Недвижимость как бизнес минусы

В условиях, когда фондовый рынок вовсю демонстрирует ненадёжность, банки то и дело рискуют попасть под новые волны санкций, а рубль может упасть в любой момент, вопрос о сохранении капитала стоит особенно остро. Одним из самых популярных инструментов по сбережению средств является недвижимость.

Обычно недвижимость ассоциируется с надежностью — это реальный объект, которым инвестор, как правило, владеет единолично.

Результаты исследований Всемирного совета по золоту от 2020 года. Недвижимость среди вложений россиян занимает третье место, немного отставая от инвестиций в иностранные валюты. В условиях 2022 года, когда торговля валютой стала более рискованной, у недвижимости есть все шансы на второе место.

Коммерческая или жилая: какую недвижимость выбрать? Плюсы и минусы. Инвестиции в недвижимость.

Преимущества и недостатки

Конкретные плюсы и минусы зависят от того, как именно будет решено распорядиться активом. Можно выделить и общие для почти всей недвижимости преимуществ:

1. Надёжность и стабильность. Спрос на жильё, пусть и в разной степени, будет существовать всегда.
2. Низкие риски. Цены на недвижимость в долгосрочной перспективе только растут
3. Возможность получать пассивный доход.
4. Несколько вариантов вложений.

Среди недостатков недвижимости в целом:

1. Низкая ликвидность. На то, чтобы купить или продать собственность, может потребоваться больше месяца.
2. В большинстве случаев высокий порог вложений.
3. Долгая окупаемость.
4. Необходимость дополнительных вложений (уплата налогов, ремонт, обновление мебели и т. д.)

Инвестиции в недвижимость — не самый беспроблемный вариант, в большинстве случаев требующий регулярного внимания собственника.

Способы инвестиций

Несмотря на популярность, недвижимость остаётся сомнительным активом с долгой окупаемостью и относительно высокими рисками. Однако преимущества и недостатки зависят от того, как именно вкладываться.

Перепродажа

Купить квартиру, дом или земельный участок и перепродать позже — способ, выгодность которого сильно зависит от ситуации на рынке. На графике ниже представлена динамика цен по фактическим сделкам на вторичном рынке недвижимости в Москве.

Несмотря на то, что в целом недвижимость сейчас довольно дорогая, в последнее время цены пошли на спад. Цена на вторичном рынке недвижимости может зависеть от:

1. Количества предложений — чем их больше, тем цена ниже. Так, предложения на вторичном рынке с апреля 2022 года по август 2022 года выросли на 65%.
2. Цены на первичном рынке. По ним летом 2022 года также отмечалось небольшое проседание .
3. Уровня спроса и платежеспособности населения.

Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!

График 1. Изменение стоимости фактических сделок по вторичной недвижимости в Москве.

Ориентируясь по графику, стоимость за метр в июне 2022 года на 66% выше, чем в июне 2021 года. С другой стороны, с июня 2016 по июнь 2017 года цена недвижимости упала на 5%. То есть актив достаточно рискованный и сильно зависит от сторонних факторов. Также стоит помнить о возможном налоге в 13% от сделки.

Повысить доходность при перепродаже недвижимости можно:

1. Выбирая недвижимость наиболее актуального сектора. Это могут быть загородные дома, земельные участки и даже парковочные места.
2. Вкладываясь на этапе строительства. Чем дольше придётся ждать готовой квартиры — тем ниже будет её стоимость. Впрочем, тем выше риск возникновения проблем у застройщика или банального мошенничества. В таком случае недвижимость можно и не получить вовсе.
3. Выкуп собственности в плохом состоянии. Зачастую ремонта за 300 000 достаточно, чтобы поднять цену почти в два раза.

Также стоит учитывать другие факторы, которые могут поднять или понизить стоимость жилья — возможность появления рядом новостроек с более выгодными предложениями или наоборот, улучшение транспортной сети и появление новых социальных инфраструктур.

Сдача в аренду

Это своеобразный аналог дивидендов, но для недвижимости — сам актив всегда можно продать на пике цен, а пока условия недостаточно привлекательные, собственность можно сдавать в аренду. Из минусов — возможно, после некоторых квартирантов придётся проводить капитальный ремонт, чуть ли не отбивающий все доходы. В целом человеческий фактор — главная угроза, если не брать в расчет катаклизмы, способные полностью разрушить жилище.

