Недостаток затратного подхода в оценке бизнеса является

Затратный подход был практически единственным на протяжении всего советского периода нашей истории. Именно этот подход лежит в основе определения инвентаризационной стоимости, которую рассчитывают предприятия технической инвентаризации (БТИ, ПТИ и т.п.), а также для расчетов налогооблагаемой базы многих объектов.

Затратный подход может быть определяющим только в случае отсутствия данных для использования доходного и сравнительного подходов, т.е. когда рынок обращения объекта оценки не развит или он вообще является уникальным, а также не приносит дохода. Поэтому при оценке социальных объектов (школ, детсадов, вокзалов, мест лишения свободы, лечебных и культовых учреждений) обычно возможно применить только затратный подход. Также он применяется для целей страхования, налогообложения, при оценке объектов незавершенных строительством, требующих капитального ремонта или реконструкции.

Недостатки затратного подхода.

Расчет в рамках затратного подхода может дать неадекватные результаты в следующих случаях:

Оценка бизнеса за 1 минуту. Недостаток метода чистых активов

· несоответствие улучшений в составе объекта недвижимости наилучшему и наиболее эффективному использованию;

· отсутствие информации о правовом статусе и площади земельного участка (встречается очень часто при оценке имущества сельскохозяйственных предприятий, частных домовладений и дачных построек, встроенных и пристроенных помещений и т.п.);

· отсутствует рынок земельных участков (или прав на них) в районе объекта оценки;

· улучшения (здания и сооружения) не типовые, редко встречающиеся, при этом сметы на строительство отсутствуют;

· отсутствуют данные для объективной оценки прибыли предпринимателя;

· затруднено определение физического износа улучшений, например, когда их невозможно осмотреть визуально (сети коммуникаций), или когда в старом, давно построенном здании производится косметический ремонт, отделка дорогими стройматериалами, т.е. имеет место несоответствие внешнего вида объекта и его конструктивных элементов;

· имеются признаки существенного функционального и/или внешнего износов (отсутствуют утвержденные методики их расчетов).

На самом деле, как показывает практика, большинство оцениваемых объектов недвижимости имеют один или сразу несколько вышеперечисленных признаков, что снижает достоверность результата затратного подхода. Поэтому если затратный подход и применяется, оценщики обычно присваивают ему при согласовании результатов минимальный удельный вес в общей стоимости, чтобы уменьшить его влияние на итоговую стоимость. При расчете стоимости в обмене, например, при кредитовании под залог оцениваемой недвижимости многие банки рекомендуют присваивать ему удельный вес не более чем 5%-10%.

Сравнительный подход в условиях развитого рынка является наиболее объективным и адекватным. Невозможен для оценки уникальных объектов, аналогов которым нет, а также для большинства объектов, незавершенных строительством. При оценке стоимости в обмене для ликвидного имущества, такого как типовые квартиры, офисные и торговые помещения в развитых районах, является основным, а зачастую и единственным рекомендованным к применению подходом.

Определение рыночной стоимости затратным методом.

Недостатки сравнительного подхода:

• Неприменим для объектов, не обращающихся на рынке.

Доходный подход является наиболее предпочтительным для оценки объектов, способных приносить доход, особенно при оценке коммерческой недвижимости с развитым рынком аренды. Применяется для расчета стоимости в пользовании, то есть для конкретного собственника или инвестора, а также для расчета инвестиционной стоимости, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.

Недостатки доходного подхода:

· Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе (например, отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку), а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации.

· Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или не завершен строительством, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта.

· Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).

Дата добавления: 2015-09-06 ; просмотров: 552 | Нарушение авторских прав

Читайте в этой же книге: Расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом | Сравнительный (рыночный) подход | Метод парных продаж | Поправок для оценки недвижимости сравнительным подходом |

mybiblioteka.su — 2015-2023 год. (0.006 сек.)

Источник: mybiblioteka.su

Преимущества и недостатки затратного подхода

Затратный подход наиболее надежен при оцен­ке новых объектов, готовых для более эффектив­ного использования.

