Можно ли на ижс заниматься бизнесом

Был куплен в черте города участок с жилым частным домом, и получено разрешение на ИЖС дома с хозпостройкой общего назначения(стоит отдельно,отдельный вход), в данный момент старый дом снесли, построен новый дом, пока не готов к проживанию, построена хозяйственная постройка, в которой размещены инструменты, оборудование, материалы и т.д. Строения пока не зарегистрированы. ВРИ на участок — ИЖС. Хозпостройка находится в эксплуатации, оформлен патент для ИП «услуги по остеклению балконов и лоджий, нарезке стекла и зеркал, художественной обработке стекла» по адресу этого дома, веду предпринимательскую деятельность в этой постройке.

Подскажите, пожалуйста, как правильно и какие действия совершить для оформления разрешения на предпринимательскую деятельность на данном участке в хозпостройке.

Как понимаю, нужно изменение вида разрешенного использования земельного участка с ИЖС на «6.3 Лёгкая промышленность Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: стекольных товаров» Источник: https://www.zemvopros.ru/page_11896.htm

Дом и участок также буду использовать для проживания, хозпостройка используется для хранения домашнего инструмента, материалов, работы для дома, получается двойного назначения, и для ИЖС, и для предпринимательской деятельности, как можно совместить?

Показать полностью
08 июня 2019, 09:55 , Валерий, г. Иркутск
Ответы юристов
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.8

Общаться в чате

Однозначно надо менять ври.

Иначе это грозит штрафом по ст 8.8 коап.

Проблема в том, что ври для этого бизнеса и ижс может не получиться совместить. И тут придется в этой ситуации участки делить. И на 1 будет ижс, а на другом бизнес.

Плюс учтите что разное нащначение земли влечет за собой и разные налоги на землю.

ДлЯ изменения ври нужно обращаться в местную администрацию, но смена назначения возможно если план земельного участка это допускает. Иначе вам просто откажут.

Плюс вопрос санитарно защитной зоны тоже может быть, если рядом жилые дома.

08 июня 2019, 10:05
Клиент, г. Иркутск

т.е. попытаться участок поделить на часть для ИЖС и коммерческую часть, где стоит хозпостройка? Обратиться к кадастровым инженерам за консультацией?

08 июня 2019, 10:12
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.8
Общаться в чате

Мне кажется это Один из самых разумных вариантов.

Сам дом можно не трогать. В доме по ст 17 жк вы можете вести нужную деятельность.

А вот с землей надо конечно решать

08 июня 2019, 10:36
Показать еще 14
Евгений Беляев
Юрист, г. Барнаул
рейтинг 10
Общаться в чате

Добрый день. Совмещение в Вашем случае не получится. Если с точки зрения налогового законодательства у Вас все сейчас нормально, то вот с точки зрения земельного законодательства Вы допускаете нарушение вижа разрешенного использования.

Это чревато применением отвеоственности по статье 8.8 КоАП РФ Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению http://www.consultant.ru/docum. Поэтому однозначно необходима смена ВРИ. В идеале раздед.участка на 2 — один под.коммерцию, второй под ИЖС.

Кроме того, если речь идет о размещении объекта предпринимательства в строении жилого назначения, то возможна ответственность и за это — КоАП РФ Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями http://www.consultant.ru/docum.

Поскольку в соответствии с

ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.,

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

С уважением Евгений Беляев
08 июня 2019, 10:13
Евгений Беляев
Юрист, г. Барнаул
рейтинг 10

Общаться в чате

т.е. попытаться участок поделить на часть для ИЖС и коммерческую часть, где стоит хозпостройка? Обратиться к кадастровым инженерам за консультацией?

