Пожалуй, для любой строительной компании первая постройка многоквартирного дома – особо значимая степень достижения успеха. Правда, воплотить такой строительный проект в реальность – не каждому под силу. Причина даже не масштабности финансовых вложений, хотя они, безусловно, внушительны.
Главная сложность – получить разрешение на строительство у городской администрации, а также подведение всех важных коммуникаций. Также актуален вопрос поиска лучших поставщиков строительных и отделочных материалов. Так, например, чтобы узнать больше о продаже натурального камня от производителя, стоит перейти на сайт kamenplitka.ru.
Что же представляет из себя многоквартирный дом?
Говоря просто, это здание, состоящее из комнат, квартир либо коммерческих площадей, принадлежащих собственникам и/или юридическим лицам. Каждая из них должна иметь свой выход либо на улицу, либо же в помещение общего пользования (лестничная площадка или коридор). Помимо квартир в доме могут находиться нежилые коммерческие помещения, используемые как магазины, офисы, приёмные. Как было упомянуто, присутствуют в многоквартирных домах и помещения общего пользования – лифты, лестничные площадки, балконы, лестницы, террасы.
Организационные моменты
Во-первых, вам нужно выбрать земельный участок под возведение будущего дома с близостью городских сетей, водо-, тепло- и электроснабжения. Также важно наличие телефонных сетей и подведённых кабелей для подключения телевидения и интернета. Ведь сегодняшнюю жизнь уже проблематично представить – да и прожить – без этих технических инноваций, поэтому и квартиры без протянутых к ним кабелей вряд ли кто купит. К тому же, не забудьте о важности близкой расположенности трамвайных путей, станций метро, транспортных остановок, торговых, культурных организаций.
Учтите, что каждый город имеет собственный разработанный градостроительный план, в согласии с которым будет производиться застройка земель в несколько ближайших лет. Поэтому, будет намного легче получить добро на строительство дома в районах, предусмотренных упомянутым планом для застройки в ближайшее время. Ещё проще строительным компаниям, возводящим дома по госзаказу – получить все разрешения (т. е. около 50-ти) – намного легче.
Для правильного проектирования многоквартирного дома следует произвести топографическую съёмку и геологическое исследование заданной местности. Ведь вам нужно узнать свойства и состояние грунта, степень возможной усадки, глубину протекания грунтовых вод и т. д. Когда специализированная организация проведёт все предусмотренные экспертизы, вы получите отчёт, необходимый для проектировки дома. Проектировкой должны заниматься архитекторы, дизайнеры, проектировщики, инженеры – придётся нанять их услуги. Вам важно не только разработать дизайн внешности дома и дворовой территории, но и позаботиться о том, чтобы он гладко вписывался в имеющийся городской ландшафт.
После проработки дизайна, схемы и прочих характеристик дома, начинается непосредственное его строительство, внутренняя отделка и подведение коммуникаций. За вами – выбор подрядной организации, которая и осуществит эти задачи. Когда дом будет возведён, переходите к прокладыванию тротуаров, постройке парковки, детской площадки, высадке деревьев с газонами – прилегающая территория должна быть облагороженной, за счёт чего повышается и цена на квартиры в таком доме. Успехов!
Источник: metaphysican.com
Многоквартирный дом как бизнес
Продолжим арендную тему, но только немного с другого ракурса. Речь пойдет о доходных домах в ближайшем Подмосковье. Идея строительства многоквартирных домов на землях под ИЖС будоражит умы многих мелких предпринимателей уже не первый год. Действительно, мало кто устоит перед квартирным ажиотажем последних трех-четырех лет.
А тут еще и такой подарок, как вечно продляющаяся дачная амнистия и упрощенная процедура застройки частных домовладений, которые помогают сократить себестоимость и сроки возведения таких объектов по сравнению с полноценными МЖС. А по качествам для конечного проживающего такой дом не уступает, а может быть — даже и выигрывает. Но вот адекватных юридических схем для реализации квартир в рамках коттеджей, построенных на ИЖС, практически не существует. И даже та экономия, которая может возникнуть при покупке квартир внутри многоквартирного коттеджа, не компенсирует будущие риски их владельцев.
