Земельный участок можно не только купить, но и получить его в качестве вклада от учредителя, в дар либо в обмен на иное имущество. В таких случаях компания должна произвести объективную оценку земельного участка или принять его к учету по кадастровой стоимости.
Как вести бухучет земли при продаже и покупке? Ключевые проводки
- Денежные средства, переданные продавцу по договору;
- Регистрационные сборы и пошлины;
- Оплата компетентным органам за кадастровые документы и межевание;
- Платеж за данные о регистрации;
- Оплата работы посредников (при наличии);
- Иные расходы по покупке и оформлению.
Приобретение здания и земельного участка под ним: порядок учета и налогообложения
В соответствии с п. 1 ст. 264.1 НК РФ расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства.
«Учет земельных участков и расчетов с пайщиками в конфигурации «АдептИС: Агрокомплекс» 3.0»
Бухгалтерский учет и налоговый учет операций по приобретению земельных участков
Каждая организация, являющаяся плательщиком налога на прибыль, должна самостоятельно организовать систему налогового учета, исходя из принципа последовательности применения нормы налогового законодательства. Это означает, что закрепленная система налогового учета должна применяться организацией последовательно от одного налогового периода к другому.
Рекомендуем прочесть: Код 796 шт когда изспользуетс—
Порядок оформления и бухгалтерского учета приобретения земельных участков
Обратите внимание:В соответствии с п.7 ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам», расходы по займам, использованным на приобретение земельного участка включаются в его стоимость. Проценты, прекращают включаться в стоимость земельного участка с первого числа месяца за месяцем прекращения приобретения инвестиционного актива (т.е. с месяца, следующего за месяцем, в котором земельный участок был переведен из внеоборотных активов в состав ОС).
Бухучет и налоговый учет земельных участков
При этом напомним, что нормы пунктов 1, 3 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ (о списании расходов в состав прочих) не применялись в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договоры на приобретение которых были заключены до 1 января 2007 года (письма Минфина России от 10 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/732, от 26 июня 2007 г. № 03-03-06/1/403). Также этими нормами покупатель не мог воспользоваться при приобретении земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (письмо Минфина России от 4 марта 2010 г. № 03-03-06/1/111).
Учет земельного участка в бухгалтерском учете
Компания может сдавать земельный участок в аренду, тогда должен быть заключен договор аренды и оформлен акт приема-передачи имущества контрагенту. Если договор аренды заключается на срок более года, то его необходимо зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
«Учет земельных участков и расчетов с пайщиками в конфигурации «АдептИС: Агрокомплекс» 3.0»
ООО (УСН) в 2013 году приобрело земельный участок для осуществления собственной предпринимательской деятельности, не связанной со строительством
Нормы ПБУ 6/01, равно как и Методических указаний, не ставят возможность принятия недвижимого имущества к учету в качестве объекта основных средств в зависимость от факта государственной регистрации права собственности на него. При этом согласно п. 52 Методических указаний объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
Аренда земельных участков: бухгалтерский учет и налогообложение
Информация о наличии и движении основных средств, арендованных организацией, должна учитываться на счете 001 «Арендованные основные средства». Бухгалтер должен отразить арендованные земельные участки и на забалансовом счете, ведя аналитический учет по каждому объекту арендованных основных средств (по инвентарным номерам арендодателя). Объект принимается к учету в оценке, указанной в договоре аренды (пример 1).
Рекомендуем прочесть: Должностное лицо ук рф
Учет убытка от реализации права на земельные участки
· прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок. Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права;
Как оформить и отразить в учете выбытие земель под строительство
Пример отражения в бухучете и при налогообложении реализации земельного участка, который ранее был приобретен из муниципальной собственности (в результате реализации получена прибыль). Участок приобретен в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года
Бухгалтерский учет и оформление земли
Согласно п. 41 Методических указаний переоценка объектов ОС производится с целью определения реальной стоимости объектов ОС путем приведения первоначальной стоимости объектов ОС в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.
Приобретение земельного участка – проводки
Учет земельного участка в бухгалтерском учете предприятия ведется согласно нормам ГК и ЗК РФ (Земельного кодекса), ПБУ об основных средствах № 6/01. Специфика отражения операций зависит от ряда ключевых моментов – вида заключаемый сделки, первоначальной стоимости и дальнейшего назначения использования объекта. Рассмотрим основные нюансы учета земли в бухгалтерском учете – формирование стоимости, начисление амортизации, проводки.
Бухгалтерский учет и налогообложение операций с земельными участками
Первый вариант представляется самым рискованным. Затраты на приобретение земли в собственность в полной сумме включаются в состав материальных расходов на основании пп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ: «К материальным расходам, в частности, относятся следующие затраты налогоплательщика.