Оценка на основе затратного подхода являет­ся целесообразной и (или) единственно возмож­ной в следующих случаях:

— анализ наилучшего и наиболее эффективно­го земельного участка. Так, при выборе строи­тельства домов разной этажности возможна си­туация: мало этажей — мало дохода от аренда­торов — малые затраты на строительство, много
этажей — недозагрузка — большие эксплуатаци­онные расходы и необходимо определить этаж­ность дома, доход от которого позволит получить типичную норму прибыли и компенсировать за­траты на строительство;

— технико-экономический анализ нового стро­ительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;

— оценка общественно-государственных и спе­циальных объектов, так как они не предназначе­ны для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

— оценка объектов на малоактивных рынках, например, уникальные объекты продаются ред­ко или не продаются вообще, единственный спо­соб оценки объекта — на основе затрат;

— оценка для целей страхования и налогооб­ложения, так как, например, для страхования требуется разделение земли и зданий, сооружений, т. е. объектов, подлежащих и не подлежа­щих страхованию.

Основные недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного резуль­тата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вы­читается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости вос­производства старых строений.

5. Отдельная оценка земельного участка от строений. Однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными за­
тратами.

6. Проблематичность оценки земельных участ­ков в России.

7. Сложность определения величины накоплен­ного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждение о степени изно­са основывается на экспертном мнении оценщи­ка, и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта.

Итак, исходя из особенностей и специфики ис­пользуемых методик оценка недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообраз­на и применима в ситуациях технико-экономи­ческого анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообло­жения или ареста имущества физических и юридических лиц, для объектов специального назна­чения, в целях страхования и при оценке сто­имости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют.

П р и м е р 1. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома 50 тыс. р., его эф­фективный возраст — 10 лет, стоимость земель­ного участка — 15 тыс. р. Известно также, что недавно за 70 тыс. р. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строитель­ные затраты на возведение такого же дома — 55 тыс. р. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 20 тыс. р. Оценить предлагаемый на продажу дачный учас­ток, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках, одинаков.

а) определим износ методом сравнения продаж:
Снси2 = 70000 — 20000 = 50000 р.

Ин2= 55000 — 50000 = 5000 р.

Ин2 (%) = 100 х 5000 / 55000 = 100 х 0,091 = 9,1%.

б) определим стоимость оцениваемого объекта:
Ин1= 50 х 9,1% =4550 р.

Сзп1 = 50000 — 4550 + 15000 = 60450 р.

В результате округления стоимость оценивае­мого объекта недвижимости составит 60,5 тыс. р.

Пример 2. Оценить затратным подходом здание, если известно, что его площадь 850 кв. м, срокэкономической жизни — 70 лет, эффектив­ный возраст — 5 лет, стоимость строительства 1 м 2 недавно построенного аналогичного здания — 300 дол.

Решение: определим износ методом срока жиз­ни.

И = (ЭВ/СЭЖ) х ПВС = (5/70) х 300×850 = 18214,3 дол.

Износ здания 18, 2 тыс. дол. Стоимость зда­ния 300 х 850 — 18,2 = 236,8 тыс. дол.

Пример 3. Определить стоимость нового строительства жилого здания.

Дано: площадь оцениваемого здания составля­ет 12000 м 2 , стоимость строительства 1 м 2 анало­га составляет 7 тыс.р. К тому же в объекте оцен­ки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 900 тыс. р.

Решение: 12000×7+900 =84900 тыс.р.

Стоимость нового строительства здания соста­вит 84,9 млн р.

Пример 4. Оценить индивидуальный жи­лой дом с постройками, используя затратный под­ход. Имеется следующая информация:

Определим стоимость воспроизводства жилого дома и построек:

СВ = 42×150+20×50+180 = 7480 дол.

Рассчитаем неустранимый физический износ:

И = (7480-280)х15% = 1080 дол.

Тогда накопленный износ: Ин = 1080 + 280 + +200 = 1560 дол.

Стоимость индивидуального жилого дома с по­стройками:

Сзп = 550 + 7480 — 1560 = 6470 дол.

Задача 1. Определить стоимость индивиду­ального жилого дома, эффективный возраст кото­рого составляет 15 лет. Известно, что общая эко­номическая жизнь этого строения 60 лет, стоимость нового строительства точной копии 300 тыс. р., стоимость земельного участка — 10 тыс. р.

Задача 2. Определить затраты на воспро­изводство здания, если известно, что его площадь составляет 17000 м 2 , стоимость строительства аналогичных зданий — 10 тыс.р./м 2 , в оценке объекта, в отличие от аналогов, добавлено допол­нительное оборудование для обогрева воды на сум­му 1,2 млн р.

Источник: studopedia.su

Затратный подход

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точ­ки зрения понесенных издержек. Затратный подход имеет большой вес в итоговой процедуре согласования результатов оценки в том случае, если главная цель по­купателя бизнеса — приобретение контроля над активами предприятия.