Недвижимость за рубежом как бизнес

Редкий инвестор сегодня имеет возможность быстро и выгодно перепродать свою зарубежную недвижимость. Более предсказуемый доход приносит сдача собственности в аренду. На какую годовую прибыль можно рассчитывать и что нужно сделать, чтобы остаться в ощутимом плюсе?

Далеко не все россияне, располагающие возможностью купить недвижимость за границей, осознали, насколько выгодной бывает рента. Выбор «неправильных» объектов для аренды и отказ от ипотечного кредитования — главные ошибки. Между тем, как уверяют эксперты, за рубежом вполне реально получить 10% и даже более 20% годовых! Как же обеспечить максимальную доходность вложений в зарубежную недвижимость?

Не надо баловать арендатора

Сосредоточимся на сценарии, когда объект покупают исключительно для того, чтобы сдавать в аренду — именно эту стратегию принято называть buy-to-let («купить, чтобы сдать»). В Москве рента приносит в среднем 4-4,2% годовых, за рубежом можно получить доход выше — но для этого нужно действовать грамотно и следовать определенным правилам.

Первый совет экспертов — сразу же понять, что под аренду не надо покупать то, что покупают для собственного отдыха. «Себя хочется побаловать — вы подбираете лучшее место, лучший вид, лучшую мебель. Все это сильно повышает стоимость покупки и эксплуатации недвижимости, уменьшая доходность», — отмечает Сергей Сандер, основатель и партнер компании Sander Estates S. A. С ним согласны эксперты компании IntermarkSavills, добавляя, что у дорогих объектов арендная ликвидность низкая, поэтому лучше иметь дело с самой востребованной недвижимостью, а именно средним ценовым диапазоном.

Не менее важно определиться с целью покупки. «Если есть желание совместить приятное с полезным, использовать недвижимость для отдыха несколько месяцев в году, а все остальное время сдавать, то выбирать нужно среди любимых курортов, — рассуждает Сергей Сандер. — Но если рассматривать это только как бизнес, следует обратить внимание и на крупные города с высоким спросом на жилье». Для получения высокого и стабильного дохода от аренды эксперт рекомендует коммерческую недвижимость — номера в апарт-отеле или мини-отели.

Как можно меньше рисков

Не менее важно правильно выбрать страну. Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс советует сосредоточиться на старой Европе, например Великобритании или Франции. Прибыль владельца там зачастую ниже, чем на развивающихся рынках, — зато существуют финансовые инструменты, которые позволяют увеличить доход от вложенного капитала в четыре-пять раз. Главный из них — ипотечное кредитование.

Кроме того, в Западной Европе отлажены механизмы снижения инвестиционных рисков. Например, в Британии можно застраховать финансовые риски — на случай если арендатор испортит имущество, не внесет оплату или если возникнут юридические сложности с его выселением.

Наконец, не стоит забывать о системе гарантированной прибыли от аренды (rental guarantee). Такие программы есть и за пределами Старого Света, но гарантии в Египте и в Великобритании — это, как говорят в Одессе, две большие разницы.

Как работают управляющие компании

К тому же, живя в другой стране, недвижимостью сложно управлять самостоятельно. Находить арендаторов можно и через интернет, но вопрос уборки и текущего ремонта остается открытым.

Управляющие компании за процент от прибыли помогают решить все проблемы разом. И именно с управляющими компаниями в ряде крупных курортных комплексов можно заключить договор с гарантированной доходностью. «Стоимость услуг управляющих компаний зависит от страны, — говорит Сергей Сандер. — Обычно это комиссия от 3-5% до 10-15% от оборота или фиксированная рента.

Последний вариант встречается редко и только в крупных проектах с сильным опытным менеджментом». Управляющий директор компании InvestPravo Property Элина Сиванкова рассказывает: «Несколько новых предложений с гарантией рентного дохода есть на Кипре, который пользуется круглогодичным спросом среди отдыхающих. В Португалии в таких схемах нередко участвует государство, поддерживающее рынок арендного жилья. Несколько предложений есть в Италии. Обычно управляющая компания, которая предлагает инвестору гарантированный доход, — это дочерняя структура застройщика, что обеспечивает более профессиональное обслуживание».

С некоторыми предложениями rental guarantee связана серьезная проблема: по словам Игоря Индриксонса, такие объекты могут продаваться по завышенной цене. Иными словами, гарантированный доход от аренды встраивается в цену объекта.

