Рейтинговое агентство «Эксперт РА» понизило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Бизнес-Недвижимость» до уровня ruBBB+ и изменило прогноз по рейтингу на негативный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruA- со стабильным прогнозом.
АО «Бизнес-Недвижимость» (далее – компания, группа) является одним из ключевых игроков на рынке коммерческой недвижимости класса В- и С в Москве, обладая самым широким портфелем, насчитывающим более 70 объектов. Помимо этого, группа ведет операционную деятельность на рынке малоэтажной и загородной жилой недвижимости Москвы и Московской области, имея значительное количество земельных участков, а также предоставляет сервисные услуги. По итогам 2020 года (далее – отчетный период) группа несколько сократила свой общий портфель коммерческой и жилой недвижимости до 396 тыс. м2.
В настоящее время АО «Бизнес-Недвижимость» сфокусировала свою деятельность на развитии рентного бизнеса и реконструкцию портфеля объектов коммерческой недвижимости. Стратегия развития предусматривает создание сети коворкингов в Москве и реализацию сетевых проектов с крупными арендаторами.
Как заработать на флиппинге без вложений | Инвестиции в недвижимость с Todayprice
В 2022 году сеть коворкингов будет насчитывать 5 объектов в Москве, а к концу 2024 года – 12 в Москве и 1 объект в Санкт-Петербурге. В третьем квартале 2021 года группой планируется выделение сегмента загородной недвижимости (АО «Мосдачтрест» и его дочерних обществ) в самостоятельную бизнес-структуру, что приведет к снижению рыночной стоимости портфеля недвижимого имущества на 65%. Группой на 100% владеет ПАО АФК «Система», которая формирует ее дальнейшее развитие. Агентство высоко оценивает финансовые возможности материнской структуры, позволяющие оказать поддержку компании в случае возникновения необходимости. В результате этого агентство выделяет сильный фактор поддержки со стороны собственника.
Понижение рейтинга группы обусловлено временным снижением ряда финансовых показателей. За 2020 год выручка от рентного бизнеса и реализации инвестиционной недвижимости и земельных участков снизилась на 12% до 6,4 млрд руб., чистая прибыль сократилась на 67% до 0,7 млрд руб, EBITDA снизилась на 32% до 2,3 млрд руб. В отчетном периоде EBITDA margin составила 36% при 47% годом ранее.
На фоне снижения показателя EBITDA, отношение долга с учетом задолженности перед связанной стороной, возникшей в связи с расширением портфеля объектов недвижимости, на 31.12.2020 (далее – отчетная дата) к EBITDA за 2020 год увеличилось до 5,7х со значения 3,5х в 2019 году. Показатель долг/EBITDA без учета обязательств перед связанной стороной по итогам отчетного периода составил 1,7х при 0,45х годом ранее. Покрытие EBITDA процентных платежей снизилось до 2,3х при 3,1х годом ранее. Также значительное негативное влияние на итоговую рейтинговую оценку оказало падение покрытия долгового портфеля активами компании: при выделении загородной недвижимости в самостоятельную структуру, показатель LTV на отчетную дату для сегмента коммерческой недвижимости оценивается на уровне более 0,95х, показатель LTV без учета обязательств перед связанной стороной – 0,3х.
ПОКУПАТЬ или ПРОДАВАТЬ | Что будет с ценами на недвижимость? | Прогноз экспертов
Установление негативного прогноза по рейтингу обусловлено крайне высоким ожидаемым уровнем долговой нагрузки в период активной инвестиционной фазы по проекту коворкингов. Временное снижение EBITDA обусловлено плановой потерей арендного потока из-за вывода объектов с рынка, с целью переформатирования в проекты коворкингов и сетевых партнерств, и выбытия с 2022 года поступлений по сегменту загородной недвижимости по причине его отделения. В 2020 году эти поступления составили 29% от общей выручки. По итогам 2021 года агентство ожидает, что уровень долговой нагрузки превысит значения отчетного периода. Восстановление показателей долговой и процентной нагрузки до уровней 2019 года прогнозируется не ранее 2025 года, что оказывает сильное давление на рейтинговую оценку, однако агентство позитивно оценивает перспективы успешной реализации обновленной стратегии компании, которая позволит нарастить среднюю арендную ставку по портфелю коммерческой недвижимости за счет повышения класса объектов и улучшит эффективность использования активов.
