Методы оценки бизнеса и недвижимости

При оценке недвижимого имущества используют следующие три подхода:

оценка с точки зрения стоимости строительства здания, аналогичного оцениваемому;
оценка стоимости с точки зрения сравнения стоимости аналогичных объектов;
оценка с точки зрения доходности, которую потенциально может принести оцениваемый объект

Различают три метода оценки недвижимости:

1. Затратный (экономический). Совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрачиваемых денежных средств на замещение или восстановление объекта, с учетом накопительного износа;
2. Рыночный. Совокупность оценочных методов, основанная на сравнении объекта оценки с аналогичным объектом, по которому имеется информация о цене сделок;
3. Доходный. Совокупность оценочных методов недвижимости, основанная на определении будущих доходов при коммерческом использовании оцениваемого имущества.

Структура методов оценки недвижимости также основывает на трех подходах:

Доходный подход к оценке недвижимости

• Доходный подход служит основой для метода капитализации доходов и обоснуется на дисконтировании доходов будущих периодов;
• Затратный подход (экономический) основывается на анализе возможных затрат замещение или восстановление оцениваемого объекта. Оценщик рассчитывает примерную сумму строительных расходов, определяя стоимость строительства аналогичного объекта недвижимости и количество времени, которое будет затрачено на строительство. Зачастую данный показатель определяет, каков будет верхний предел стоимости недвижимости. Логика данного подхода вполне обоснованна, кому захочется переплачивать за существующую собственность, если за строительство аналогичного сооружения можно потратить меньше? Однако в затратном подходе не учитываются такие особенности как удобства и местоположение объекта недвижимости, которые играют немаловажную роль.
• Рыночный подход включает методы, основанные на информации по уже состоявшейся продаже аналогичных объектов на открытом рынке (или методы сравнительных продаж). Рыночная стоимость (для её установления производится рыночная оценка) — это наиболее вероятная цена, по которой соответствующий объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В рыночную стоимость входят как стоимость самого объекта, так и стоимость некоторых прав в отношении оцениваемого объекта. Нередки случаи, когда после выявления рыночной стоимости цена объекта корректируется с помощью проведения профессиональной оценки недвижимости.

Автор Elena

Начните получать постоянный доход!
Станьте автором на Web-3

Нашли ошибку в тексте? Выделите и нажмите Ctrl+Enter

Источник: web-3.ru

Методы оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимого имущества оценочными компаниями проходит согласно определенной последовательности, при помощи общепринятых методов оценки. Таких методов существует несколько, и их выбор обусловлен, в первую очередь, видом объекта недвижимости и целью, с которой проводится такая оценка.

Оценка бизнеса за 1 минуту. Недостаток метода чистых активов

Если вам необходимо купить или продать дом, эксперт-оценщик выберет один метод оценки, если вы хотите застраховать свое имущество или инвестировать в недвижимость, оценить риски или убыток, скорее всего, будет выбран совершенно другой метод оценки. А правильность выбора метода оценки недвижимости во многом зависит от квалификации и опыта эксперта-оценщика.

В теории существует три метода оценки:

• Затратный
• Доходный
• Сравнительный

В основе затратного метода лежит предположение, что если посчитать затраты на строительство и вычесть износ, то этого будет достаточно для определения рыночной стоимости объекта. Доходный метод используется преимущественно для тех объектов, которые приносят постоянный доход, то есть учитывается их прогнозируемый и настоящий доход. Здесь применяют метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный метод предусматривает метод прямого сравнительного анализа (реальная ситуация на рынке) и метод валового рентного мультипликатора, который применяется преимущественно для объектов аренды, приносящих доход (ренту).

Выберите категорию вопроса:

• Общие вопросы
• Оценка недвижимости

Источник: intelis-ocenka.ru

Основы и методы оценки недвижимости

По разным причинам рано или поздно возникает необходимость оценки недвижимости, а именно, зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, объектов незавершенного строительства, а также свободных земельных участков.

При проведении оценочных работ учитываются обязательственные и вещные права, а также возможные их ограничения.

Для осуществления работы по оценке объектов недвижимости необходимо оформить задание, включающее определенные сведения:

• описание оцениваемого объекта и каждой отдельной части
• подробное описание всех его составляющих
• документ, подтверждающий права на объект подлежащий оценке и имеющиеся ограничения.