Здесь главный союзник и консультант инвестора — банк: беря на себя значительную часть рисков, он проверяет адекватность цены и надежность управляющей компании.

Арендный калькулятор

Сама по себе аренда — это не сверхприбыльный бизнес. «Сдача жилья внаем по доходности сравнима с консервативными банковскими вкладами, — говорит Элина Сиванкова. — Среднеевропейские показатели не превышают 5-6% годовых». Примерно такие же ставки и в программах rental guarantee.

Увеличить эффективность вложений можно, используя банковское финансирование. Игорь Индриксонс считает: россияне пока не оценили потенциал схемы buy-to-let, поскольку не понимают, что инвестора должна интересовать не столько доходность самого актива, сколько возврат инвестиций (ROI — Return of investments), то есть процент не от стоимости квартиры, а от вложенных средств. Ипотека позволяет сократить размер вложений, значительно улучшив конечный финансовый результат.

Кредит — это выгодно

Другой пример более конкретно иллюстрирует, как ипотека влияет на прибыль инвестора. Проект с гарантированной доходностью 11,8% без учета роста стоимости актива. Инвестор покупает номер в пятизвездочном отеле на гольф-курорте. Полная цена номера — 250 000 фунтов.

Начальный взнос — 82 500 фунтов, остальное покрывает ипотечный кредит под 3% годовых, получение которого гарантирует застройщик (можно взять до 70% от стоимости на 25 лет). Причем есть вариант, позволяющий выплачивать только проценты, а тело долга вернуть банку после перепродажи объекта. 6-процентная прибыль от аренды гарантирована на 10 лет. Если реальный доход выше, оставшаяся сумма делится поровну между инвестором и управляющей компанией.

Go PRO!

У частного инвестора есть возможность приобщиться и к профессиональным стратегиям инвестирования. В проектах без гарантий дохода прибыль инвестора может быть самой высокой. Обычно такие предложения расходятся на уровне институциональных инвесторов, но порой и для простых смертных остается место в салоне бизнес-класса.

Игорь Индриксонс рассказывает о реальном проекте, где при покупке номера стоимостью 60 000 фунтов стерлингов в апарт-отеле клиент делает первый взнос 30% (18 000 фунтов). На остальную сумму выдается 10-летний кредит под 4% годовых. С учетом расходов на юриста начальная инвестиция составляет 19 500 фунтов. В отеле 311 номеров, значит, доля прибыли с одного номера — 0,32%.

Инвестор не только зарабатывает на самом номере, но и получает долю дохода за дополнительные услуги — мини-бар, телефонные звонки и прочее. Текущая прибыль инвестора — 23 фунта за ночь.

Прогноз наполняемости отеля — 73-80%, годовой рост гостиничного рынка ожидается на уровне 5%. При этих условиях доход составит около 10% в год без использования ипотеки, что само по себе неплохо. С кредитом инвестор получит уже 23% прибыли в первый год, а с учетом роста стоимости актива отдача от инвестиций будет расти и на десятый год достигнет 50% за 12 месяцев!

Доходность формально не гарантирована, но, поскольку проектом управляет крупнейшая в мире управляющая компания (она занимается 4400 отелями, капитализация — $5 млрд), инвестор может спать спокойно.

В IntermarkSavills признают, что подобные инвестиции — это в основном удел крупных игроков, покупающих сразу 20-30 единиц, но хорошие возможности открываются и перед частными клиентами, которые желают купить даже один номер.

Сам себе лендлорд

Разумеется, любой человек может пойти более традиционным путем, просто купить жилье (с ипотекой или без) и сдавать его в аренду. Пускаясь в самостоятельное плавание, надо учитывать и нюансы национального законодательства. Инвестора должна интересовать возможность без проблем выселить арендатора в случае необходимости, а также застраховать финансовые риски.

Специалисты IntermarkSavills рассказали, что проблемным рынком в этом отношении является Индия, где арендатора коммерческого объекта бывает невозможно выселить в течение 25 лет. В Европе в этом смысле сложен рынок Германии, где государство регулирует ставки и активно защищает права арендаторов. (В других европейских странах можно расторгнуть контракт, уведомив об этом жильца за один месяц.) В Великобритании существует три вида контрактов ренты. Так что без консультации с профессионалом на арендный рынок лучше не выходить.

