Владельцам загородных домов и дач разрешено разводить на своих участках кур и кроликов, открывать магазин или шиномонтаж и вести другой бизнес, но лишь в том случае, если это оговорено видом использования земли. При необходимости его даже можно изменить под эти цели, обратившись с заявлением в Росреестр или к местным властям. Но и тут есть свои тонкости и подвохи, о чем читателям РИА Недвижимость рассказали юристы.
Курочки и кролики с оговоркой
В России еще в прошлом году разрешили разводить кур и кроликов на садовых участках. Но делать это можно только для собственных нужд и при условии соблюдения земельного законодательства, ветеринарных норм и санитарно-эпидемиологических правил.
Но главное, важно учитывать, что не на всех садовых участках допускается возведение курятников или крольчатников, тем более с целью их дальнейшей продажи, предупредили юристы. В противном случае такое предпринимательство признают незаконным.
«Землю следует использовать только в соответствии с ее целевым назначением, так что возможность разводить сельскохозяйственных животных на участке зависит от разрешенного вида его использования», – объясняет юрист ProLegals Иван Лукин.
По его словам, в настоящий момент действует специальный Классификатор, в котором приведены виды разрешенного использования земельных участков.
«Если участок имеет вид разрешенного использования «ведение личного подсобного хозяйства», то на таком участке можно выращивать сельскохозяйственную птицу и кроликов для личных нужд. Во всех других случаях это не допускается», – предупреждает Лукин.
В подобной ситуации у собственников есть риск получить штраф в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тысяч рублей. Если кадастровая стоимость не определена, то размер штрафа варьируется от 10 тысяч до 20 тысяч рублей, говорит юрист.
Пожаловаться на собственника участка, который разводит кур или кроликов, соседи могут в местную администрацию, а также в территориальное отделение Роспотребнадзора. Эти органы проверят его на предмет использования земельного участка в соответствии с видами разрешенного использования, а также на соблюдение им санитарных норм.
Вместе со штрафом собственник получит предписание на ликвидацию курятника или крольчатника. Если проигнорирует его, то его принудят убрать их с участка в судебном порядке.
Предприимчивым бизнесменам на заметку
Возможность задействовать участок для бизнеса также зависит от разрешенного вида его использования.
«К примеру, земли, на которых расположены дачные участки обычно относятся к категории земель населенных пунктов, либо к категории земель сельскохозяйственного назначения. При этом большая часть участков имеет вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». То есть, по общему правилу, такие участки являются жилой, а не коммерческой недвижимостью», – отмечает Лукин.
Следовательно, в подавляющем большинстве случаев создание на дачном участке шиномонтажа, автосервиса, магазина или иной коммерческой точки без изменения разрешенного вида использования участка будет являться незаконным, предупреждает он.
Кроме того, на участке под индивидуальное жилищное строительство нельзя производить и продавать ритуальные принадлежности, а также размещать объекты промышленного или коммунального назначения, добавляет адвокат «Центрюрсервиса» Екатерина Тютюнникова.
Впрочем, не будет являться нарушением разовая продажа излишков сельскохозяйственной продукции, выращенной или произведенной на небольшом (не более 0,5 гектара) дачном участке гражданином лично, приводит исключение Лукин.
Узнать и поменять
Узнать вид разрешенного использования участка можно разными способами:
- Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости на сайте Росреестра, в МФЦ, на Госуслугах, а также на сайте Федеральной кадастровой палаты Росреестра.
- Воспользоваться онлайн-сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого потребуется ввести в поисковую строку адрес участка или его кадастровый номер.
Важно учитывать, что вид разрешенного использования бывает основной и условный. В случае с основным земельный участок используется по прямому назначению, например, для постройки жилого дома или сельского хозяйства.
А вот условно разрешенные виды применяются при необходимости расширить способы использования земли – к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, планируется построить автозаправку.
Чтобы изменить основной вид использования, собственнику участка придется обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Это можно сделать лично, подав заявление напрямую регистратору, через МФЦ или через портал Госуслуг.