Риски ликвидности оцениваются как невысокие. Ключевыми источниками ликвидности на 2021 год являются дополнительные выборки кредитных линий и операционный денежный поток в размере 3 млрд руб.
По расчетам агентства на горизонте 2 лет операционный денежный поток компании, остаток денежных средств и имеющиеся лимиты по кредитным линиям будут достаточны для обеспечения капитальных затрат на поддержание и развитие бизнеса в размере 4,2 млрд руб., расходов по обслуживанию долга и выплату дивидендов в 2021 году. Долговой портфель компании на конец 2020 года представлен облигационным займом на 4 млрд руб., амортизация по которому предусмотрена с 2023 года, и задолженностью перед связанной стороной за приобретенные активы (более 65% долгового портфеля), погашение которой компания планирует осуществлять не ранее 2029 года. Таким образом, текущий график погашения оценивается агентством как комфортный, без пиков до 5 лет. Выплаты по телу долга в 2021-2022 гг. по ожиданиям агентства не превысят 2% от общей суммы задолженности.
Блок бизнес-рисков оказывает поддержку уровню рейтинга. За 2020 год 100% площадей коммерческой недвижимости, освободившихся в период пандемии, были сданы новым арендаторам, а уровень вакансии на отчетную дату составил 13,59% при 13,77% годом ранее, что говорит о существенной устойчивости группы к внешним шокам. По мнению агентства, устойчивость показателя вакантности помещений АО «Бизнес-Недвижимость» на фоне пандемии обусловлена сегментом недвижимости, в котором работает компания, и качеством сформированного портфеля арендаторов. Высокая диверсификация компании в сегменте коммерческой недвижимости как в отношении типов зданий, так и охвата территории Москвы определяет компанию с достаточно высокими рыночными и конкурентными позициями, что оказывает положительное влияние на уровень рейтинга.
Блок корпоративного управления оценивается агентством умеренно-позитивно. Принимая во внимание, что АО «Бизнес-Недвижимость» является дочерней структурой ПАО АФК «Система», материнская компания активно участвует в управлении. В группе функционирует Совет директоров, в состав которого входит два независимых директора при общем количестве 7 человек.
Помимо этого, в группе учрежден коллегиальный исполнительный орган в форме Правления. В 2020 году произошли существенные изменения как в составе Совета директоров, так и в составе топ-менеджмента группы, что обусловлено изменениями в стратегии развития. Агентство отмечает высокое качество стратегического обеспечения, прогнозная финансовая модель обладает высокой детализацией и проработанностью. Также положительно на рейтинговую оценку влияет высокая организация управления рисками, в частности управление рисками выделено в отдельное направление, формируется регулярная отчетность, которая ежеквартально рассматривается Правлением, а затем передается в материнскую компанию для последующего анализа.
По данным МСФО отчетности, активы АО «Бизнес-Недвижимость» на 31.12.2020 составляли 17,6 млрд руб., капитал – 3,1 млрд руб. Выручка по итогам 2020 года составила 3,7 млрд руб., чистая прибыль – 0,7 млрд руб.
Кредитный рейтинг был впервые присвоен АО «Бизнес-Недвижимость» 15.07.2020. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 15.07.2020.
Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты выпуска настоящего пресс-релиза.
При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям https://raexpert.ru/ratings/methods/current (вступила в силу 03.06.2021).
Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, АО «Бизнес-Недвижимость», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.
Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, АО «Бизнес-Недвижимость» принимало участие в присвоении рейтинга.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало АО «Бизнес-Недвижимость» дополнительных услуг.
Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.
АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.