Совершенно верно. Понимаете, ведение бизнеса, подобным образом без смены ВРИ, в случае проверки приведет к штрафам не от ФНС, а от иных органов. Поэтому однозначно менять ВРИ. При этом.соглашусь с коллегой Балашовым, относительно того, что стоимость участка для предпринимательства.а значит и размер налога, могут существенно повыситься по сравнению с ИЖС

08 июня 2019, 10:19
Юлия Павлюк
Адвокат, г. Калуга
рейтинг 7.4
Общаться в чате

В дополнение к сказанному коллегами отмечу, что по Иркутску размеры налоговых ставок по земельному налогу следующие:

3. Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:
3.1. 0,15 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, занятых гаражными кооперативами, индивидуальными гаражами, жилищным фондом (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, приобретенных (предоставленных) кооперативам, членами которых являются только граждане, под размещение овощехранилищ.

3.2. 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков:
— отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
— приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

— занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса);

— ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

3.3. 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков, включая земельные участки, используемые не в соответствии с видом разрешенного использования, указанные в подпунктах 3.1, 3.2 настоящего пункта.

08 июня 2019, 10:24
Показать еще 4
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Читайте также:  Квантовый скачок в бизнесе это

В дополнение к мнению коллег, которое полностью разделяю, хотел бы заметить, что разделить земельный участок Вы сможете только таким образом, чтобы тот участок, который останется под ИЖС был не менее минимального установленного местным нормативным актом размера. Например, в Иркутске минимальный размер земельного участка установлен Постановлением главы Администрации Иркутского района от 25.09.2006 N 4345 согласно которому

1. Утвердить предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность в Иркутском районе из земель, находящихся в муниципальной собственности:

1.1. Для ведения личного подсобного хозяйства:
— минимальный размер — 400 кв.м;
— максимальный размер в населенных пунктах — 2500 кв.м;
— максимальный размер за чертой населенного пункта (полевые участки) — 5000 кв.м.
1.2. Для индивидуального жилищного строительства:
— минимальный размер — 400 кв.м;
— максимальный размер — 2500 кв.м.

При производстве раздела этот момент следует учесть. Учитывая, что некоторая часть Вашей деятельности будет именно производственной, как раз ее следует выделить отдельно. Все остальное вполне можно оставить в ИЖС. При этом в таком случае, даже если какую-то часть деятельности Вы фактически будете вести на территории участка под ИЖС, у Вас всегда будет возможность ссылаться на наличие производственной части на отдельном з/у.

08 июня 2019, 10:55
Клиент, г. Иркутск

тогда не получится разделить. Весь участок 7.3 сотки, как понял, при разделе каждая часть должна быть не менее 4 соток… Как можно хозпостройку под коммерцию с меньшей частью выделить? никак?

08 июня 2019, 11:15
Юлия Павлюк
Адвокат, г. Калуга
рейтинг 7.4
Общаться в чате

Нет, не так. Нормируется только минимальный размер для ИЖС, для коммерческой деятельности размер не ограничен.

Статья 3. Максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно

1. Земельные участки предоставляются гражданам в собственность бесплатно в следующих минимальных размерах:
1) для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности — 1,9 га;
2) для ведения сельскохозяйственного производства, иных связанных с сельскохозяйственным производством целей — 0,04 га;
3) для индивидуального жилищного строительства — 0,04 га;
4) для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта — 0,04 га;

08 июня 2019, 11:21
Показать еще 7
Василий Шишкин
Юрист, г. Москва
Общаться в чате

Валерий, добрый день!

Смотрим ПЗЗ г. Иркутска. Необходимо точно понимать в какой тер. зоне вы находитесь. Смотрите: https://admirk.ru/pages/Grados.

Если историческая часть, больше проблем.