Есть несколько других способов разного уровня требований и возможностей:

1. Ежемесячная сдача в аренду на постоянной основе . Если получится найти хороших жильцов, то можно надолго забыть о собственности и просто получать доход. Однако окупаемость может превышать 5-7 лет, ошибки со стороны квартирантов могу требовать больших затрат на исправление, а для начала придётся потратить большой капитал.
2. Посуточная аренда . Доходность в таком случае выше, но и затраты тоже. Реклама, уборка. Также потребуется постоянное вовлечение в процесс заселения и выселения. Риск нанесения собственности повреждений также очень высокий, поскольку посещать жильё будет большее число людей.
3. Сдача гаража или парковки . Затраты на начало в таком случае меньше, но и доходы ниже.
4. Сдача загородного дома . В зависимости от удалённости от города и развития инфраструктуры купить дом можно как по цене квартиры меньшего метража, так и выше. Спрос на такую недвижимость по праздникам обычно очень высокий. Кроме того, дом можно разделить на две части и частично проживать в нём самостоятельно — это также поможет следить за добросовестностью съемщиков. Однако деревянные дома не такие прочные, как квартиры в бетонных многоэтажках, а потому гораздо проще и быстрее приходят в непривлекательный вид и требуют больших вложений просто для поддержания вида.
5. Постройка многоквартирного дома со сдачей квартир в аренду . При удачном местоположении идея может окупиться в течение трёх лет. Однако этот уровень инвестирования требует действительно больших вложений и вовлечённости.

Итак, сдача в аренду — жизнеспособная идея, но в классическом варианте недвижимость будет долго окупаться и требовать регулярных дополнительных вложений.

Коммерческая недвижимость

Сдача собственности бизнесу и предпринимателям рассматривается отдельно. Коммерческая недвижимость:

1. Имеет большую доходность — около 10% против 5% при сдаче жилых помещений.
2. Юридические лица заботятся о своих офисах, так как от вида помещения зависит и их прибыль тоже. Это снижает риски порчи имущества.

Однако и вложений для покупки площади в месте с хорошим трафиком понадобится больше. Здесь также имеет смысл рассмотреть покупку недвижимости от застройщика ещё на этапе возведения здания. Также стоит учитывать потенциальное развитие района. в котором недвижимость приобретается.

Диаграмма 1. Уровень заинтересованности российских инвесторов в разных типах коммерческой недвижимости в 2020 году.

ПИФ

Паевой инвестиционный фонд — способ вложений в недвижимость с небольшим капиталом и без какого-либо участия в процессе после внесения средств. Суть такова — некий фонд набирает участников для реализации крупного проекта (постройка или покупка недвижимости для сдачи в аренду с последующей продажей). Обозначается срок существования фонда и целевая прибыль.

Вся фактическая прибыль, полученная фондом после завершения обозначенного срока, распределяется между участниками соответственно доли их пая (вложения). Пай невозможно обналичить, пока фонд не перестанет существовать. Поэтому такие фонды ещё называются ЗПИФ — закрытыми паевыми инвестиционным фондами.

Также изначально определяется уровень индексации арендной платы и иные условия, что позволяет частично покрыть возможную инфляцию. Например, ПИФ « Парус », действующий до 2030 года, обозначил ежегодную индексацию в 4%. Причём по дивидендам этого фонда выплачиваются ежемесячные дивиденды в 47 рублей (при стоимости ПИФа в 6300 рублей).

Однако многое зависит от того, кому отдано управление фондом. Так, 3ПИФ «Рентная недвижимость» от YK «Доходъ» за 5 лет потеряли более 80%.

Итоги

Недвижимость — полноценная инвестиция, обладающая пассивной доходностью и риском. Для вложений в этот актив не обязательно владеть большим капиталом и постоянно принимать участие в управлении, так как существуют специальные фонды.

Стоимость недвижимости может измениться на 60% в течение года, а может — на минус 5%.

Сдача собственности в аренду, хоть и является неплохим источником пассивного дохода, связана с долгой окупаемостью и требует дополнительных вложений.