С учетом определенных особенностей объекта для оценочных работ потребуются следующие документы:

• копия свидетельства на право собственности и о проведенных сделках
• договор на аренду оцениваемого участка и о его выделении
• документы на права владения сооружениями и участками земли
• справки о всевозможных правовых ограничениях
• документы из БТИ (техпаспорт и справка о состоянии объекта)
• предоставление поэтажного плана с экспликацией
• наличие кадастрового, ситуационного и генерального плана участка
• схема с нанесением всех объектов
• справка, которой указаны начальная и остаточная стоимость объекта
• справка о наличии имущества, не являющегося недвижимым, но подлежащего оценке
• реестр существующих коммуникаций с указанием материалов

Также оценщику потребуется информация о капитальных вложениях в данный объект и фактический объем выполненных работ на момент проведения оценки недвижимого имущества.
Все вышеперечисленные документы подписываются ответственным лицом и заверяются согласно установленному порядку.

Основы оценки недвижимости состоят из нескольких методов: сравнительного доходного и затратного.

Сравнительный метод базируется на существующих рыночных ценах

В случае применения доходного подхода делается прогноз на возможные доходы от объекта в будущем.

Затратным методом определяется соответствие общей стоимости земельного участка и возможных улучшений. При этом он рассматривается, как условно свободный с учетом существующего или ожидаемого набора прав на него. Одновременно определяются затраты на его улучшение, в основу чего входят данные о договорах на ремонтные или другие виды работ, основываясь на примере других подобных объектов и анализируя затраты.

Использование этого метода наиболее целесообразно при оценке следующих видов недвижимости:

• недавно возведенные объекты
• объекты государственного значения и не имеющие специального назначения и
• объекты, не имеющие активного значения на рынках.

Этот же метод достаточно часто применяется при оценке жилой недвижимости и различных встроенных помещений.

В совокупности результаты оценки недвижимости формируются в форме отчета, составленного в соответствии с Законодательством РФ. В материалах по оценке недвижимости должны содержаться следующие документы:

• основные характеристика объекта
• сведения, касающиеся заказчика и оценщика
• используемые методы оценки
• анализ существующих рыночных цен, применяемых к объекту
• приложение всех необходимых документов

Методы оценки недвижимости экспертами МЦЭО

Владение несколькими подходами к оценке недвижимости позволяет получить более объективный и точный результат. В современной практике существует три основных метода – затратный, доходный, а также рыночный. Эксперты Межрегионального Центра Экспертизы и Оценки активно используют все указанные приемы оценивания недвижимости. Это позволяет держать высокие стандарты качества предоставляемых услуг.

Суть и отличия подходов и способов оценки недвижимости

Методы оценки недвижимости экспертами МЦЭО выбираются в зависимости от целевого предназначения экспертизы и параметров объекта. Чаще всего используются следующие способы:

Эксперты Центра оценки недвижимости, МЦЭО, активно используют в ежедневной деятельности профессиональное оборудование, множество информационных баз, а также опыт лучших специалистов своего дела. Услуги МЦЭО выделяются на фоне конкурентов системным подходом и адаптацией под интересы клиента. Все перечисленное позволяет успешно выполнять оценку самых сложных объектов, начиная от промышленных площадей и заканчивая многокомпонентными имущественными комплексами.

Новое на сайте

• Портретная экспертиза в криминалистике 29.05.2023
• Оценка объектов незавершенного строительства 23.05.2023
• Для чего делают оценку недвижимости 22.05.2023
• Экспертиза оттисков печатей и штампов 18.05.2023
• Судебно-химическая экспертиза 20.04.2023
• Вопросы видеотехнической экспертизы 17.04.2023
• Оценка повреждённого имущества 17.04.2023
• Оценка стоимости бизнеса 06.02.2023
• Экспертиза по делам о банкротстве 10.01.2023
• Оценка стоимости бренда 23.12.2022
• Оценка стоимости ценных бумаг 19.12.2022
• Видеотехническая экспертиза для суда 15.12.2022
• Техническая экспертиза документов в криминалистике 15.12.2022
• Особенности проведения фототехнической экспертизы 12.12.2022
• Методы и подходы оценки интеллектуальной собственности 30.11.2022
• Автотехническая экспертиза для определения обстоятельств ДТП 25.11.2022
• Что такое оценка активов 24.11.2022
• Экспертиза подлинности документов 24.11.2022
• Для чего проводят налоговую экспертизу 18.11.2022
• Зачем оценивать квартиру для банка 15.11.2022

Источник: advokatservis.ru