В заявлении необходимо указать «новый» основной вид использования из числа тех, что предусмотрены градостроительным регламентом.
Для того чтобы понять, на какой вид использования можно заменить текущий, следует ознакомиться с правилами землепользования и застройки той или иной территории. Например, для территорий Московской области такие документы размещены на сайте подмосковного комитета по архитектуре и градостроительству.
Кроме того, по словам Лукина, в этих документах также могут содержаться отдельные специальные правила (порядок, сроки, перечень документов) изменения видов разрешенного использования.
В случае если заявление соответствует требованиям закона, регистратор заменяет в ЕГРН «старый» основной вид разрешенного использования земельного участка на «новый». При этом, для проведения такой процедуры получать согласие местных властей не требуется, объясняет Лукин.
Но есть ситуации, когда изменить основной вид использования участка будет невозможно. Такое происходит, например, в том случае, если площадь участка не соответствует параметрам правил землепользования и застройки для запрашиваемого изменения.
Изменить условно разрешенный вид использования участка будет сложнее. Для этого нужно подавать заявление в местную администрацию. Как правило, принятию решения предшествуют общественные обсуждения или публичные слушания, добавляет Лукин.
«Если смена основного вида разрешенного использования осуществляется регистратором автоматически, при наличии корректно заполненного заявления, то изменение условно разрешенного вида использования напрямую зависит от усмотрения муниципальных властей», – предупреждает юрист.
Прежде чем решиться на подобные преобразования, нужно хорошо все рассчитать, ведь после может существенно измениться кадастровая стоимость участка, что приведет к увеличению земельного налога, обращает внимание Тютюнникова.
Источник: moigektar.ru
Категории земельных участков: что разрешено самозанятым
Программу «Дальневосточный гектар» запустили в 2016 году. Изначально участвовать в программе могли только жители Дальнего Востока, но с 2020 года подать заявку может каждый россиянин. Как использовать участок, участник решает сам — ограничений по видам деятельности нет. Можно построить дом, открыть агроферму, туристический центр или детский лагерь.
Елизавета Прибыткова
В целом, программа выглядит привлекательно и для самозанятых. Но есть ограничения, которые нужно учесть до того, как приобретать землю.
Категория земельных участков и вид их разрешённого использования для самозанятых
Что такое «категория земельного участка»
Это характеристика территории и правового режима её использования. Соблюдение этого режима контролирует закон.
Какие бывают категории земель (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
- Земли сельскохозяйственного назначения.
- Земли населённых пунктов.
- Земли промышленности.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов.
- Земли лесного фонда.
- Земли водного фонда.
- Земли запаса.
Даже если участок находится в собственности, использовать его можно только в соответствии с принадлежностью к категории земель и виду разрешённого использования (ВРИ) — это то, что можно делать на земле . Например, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, использовать такую землю можно для садоводства и огородничества. Но построить капитальный жилой дом — уже нельзя.
Если эксплуатировать участок не по назначению, в зависимости от нарушения его могут изъять, выписать штраф или потребовать замены ВРИ .
Самозанятый не может применять режим НПД для сдачи в аренду земельного участка. На основании закона № 422-ФЗ объектом обложения НПД не признаются доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды жилых помещений). Земельный участок к жилым помещениям отнести нельзя
Категории земель, доступные для деятельности самозанятых
Как физическое лицо, самозанятый может приобрести в собственность земельные участки только двух категорий: «сельскохозяйственного назначения» и «населённых пунктов». Об этих двух категориях мы поговорим подробнее.
Земли населённых пунктов
Участки в этой категории подлежат плановой застройке многоэтажными домами либо частным жильём с подсобным хозяйством. Эта категория предусматривает также общественно-деловые, производственные зоны, зоны отдыха, инженерную и транспортную инфраструктуру. Застройка таких территорий регулируется градостроительным регламентом.