Краткая экономика проекта
Идеальным с точки зрения эффективности мне как НЕархитектору видится двухподъездный трехэтажный дом по 4 квартиры на этаже в одном подъезде средней площадью 40-45 кв.м. Итого, 24 квартиры. Четкую квартирографию я здесь не расписываю, это будет зависеть от местоположения проекта, но явно квартиры-студии и однушки должны превалировать. Соответственно, общая площадь здания составит около 1000 кв.м.
Конечно, можно размахнуться и на “коттеджик” в 1500 кв.м., так как такие проекты тоже не требуют прохождения экспертизы, но должной экономии “на масштабе” по сравнению с 800-1000 кв.м. аналогом мы здесь не получим. Да и адекватную квартирографию без увеличения МОПов будет уже сложнее получить.
Пятно застройки у такого коттеджа будет около 350 кв.м. Такой дом вполне можно “вписать” в 10-соточный участок. Но лучше ориентироваться на участок в 15 соток, чтобы можно было предусмотреть 1 парковочное место на каждую квартиру.
Участок на окраине деревни, не самый ликвидный для коттеджного строительства вполне можно найти за 400-500 т.р. за сотку.
Строительство такого дома с отделкой под ключ и с полной меблировкой обойдется, допустим, в 40 т.р. за 1 кв.м. Шведский минимализм нам в помощь! + 2,5 млн.р. на обустройство участка и непредвиденные расходы. Итого, 50 млн.р. затрат.
Доходную составляющую рассчитываем исходя из средней чистой арендной ставки за минусом эксплуатации в размере 30 т.р. за 1 квартиру в месяц. Итого — 720000 рублей в месяц. 8,64 млн. р. в год. при вложениях 50 млн.р. дают нам доходность в размере 17,3%. Ну допустим мы где-то ошиблись и не учли, например, амортизационные отчисления, риэлторскую комиссию, и доходность будет около 15%, то это тоже неплохо.
Где найти участок?
Впервые, когда мне пришла идея доходного дома, мысль была найти участок в охраняемом коттеджном поселке с инфраструктурой. Представляете, если такой дом появился, скажем, в Княжьем озере или Миллениум парке, на квартиры стояла бы очередь. Но, конечно же, это утопия. Владельцам этих поселков, управляющей компании и жителям такой доходный дом будет как “кость в горле”. Да и издержки, связанные с покупкой и возведением такого объекта, будут значительно выше.
А вот участок на краю небольшой деревеньки или неохраняемой коттеджной застройки станет идеальным решением. Важно наличие возможности подключения газа и достаточные мощности по электричеству. Удобный подъезд и минимальное количество соседей — тоже в приоритете. Удаленность — до 30 км и желательна близость крупного населенного пункта и ж/д станции.
Из чего строить?
Если говорить про арендный рынок, то здесь клиенты-арендаторы не так щепетильно относятся к “внутренностям” своего жилища, чем их коллеги, клиенты-покупатели. Для них более важен внешний вид и функциональность. Не понравится — переедут в другую квартиру. Именно поэтому идеальной я считаю каркасную технологию строительства.
Она сокращает сроки возведения объекта, относительно дешевле (в комплексе) по сравнению с другими технологиями. А о тех недостатках (скорее психологических), которые плотно засели в умах наших сограждан, просто некому будет задумываться.
Конечно же, нужно будет более тщательно заняться вопросами звукоизоляции, что тоже вполне решаемо.
Какой проект выбрать?
На рынке сейчас есть готовые проекты многоквартирных домов до 1000 кв.м. В частности, обратите внимание на проекты компании Новая Изба. Но эти проекты для строительства из кирпича и бетона. Если речь идет о каркасном варианте, то никто этот дом лучше не запроектирует, чем производитель каркасных домов и будущий поставщик под этот проект.