Источник: raexpert.ru
Как инвестировать в недвижимость, не покупая квартиру или офис
Инвестиции в недвижимость — хороший способ диверсифицировать свой капитал, но имеющий свои недостатки: высокие порог входа и стоимость обслуживания. Фонды недвижимости — возможность обойти недостатки, получив преимущества этого вида актива. Объясняем, как они устроены и как инвестировать с их помощью.
Что такое фонды недвижимости
Первый фонд, позволяющий непрофессиональным инвесторам вложиться в недвижимость, появился в США в 1960 году. Такие фонды называются REIT — real estate investment trusts. Большинство из них зарабатывают на том, что строят или покупают недвижимость, сдают её в аренду или продают по выгодной цене. Акции зарубежных REIT торгуются на биржах, например Санкт-Петербургской. В России такую функцию выполняют закрытые паевые инвестиционные фонды ЗПИФ недвижимости (ЗПИФН).
Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) — общий котёл, в который инвесторы вкладывают свои деньги, а управляющие инвестируют их в соответствии с объявленной стратегией. В данном случае — в недвижимость определённого класса. Пайщик становится полноправным владельцем недвижимости (пропорционально доле своего пая).
Закрытые фонды отличаются тем, что выйти из них можно только в конце срока или в соответствии с правилами управления.
Фонды собирают деньги, а потом на них покупают объекты недвижимости. Гасятся паи, только когда фонд закрывается (это может быть и через 10–15 лет — срок разный).
Но управляющие компании могут создавать вторичный рынок, если это предусмотрено правилами фонда, выводя их на биржу. Это повышает ликвидность инвестиций и позволяет выйти из фонда раньше срока, если это необходимо. Правда, как быстро удастся продать паи ЗПИФа, неизвестно.
Чем интересны фонды недвижимости
1
При оценке объектов недвижимости профессионалы выбирают объекты, которые с большей вероятностью не потеряют в стоимости даже на долгом сроке. Они обращают внимание, например, на локацию и на конструктивные решения: когда внутренние и внешние стены не несут нагрузки, могут быть реализованы любые архитектурные решения и любая планировка, как конструктор Lego. Тогда и их функционал можно менять в зависимости от спроса. Например, из-за ковидных ограничений активно развивались онлайн-ретейл и сервисы доставки — это привело к масштабированию площадей коммерческой недвижимости и логистических складов.
Чтобы определить справедливую стоимость объектов недвижимости, управляющие компании привлекают независимых оценщиков. Таких компаний немного, и они дорожат своей репутацией. Пайщики фонда имеют полный доступ к результатам оценки.
2
Порог входа в ЗПИФН — в разы ниже, чем при самостоятельном инвестировании в недвижимость, и составляет 300 тысяч рублей.
3
Управляющие компании берут на себя управление объектами, в том числе заключают долгосрочные договоры аренды с крупными качественными арендаторами, которые стабильно выплачивают рентный доход. Издержки, связанные с управлением, оплачиваются за счёт имущества ЗПИФ.
Как работают фонды и в какую недвижимость можно вложиться
Фонды дают инвесторам регулярный рентный доход — как если бы вы сами сдавали объекты в аренду. Рентные платежи каждый месяц поступают на счёт управляющей компании — это увеличивает стоимость активов фонда. С оговорённой периодичностью они выплачиваются инвесторам. В ЗПИФН под управлением УК Сбер Управление Активами это происходит ежеквартально.
В исключительных случаях другие УК выплачивают ренту раз в месяц. Но гарантий нет — выплаты могут и не состояться.
При наступлении срока закрытия фонда объекты недвижимости в нём продаются — и инвесторы также могут заработать на росте её стоимости.
В СберБанке доступны несколько фондов недвижимости. Большинство из них инвестируют в качественную коммерческую недвижимость: торговые и офисные центры класса А и крупные логистические комплексы. Один из фондов позволяет инвестировать в коммерческую недвижимость в Великобритании, но он доступен только квалифицированным инвесторам (с активами от 6 млн рублей).
Купить паи фондов недвижимости можно в приложении Сбербанк Онлайн. Для этого в разделе «Инвестиции» нужно нажать +, выбрать «Готовые инвестиционные решения», а затем — подходящий вам фонд недвижимости (например «Арендный бизнес 7»). Если вы впервые совершаете операцию с этим инструментом, то вам нужно будет пройти тест для неквалифицированных инвесторов.
