Многие специалисты, впервые изучающие международные стандарты, ошибочно полагают, что существует только один стандарт, регулирующий учет долгосрочных материальных активов – МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Хотя действительно для большинства долгосрочных материальных активов нужно применять именно МСФО (IAS) 16, есть еще ряд стандартов, регулирующих учет долгосрочных активов. И МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» является одним из них. Попробуем разобраться в требованиях этого стандарта и как применять его на практике.
Многие специалисты, впервые изучающие международные стандарты, ошибочно полагают, что существует только один стандарт, регулирующий учет долгосрочных материальных активов – МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Хотя действительно для большинства долгосрочных материальных активов нужно применять именно МСФО (IAS) 16, есть еще ряд стандартов, регулирующих учет долгосрочных активов. И МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» является одним из них. Попробуем разобраться в требованиях этого стандарта и как применять его на практике.
Квартира или бизнес? Что выгоднее? | Методы оценки
В сегодняшней статье, мы рассмотрим следующие аспекты:
1. Что такое инвестиционная недвижимость?
2. Как ее учитывать первоначально и впоследствии?
3. Чем модель учета по справедливой стоимости отличается от модели переоценки?
Цель МСФО 40
МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» описывает порядок учета и раскрытия информации в отношении инвестиций в недвижимость. Но, что же такое инвестиции в недвижимость?
Инвестиционная недвижимость – это недвижимое имущество, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала или того и другого, но:
- не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях;
- не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.
Обратите внимание, что инвестиционным может быть только недвижимое имущество (земля, здания или их части). Движимое имущество, например, машины, яхты, самолеты, произведения искусства) не могут быть признаны инвестиционным имуществом в рамках требования МСФО.
Примеры инвестиционной собственности
Что конкретно может быть классифицировано как инвестиционная недвижимость? Вот несколько примеров:
- земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала, а не для продажи в краткосрочной перспективе;
- земля, назначение которой пока не определено (если назначение земельного участка пока не определено, считается, что он приобретен для целей прироста стоимости капитала);
- здание, предоставленное в операционную аренду одному или нескольким арендаторам;
- строящаяся недвижимость (или находящаяся в процессе реконструкции) для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
Когда признавать инвестиционную недвижимость?
Критерии признания инвестиционной недвижимости такие же, как для основных средств и большинства активов, то есть Вы признаете инвестиционную недвижимость только в том случае если выполняются 2 критерия одновременно:
Основные подходы к оценке недвижимости
- Вероятно, получение от актива будущих экономических выгод
- Стоимость актива может быть надежно оценена
Как первоначально оценить инвестиционную недвижимость?
Инвестиционная недвижимость должна первоначально оцениваться по фактическим затратам, т.е. стоимость включает в себя:
- цена приобретения, в том числе невозмещаемые налоги и профессиональные услуги;
- прямые затраты на создание и доведение до состояния готовности.
Последующая оценка инвестиционной недвижимости
После первоначального признания, у Вас есть 2 варианта для оценки Вашей инвестиционной недвижимости.
После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и измерить все ваши объекты инвестиционной собственности, используя ту же самую модель.
Вариант 1: Модель по справедливой стоимости
Согласно модели справедливой стоимости, оценка инвестиционной недвижимости, осуществляется по справедливой стоимости на отчетную дату. При этом разницы от повторного измерения справедливой стоимости (как положительные, так и отрицательные) признаются в составе прибыли или убытка за период (а НЕ через прочий совокупный доход в резерве переоценки как для основных средств).
Также метод учета по справедливой стоимости позволяет отказаться от начисления амортизации, так как любые изменения в справедливой стоимости и так признаются в составе прибылей и убытков. Поэтому объекты инвестиционной недвижимости, учитываемые по справедливой стоимости, НЕ подлежат амортизации.
Вариант 2: Модель по фактическим затратам
Второй вариант для последующего измерения инвестиционной недвижимости является метод учета по фактическим затратам за минусом накопленной амортизации и убытков от обесценения.
Метод учета по фактическим затратам полностью аналогичен методу, применяемому для основных средств. Однако обратите внимание, что, применяя данный метод учета для инвестиционного имущества, предприятие, тем не менее, обязано раскрывать значение справедливой стоимости на отчетную дату в примечаниях к отчетности.