Это даже может входить в стоимость строительства, но если заказчик хочет оставить себе права на проект, то за него придется заплатить отдельно. И не надо забывать, что в процессе строительства нужно еще послушать маркетологов и составить четкое ТЗ, чтобы на выходе получить оптимизированный под рынок проект с адекватной квартирографией и функциональными внутренними планировками.
Есть ли спрос?
Понятно, что рынок сейчас просел даже в этом недорогом сегменте, а в течение ближайших пары лет на рынок выйдут сотни арендных квартир в подмосковных новостройках, купленных на ажиотаже валютного ралли. Но кому проще будет сдавать свою квартиру? Частнику, одному из тысяч арендодателей или полуинституциональному игроку с качественно иным пулом предложений?
По-моему, ответ вполне очевиден. Вдобавок, какую-то часть жилого фонда можно оставить под краткосрочную аренду. С ней, конечно же, больше проблем с точки зрения управления, но зато она может компенсировать проседания спроса.
Инфраструктура и сервис
Как вариант привлечения дополнительных клиентов и обоснование бОльшей арендной платы, можно продумать какой-то минимальный набор инфраструктуры. Например, задействовать часть участка и организовать беседки, небольшую детскую площадку, уличные тренажеры. Если участок не позволяет, то вполне можно задействовать кровлю здания, сделав ее эксплуатируемой. Придется ввести и правила проживания, которые арендаторы подписывают вместе с договором аренды.
Можно подумать и о каких-то помещениях общего пользования внутри самого дома — сауна, бильярдная, тренажерный зал, домашний кинотеатр. Такие объекты инфраструктуры смогут обеспечить доходному дому долгосрочные конкурентные преимущества.
Ну и, конечно же, не надо забывать о дополнительном сервисе — уборка квартир, доставка еды, трансферы в город и из города, установка индивидуальной охранной сигнализации и т.д.
Правовая форма
Самый идеальный вариант — это ИП на УСН по системе 15% от прибыли. Если участников несколько, то это ООО на такой же системе налогообложения. Все затраты по возведению объекта вешаются на юридическое лицо. И 5-6 лет эти накопленные убытки идут в зачет будущих арендных доходов. Но надо не забывать, что 1% от оборота по этой системе налогообложения заплатить придется.
Безусловно, есть бухгалтерские тонкости, о которых нужно позаботиться заранее и проконсультироваться с опытным бухгалтером. После того, как все накопленные убытки закончатся, нужно переходить на систему 6% с оборота. Не забудьте, что это можно сделать только раз в год.
Если вдруг до этого момента замаячит возможная продажа всего комплекса, то до совершения сделки тоже целесообразно перейти на 6%.
Вариант с получением патента я не прорабатывал. Но тоже, скорее всего, имеет право на существование.
Пострадаем гигантизмом
В данном случае я описал модель частного доходного дома, построенного на одном участке. Но под эту концепцию вполне может подойти и более крупный участок ИЖС — 1-5 га. В этом случае уже не обойтись без обширной инфраструктуры и полноценной управляющей компании. Доходность более масштабного проекта может немного упасть, но появятся дополнительные возможности для заработка управляющей компании, плюс коммерческие составляющие — торговые площади, кафе, автомойка и т.д.
Если вы загорелись этой идеей, то буду рад любым образом посодействовать вам в ее воплощении.
Источник: vesco.ru
Бизнес-план строительства многоквартирного жилого дома
Строительство жилья в наше время – одно из самых рентабельных направлений бизнеса. Это связано с тем, что жилье будет нужно всегда, на него существует устойчивый спрос, который иногда опережает предложение. Если вы захотите вложить деньги в строительство многоквартирного жилого дома или привлечь инвесторов, то вам, конечно же, понадобится бизнес-план.