Зоны застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами с приусадебными земельными участками (1-3 эт.) (ЖЗ-101)

Для индивиду-ального жилищ-ного строитель-ства
Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощ-ных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений
Индивидуальные отдельно стоящие жилые дома с приусадебными земельными участками
Предельные размеры земельных участков.
Минимальный размер земельного участка – 0,01 га.
Максимальный размер земельного участка – 0,2 га
Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Предельные размеры земельных участков.
Этажность – не более 3 этажей.
Предельная высота зданий, строений, сооружений — 12 м.
Максимальный процент застройки – 40%.
Предельные параметры разрешенного строительства принимаются в соот-ветствии с утвержденной документацией по планировке территории.
47
На территории земельного участка должны предусматриваться:
Минимальный отступ от границ смежного земельного участка до основно-го строения – не менее 3 м, до хозяйственных построек, строений, соору-жений вспомогательного использования – не менее 1 м при новом строи-тельстве.
Требуется соблюдение расстояний между сторонами проектируемых и су-ществующих зданий, приведенных в п. 8 ст. 23 настоящих Правил.
Ограничения.
Использование земельных участков и объектов капитального строитель-ства осуществлять с учетом режимов зон с особыми условиями использо-вания территорий, установленных соответствующими нормативными пра-вовыми актами.

2. Условно разрешённые виды и параметры использования земельных участков и объектов капитального строительства

Предпринимательство

Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения при-были на основании торговой, банков-ской и иной предпринимательской дея-тельности.

Вид разрешенного использования:

Условно ВРИ через публичные слушания.

Читайте также:  Бизнес идеи ювелирного бизнеса

НА ИЖС нельзя ничего кроме того, что по ВРИ.

У Вас патент, услуги по сути, без производства.

Разделить участок и потом через публичные слушания считаю «овчина выделки не стоит».

Работайте спокойно с патентом, старайтесь не нарушать права соседей.

Будут соседи жаловаться, тогда платить штрафы и принимать меры.

Нет гарантии что предпринимательство при разделе участка продет слушания и администрацию.

Источник: pravoved.ru

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

Возможно ли это сделать? При соблюдении установленной процедуры перевода земли, которая предназначена для жилищного строительства в коммерческую, на таком участке можно будет вести бизнес и разместить торговую точку или отель.

Разберем алгоритм действий для такого изменения назначения участка, какие для этого требуются документы, и примерную стоимость этого процесса.

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

Категория земель

Согласно действующего законодательства все земли на территории Российской Федерации разделены на категории исходя из их целевого назначения.

Различные категории участков имеют различный правовой режим. Запрещается нецелевое использование земельных участков.

В частности, существуют земли лесного и водного фонда, которые нельзя использовать для выращивания сельскохозяйственной продукции. Для этого бы пришлось вырубить леса или осушить водные объекты, что привело бы к заметному нарушению экологической обстановки и причинению вреда окружающей среде.

Разновидности назначения участков земли в Российской Федерации:

Земли сельскохозяйственного назначенияучастки, которые предназначены для выращивания продовольствия, на них выращивают зерновые культуры, овощи, фрукты и т.д. разводят скот и птицу
Земли поселенийучастки, находящиеся в населенных пунктах (городах, сельских поселениях и др.), непосредственно из данной категории земель предоставляют участки под ИЖС, на которых возможно строительство частных домов
Земли особо охраняемых территорийкак правило, на таких землях размещены заказники, заповедники, природные объекты оздоровительного назначения, лечебные курорты и др., участки рекреационного назначения
Земли водного фондазапасы пресной воды относятся к богатству нашей страны, эти земли не подлежат продаже, поблизости от озер и рек не допускается размещение промышленных объектов и жилых домов.
Земли лесного фондана таких участках расположены лесные массивы и территории, на которых планируется посадка леса.
Земли запасак ним относятся территории, которые в настоящее время не используются для хоз. деятельности, но, тем не менее, находятся в федеральной собственности
Земли специального назначенияна таких землях расположены объекты промышленности, связи, транспорта, телерадиовещания, обороны и безопасности, объекты космического назначения и т.д.

Из всего разнообразия категорий земель, обычных граждан, как правило, интересуют только земли населенных пунктов и участки сельскохозяйственного назначения.