Особенности национальной аренды

Национальные особенности каждого рынка сильно влияют на конечный результат инвестиций. Например, в Болгарии и ряде других стран иностранцам крайне редко оформляют ипотечные кредиты, а значит, о прибыли выше 5-6% годовых там можно забыть. В некоторых государствах существуют ограничения на покупку второго дома или квоты для иностранных инвесторов.

При использовании кредита лучше иметь дополнительный источник его погашения или ограничить свой инвестиционный оптимизм. Элина Сиванкова обращает внимание, что жилье далеко не всегда способно само себя выкупать. Хорошо, если при доходности 6% удалось взять кредит со ставкой ниже 4,5%, а размер налогов и прочих расходов не превышает 1,5%. Во Франции государство гарантирует окупаемость ряда объектов, которые продаются по схеме leaseback. При такой схеме инвестор также получает возможность через какое-то время вернуть НДС.

Надо признать, что инвестиционная схема buy-to-let — пока экзотика для рядового российского инвестора. По мнению экспертов IntermarkSavills, причина — в плохом понимании принципов работы западных финансовых рынков. Например, многие ошибочно полагают, что объект невозможно продать, не расплатившись полностью с банком за ипотечный кредит.

Между тем в Великобритании стратегия buy-to-let стала настолько массовой, что аналитики даже возлагали на нее вину за избыточный спрос и появление «мыльного пузыря» на рынке недвижимости. Считается, что каждый третий новый объект в Лондоне покупается с целью заработка на аренде. По данным Ассоциации агентов по сдаче жилья в аренду (ARLA), в последние годы значительно возросло число британцев, работающих с целым портфолио объектов в королевстве и за рубежом.

Можно не сомневаться, что и число россиян, сдающих жилье за границей, будет расти, поскольку очевидно, что зарабатывать на недвижимости только за счет роста рынка получается далеко не всегда.

• аренда
• недвижимость
• недвижимость за рубежом

Источник: rb.ru

Заработок на недвижимости за границей: как увеличить свое благосостояние?

Покупка недвижимости за рубежом является именно тем направлением, которое очень интересно для начинающих и опытных инвесторов. Даже сегодня в условиях пандемии и экономического кризиса, вкладывать деньги в квартиры, дома, апартаменты за границей намного выгоднее, чем размещать их на депозите. Давайте же разберемся на какой заработок на недвижимости за рубежом может рассчитывать среднестатистический инвестор.

Как заработать на иностранной недвижимости

Вы решили разместить деньги на депозите в банке, но каково ваше удивление, когда вы увидели процентные ставки — они ведь очень низкие. В валюте они редко превышают 1-2% годовых. Положив на депозит, например, 200 000 EUR под 1% (а такую высокую ставку еще нужно поискать) максимум что удастся заработать за год – это около 2 000 EUR. А если еще отнять налоги, например, в России удерживается 13%, в Украине фискальные расходы еще выше – 18% налог + 1,5% военный сбор, как результат, экономическая целесообразность размещения средств на вкладах стремится к нулю. Сегодня, банки уже не так привлекательны для увеличения благосостояния, как несколько лет назад, когда доход по вкладам достигал 15-18% годовых в национальной валюте. Сейчас они больше используются для хранения накоплений. Однако «замораживать» денежные средства не всегда выгодно. Ведь с большой экономической пользой их можно вложить в недвижимость. Существует два основных способа заработка для владельцев жилых и коммерческих объектов:

• сдача в аренду;
• спекулятивный (купил дешевле и продал дороже).

Нужно отметить, что оба указанных варианта получения дохода реальны и действуют даже в условиях пандемии. Главное правильно выбрать регион для покупки недвижимости, да и сам тип объекта играет важную роль.

Заработок на недвижимости за границей

В условиях пандемии далеко не вся недвижимость за рубежом приносит прибыль. Сориентироваться на рынке поможет рейтинг самых перспективных городов для инвестиций в недвижимость. Его ежегодно составляют рейтинговое агентство PwC и институт Urban Land. В 2021 году в тройку самых интересных городов с точки зрения заработка на недвижимости попали: Берлин, Лондон и Париж.