Лучше рассматривать альтернативы привычным инструментам — инвестиции в коммерческую недвижимость, коттеджи и посуточную сдачу.

• #недвижимость
• #инвестиции в ПИФ
• #инвестиции в недвижимость

Источник: www.klerk.ru

Инвестиции в коммерческую недвижимость — плюсы и минусы

Коммерческая недвижимость – это достаточно широкая категория, включающая объекты, которые предназначены для использования с целью получения прибыли. Она включает как торговые и офисные помещения, так и кафе и рестораны, помещения под медицинские кабинеты и различные предприятия сферы услуг.

Общие вопросы коммерческой недвижимости

Частные инвесторы не так часто вкладывают средства в коммерческую недвижимость. Однако есть категория недвижимости, которая считается оптимальным вариантом для среднего класса. Это помещения формата street retail. Они отличаются сравнительно небольшой площадью, но зато расположены на первых или цокольных этажах домов.

Такие помещения часто арендуют под офисы, ориентированные на индивидуального клиента, под магазины, кафе, салоны красоты, массажные кабинеты и т.д. А в случае необходимости их всегда можно продать, поскольку найти для них покупателя несложно.

Иногда для этих целей покупают жилые квартиры, переводят их в разряд нежилой недвижимости и переоборудуют. Это требует значительных затрат, но в целом считается довольно выгодным вложением денег.

При этом предпочтительным вариантом является торговая недвижимость. Стандартные офисные помещения особой прибыли своим владельцам не приносят, разве что речь идет об объектах в особо оживленной части города. Такие помещения могут заинтересовать юристов и нотариусов, представителей крупных страховых компаний, которые ищут помещение для нового отделения, а также туристические фирмы или рекламные агентства. Проблема заключается в том, что в самых оживленных районах такие объекты уже выкуплены, и цены на оставшиеся очень высоки.

Частные инвесторы могут вкладывать средства и в отдельно стоящие складские помещения. Но это потребует значительных расходов. Найти для них арендаторов довольно сложно, поскольку частное лицо не может обеспечить те же условия, что в крупных складских комплексах с их системами охраны, отоплением и противопожарной безопасностью. Разве что речь идет о небольшом складском помещении для интернет-магазина, которое всегда можно переоборудовать под что-нибудь другое – например, под шиномонтаж.

Плюсы инвестиций

Инвестиции в коммерческую недвижимость обладают целым рядом преимуществ. К их числу можно отнести:

• Срок окупаемости. У коммерческой недвижимости он ниже, чем у жилья. Причем снимают ее на более продолжительные сроки. Ведь коммерческую недвижимость арендуют для ведения бизнеса. Со временем это предприятие начинает притягивать все больше клиентов, лояльность которых основывается, помимо прочего, на удачном расположении предприятия торговли или сферы услуг.
• Меньшие затраты на ремонт. Во-первых, коммерческую недвижимость берет в аренду частный предприниматель или юридическое лицо с клиентоориентированным бизнесом. Такие арендаторы дорожат своей репутацией, и стараются поддерживать офис и торговые помещения в идеальном состоянии. Во-вторых, многие арендаторы в случае необходимости проводят ремонт за свой счет. Это может компенсироваться так называемыми арендными каникулами, но необязательно, все зависит от начальных договоренностей.
• Минимизация конфликтных ситуаций. По той же причине, то есть из-за своей бизнес-репутации, арендаторы стараются поддерживать с собственником хорошие отношения.
• Высокая доходность, кроме того, в отличие от сдачи в наем жилья здесь платежи задерживаются крайне редко.
• Более строгое регулирование – это практически прозрачный рынок, в отличие от сегмента жилой недвижимости. Поэтому все потенциальные споры в данном случае будет проще решать абсолютно легальным путем.

Кроме того, банки более охотно выдают кредиты на покупку таких объектов, которые приносят пассивный доход.

Аренда коммерческих объектов всегда оформляется официально с помощью договора и всех прилагающихся к нему документов.

Однако везде есть свои нюансы. В частности, нужно учесть, что объекты коммерческой недвижимости сами по себе являются более сложным продутом, чем обычные квартиры. Спрос на них зависит не только от их площади и назначения, но и от близости к транспортной развязке, местоположения, удачного окружения и т.д.