Заключение
Итак, мы рассмотрели ключевые моменты МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» и надеемся, что данная статья поможет лучше разобраться в требованиях стандарта при подготовке к сдаче экзаменов и на практике.
МСФО (IAS) 40 подробнее рассматривается на занятиях по программе ДипИФР
Записывайтесь в группу к Елене Вакарюк Все блоги
Источник: www.hocktraining.com
Недвижимость это в оценке бизнеса
- Недвижимость как объект оценки
- Принципы оценки недвижимости
- Сравнительный подход при оценке недвижимости
- Доходный подход в оценке недвижимости
- Затратный подход к оценке недвижимости
- Согласование результатов
- Оглавление отчета об оценке ИНТЕРСТОИМОСТЬ
- Оценка нефтяных скважин
| Недвижимость как объект оценки |
Для любого объекта недвижимости характерна уникальность (неповторимость) и неподвижность. Земля, помимо этого, обладает дополнительными характеристиками – вечностью (отсутствует физический износ) и ограниченностью предложения. В отличие от товарного рынка, на рынке недвижимости объектами сделки и, следовательно, объектами оценки являются не сами объекты в физическом их выражении, а имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, имущественные права арендодателя и арендатора, право субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точек зрения. Как и при оценке других типов имущества, существуют общепринятые методы оценки недвижимого имущества, которые сгруппированы в три большие группы (подходы): подход, основанный на сравнении продаж, подход, основанный на капитализации дохода, и затратный подход. Использование того или иного подхода или метода оценки стоимости зависит от наличия исходной рыночной информации, типа и категории объекта недвижимости. Например, для оценки многоэтажных жилых домов не используется сравнительный подход, а для оценки земли – затратный. В оценке различают следующие типы объектов недвижимости:
Свободный земельный участок (участок земли, не имеющий не только зданий и сооружений, но и инженерных коммуникаций) оценивается, как правило, с использованием сравнительного и доходного подходов. Застроенные (в оценочной терминологии, улучшенные) земельные участки могут оцениваться с использованием разных методов в рамках всех трех подходов в зависимости от степени застройки участка и наличия рыночной информации. Встроенные помещения оцениваются, как правило, с использованием доходного и сравнительного подходов. Затратный подход при этом не применяется, поскольку невозможно рассчитать затраты на создание встроенного помещения отдельно от всего здания, а так же сложно оценить земельный участок, относящийся к встроенному помещению. Существуют особенности оценки недвижимого имущества в составе бизнеса или связанного с торговлей имущества. Связанное с торговлей имущество (СТИ) представляет собой обособленное имущество, такое как гостиницы, автозаправочные станции и рестораны, которое обычно переходит на рынке от одного владельца к другому без приостановки своей деятельности. Такие активы обычно включают не только землю и строения, но также принадлежности и оборудование (мебель, элементы интерьера, оборудование) и некоторые компоненты бизнеса, состоящие из нематериальных активов, в том числе передаваемый гудвилл. При оценке бизнеса или СТИ недвижимое имущество оценивается как отдельные «объекты», т.е. как физические активы, к которым применяются специфические права собственности. Например, офисное здание, жилой дом, фабрика или другие типы имущества обычно включают соответствующую земельную составляющую. Оценка бизнеса или СТИ, однако, относится к бизнес-организации или активу СТИ, составляющей которых может быть недвижимость. При установлении рыночной стоимости недвижимое имущество всегда оценивается в соответствии с Международным стандартом оценки 1 (МСО 1), который требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается для какой-либо иной цели. По функциональному назначению выделяют следующие категории недвижимости:
Оценку недвижимости можно определить как прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную стоимость объекта оценки. Источник: interstoimost.ru Основные понятия и принципыПонятие «недвижимое имущество», Цели и задачи оценки недвижимости, Основные принципы оценки недвижимости, Подходы и методы оценки, Последовательность оценки объекта недвижимости.Понятие «недвижимое имущество»Понятие недвижимости в гражданском законодательстве Российским законодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Государственная . 4 этап. Анализ наиболее эффективного использования.
5 этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов
6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
7 этап. Составление отчета об оценке Источник: domkon.ru |