Перспективы европейского рынка недвижимости на 2021 год

В целом эксперты отметили, что ожидает нас на рынке европейской недвижимости в 2021 году:

• лучше всего перспективы роста у рынка недвижимости Германии. В ТОП-10 находятся сразу 4 немецких города: Берлин, Франкфурт, Гамбург, Мюнхен. Экономика страны отлично показывает себя в условиях пандемии и имеет большие перспективы к росту;
• вторая позиция Лондона обусловливается наличием высокого запаса прочности в долгосрочной перспективе, невзирая на Brexit и экономический кризис;
• расположение Парижа на 3 месте связано с крупным инвестиционным проектом «Grand Paris» и подготовкой к Олимпийским играм. Эти факторы положительно влияют на рынок недвижимости французской столицы;
• наиболее перспективными объектами для инвестирования являются: дата-центры, склады, логистические площадки, объекты для медико-биологической отрасли;
• социальное жилье, доступное жилье и объекты жилой недвижимости для аренды входят в ТОП-10 девелоперского и инвестиционного рейтинга наиболее привлекательных направлений для вложения средств.

Примеры доходности недвижимости в разных регионах мира

Закрытые границы и COVID-19 не помешали росту цен на жилую недвижимость в 2020 году, однако в некоторых странах они, наоборот, снизились (данные портала GlobalPropertyGuide):

• в Великобритании стоимость жилых объектов выросла на 5,56%, а в Лондоне – на 5,3%. Однако во внутреннем Лондоне цены снизились. Лидером роста стал регион – Ист-Мидлендс (+7,6%);
• в Германии средние цены на жилье показали огромный рост – на 11,42%
• в Португалии за прошлый год цены на жилье выросли на 6,2%, но эксперты отмечают снижение темпов роста;
• в Новой Зеландии даже пандемия не помешала буму на рынке жилья. В 2020 году здесь цены выросли на 16,77% на фоне роста спроса и замедления строительной активности;
• рынок жилья в Канаде продолжает стабильный рост. Цены на жилые объекты в 11 крупных городах страны выросли на 8,57%. В 2020 году в Канаде был установлен новый рекорд по продажам жилья, также в стране увеличиваются темпы строительства;
• в Мексике цены на жилье практически не изменились, рост всего 1,79%. Спрос на курортную недвижимость со стороны инвесторов снижается, что отрицательно сказывается на уровне цен;
• цены на рынке жилья в ОАЭ снизились на 2,93%, по причине избытка предложения и низкого спроса.

Таблица: Самый существенный рост стоимости жилья, по данным портала GlobalPropertyGuide:

Есть также страны, где было зафиксировано снижение цен на жилую недвижимость.

Таблица: ТОП-5 стран, где жилье значительно подешевело, по данным портала GlobalPropertyGuide:

Доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости

Помимо роста стоимости жилья ключевым фактором в выборе объекта для инвестиций является его доходный потенциал от сдачи в аренду. Сегодня в условиях закрытых границ, периодических ограничений на перемещение и работу магазинов, развлекательных заведений, покупка недвижимости в курортных зонах не выглядит привлекательной затеей.

Однако в ряде городов, особенно в развитых странах, экономика которых быстрее всего восстанавливается от кризиса сдача жилья в аренду может принести доход:

Таблица: Примеры доходности жилья от сдачи в аренду по данным портала GlobalPropertyGuide:

Как видно из указанных выше таблиц, в некоторых регионах (городах) недвижимость выросла в цене и имеет достаточно высокий доходный потенциал, значительно превышающий процентные ставки по депозитам в банках. Однако это не означает, что нужно сломя голову бежать покупать там перспективный объект. Чтобы правильно рассчитать прогнозный заработок и эффективность инвестиций необходимо учесть и расходы на недвижимость.

Расходы на недвижимость за рубежом

Покупка жилой и/или коммерческой недвижимости, земельного участка предусматривает не только расходы на сам объект, а и еще сопутствующие издержки:

• банковские комиссии (обычно стандартные: открытие счета, международная транзакция, снятие денег, пополнение счета);
• услуги юристов и нотариусов (проверка репутации, подготовка договоров, внесение информации о покупке в реестр и т.д.);
• различные госпошлины, гербовые сборы, налоги с покупки;
• ремонт объекта и подготовка его к сдаче в аренду;
• обслуживание объекта: коммунальные услуги, оплата услуг управленческой компании;
• налог на имущество, налог на доход от сдачи в аренду или от продажи.