Недостатки инвестиций

У инвестиций в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:

• Такие операции требуют определенных теоретических знаний и практического опыта, в то время как для инвестиций в жилье этого не требуется.
• Поиск арендаторов для таких объектов может отнять больше времени.
• Дополнительные затраты, на которые приходится идти для того, чтобы привлечь арендаторов (например, расходы на перепланировку помещения)
• На рынке коммерческой недвижимости любой экономический кризис или спад деловой активности отражается быстрее и сильнее, чем на рынке жилой.
• Достаточно высокий входной порог на этот рынок, ведь цена объекта здесь намного выше, в том числе и в силу большой площади.
• Выйти с такого рынка сложнее, чем из сегмента жилой недвижимости, поскольку квартиру продать легче, а торговые помещения чаще берут в аренду, чем выкупают.

Кроме того, для заработка на коммерческой недвижимости нужно все-таки быть стратегом, а не тактиком, продумывать долгосрочные планы развития. То есть с самого начала надо рассматривать инвестиционную привлекательность не только конкретного объекта, но и района его расположения в целом. При этом учитывается не только текущее состояние дел, но и перспективы развития конкретного района. Иначе через несколько лет может оказаться, что улица, на которой был приобретен объект, стала менее проходной, поскольку буквально в паре кварталов за это время вырос новый торговый центр.

Вывод

Любые инвестиции в недвижимость сопровождаются финансовыми рисками, поскольку инвестор может как минимум не выйти на запланированные показатели прибыли. Характерны эти риски и для коммерческой недвижимости. Но поскольку операции на этом рынке достаточно сложны, перед тем, как вкладывать туда деньги, рекомендуется проконсультироваться с профессионалом. Этому специалисту в дальнейшем можно будет поручить и ведение сделок с такой недвижимостью.

Источник: plusiminusi.ru

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

О том, как сохранить свои капиталы люди задумываются постоянно, особенно в тех случаях, когда доходы дают возможность делать значительные сбережения. Среди самых популярных вариантов сохранения денег населения в России можно выделить банковские депозиты, расчетные счета и недвижимость.

Учитывая частые экономические спады и кризисные явления, инвестиции в недвижимость остаются едва ли не единственным надежным способом вложения средств с целью их приумножения. Сегодня вкладывать свои капиталы можно как в жилую недвижимость, так и в коммерческую. При этом зарабатывают инвесторы не только на росте цен, но и на сдаче в аренду. Рассмотрим плюсы и минусы инвестирования в недвижимость в каждом из этих вариантов.

Капиталовложения в жилую недвижимость

Жилая недвижимость является наиболее востребованным сегментом для инвестиций. Этому есть несколько причин:

• для покупки требуются гораздо меньшие вложения, нежели для приобретения коммерческих помещений;
• перепродать жилье значительно легче;
• сдавать в аренду жилые квадратные метры проще, быстрее, менее затратно.

Жилой фонд на сегодня представлен такими объектами: квартиры, загородные дома, коттеджи.

Делая инвестиции в жилую недвижимость, получать доход можно в двух случаях:

• от сдачи в аренду;
• от перепродажи.

Главные параметры, на которые следует ориентироваться при покупке, это местоположение объекта и его цена. От этих двух факторов будет зависеть срок окупаемости вложений. Чем более выгодное расположение жилья и ниже цена, тем быстрее вернутся инвестиции.

Доходность капиталовложений в жилые квадратные метры составляет 3-5% в год на росте цены, и 3-4% годовых от сдачи в аренду. Таким образом, при покупке небольшой квартиры в столице за 5 миллионов рублей в год можно получить доход в размере до 400 тыс. рублей.

Выгоды от такого приобретения очевидны:

• постоянный пассивный доход, а в случае сдачи в аренду дополнительный заработок;
• отсутствие расходов.

Среди минусов покупки жилой недвижимости можно обозначить следующие:

• при сдаче в аренду существуют риски порчи имущества, в результате чего могут возникнуть затраты на ремонт:
• в случае срочной необходимости в деньгах, потребуется время для продажи жилья, моментально вернуть свои вложения не получится.