На землях населенных пунктов (с ВРИ для индивидуального жилищного строительства либо личного подсобного хозяйства) можно возводить жилые дома высотой не более трёх этажей. Но строительство какого-либо объекта нужно согласовывать с местной администрацией.
Земли сельскохозяйственного назначения
Это территории за пределами населённых пунктов, которые используют для производства сельскохозяйственной продукции. Сюда же относят дороги, коммуникации, водоёмы и прочее.
В категорию входят земли дачных и садовых товариществ. Эти земли можно перевести под застройку, если изменить вид разрешённого использования (ВРИ) «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». Тогда на участке можно построить дачный дом.
- С ВРИ «сельхозпроизводство» дом может быть высотой до трёх этажей и площадью до 500 кв. м.
- С ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» кроме дома можно строить помещения для фермерского хозяйства
Как использовать самозанятым
А теперь к главному: как самозанятый может извлечь из этих участков прибыль.
Выращивание, хранение и обработка сельхозпродукции
- Растениеводство, овощеводство, выращивание зерновых культур, трав, цветов, ягод и фруктов.
- Животноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство, сенокошение.
А дальше вариации: продукцию собственного производства можно реализовывать через продажи физическим лицам, местным рынкам или на маркетплейсах. Правда, для продажи ИП и ООО может возникнуть потребность в ветеринарных паспортах и сертификации продукции. О том, как её получить, подробно описали в статье.
Сдача в аренду жилых помещений
Дачу, частный дом, квартиру или даже комнату самозанятый может сдавать в аренду. А вот отдельно земельный участок, ферму, гараж, баню — нельзя, так как это относится к нежилым помещениям. На основании закона № 422-ФЗ объектом обложения НПД не признаются доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество.
Использование территории для оказания услуг
Самозанятый может превратить свой гараж, например, в шиномонтаж. А часть жилого помещения в мастерскую или ателье. Если на арендованном участке земли растёт лес, самозанятый может сделать лесопилку и продавать древесину, без необходимости регистрироваться как ИП.
Но такая площадь в любом случае подразумевает личное использование, без постоянного нахождения клиентов. Связано это с тем, что помещения для некоторых видов деятельности должны соответствовать определенным требованиям. Например, для работы с детьми — Санпин 2.4.4.3172-14. Проверяют это соответствие Роспотребнадзор и СЭС. И самозанятый без статуса ИП получить разрешение не сможет.
Самозанятость предполагает небольшое производство. Связано это с тем, что плательщик НПД выращивает и реализует продукцию в одиночку без наёмных работников, а годовой доход ограничен лимитов в 2,4 млн в год. То есть выход на промышленный масштаб изначально ограничен законом
Категории земель, которые купить сложнее или вовсе нельзя
Самозанятые не могут купить участок или построить коммерческие объекты для извлечения прибыли:
На землях промышленности — территории, предназначенные для промышленных предприятий: заводов, фабрик, энергостанций.
На землях особо охраняемых территорий и объектов — заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты: на таких землях запрещены любые производства. Строительство возможно только с разрешения властей.
На землях лесного фонда — территории, покрытые лесом, просеки, болота, лесные дороги. Такие земли используют для лесного хозяйства. В лесном фонде возможно только строительство некапитальных объектов отдыха и благоустройство территории.
На землях запаса — озёра, реки, любые природные и искусственные водоёмы и их прибрежные зоны. Чтобы их использовать, нужно обратиться в Росреестр или местную администрацию. Возможен и такой вариант: стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию.
На землях водного фонда — сложнее (или невозможно) перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых и земли водного фонда.
Использование земельных участков самозанятыми: общая таблица
Мы описали категории земель, а теперь подробнее том, как можно их использовать. Регламентирует эту часть те самые ВРИ — отобрали те, что больше относятся к самозанятым.
Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Нужно составить онлайн-заявку, и в течение пяти дней получить сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.
У Росреестра есть бесплатный сервис «Публичная кадастровая карта», он поможет определить категорию земельного участка и его вид разрешенного использования в режиме онлайн.