Вложения в фонды недвижимости
Через СберБанк Онлайн
Почему фонды недвижимости привлекают инвесторов несмотря на риски
Недвижимость может резко подешеветь из-за неожиданных событий, поэтому инвестировать в фонды недвижимости нужно на долгий срок (желательно от пяти лет). Управляющие компании снижают риски благодаря грамотному выбору объектов. Например, в пандемию число покупателей в магазинах и торговых центрах «у дома» уменьшилось. Но выручка таких объектов, которые входят в состав ЗПИФН УК СберБанка, в 2020 году снизилась только на 20% относительного 2019 года, — это хороший показатель для рынка, говорят эксперты УК.
Чтобы снизить риски вложений в конкретные объекты, в ЗПИФН ООО «Сбер Фонды Недвижимости» проводят пять видов аудита: технический, противопожарный, финансовый, правовой и оценку по стандарту «МСФО 9». Также объекты страхуются от потери полной стоимости.
Так, активы закрытых фондов недвижимости Сбера с 2019 года выросли на 60% и к концу первой половины 2021 года превысили 50 млрд рублей.За 2,5 года число инвесторов в такие фонды увеличилось на 177% и превысило 10 тысяч. В условиях низких ставок по депозитам фонды могут дать более высокую доходность.
Например, фонды СберБанка принесли в 2020 году инвесторам до 14% годовых с учетом комиссии за управление (1,5–2%). В расходы фонда входят комиссия УК, услуги специализированных депозитария и регистратора, аудитора, оценщика, а также работы по благоустройству, содержанию недвижимости, оформлению документов и др.
С инвестиционного дохода от владения паем ЗПИФН нужно платить налог: для физических лиц ставка — 13% или 15%, для юридических — 20%. Доход складывается из рентных платежей и роста стоимости объектов недвижимости в фонде. Налог возникает только на сумму, которая выплачивается пайщику.
Налог удерживает УК, инвестору самому не нужно обращаться в налоговую. Кроме того, можно получить льготу долгосрочного владения — освобождение от НДФЛ при владении паями больше трёх лет.
На что обратить внимание
Вложения в фонды недвижимости не застрахованы, поэтому нужно выбирать надежную УК. Обратите внимание на кредитный рейтинг, если он есть, историю выплат (хорошо, если она длинная) и предыдущую доходность. Последнее не гарантирует доходность в будущем, но даст вам понимание, насколько управляющий хорошо выбирает объекты.
Источник: dokhodchivo.ru
12 лучших сайтов и сервисов для поиска недвижимости
В обзоре представлены наиболее полезные ресурсы Рунета, для тех, кому нужно купить или продать, сдать в аренду или арендовать квартиру, дом или другую недвижимость.
Поиск, покупка, продажа, аренда недвижимости.
12 главных ресурсов
Авито
Раздел «Недвижимость» на сайте объявлений
Avito — крупнейший сайт частных объявлений в России
На сайте можно купить или выгодно продать квартиру и другую недвижимость, авто, а также одежду, мебель, технику и многое другое. Здесь же вы найдёте исполнителей услуг и работу.
Площадка разработала и активно использует уникальную систему автоматической проверки объявлений с применением алгоритмов машинного обучения.
ЦИАН
База данных о недвижимости
ЦИАН.ру —удобный сайт для поиска недвижимости по точному адресу или по карте, с учётом различных параметров.
На ресурсе имеется большая база актуальных объявлений о продаже или аренде объектов недвижимости по всей России.
Объявления проверяются командой модераторов. Для облегчения поиска реализована система рекомендаций похожих объявлений.
Яндекс.Недвижимость
Сервис для покупки и продажи недвижимости
Яндекс.Недвижимость — веб-сервис компании Яндекс, предназначенный для поиска объявлений о продаже и аренде недвижимости в России.
Сервис работает и напрямую с рынком, и с крупнейшими базами жилья.