Плюсы и минусы инвестирования в новострой

Отдельно можно выделить инвестиции в строительство недвижимости. Данный способ является наиболее доходным. Вкладывая деньги на этапе котлована за 2 года к моменту сдачи объекта в эксплуатацию можно заработать 30-40% от первоначальной стоимости.

Но такой вариант считается одновременно наиболее рисковым.

Существует вероятность задержек в строительстве, а при самых плохих прогнозах, заморозки объекта.

В периоды экономического роста в экономике оборачивается больше денег, доходы населения растут, люди начинают инвестировать в недвижимость. Уверенность в завтрашнем дне подталкивает их брать кредиты на ипотеку. Но при наступлении кризиса наблюдается резкий спад всех экономических показателей, рынок жилья замирает, рост цен останавливается, вливания в недостроенные объекты прекращаются. В результате проблем с финансированием застройщики прекращают строительство, и большинство инвесторов теряют свои капиталы.

Для минимизации рисков, эксперты рекомендуют покупать жилье на этапе строительства исключительно в периоды экономического подъема и только у проверенных застройщиков с идеальной репутацией.

К плюсам инвестиций в новострой можно отнести такие моменты:

• высокая доходность;
• отсутствие дополнительных затрат.

Минусы инвестирования в строительство:

• возможность срыва сроков сдачи объекта, задержки;
• возможность заморозки объекта;
• недобросовестность застройщика.

Капиталовложения в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость в сравнении с жилой требует больших вложений средств, по этой причине она менее доступна для частных инвесторов. Тем не менее, данный вариант не уступает в перспективах.

Население городов увеличивается с каждым годом, особенно это касается столицы и крупных мегаполисов. Благосостояние людей растет, они тратят больше денег, развлекаются, делают покупки, ходят в рестораны и торговые центры. Для того чтобы обеспечить повышенный спрос, сегодня все больше открывается новых развлекательных центров, объектов сферы обслуживания, масс-маркета.

Большой популярностью пользуются стрит ритейлы – помещения размером 100-200 кв. м., предназначенные для коммерческого использования. Ведется масштабная застройка новых районов с проектами нежилых помещений на первых этажах многоэтажек. После сдачи объектов, в них все больше открывается магазинов, салонов, аптек, кафе, банков и прочих локаций.

Доходность инвестиции в коммерческую недвижимость составляет до 15% в год, что позволяет вернуть капиталовложения уже через 6-7 лет.

Плюсы инвестирования в коммерческие объекты:

• стабильный постоянный доход;
• быстрая окупаемость;
• отсутствие дополнительных затрат;
• проведение ремонтных работ за счет арендаторов.

• большой размер инвестиций на старте;
• невысокая ликвидность;
• обязательная регистрация юридического лица;
• официальное оформление отношений с арендаторами с последующей уплатой налогов.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Если рассматривать вопрос инвестиций в недвижимость в целом с точки зрения безопасности и получения выгоды, можно выделить как положительные моменты, так и отрицательные.

Отдать свое «За» в пользу инвестиций в данный вид активов можно по следующим причинам:

• надежность – недвижимость никогда не обесценится, в отличие от денег, акций, облигаций;
• рост стоимости в перспективе – с годами цены на квадратные метры лишь растут, что нельзя сказать о ценных бумагах, способных обесцениться за считанные дни;
• стабильный пассивный заработок от сдачи в аренду;
• возможность покупки помещения по цене ниже рыночной;
• получение дохода от перепродажи по высшей цене.

Отказаться от приобретения в собственность недвижимого имущества можно по таким причинам:

• низкая ликвидность – в периоды экономического спада реализовать актив быстро будет сложно, соответственно не стоит надеяться на возвращение средств в короткие сроки;
• дополнительные затраты при отсутствии спроса на аренду – оплачивать коммунальные услуги придется из своего кармана;
• высокие налоги при перепродаже – 13% на каждый миллион;
• риск падения цен в результате экономического кризиса – помещение будет стоить значительно меньше, чем при покупке, и в случае срочной продажи часть инвестиций будет утеряна.

Учитывая все минусы данного способа капиталовложений, главная задача инвестора заключается в минимизации рисков еще до покупки. Важно детально анализировать спрос на конкретный вид недвижимость, взвешенно подходить к цене, месту расположения объекта, а также тщательно изучать репутацию и надежность застройщика.