Предприниматель из Омска продала часть здания одному лицу, а долю в участке подарила другому. Последний потребовал с нового собственника части здания плату за пользование его землей. Тот не согласился и обратился в суд, чтобы оспорить сделку. Три инстанции отказали, а экономколлегия Верховного суда встала на сторону истца.
Он напомнил, что судьба участка и возведенного на нем здания неразрывна. И это правило действует, когда речь идет про часть помещений и долю в праве на землю.
Здание одному, землю другому
В Омске по адресу проспект Карла Маркса, дом 18 находится трехэтажное здание с магазинами. В 2016 году часть помещений площадью 260 м² по брачному договору отошла индивидуальному предпринимателю Ольге Фалелеевой. За ней было закреплено, соответственно, 163/439 долей в праве общей долевой собственности на участок под зданием размером 439 м². Остальная часть строения и земли принадлежала Дмитрию Дубровину.
В октябре 2016 года Фалелеева продала помещение Наталье Кудашевой. Причем в договоре стороны не указали, что вместе с объектом переходят права и на долю в земельном участке. Покупатель зарегистрировала на себя только часть строения. Потом она разделила актив на одиннадцать помещений и в марте 2018-го продала их Сергею Щербакову и Виктору Сорокину.
Инвестиции в земельные участки под застройки — 300% на инвестициях в землю
Спустя год все это выкупила предприниматель Екатерина Лодина. То есть тогда у строения получилось два владельца: Дубровин и Лодина.
А в мае 2019-го Фалелеева подарила ИП Владиславу Пермякову те самые 163/439 долей на землю под зданием. После этого Дубровин и Пермяков потребовали с Лодиной плату за пользование их участком.
Участок не переходит, если у продавца его нет
Предпринимательница решила, что Пермяков незаконно получил права на землю, так как Фалелеева не могла владеть ей после продажи помещений. Закон запрещает раздельный оборот объекта недвижимости и участка, на котором тот расположен (ст. 35 Земельного кодекса).
Поэтому Лодина решила оспорить договор дарения в суде (№ А46-23123/2020). Она обратилась с иском к Пермякову и Фалелеевой, требуя аннулировать сделку с Пермяковым, исключить из ЕГРН сведения о нем как о владельце земли и признать за ней право собственности на долю в участке.
Но три инстанции ей отказали. Они решили, что покупателю недвижимости переходит право на часть земли, только если у продавца она была в собственности. Здесь продавцы Щербаков и Сорокин сами приобретали помещения уже без доли участка. Лодина с этим не согласилась и пожаловалась в Верховный суд.
Постройка следует судьбе участка
На заседании ВС 14 июня представитель Лодиной рассказала, что Фалелеева получила помещение вместе с землей. И уже при продаже она не указала в договоре, что здание передается с долей в участке. По словам представителя истца, та вообще не знала, что долю в участке под зданием подарили третьему лицу. Об этом ей стало известно, только когда она получила требование оплатить пользование участком. «Спорная доля была в собственности Фалелеевой, потому что она получила нежилое помещение. Каким же образом можно было распорядиться долей в праве собственности на землю, когда участок должен следовать судьбе нежилого помещения?!» — задавалась вопросом во время заседания судья ВС Елена Борисова (подробнее — ВС решал, можно ли продать здание без участка).
Свой Бизнес в 2021| Почему недвижимость? | Инвестиции в недвижимость
В мотивировочной части определения ВС подчеркнул, что один из принципов Земельного кодекса — единство судьбы земли и связанных с ними объектов. Если участок и построенное на нем здание принадлежат одному лицу, то и продавать (дарить и так далее) их нужно совместно. При этом земля может перейти к новому владельцу только на праве собственности.
То же правило применимо, если у нежилого здания несколько владельцев. При этом право собственности на долю в праве на земельный участок у покупателя возникает, когда он регистрирует недвижимость на себя. В этот же момент оно прекращается у прежнего владельца.
После продажи объекта продавец не вправе отчуждать земельный участок, на котором этот объект расположен, иному лицу. Такая сделка может быть квалифицирована как ничтожная, указал ВС
В итоге экономколлегия отменила акты трех инстанций, а спор вернула в Арбитражный суд Омской области.