Как правильно оформить приобретение земельного участка у физического лица в бухгалтерском и налоговом учете
— отражены расходы, связанные с приобретением земельного участка (госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок, услуги посредника по приобретению земельного участка и т.п.) (основание — банковская выписка по уплате госпошлины или соответствующий договор и акт оказания услуг);
Источник: zakonandpravo.ru
На каком счете учитывать земельный участок при усн
Орешкина М. А.,
экономист
1-й категории
Доход от перепродажи земли
- договоры и акты приема-передачи земельного участка;
- решения судов, вступившие в законную силу;
- свидетельства о праве на наследство;
- решения, постановления, акты органов государственной власти и органов местного самоуправления.
К правоутверждающим документам относится свидетельство о государственной регистрации права.
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
При проведении сделки, например купли-продажи земельного участка, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав.
Таким образом, основанием для отражения в учете земельного участка будет регистрация в реестре.
Стоимость земельного участка можно подтвердить:
- отчетом об оценке, проведенной независимым оценщиком;
- отчетом по определению кадастровой стоимости земли.
Следует обратить внимание, что для того чтобы правильно отразить в учете земельный участок, важно правильно выбрать дату постановки на учет. Многие компании и предприниматели учитывают участок на основании даты в реестре регистрации прав. Однако участок может быть передан по акту приемки-передачи ранее даты регистрации в реестре. В этом случае существует опасность спора с проверяющими в отношении даты уплаты налога.
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
Кадастровую стоимость возможно подтвердить данными из Росреестра. По кадастровому номеру можно найти на сайте информацию о земельном участке и стоимость земли.
Доходы от выбытия земельного участка
Доходы от выбытия земельного участка будут учитываться в зависимости от варианта оплаты и в зависимости от тех расходов, которые возникают при продаже участка. Продавец может предусмотреть компенсацию следующих расходов:
- расходов, связанных с оформлением земельного участка;
- расходов, связанных с уплатой госпошлины;
- расходов, связанных с привлечением риелторов для продажи земельного участка;
- расходов, связанных с оценкой стоимости земельного участка, предназначенного для продажи.
За государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 руб. (ст. 11 Закона № 122-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
За государственную регистрацию прекращения права собственности по договору отчуждения недвижимого имущества государственная пошлина уплачивается приобретателем данного имущества, поскольку продавец освобожден от такой обязанности на основании пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ.
ПОЗИЦИЯ МИНФИНА
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, основанием для взимания земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок.
— Письмо от 28.06.2010 № 03-05-05-02/45.
Пример 1.
Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» продает земельный участок площадью 13 000 кв. м.
ИП Семенов является покупателем земельного участка на условиях 100% предоплаты, путем внесения на расчетный счет продавца стоимости участка – 12 млн руб.
Соответственно, момент оплаты и перехода права собственности не будет совпадать.
Несмотря на то что предоплата поступила 01.08.2016, доход будет признаваться в бухгалтерском учете на момент перехода права собственности. Переход права собственности произошел 15.09.2016, соответственно и доходы учитываются на вышеуказанную дату (п. 31 ПБУ 6/01).
Указанный доход признается в сумме, установленной договором (п.п. 6, 6.1 ПБУ 9/99, п. 30 ПБУ 6/01).
Остаточная стоимость участка будет равна первоначальной стоимости, поскольку земля не входит в состав амортизируемого имущества.
В налоговом учете выручка также будет определяться не на дату поступления денежных средств, а на дату перехода права собственности. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
ПОЗИЦИЯ МИНФИНА
Налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов на приобретение земельных участков, которые приобретаются им с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации. В иных случаях расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения упрощенной системы налогообложения не учитываются.
— Письмо от 28.02.2013 № 03-11-06/2/5946.
Пример 2.
Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» продает земельный участок площадью 4000 кв. м.
Стоимость участка 4 млн руб.
Участок приобретает общество с ограниченной ответственностью «Паблик строитель» с рассрочкой платежа 180 дней.
В бухгалтерском учете вне зависимости от того, что денежные средства поступят только через 180 дней, доход будет признан на дату перехода права собственности к покупателю (п. 31 ПБУ 6/01).
Выручка также будет признаваться ранее поступления денежных средств. Согласно абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
Следовательно, и налог необходимо уплатить до получения дохода.
Таким образом, продавцу невыгодно реализовывать земельный участок с рассрочкой платежа.
В некоторых случаях доход от реализации возникать не будет. Рассмотрим подобный случай.
Пример 3.
Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» вносит в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью «Прогресс-М» земельный участок площадью 3000 кв. м.
Стоимость участка 3 млн руб.
У организации, которая применяет УСН, при внесении вклада в уставный капитал не возникает дохода. Это следует из пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 3 п. 1 ст.
251 НК РФ.
