 | -29243,1 | -29828 |
Расчет ставки дисконта
Для вычисления приведенной к текущему моменту (вложения средств) денег пользуются дисконтированием. При этом берутся будущие количества денег и приводятся назад к значению на нынешний день путем их уменьшения с каждым отчетным периодом проекта.
Средневзвешенную ставку за риск рассчитываем по таблице 7.
Таблица 7. Оценка степени риска, расчет коэффициента дисконтирования
| Параметры | Степень риска | |||||||
| низкая | средняя | высокая | ||||||
| 1.1. | 1.2. | 1.3. | 2.1. | 2.2. | 02.3. | 03.1. | 03.2. | 03.3. |
| соотвествующая ß | 0,25 | 0,5 | 0,75 | 1,25 | 1,5 | 1,75 | ||
| Стадия развития | 1,75 | |||||||
| Отраслевое законодательство | 0,25 | |||||||
| Изменение местного законодательства | ||||||||
| Конкуренция | ||||||||
| Рыночная сила поставщиков/потребителей | 0,75 | |||||||
| Наличие стратегии развития — фактор на уровне компании | 1,75 | |||||||
| Доля рынка | ||||||||
| Структура затрат | ||||||||
| Качество менеджмента | 1,5 | |||||||
| Стабильность спроса на услуги | 1,75 | |||||||
| Коэффециенты ликвидности (ликвидность вообще) | 0,5 | |||||||
| Стабильность прибылей | 1,25 | |||||||
| Финансовые проверки | 0,5 | |||||||
| Кредиторская задолженность | 1,5 | |||||||
| Взвешенный итог | 0,25 | 0,75 | 1,25 | 5,25 | ||||
| Сумма | 17,5 | |||||||
| Количество факторов | ||||||||
| Средневзвешенное значение балла | 1,9 |
Ставка дисконтирования составляет 1,9
2.1.4. Определение стоимости предприятия в постпрогнозный период – 3 года
Расчет денежных потоков постпрогнозного периода ведется по формуле Гордона:
FV = CF(n+1) / (DR — t)
Для расчета формулы берутся следующие показатели:
FV – стоимость объекта в постпрогнозном периоде;
CF(n+1) – поток доходов на начало постпрогнозного периода;
DR – ставка дисконтирования;
t – долгосрочные темпы прироста потока доходов в остаточном периоде.
Далее полученные годовые денежные потоки, в том числе и денежный поток постпрогнозного периода дисконтируются по.
Таблица 8. Дисконтированных денежных потоков
| Показатель | 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
| Чистый денежный поток от операционной деятельности | 8668,24 | 8841,60 | 8399,52 | 9239,47 | 9424,26 |
| Дисконтированный | 16469,66 | 16799,04 | 15959,08 | 17554,99 | 17906,09 |
Таблица 9. Дисконтированных денежных потоков постпрогнозного периода
| Показатель | 1 год | 2 год | 3 год |
| Чистый денежный поток от операционной деятельности | 9424,26 | 10001,1 | |
| Дисконтированный | 17906,09 | 18629,5 | 19002,09 |
Стоимость предприятия в постпрогнозный период
FV =16469,66/ (1,9– 0,02) =5083 тыс. руб.
2.1.5. Расчет рыночной стоимости предприятия методом дисконтирования денежных потоков
Выводится предварительная стоимость предприятия на момент оценки, равная сумме всех будущих дисконтированных денежных потоков в прогнозном периоде и дисконтированной величины предполагаемой продажи бизнеса на конец прогнозного периода:
Предварительная стоимость = 16469,66+ 16799,04+ 15959,08+ 17554,99+ 17906,09= 84688,86тыс. руб.
Для выведения итоговой величины стоимости предприятия в параграфе «Корректировка на наличие непроизводственных внеоборотных активов» должны быть учтены следующие поправки:
· рыночная стоимость имеющихся на предприятии активов непроизводственного назначения (непрофильных активов) прибавляется к рассчитанной предварительной стоимости предприятия;
· если у предприятия имеется избыток собственного оборотного капитала, то избыток следует прибавить к величине предварительной оценки стоимости предприятия.
Спрогнозируем баланс на 5 лет, используя функцию «Тенденция»:
Источник: allrefrs.ru
Management если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.
Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.
Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.
Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.
Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости.
Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Каждый из трех рассмотренных подходов предопределяет использование при оценке внутренне присущих ему методов.
Источник: buscreative.blogspot.com