На сельхоз. угодьях можно разместить садовые и огородные участки, разводить скот, птицу, что жизненно важно для многих российских граждан.

Земли населенных пунктов – категория земельных участков, на которых допускается выполнение строительных работ по возведению индивидуальных жилых домов.

Разрешенное использование земель

Кроме такого параметра как категория земли, выделяется еще вид ее разрешенного использования. Виды разрешенного использования участков определяются согласно классификатору, принятому органом федеральной исполнительной власти. Классификатор ВРИ утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 01 сентября 2014 г. № 540.

Поскольку обычного гражданина интересуют лишь только 2 категории земельных наделов, земли поселений и сельскохозяйственные угодья, рассмотрим их.

Земли, находящиеся в городской черте (в границах сельского поселения) либо вблизи нее могут предназначаться для:

Для ИЖСЗемельные участки, на которых допускается возвести жилой дом
Для ЛПХземли для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок)

Сельскохозяйственные земли, которых так много на территории России, также делятся на ряд подгрупп исходя из вида разрешенного назначения:

  • Ведения КФК (крестьянско-фермерского хозяйства);
  • для ЛПХ (полевой земельный участок);
  • предопределенные под садовые и огородные участки (с 1 января 2019 возможно возвести жилой объект недвижимости, а также зарегистрироваться в нем);

Поскольку число граждан, стремящихся осуществить строительство индивидуального дома или ведения коммерческой деятельности постоянно растет, увеличивается и количество процедур переоформления земельных участков из одной категории в другую, их правового режима.

Нормативно-правовая основа

Перевод участка земли в другую категорию совершается в соответствии с порядком, установленным в Федеральном законе от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”.

Этот правовой акт включает в себя исчерпывающий перечень требуемых действий, которые нужно выполнить правообладателю земельного надела для реализации процедуры смены его назначения.

Нужно понимать, что решение о переводе принимается исполнительными органами власти того уровня, в ведении которых находится соответствующий земельный участок.

В зависимости от расположения земли заявление о переводе направляется:

Если участок в федеральной собственностито заявка подается в Правительство РФ
Если земля в региональной собственностито подача заявления осуществляется в органы исполнительной власти определенного субъекта РФ
При собственности муниципального образованияв местную администрацию

Как перевести земельный участок из ИЖС в коммерческий

Множество соотечественников, в особенности проживающие в сельской местности, желали бы заниматься бизнесом непосредственно рядом с домом.

К примеру, гражданину принадлежит земельный участок под ИЖС, на котором находится частный дом и гаражное строение. В этом случае гараж может быт использован для расположения небольшого автосервиса.

Либо возле своего дома выстроить маленькую постройку и использовать ее как небольшой магазин или салон парикмахерской, или иной коммерческий объект.

Читайте также:  Что построить для бизнеса у дороги

Но, в соответствии с действующим градостроительным законодательством, ведение бизнеса на земельном участке, который предоставлен для индивидуального строительства, запрещено.

Выходом из сложившейся ситуации служит перевод земельного участка ИЖС целиком или его части под коммерческую недвижимость.

Под магазин

Если у гражданина имеется земельный участок для жилищного строительства и он хочет организовать на нем небольшую торговую точку, то при соблюдении определенных условий эта задумка может быть воплощена в жизнь.

Нужно понимать, что смена назначения территории принадлежащего на праве собственности участка гораздо проще, чем перевод категории земли.

Строительство объекта коммерческого назначения на собственном земельном наделе возможно после написания заявления в администрацию соответствующего муниципального образования.

Заявление должно содержать конкретную просьбу гражданина:

Предопределить для участка земли дополнительный ВРИПри наличии индивидуальной жилой постройки на земельном наделе либо планах ее возведения вместе с объектом коммерческого здания, возможен как раз данный вариант, при котором участок получает назначение: ИЖС + торговое
Выделить участок под торговую точку из основной землии непосредственно у данного выделенного надела сменить вид использования

Орган местного самоуправления принимает решение по поступившему заявлению владельца участка.