Цель и обоснованность проекта
Основная цель проекта состоит в строительстве многоквартирного жилого дома с последующей продажей готовой недвижимости. Дополнительными целями могут служить удовлетворение спроса жителей города на комфортное жилье и благоустройство территории, прилегающей к вашей постройке. Бизнес-план строительства жилой недвижимости подразумевает, что в вашем проекте грамотно изложена целесообразность возведения «многоэтажки» именно в этом районе с обоснованиями в виде оценки рынка недвижимости и степени рентабельности.
Но начать следует с юридического обоснования проекта. Для начала строительства жилого дома вам понадобится ряд документов, получение которых займет немало времени и нервов, а значит для работы в этом направлении вам потребуется отдельные сотрудники. Итак, вам будет нужен арендный договор или документ, в котором подтверждается ваше право собственности на данный земельный участок, а также разрешение на строительство, полученное в администрации города, лицензия на строительные работы, согласование проекта с управлением архитектуры, выкопировка из Генплана необходимой градостроительной документации и т. д.
Любой бизнес-план подразумевает подробное описание проекта. Мы предлагаем для строительства девятиэтажный жилой дом с расположением офисных помещений на первом этаже и парковкой для стоянки автомобилей.
Место строительства многоквартирного жилого дома – областной центр в центральной части России, так как здесь поддерживается высокий спрос на жилье, а значит и соответствующие цены на квадратный м жилья.
Помимо этого, конкуренция здесь не такая высокая как на рынках Москвы или Подмосковья.
Исследование рынка жилья
Исследование рынка привнесет в наш бизнес-план экономическую обоснованность проекта. Дело в том, что из-за высокого уровня необходимых инвестиций строительный бизнес обладает и известными рисками. В связи с этим выбор места для строительства и характеристики будущего жилья должны тщательным образом просчитываться, чтобы вы могли извлечь максимальную выгоду из данного проекта. Мы должны выяснить, сколько квадратных метров жилья было введено за последний год в указанном районе (городе), какая наблюдается при этом динамика показателей, увеличивается или уменьшаются темпы застройки в данном муниципальном образовании.
Немаловажным является владение информацией о том, жилье какой ценовой категории пользуется самым большим спросом. Потенциал роста рынка жилой недвижимости зависит и от деятельности банков, точнее от их активности в области ипотечного кредитования, поскольку далеко не каждый человек в наше время способен приобрести жилье без использования заемных средств.
Чем выше покупательная способность населения в данной местности, тем больше жилья повышенной комфортности можно продать (вплоть до элитного жилья) и тем дороже может стоить квадратный метр недвижимости.
Итогом исследования рынка должны стать экономически обоснованные расчеты по стоимости квадратного метра жилья. Это поможет не только правильно сформировать ценовую политику, но и обеспечит быстрый сбыт конечной продукции (готового жилья). В итоге вы сможете быстрее приступить к реализации нового проекта, увеличить оборот своих денежных средств и повысить уровень собственных доходов.
Сотрудничество с местными властями
Следует знать, какую жилищную политику ведет местная администрация, участвует ли она в федеральных (региональных) программах по расселению жителей города из ветхого и аварийного жилья, закупает ли готовую жилую недвижимость или участвует ли в строительстве в качестве соинвестора. Зачастую сотрудничество с местными властями в рамках муниципально-частного партнерства может оказаться весьма выгодным. Имеется в виду не только информационная и консультационная поддержка по строительству многоквартирного жилого дома, но и прямое участие местных властей в форме капитальных вложений.
Следует учитывать, что оформление необходимой документации, которое в некоторых случаях тянется годами, в данной ситуации может происходить в рекордно сжатые сроки.
Еще одна особенность работы с муниципальными образованиями состоит в возможности сотрудничества на стадии формирования проекта. Зачастую местным администрациям необходимы жилые помещения небольшого метража, которые не пользуются популярностью у застройщиков, но жизненно необходимы муниципальным властям для реализации программ по расселению жителей города из аварийного жилья. Другими словами, ваш бизнес-план может предусматривать строительство жилья различной планировки и метража для нужд местных властей, что гарантирует вам рынок сбыта и полностью исключит некоторые риски.