Все потенциальные расходы следует учесть, чтобы верно составить инвестиционный план и точно спрогнозировать доход и прибыль со сделки. Нередко самостоятельно осуществить подобные действия сложно, так как необходимо хорошо знать рынок и законы другой страны, а также международные нормативные акты. Правильно структурированная сделка по покупке недвижимости позволит существенно снизить расходы как во время покупки, так и в течение срока владения и при продаже объекта.

Если вас интересует покупка иностранной недвижимости с целью заработка или для личных целей обращайтесь к нашим сертифицированным юристам. Мы не только разработаем оптимальную структуру владения недвижимостью, а и сможем ее воплотить в жизнь.

Советы по увеличению заработка на недвижимости за рубежом

Покупка иностранной квартиры, апартаментов, виллы или другого объекта с инвестиционной целью обычно является долгосрочным вложением. Очень редко объект окупает себя за 3-5 лет, более реальные сроки – 10 лет и более. Это если говорить о сдаче недвижимости в аренду. Покупка недвижимости с целью перепродажи позволяет заработать быстрее – обычно инвесторы ждут год. Однако все зависит от уровня цен – они ведь могут не только расти, но и начать падать.

Чтобы не оказаться в «минусе» и с головной болью от покупки недвижимости эксперты рекомендует придерживаться следующих советов:

• некоторое время пожить в стране, где планируется приобрести объект – это позволит лучше оценить перспективы инвестиций;
• не экономить на услугах юристов, риэлторов – опытные специалисты, которые заботятся о своей репутации помогут не только снизить риски при заключении договора, с их помощью удастся еще существенно снизить сопутствующие расходы и сэкономить на покупке;
• лучше всего приобретать недвижимость (с целью перепродажи) на ранних этапах строительства – обычно на уровне котлована стоимость объектов на 20-30% а то и больше ниже, чем после сдачи его в эксплуатацию. Однако следует учитывать риск прекращения строительных работ и «замораживания» объекта;
• краткосрочная аренда приносит больше прибыли, чем долгосрочная, но идеальным вариантом является оптимальное соотношение первого и второго;
• во время пандемии туристическая сфера пострадала сильнее всего и поэтому многие очень перспективные с точки зрения доходности объекты продаются со значительным дисконтом. Речь идет о недвижимости в курортных зонах. С началом вакцинации риски постепенно снижаются, и многие эксперты прогнозируют уже в ближайшее 2-3 года восстановление туризма. Так, что сегодня пока еще цены не поднялись можно приобрести интересные объекты в курортных зонах за границей;
• пандемия ввела новый тренд на рынке недвижимости – рост популярности на объекты загородной недвижимости. Удаленный формат работы, более дешевая стоимость проживания, больший уровень комфорта для жизни во время жестких ограничений, — все это повысило спрос на загородные дома причем в разных странах. Люди стали продавать или сдавать в аренду жилье в крупных городах, а сами переезжают в провинцию. Поэтому, многие эксперты рекомендуют инвестировать не в покупку недвижимости в столичных городах, а также рассматривать возможность приобретения объектов и в других регионах;
• важно обращать внимание на наличие качественной инфраструктуры – это прямо влияет на стоимость и на доходный потенциал недвижимости.

Дополнительные бонусы от покупки недвижимости за границей

Недвижимость за рубежом – это не только заработок от сдачи в аренду, с ее помощью инвесторы могут решить еще ряд задач:

• получить ВНЖ – с этой точки зрения особенно привлекательно смотрятся программы Золотой Визы Португалии, Испании, Греции. Купив в этих странах недвижимость, которая соответствует определенным условиям, инвестор и члены его семьи получают ВНЖ, дающее право на свободное перемещение в Шенгенской зоне. А еще право на гражданство спустя конкретный срок;
• получить гражданство – в данном направлении наиболее доступными являются паспортные программы стран Карибского бассейна, например, Сент-Китс и Невис, Гренада. С паспортами указанных стран упрощается въезд в ЕС, США, другие страны;
• получить налоговое резидентство – наличие бизнеса, жилья в стране с лояльным налоговым режимом повышает шансы на успех во время рассмотрения споров, связанных с определением налогового резидентства. В соответствии с международными договорами, если физлицо является одновременно резидентом двух стран, тогда преимущество за юрисдикцией, где находится центр жизненных интересов.