Предназначение земельного участка определяют региональные власти. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать документы (пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться решения.
Вывод и общие рекомендации
- Предназначение земли определяют две сущности: категория и вид разрешенного использования (ВРИ).
- Для самозанятых самые доступные категории — это земли населённых пунктов и сельскохозяйственного назначения.
- Выбрав категорию, самозанятый должен определить ВРИ для этой территории. Исходя из этого на участке можно заниматься животноводством, растениеводством, пчеловодством и так далее.
- Кроме производства самозанятый может получать доход со сдачи в аренду, например, той же дачи. Но сдавать он может только жилые помещения. То есть сдать земельный участок, гараж, ферму, баню или построить гостиницу — самозанятый не может.
Понравилась статья?
Нам будет очень приятно, если вы прокомментируете, поставите оценку или поделитесь материалом в социальных сетях — так о нюансах НПД узнает больше людей ❤️
Источник: xn--80aapgyievp4gwb.xn--p1ai
Как открыть магазин на своем участке возле дома
На территории России действует множество различных правил, регулирующих деятельность предпринимателей. Человек, желающий заниматься торговлей, должен в обязательном порядке ознакомиться со всеми требованиями органов контроля. Отдельного внимания заслуживает регламент, связанный с размещением торговой точки на территории частного дома. В данной статье мы предлагаем ознакомиться с вопросом, можно ли открыть магазин в частном доме.
Есть ли преимущества открытия магазина в частном доме
Многие предприниматели, владеющие частным домом, часто задумываются о переоборудовании одной или нескольких комнат для размещения магазина. Этот шаг имеет несколько преимуществ в виде отсутствия необходимости использования арендной недвижимости и простоты контроля бизнеса. Помимо этого, предприниматель может самостоятельно заниматься торговлей, что значительно сократит статью расходов на бизнес. Единственным недостатком этого решения является необходимость в получении разрешительных документов.
Работа без разрешения может стать причиной штрафных санкций от контролирующих органов.
Важно обратить внимание на то, что органы контроля предъявляют жесткие требования к торговым точкам, размещенным на территории жилых зданий. Такие магазины не должны мешать соседним жителям или производить шум. Как правило, такие требования выдвигаются в отношении тех торговых точек, что открываются в многоквартирных домах.
Жители частных домов, находящихся вблизи оживленных автомобильных трасс, часто задумываются о собственном бизнесе. Подобное размещение позволяет выбирать различные направления торговой деятельности, начиная от продажи цветов и заканчивая организацией магазина, специализирующегося на торговле запчастями. В домах, расположенных в спальных районах, более целесообразно открывать продуктовый магазин. В том случае, если по «соседству» имеются образовательные учреждения, можно разбавить ассортимент канцелярскими товарами. Помимо этого, можно ввести дополнительные услуги в виде распечатки и ксерокопии документов.
Обобщая все вышесказанное можно сделать вывод, что при организации магазина следует в обязательном порядке учитывать размещение будущей торговой точки. Здесь нужно отметить, что для открытия магазина следует пройти регистрационную процедуру. Согласно установленным правилам, часть дома, где будет расположен магазин, должна быть переведена в статус «нежилого» помещения. Объяснить необходимость этого шага довольно просто, дело в том, что величина налогов и расценок коммунальных служб для предпринимателей значительно выше в сравнении с рядовыми гражданами. Это означает, что тарификация на электроэнергию и прочие ресурсы для магазинов отличается от тарифов, предназначенных для жилого фонда.
Для того чтобы присвоить части дома статус «нежилого» помещения, нужно обратиться в органы самоуправления. Этот шаг необходимо выполнить до момента прохождения регистрационной процедуры. Выбранное помещение должно в обязательном порядке соответствовать всем требования органов контроля. Несмотря на все вышеперечисленные сложности, связанные с открытием магазина на собственном участке, предприниматель получает несколько важных преимуществ:
- Возможность снизить расходы на создание бизнеса.