Земельный участок в бухгалтерском и налоговом учете отражается на дату передачи имущества.
Таким образом, выбытие земельного участка не всегда связано с получением дохода и уплатой налога.
Приведем еще один пример, когда дохода не возникает в связи с образованием убытков. Под убытком понимается превышение расходов, определяемых в соответствии со ст. 346.16 НК РФ, над доходами, определяемыми согласно ст. 346.15 НК РФ.
На сумму убытка, полученного по итогам предыдущих налоговых периодов, в которых налогоплательщик применял УСН и использовал объект «доходы минус расходы», можно уменьшить налоговую базу, исчисленную по итогам налогового периода. Значит, убыток не уменьшает налоговую базу при исчислении авансовых платежей.
Пример 4.
Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» продает земельный участок 10 соток за 500 тыс. руб.
Расходы составили 600 тыс. руб.
В расходы входят:
- расходы на проведение межевания;
- расходы на оформление документов на участок;
- государственная пошлина;
- проведение оценки стоимости участка.
Причиной продажи участка является повышение земельного налога и увеличение кадастровой стоимости. При этом компания не может использовать участок по прямому назначению.
В этом случае участок продан с убытком, следовательно, расходы превысят доходы.
При применении упрощенной системы налогообложения с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов» продавец уплатит минимальный налог в размере 1% от доходов – 5 тыс. руб.
Если компания, реализующая земельный участок, применяет объект налогообложения «доходы, уменьшенные на размер расходов», то в этом случае возможно учесть расходы, связанные с реализацией земельного участка.
Пример 5.
Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» продает земельный участок площадью 4000 кв. м.
Стоимость участка 4 млн руб.
Необходимо провести работы по межеванию участка. Стоимость межевания – 100 000 руб.
Денежные средства переводятся путем 100% предоплаты.
Суммы предоплат, перечисленные в счет оказания услуг, не признаются расходом в целях исчисления налога, уплачиваемого при применении УСН (п. 2 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ).
В момент приемки-передачи работ по межеванию ООО «Прогресс» сможет признать расходы.
Следовательно, налоговая база после учета расходов по межеванию составит 3,9 млн руб. Однако спорным вопросом является учет расходов, связанных с приобретением участка.
СОВЕТ АВТОРА
Для того чтобы признать расходы, связанные с реализацией имущества, и уменьшить налогооблагаемую базу, необходимо в договоре прописать, что имущество предназначено для перепродажи. Это снизит риски, связанные с учетом расходов.
Доход от перепродажи земли
Согласно пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
Если земельный участок приобретен для последующей перепродажи, то в этом случае его не нужно учитывать как основное средство ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете.
В п. 4 ПБУ 6/01 приведены условия, одновременное выполнение которых влечет необходимость учитывать актив в качестве основных средств. Одно из условий – то, что актив не предполагается использовать для последующей перепродажи.
Для целей налогообложения предприниматель или компания, реализующая земельные участки путем перепродажи, вправе учесть расходы на приобретение земельных участков с целью дальнейшей перепродажи, несмотря на то, что земельные участки не являются амортизируемым имуществом.
В бухгалтерском учете:
| Д 41 – К 60 | 4 000 000 | Приобретен земельный участок для перепродажи |
| Д 68 – К 51 | 22 000 | Уплачена госпошлина за госрегистрацию прав на участок |
| Д 41 – К 68 | 22 000 | Учтена сумма госпошлины за госрегистрацию прав на участок |
| Д 45 – К 41 | 4 000 000 | Списана первоначальная стоимость участка, если он передан покупателю по акту приема-передачи до госрегистрации перехода прав на участок |
| Д 62 – К 90-1 | 2 000 000 | Отражена выручка от продажи участка |
| Д 90-2 – К 41 (45) | 4 000 000 | Списана на расходы фактическая себестоимость участка |
В настоящее время многие осуществляют сделки в валюте из-за нестабильности российского рубля. При этом в учете будут образовываться курсовые разницы, связанные с тем, что курс валюты во время приобретения участка и его продажи будет меняться.
Доходы, стоимость которых выражена в условных денежных единицах, учитываются в совокупности с доходами, стоимость которых выражена в рублях (абз. 2 п. 3 ст. 248 НК РФ). При применении метода начисления доходы от реализации земельного участка признаются на дату его передачи покупателю по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).
Курсовые разницы признаются в составе внереализационных доходов или внереализационных расходов на дату прекращения (исполнения) требований и(или) на последнее число текущего месяца в зависимости от того, что произошло раньше (пп. 7 п. 4, абз. 2 п. 8 ст. 271, пп. 6 п. 7, абз. 2 п. 10 ст.
272 НК РФ).
Документальное оформление продажи земли
Документом, на основании которого происходит продажа земельного участка, является договор купли-продажи.