Сегодня недвижимость за границей — это популярный инструмент для повышения мобильности в условиях закрытых границ. Ведь купив объект, соответствующий определенным условиям, бизнесмен получает право оформить ВНЖ, ПМЖ или гражданство иностранного государства. А это уже и:

• свобода перемещения;
• доступ к банковским и финансовым ресурсам;
• льготные налоговые режимы.

Выбор гражданства
Бесплатная консультация

по подбору подходящей юрисдикции
и условий программы для получения
гражданства за инвестиции.

выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения гражданства за инвестиции.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Рынок недвижимости в Сингапуре выходит из-под контроля Рынок недвижимости Сингапура по праву считается крайне привлекательным для инвесторов. Из-за ограниченной площади города-государства (734,3 км2) и высокого уровня развития экономики жильё здесь пользуется стабильным…

Женева опередила Лондон: рейтинг самых дорогих городов для строительства в 2023 году Топ-10 самых дорогих городов для строительства Где дешевле всего заниматься строительством? На что обратили внимание аналитики Arcadis? Компания Arcadis в апреле 2023…

Продажи недвижимости на Кипре иностранцам в первом квартале 2023 года стали рекордными за последние 15 лет Первый квартал 2023 года стал рекордным за последние 15 лет по продажам недвижимости на Кипре. Если выделить отдельно категорию иностранных инвесторов, то они также купили…

Инвестиции в недвижимость Турции: комфортабельные квартиры 3+1 в современном ЖК в районе Аксу, Анталия Преимущества покупки квартиры в Аксу, Анталия Характеристики ЖК Общие характеристики квартиры 3+1, ЖК в районе Аксу, Анталия Как купить квартиру в Турции с…

Новый уровень роскоши: люксовые бренды осваивают рынок недвижимости Начало развития брендового девелопмента недвижимости Успешная реализация участия модных домов в сфере недвижимости Кондоминиумы и отели от Armani Резиденции от Versace Резиденции Bulgari…

Цены падают? Текущая ситуация с продажами и арендой на рынке недвижимости Нови-Сада За прошедший год Нови-Сад испытал крупнейший приток населения благодаря российским иммигрантам. Это привело к значительному росту спроса на жилую недвижимость в городе, который за собой…

Эксперты предрекают обвал европейского рынка коммерческой недвижимости Старые проблемы усугубились новыми Неутешительные прогнозы и первые «трещины» Длительная адаптация, а не короткий шок Другой рынок Первая костяшка домино Кто примет удар…

Покупка недвижимости в Греции в 2023 году: цены, процедуры и налоги Динамика стоимости недвижимости в Греции Актуальные цены на недвижимость в Греции Процедура покупки недвижимости в Греции и требования к иностранцам Налоги и сборы…

Источник: internationalwealth.info

Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость

Покупка жилой или коммерческой недвижимости за рубежом для последующей сдачи в аренду выглядит неплохим способом обеспечить себе пассивный доход. На деле такие инвестиции нередко разочаровывают покупателей. Чтобы избежать этого, нужно следовать простым правилам

Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.

Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам.

Однако самый высокий риск потерять деньги берут на себя покупатели, которые дистанционно оплачивают строительство недвижимости в другой стране. Например, в Великобритании за последние три года было фактически заморожено строительство компаниями North Point Global и Pinnacle Alliance нескольких жилых комплексов в Ливерпуле, Манчестере и Шеффилде. Эти проекты особенно активно продвигались в Китае. Поэтому покупателями студий, квартир, студенческих общежитий и апартаментов были в основном жители КНР, которых привлекли обещаниями гарантированной доходности на уровне 8-9 % годовых в течение 2-5 лет.

Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.

Кто ищет, тот всегда найдет

Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.

Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.

Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года.

В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.

Три ключевых правила

Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:

Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов

Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.

Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Впрочем, предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt.de и immobilienscout24.de, в Испании — idealista.com, в Италии — immobiliare.it, в Греции — en.spitogatos.gr/sale.

Правило 2: Тщательный расчет доходности

Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!

Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.

Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.

Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).

Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.

Важность диверсификации

Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.

По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.

Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard Poor’s.

Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.

Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/366691-zolotye-metry-pravila-uspeshnyh-investiciy-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost» target=»_blank»]www.forbes.ru[/mask_link]