ДомКлик
Сервис для поиска, покупки, продажи недвижимости
ДомКлик от Сбербанка — это сервис для поиска, покупки, продажи, аренды недвижимости в России, оформления ипотеки и безопасного проведения сделок с жильем.
Здесь вы сможете решить практически любой вопрос с недвижимостью, онлайн не выходя из дома: разместить или найти объявления о продаже, аренде; оформить ипотеку, получить услуги специалистов по подготовке договора, провести электронную регистрацию многие другие.
Юла
Раздел «Недвижимость» на сайте объявлений
Юла – сервис объявлений, входящий в состав Mail.ru Group и обслуживаемый сотней серверов и несколькими дата-центрами.
Сервис доступен через сайт и мобильные приложения.
В разделе «Недвижимость» представлено большое количество объявлений о продаже и аренде офисов, квартир, загородных домов.
МирКвартир
Сайт о жилой недвижимости
МирКвартир —один из крупнейших сайтов о жилой недвижимости в России.
Площадка популярна как среди покупателей, так и риэлторов и застройщиков.
Проект создан при поддержке Российской Гильдии Риэлторов (РГР), крупнейшего объединения риэлторов России.
Домофонд
Сервис для поиска недвижимости
Портал содержит крупную базу объявлений о продаже и аренде жилья, новые объявления появляются каждый день.
Организован удобный поиск в базе недвижимости по городу, району, шоссе и по карте метро.
Сервис будет полезен каждому, кто планирует снять или купить квартиру, также поможет в работе профессионалам рынка.
Фарпост
Раздел «Недвижимость» на сайте объявлений
Фарпост -крупный сайт объявлений от частных лиц и компаний.
Здесь удобно искать товары и услуги, недвижимость, работу . В разделе «Недвижимость» можно публиковать объявления о купле-продаже и аренде жилья, помещений, земельных участков.
Move.ru
Портал о недвижимости
Move.Ru – информационный портал, посвященный недвижимости и предназначенный как для девелоперов, застройщиков и других представителей отрасли, так и для людей, желающих провести операции с жильем.
На ресурсе представлена большая база предложений, включающая в себя и недвижимость бюджетного класса, и престижные дома и дачные участки.
Здесь можно размещать бесплатные объявления, создавать личные страницы агентов и виртуальные агентства недвижимости, задавать вопросы и консультировать других посетителей и многое другое.
Restate
Портал недвижимости, мультилистинговая система риэлторов
Сайт Рестейт содержит внушительную база недвижимости РФ- сотни тысяч объявлений от риэлторов и собственников жилья.
Отличительной особенностью портала является наличие большого числа объектов от профессионалов рынка — агентств недвижимости, профессиональных брокеров и застройщиков.
Все новостройки и застройщики с отзывами и ценами на квартиры
Этажи
База объектов агентства недвижимости Этажи
Официальный сайт агентства недвижимости Этажи позволяет удобно выбирать квартиры, рассчитать через калькулятора и оформить ипотеку онлайн.
«ЭТАЖИ» — международный холдинг риэлторских компаний в 60 городах России. Основные направления работы: — покупка, продажа, аренда жилой и коммерческой недвижимости; — ипотечный брокеридж; — дополнительное сервисное сопровождение (страховой брокеридж, property, девелопмент и др.).
N1.RU
Агрегатор объектов недвижимости
N1.RU — современный агрегатор, где ежедневно ищут и находят недвижимость сотни тысяч пользователей. Клиенты получают доступ к крупнейшей базе проверенных объявлений, удобной системе фильтров, дополненной реальности, поиску по карте и подробной аналитике цен на жильё.
▤ ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ И УСЛУГИ
Сервис для сдачи квартиры в аренду. Яндекс Аренда — arenda.yandex.ru
Каталоги новостроек. Workle — workle.ru
Квартиры в Подмосковье. ЖК «Новый Зеленоград» — newzelenograd.ru
Квартиры в Москве. ЖК «Заречный квартал» — za-kvartal.ru
СМОТРИТЕ ТАКЖЕ
Источник: infoselection.ru