Эксперты: связанные участки и объекты «разрывают» реже
Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости закреплен в Земельном кодексе с момента его принятия в 2001 году, отметил Роман Зайцев, партнер и руководитель московской судебно-арбитражной практики Nextons Nextons Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (споры mid market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Санкционное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Финансовое/Банковское право группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Частный капитал Профайл компании × Но еще некоторое время назад ситуации, когда земля и строения находились в собственности разных лиц, были распространенными и считались вполне нормальными. Ситуации «разрыва» единства юридической судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости чаще возникают при ненадлежащим оформлении прав продавца на земельный участок к моменту сделки, продолжает Юрий Аксенов, партнер Orchards Orchards Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Недвижимость, земля, строительство группа Фармацевтика и здравоохранение группа Частный капитал Профайл компании × Например, если участок был сформирован, но сведения о нем и его правообладателях по какой-то причине не внесли в ЕГРН.
Анализ судебной практики показывает, что с каждым годом подобных споров становится все меньше, констатирует Юлия Максимкина, юрист АЛЬТХАУС (ALTHAUS) АЛЬТХАУС (ALTHAUS) Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Семейное и наследственное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство группа Санкционное право группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) Профайл компании × Это эксперт связывает с наличием большого количества разъяснений, в частности, на уровне ВС (например, определение по делу № А65-23181/2019 и п. 15 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2018)). Максимкина считает недопустимым реализацию помещения без прав на участок. По ее мнению, это мешает нормальному использованию земли.
Проблемой на сегодняшний день становится еще то, что в ст. 35 ЗК нет упоминаний о помещении как об объекте недвижимости, который должен передаваться вместе с земельным участком. Неоднозначное толкование нормы ранее решил Верховный суд, ориентируя правоприменителя на расширительное толкование диспозиции ст. 35 ЗК (дело № А65-14383/2020).
Источник: pravo.ru
Как предпринимателю инвестировать в земельный участок и получить прибыль
Инвестиции в недвижимость помогут предпринимателю сохранить капитал в неспокойное время, а при удачном стечении обстоятельств станут дополнительным источником дохода. Деньги, полученные от вложений, можно использовать для развития собственного бизнеса или сделать подушку безопасности на случай непредвиденных обстоятельств.
Зачем предпринимателю инвестировать в землю, как получить прибыль от вложений, и на что обратить внимание при покупке участка, рассказывает руководитель инвестиционно-строительного холдинга «Ремпитер» Константин Никитин.
Зачем предпринимателю инвестировать не в свой бизнес
Часто предприниматели предпочитают вкладывать деньги только в развитие собственного бизнеса, не желая инвестировать в чужое дело. Однако даже самый успешный бизнес может перестать приносить доход или закрыться, а его владелец — потерять сбережения. Чтобы этого избежать, нужно диверсифицировать риски и вложить деньги в несколько проектов сразу. Если один из них окажется убыточным, остальные станут для предпринимателя дополнительным источником дохода и помогут пережить бурю.
Чтобы эффективно снижать риски, нужно вкладывать деньги в разные секторы экономики, которые не связаны напрямую с основным бизнесом. Например, владелец ресторанного бизнеса может вложить деньги в службу доставки или магазины продуктов — если случится очередной локдаун, предприниматель будет защищен.
Почему выгодно инвестировать именно в землю
Из всех возможных вариантов, покупка земельных участков — это один из самых надежных способов диверсифицировать риски и вот почему.
- С землей ничего не случится. Она не обесценится, не сгорит, не пострадает от землетрясения и не придет в аварийное состояние через 50 лет. А это значит, что вы, как минимум сохраните свои капиталы в надежном месте.
- Количество свободной территории ограничено. Поэтому у земли всегда будет высокая ликвидность, а цены продолжат расти. По данным исследования «Авито Недвижимость», в 3 квартале 2022 года средняя стоимость земельных участков выросла на 21% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
- Город постоянно растет. Можно купить участок земли где-то в глуши, а через пару лет обнаружить, что теперь это перспективный пригород и стоимость земли выросла минимум в три раза.