Положительное решение муниципалитета означает выдачу правообладателю земли акта о смене или расширении вида разрешенного использования участка.

Для того, чтобы повысить вероятность удовлетворения ходатайства собственника, можно собрать подписи владельцев соседних участков, которые не возражают против постройки магазина поблизости от них.

При сборе большинства подписей за размещение коммерческого объекта, это будет иметь решающее значения во время принятия решения должностными лицами местной администрации.

Под автосервис

Если у правообладателя земельного участка под ИЖС есть желание и необходимые навыки для занятия на принадлежащей ему гаражной постройке таким видом коммерческой деятельности, как автосервис, то это вполне возможно.

Для того, чтобы у органа местного самоуправления и отделения налоговой службы не возникали вопросы к предпринимателю, следует узаконить гаражное строение или на этапе строительных работ, или после завершения его возведения.

Собственнику участка необходимо обратиться в местную администрацию и подать заявление об изменении принадлежащего ему земельного участка из ИЖС в коммерческий.

Источник: ipoteka-nedvizhimost.ru

Если на участке ИЖС ведется предпринимательская деятельность.

Часто у покупателей объектов капитального строительства возникает вопрос о налогообложении земельного участка, на котором объект расположен.

Сегодня хочу затронуть самую животрепещущую тему в отношении земельных участков с видом разрешенного использования под ИЖС, в случае ведения на них предпринимательской деятельности.

Земельные участки облагаются налогом на землю, согласно ст.389 НК РФ. Налоговые ставки устанавливаются нормативными актами муниципалитетов и ранжируются в зависимости от категорий земель и /или разрешенного использования.

Так, в отношении участков, занятых жилищным фондом или приобретенных для жилищного строительства ставка не может превышать 0,3% .

Однако, для законного и обоснованного применения ставки в указанном размере требуется соблюсти условия:
— отнесение зуч к данному виду разрешенного использования;
— использование участка строго в соответствии с целевым назначением.

При этом, понятие «земельные участки под жилищное строительство” должно определяться исходя из положений Градостроительного кодекса РФ и Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, в соответствии с которыми под использованием земельного участка для ИЖС понимается размещение жилого дома, предназначенного для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Использование же зуч с ВРИ для ИЖС в предпринимательской деятельности, исключает возможность применения к ним пониженной налоговой ставки, и подлежит налогообложению по ставке, в размере не превышающем 1,5% (пп.2 п.1 ст. 394 НК РФ).

Для выявления нарушений налогового законодательства, в качестве источников сведений для определения налоговым органом факта использования земельного участка в предпринимательской деятельности, ФНС использует документированные сведения, в том числе, представленные органами, осуществляющими государственный земельный надзор, муниципальный земельный контроль, материалы проверок правоохранительных органов, полученные в соответствии с законодательством РФ, сведения, содержащиеся в налоговой или бухгалтерской (финансовой) отчетности, данные, содержащиеся в реестрах, ведение которых осуществляют налоговые органы, сведения, представленные в порядке межведомственного информационного взаимодействия, и т.п.

Для вывода о применении налоговой ставки в отношении земельных участков в размере 1,5% от кадастровой стоимости, делается акцент на следующие обстоятельства, используемые налоговыми и судебными органами:

— наличие множественности земельных участков, принадлежащих одному лицу, зарегистрированному в качестве ИП, основным видом деятельности которого является продажа недвижимости;

— установление признаков коммерческого землепользования (для извлечения прибыли);

— наличие фактов дальнейшей реализации земельных участков, то есть их использование налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

Свою позицию в отношении данного вопроса ФНС отразила в письме от 03.07.2020 г. № СД-4-3/10778.

Закладывайте налоговые риски при расчете рентабельности сделки.

Источник: dzen.ru

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...
Бизнес для женщин