План производства
Бизнес-план обязательно включает в себя основные показатели будущего многоквартирного жилого дома. Мы должны указать тип и площадь застройки, общую площадь жилой и коммерческой недвижимости, количество корпусов (если их 2 или больше), общее количество квартир и коммерческих объектов. Если имеется возможность указать, под какую конкретную коммерческую недвижимость выделяются площади (например, для расположения торговых центров, фитнес-клубов, салонов красоты и т. д.), то это только украсит ваш бизнес-план и поможет привлечь инвесторов.
Ваш бизнес-план должен четко прописывать срок основных работ и их пошаговый план – от оформления разрешительной документации до сдачи построенного объекта в эксплуатацию. Перед началом строительства по закону необходимо проведение подготовительных и земляных работ, получение геологической экспертизы, подтверждающей возможность постройки жилого дома на этом участке. Необходимо включить в ваш бизнес-план ежеквартальный план-график проведения всех строительных работ: подготовки территории и закладки фундамента, возведения здания и монтажных работ, необходимых внутренних и отделочных работ. Как уже становится ясно из вышеизложенного, для постройки многоквартирного жилого дома вам понадобится полный штат сотрудников различных специальностей. Если вы не хотите сами осуществлять строительную деятельность, то можно заключить договор с профильной организацией.
Расходы на строительство
Стоимость проекта в среднем составит 250-350 млн. рублей, хотя размер инвестиций зависит от множества факторов: стоимости строительных материалов, размеров и особенностей земельного участка, масштабов самого проекта, техоснащения здания, благоустройства прилегающей территории и т. д. Основными строками расходов при строительстве многоквартирного жилого дома станут возведение здания и прокладка необходимых инженерных коммуникаций. Ежемесячная заработная плата занятого на строительство персонала составит сумму от 250 тыс. рублей.
Бизнес-план может предусматривать как инвестирование собственных средств, так и привлечение соинвесторов, включая дольщиков. Дело в том, что закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» №214-ФЗ разрешает привлекать граждан, заинтересованных в приобретении жилья, в качестве соинвесторов, то есть фактически продавать жилье на стадии строительства. Это весьма выгодно, если вы не обладаете всеми необходимыми средствами для начала строительно-монтажных работ, но снижает при этом стоимость конечной продукции, то есть квадратного метра недвижимости.
Окупаемость проекта
Ключевой момент, который обязан содержать ваш бизнес-план, состоит в определении срока окупаемости и процента рентабельности строительства многоквартирного жилого дома. Если сроки окупаемости, то есть время, за которое доходы от реализации недвижимости покроют сумму ваших инвестиций, зависят от многих показателей, связанных с особенностями строительства, то процент рентабельности, то есть прибыльности, не должен быть ниже 10-15 %. Но не стоит зацикливаться на этих показателях. Например, срок окупаемости просто показывает вам предполагаемое время прохождения точки окупаемости инвестиций, но при этом игнорирует денежные поступления после возмещения вложенных средств. Между тем, необходимо хотя бы примерно представлять срок полной реализации готовой недвижимости, поскольку от этого зависит финансирование других ваших проектов.
Весьма наглядными в этой связи выглядят такие показатели, как суммарная выручка по вашему проекту и чистая прибыль, которые должен отражать ваш бизнес-план. Они необходимы для подтверждения рентабельности строительства многоквартирного жилого дома, а также для прогнозирования использования вырученных средств в будущих проектах. Ваши расходы и риски существенно сократятся, если вы уже имеете опыт осуществления подобных проектов, хорошо знаете местные рынки, разбираетесь в хитросплетениях законодательства и имеете укомплектованный штат квалифицированных специалистов. В данном случае ваш бизнес-план может предусматривать строительство жилых комплексов со всей сопровождающей инфраструктурой, что повысит привлекательность вашего проекта и увеличит вашу прибыль.
Источник: gejzer.ru