- Возможность постоянного контроля работы.
- Возможность самостоятельно вести торговую деятельность.
Можно ли открывать торговую точку в этом месте: что говорит закон
Кодекс об Административных Правонарушениях содержит в себе регламент, запрещающий использовать жилые помещения по нецелевому предназначению. В случае нарушения этого правила, владельца недвижимости ждут штрафные санкции от органов контроля. Размер штрафа варьируется от одной до полутора тысяч рублей.
Это означает, что незаконное ведение предпринимательской деятельности на территории собственного дома является административным нарушением. Для того чтобы получить возможность открыть магазин, будущему предпринимателю нужно обратиться в органы местной власти с заявкой об изменении назначения участка. Важно отметить, что КОАП регламентирует только вопрос, связанный с самим земельным участком.
Правила перевода жилого помещения в торговую недвижимость описываются в двадцать второй статье Жилищного Кодекса. Для того чтобы получить возможность переоборудовать свой дом, предприниматель должен обустроить отдельный вход в помещение, где будет размещен торговый зал.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что часть дома, отведенная под магазин, должна быть изолирована от остальных помещений. Данная часть жилплощади получает статус «эксплуатация магазина». Нужно отметить, что заниматься переоформлением документов необходимо только в том случае, когда торговая точка размещается в жилом доме. В случае с размещением магазина в гараже, переоформлять документы нет необходимости. Этот фактор объясняется тем, что гараж не является жилым помещением.
При каких условиях открытия магазина будет запрещено
Важно отметить, что органы, решающие вопрос, связанный с переводом жилых помещений в нежилой фонд, могут отказать предпринимателю. Как правило, основной причиной отказа является отсутствие отдельного фонда. Для того чтобы не получить запрет на ведение коммерческой деятельности, предпринимателю следует учитывать несколько важных правил:
- Созданный магазин не должен препятствовать движению автотранспорта.
- Выбранная площадь должна отвечать всем требованиям санэпидстанции и пожарной службы.
- Торговая точка не должна негативно воздействовать на почву или загрязнять окружающую среду.
Перевод жилого помещения в нежилой фонд имеет множество подводных камней. Одним из них является правило, согласно которому на момент перевода дома, в нем никто не должен быть прописан. Это правило нужно учитывать в обязательном порядке, поскольку органы контроля могут отказать в приеме заявки. Важным требованием органов контроля является отсутствие обременения третьими лицами и нарушения межевых знаков. Кроме этого, созданный магазин не должен нарушать покой остальных жильцов.
Важно упомянуть о еще одном правиле, которое следует учитывать жителям многоквартирных домов. В случае подобного размещения, магазин должен иметь отдельный вход в обязательном порядке. Использование общего подъезда для организации доступа к магазину является грубым нарушением прав остальных жильцов дома.
Необходимые документы
Рассматривая вопрос о том, как открыть магазин на дому, необходимо уделить отдельное внимание процессу сбора пакета документов. Этот процесс можно разделить на две условных стадии. На первом этапе предпринимателю нужно оформить часть дома как нежилое помещение.
Для этого потребуется получить свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость и письменное согласие от остальных жильцов. К этим документам нужно прикрепить технический план и паспорт здания. Далее составляется план будущей торговой точки, с учетом перепланировки. Собрав все необходимые документы, предпринимателю нужно составить соответствующее заявление, после чего передать всю документацию местной администрации.
На втором этапе оформления документов предпринимателю нужно получить разрешения от органов контроля. В первую очередь необходимо обратиться в СЭС для получения справки о том, что недвижимость соответствует всем санитарным нормам. Далее потребуется обратиться в пожарную службу, для того, чтобы получить заключение этой инстанции.
Помимо этого, потребуется оформить письменное разрешение на ведение торговой деятельности от остальных жильцов. Как показывает практика, срок сбора всех вышеперечисленных бланков составляет около двух месяцев. После того как предприниматель будет иметь на руках все нужные документы, можно обратиться в налоговую службу для регистрации бизнеса.