- Вы сможете получать пассивный доход. Можно сдавать в аренду земельный участок или построить на нем базу отдыха — сдавать постояльцам номера и зарабатывать деньги.
На что обратить внимание при покупке земельного участка
Даже инвестируя в земельные участки, можно допустить ошибку и потерять деньги. Чтобы этого не случилось, перед сделкой обратите внимание на следующие моменты.
Юридическая чистота. Проверьте правоустанавливающие документы и уточните, не находится ли земля:
- в долгосрочной аренде;
- в долевой собственности;
- в отчуждении или под арестом;
- в составе особых природных зон, которые находятся под охраной.
Это можно сделать самостоятельно, но лучше нанять юриста — только профессионал сможет детально проверить документы.
Качество участка. Бывает, что земля непригодна для строительства, поэтому, если вы планируете возвести на участке дом, проверьте несущую способность грунта, его текучесть и склонность к затоплению.
Транспортная доступность. Узнайте, в каком состоянии дороги и как далеко находится транспортная развязка. Даже самая живописная и плодородная земля «теряет» в цене, если до участка нужно идти два — три километра.
Инфраструктура. Проверьте наличие рядом школ, больниц, детских садов и магазинов. В районах с развитой инфраструктурой сохраняется спрос на недвижимость, а это значит, вы всегда сможете выгодно продать объект или сдать его в аренду.
Перспективность района. Перед покупкой поинтересуйтесь планами застройщиков на район. Если планируется строительство крупных объектов инфраструктуры или дороги, значит, цена на участки, скорее всего, вырастет. Например, когда около Санкт-Петербурга закончится строительство второй кольцевой автодороги, стоимость участков, которые находятся рядом, вырастет минимум в 2 раза.
Как инвестировать в землю, чтобы получить доход
Вложить деньги в земельный участок можно несколькими способами.
Купить готовый объект. Не требует дополнительных финансовых вложений и трудозатрат. Деньги инвестируют в участок или в уже готовый дом, а для получения прибыли достаточно быть в курсе цен на недвижимость и подгадать момент для выгодной продажи земли. Можно не продавать, а сдать дом в аренду и получать пассивный доход. Однако, ни в том, ни в другом случае рассчитывать на высокую прибыль не стоит.
Купить участок под строительство. Можно приобрести участок, чтобы провести к нему коммуникации, построить дорогу и возвести дом или целый поселок. В таком случае можно продать его намного дороже — окупить все затраты и получить прибыль. Такой способ считается наиболее выгодным, но подходит не всем — ведь для того, чтобы возвести дом с минимальными финансовыми вложениями, необходим опыт и экспертность в строительстве.
Если заниматься строительством самому, можно навредить собственному бизнесу. Развитие нового направления отнимает до 90% времени, а отсутствие контроля на своем предприятии может привести к его закрытию.
Вложить деньги в совместный проект. Если нет возможности уделять время развитию проекта, можно обратиться в одну из инвестиционных компаний. Как правило, у них большой опыт в поиске и оценке ликвидной недвижимости. Некоторые компании ведут проекты под ключ: выкупают землю, проектируют и возводят как дома, так и коттеджные поселки. В этом случае от вас потребуется только заключить договор, а всю остальную работу возьмут на себя профессионалы.
Как выбрать партнера для инвестиций в недвижимость
От того, насколько надежен партнер, зависит рост и сохранность вашего капитала. Поэтому прежде, чем заключать договор, оцените работу инвестиционной компании. Вот на что нужно смотреть.
Сайт и социальные сети. Они должны быть оформлены грамотно, аккуратно и содержать все сведения об организации. Наспех оформленный сайт говорит о небрежности.
Срок деятельности. Чем дольше компания работает на рынке недвижимости, тем больше у нее опыта, а у вас меньше риск вложиться в провальный проект.
Количество инвесторов. Чем больше людей хочет вложить деньги с помощью этой компании, тем выше уровень доверия к ней.
Работа над проектом. Профессионалы обязательно проверят перспективность района и финансовую привлекательность участка перед заключением сделки.