Договор не подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения, в т. ч. если отчуждению подлежат земельные доли (п. 3 ст. 24.1 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
В предмете договора важно указать кадастровый номер земельного участка, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категорию земли (ст. 554 ГК РФ). Также в договоре должна содержаться информация о цене. Соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).
Фрагмент договора
- Продавец передал в собственность, а Покупатель принял и оплатил в соответствии
с условиями настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 77 АБ 679046352, именуемый в дальнейшем Участок, общей площадью 1 га, разрешенное использование: категория земель: земли сельхозназначения, находящийся по адресу: Чеховский район Московской области, деревня Зесечено. - Участок принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Свидетельства
о собственности (приложение № 1 к настоящему договору). - Покупатель в соответствии со ст. 551 ГК РФ приобретает право собственности на Участок с момента государственной регистрации перехода права собственности.
- С момента государственной регистрации перехода права собственности Покупатель самостоятельно несет бремя содержания недвижимого имущества.
Приемка-передача земельного участка производится по акту приемки-передачи.
Акт также должен содержать данные о земельном участке.
Также в акте целесообразно указать недостатки и существенные характеристики земельного участка. В акте должны содержаться подписи с расшифровкой подписей сторон.
В акте приемки-передачи также целесообразно указать следующее:
Фрагмент акта приемки-передачи
Переданный земельный участок на момент его приема-передачи находится в состоянии, удовлетворяющем Покупателя. Покупатель никаких претензий к Продавцу не имеет.
Настоящий Акт является неотъемлемой частью Договора купли-продажи земельного участка.
Если одна из сторон уклоняется от подписания акта, то на основании п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2007 № Ф09-7767/07-С6).
Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли.
Источник: buhpressa.ru
Земельный налог какой счет в бухгалтерском учете
Начисление земельного налога проводки могут отражать несколькими способами — в зависимости от характера использования земельного участка в хозяйственной деятельности организации. Цель нашей статьи — перечислить все возможные бухгалтерские проводки по земельному налогу.
Как начисляется земельный налог и какое ПБУ при этом применять
Для того чтобы определить ПБУ, к которому стоит обращаться для бухгалтерского учета земельного налога, нужно понять, к какой бухгалтерской категории его стоит относить.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ налог на земельный участок является формой оплаты за его использование. Участки земли в бухучете учитываются в составе основных средств, таким образом, плата за пользование землей (объектом ОС) является ничем иным, как расходом, который связан с процессом эксплуатации и использования объекта ОС.
Учет расходов по организации ведется в бухучете в соответствии с нормами ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н). Земельный налог может быть отражен в составе:
- издержек по основным видам деятельности (пп. 5, п. 7 ПБУ 10/99);
- прочих издержек (п. 11 ПБУ 10/99).
ВАЖНО! Учитывать в составе издержек земельный налог можно, если на данном земельном участке не производится капитальное строительство, он введен в эксплуатацию и является объектом ОС.
В том случае, если на участке осуществляется капитальное строительство, то плата за землю в виде земельного налога должна учитываться в бухучете в составе капитальных затрат по строительству. Эта норма отражена в ПБУ 6/01 (п. 8 и п. 14).
Рассмотрим все возможные проводки по начислению земельного налога более детально.
Поскольку счет 68 является пассивным, то все начисления по земельному налогу будут производиться по кредиту этого счета.
Теперь разберемся со счетами, которые могут дебетоваться в корреспонденции с указанным 68-м счетом.
- Земельный налог относится к издержкам по основной деятельности.
Когда участок земли используется в процессе осуществления определенного вида деятельности организацией, то затраты в виде платежей за землю (налога) должны отражаться на следующих счетах бухучета:
- счет 20, если расходы относятся к основному производству;
- счет 23, если расходы касаются вспомогательного производства;
- счет 25, если затраты общепроизводственные;
- счет 26, если затраты общехозяйственные;
- счет 29, если затраты касаются обслуживающих хозяйств и производств;
- счет 44, если это издержки при реализации.
Если резюмировать все вышесказанное, то проводки по начислению земельного налога при отнесении издержек по оплате за землю (налогу) на расходы по виду деятельности будут такие:
20, 23, 25, 26, 29, 44
68 (субсчет земельного налога)
- Земельный налог относится к прочим издержкам.
Если участок земли сдается организацией в аренду, то плата за землю должна отражаться в составе прочих издержек.
ВАЖНО! Это правило действует в том случае, если сдача в аренду земли не является основополагающим направлением деятельности, а таким способом просто эффективно используются невостребованные организацией активы.
Прочие расходы отражаются в бухучете на счете 91.2. Проводка будет такой:
68 (субсчет земельного налога)
- Начисление земельного налога в составе капитальных издержек по строительству.
08 (субсчет строительство ОС)
68 (субсчет земельного налога)