Отдельно следует отметить, что в случае перепланировки недвижимости и проведения ремонтных работ, предпринимателю следует обратиться в специальную комиссию, которая оценит изменения. В случае выявления различных нарушений, члены комиссии могут отказать в утверждении объекта. Как право, оформление данного документа занимает один месяц.
Порядок действий будущего владельца
Процедуру открытия магазина на территории собственного дома или участка можно разделить на три отдельных этапа:
- Получение разрешительной документации.
- Оформление бизнеса.
- Обустройство торгового зала.
После того как вся разрешительная документация будет получена, предпринимателю нужно встать на налоговый учет. Для ведения торговой деятельности, бизнесмену достаточно выбрать статус индивидуального предпринимателя. Открытие ИП позволяет значительно сэкономить деньги и упростить регистрационную процедуру.
Однако, деятельность ИП имеет несколько важных ограничений. Одним из них является запрет на реализацию алкогольной продукции. Для того чтобы получить лицензию на торговлю спиртными напитками, предпринимателю нужно получить статус юридического лица.
На этапе подачи заявки на регистрацию бизнеса, предприниматель должен выбрать один из методов оплаты налогов. Выбрать систему налогообложения можно как на момент подачи заявки, так и в течение следующих пяти дней. Важно отметить, что при просрочке, созданной компании присваивается общая система налогообложения. В этом случае, сменить налоговый режим можно только с началом нового календарного года.
Многие специалисты в торговой сфере рекомендуют новичкам выбирать специальный налоговый режим – ЕНВД. Использование этого режима позволяет вносить ежеквартальные взносы в счет государственного бюджета. В случае с вмененным налогом, величина налоговой базы не зависит от дохода предпринимателя или количества проданной продукции. Размер ежеквартальных взносов рассчитывается на основе площади торгового зала. По мнению экспертов, для составления расчетов величины ежеквартальных выплат не требуется особых знаний, что позволяет отказаться от бухгалтерских услуг.
После того, как бизнесмен получит на руки документ, подтверждающий прохождение регистрационной процедуры, можно перейти к формированию ассортимента. Как показывает практика, подобные торговые точки специализируются на той продукции, что имеет высокую востребованность у рядовых граждан.
Приобретать дорогостоящие и эксклюзивные товары для последующей реализации не рекомендуется из-за возможного отсутствия спроса среди местных жителей. Перед тем как начать формировать ассортимент, необходимо выявить предпочтения потенциальной аудитории. В спальных районах более целесообразно формировать ассортимент, состоящий из хозяйственных товаров, средств бытовой химии и продуктов питания. В случае с размещением возле оживленных автомобильных трасс, лучше всего выбирать узкие специализации в виде стройматериалов или запчастей.
Отдельного внимания заслуживает вопрос, связанный с обустройством торговой точки. Созданный магазин должен иметь небольшую парковку, где могут ненадолго оставить свои автомобили посетители. Многие эксперты рекомендуют при организации отдельного входа устанавливать специальный пандус для инвалидов.
Площадь, отведенная для организации магазина, должна быть разделена на две основные части: торговый зал и складское помещение. Обустройство зала зависит от выбранного ассортимента. Для размещения товара потребуется приобрести специальные витрины, стеллажи и полки, где будет расставлена продукция. В случае с продуктовым магазином, потребуется вложить дополнительные средства в покупку холодильных камер.
Выводы (+ видео)
В данной статье мы рассмотрели вопрос о том, как открыть магазин на своем участке возле дома. Организация подобного бизнеса позволяет значительно сократить расходы, связанные с арендой торговой площади и заработной платой продавцов. Открытие магазина в собственном доме позволяет предпринимателю с легкостью контролировать весь рабочий процесс. Для того чтобы привлечь внимание покупателей, достаточно заказать яркую вывеску, расклеить объявления или организовать раздачу рекламных листовок.
Источник: ktovbiznese.ru