Сфера компетенций. Компании, которые сами оформляют землю, закупают материалы, ведут строительство и сдают уже готовый объект в целом надежнее, чем те, кто пользуются услугами подрядчиков. Потому что могут дать инвесторам гарантии по срокам и размеру прибыли.
Участие в проекте. Если компания инвестирует в проекты свои деньги, значит, она заинтересована в его успешности. К тому же это снижает ваши риски, как инвестора.
Источник: vc.ru
А стоит ли инвестировать в землю? 5 способов, как можно заработать на 10 сотках в 2023 году
Как правило, участок в Подмосковье покупают для личных целей: построить дачный домик, чтобы проводить время с семьей на природе в выходные дни, либо для того, чтобы полноценно перебраться из квартиры в свой дом на круглогодичное проживание.
- Так или иначе, есть определенный процент людей, кому приобретение загородного участка интересно в инвестиционных целях: это отличный способ приумножения капитала. О том, как этого добиться — поговорим в сегодняшней статье.
1. Приобретение перспективного участка с целью перепродажи
В данном способе получить быструю прибыль не удастся: такой вариант подходит людям, которые готовы вложиться на длительный срок. Выбирать участок, при этом, нужно максимально внимательно, изучая генеральный план развития инфраструктуры в данной местности.
Способ особенно интересен в кризисные времена, когда предложений на рынке достаточно много, а спрос, в связи с экономической неопределенностью, замирает, что делает цену на покупку крайне привлекательной.
2. Покупка земли с целью изменения ее целевого назначения.
Как работает данный вариант, можно описать в одном предложении: вы приобретаете недорогой участок (как правило, сельскохозяйственного назначения) и переводите его в другую категорию (например, в назначение ИЖС). Стоимость участка сразу возрастает.
- Опять же, нюансов и критериев отбора таких участков много. Он, как минимум, должен располагаться в границах населенного пункта, прилегать к нему или находиться в местности, которая находится в планах присоединения в ближайшее время.
Такой вариант инвестиций, хоть и является привлекательным, но требует профессионального понимания того, как устроен рынок загородной недвижимости, а заодно и имеет нужные связи в администрации поселений.
3. Заработок на межевании участка
Вы изначально приобретаете большой участок, который делите на несколько мелких. Мелкие участки более ликвидны, поэтому стоимость сотки у них выше, чем при покупке участка большой площади. На этой разнице вы и зарабатываете.
Для того, чтобы работать по данной схеме. подойдут земли любого назначения, на которых разрешено строительство.
4. Заработок на улучшении участка
Вы покупаете участок, на котором отсутствуют коммуникации и берете данный процесс на себя: проводите газ, воду, электричество, согласуете обустройство подъездных путей. Участок с подведенными коммуникациями на рынке очень ценится, что пропорционально отражается на его стоимости.
Самое главное — рационально оценить потенциал участка, потому что вложения будут дорогостоящими.
5. Покупка участка под застройку
Если вы располагаете инвестициями (а этот вариант заработка предполагает самые внушительные затраты), то поступаете следующим образом:
- приобретаете большой участок и проводите межевание;
- подводите коммуникации;
- строите готовые дома «по ключ»
Как итог, инвестор продает небольшой коттеджный поселок и зарабатывает сразу на 3 вышеописанных пунктов.
Зарабатывать можно на каждом из вышеописанных способов, особенно в нынешнее время, потому что кризис дает возможность для роста, особенно в сфере недвижимости. Самое главное — составить бизнес-план с максимально точными расчетами, а так же подобрать привлекательный участок.
Если вы хотите попробовать себя в данном направлении, но при этом не уверенно разбираетесь на рынке загородной недвижимости — переходите на наш сайт !
Наша компания на протяжении нескольких лет подбирает участки под ключ: в настоящий момент, у нас в продаже более 10.000 предложений в бюджете от 250.000 рублей до 20.000.000 рублей. Более 500 участков мы оформили в собственность и готовы за 60 минут предложить вам участок по ваши личные и инвестиционные цели.
Источник: dzen.ru