Текущий контроль проводится для оценки степени усвоения студентами учебных материалов, обозначенных в рабочей программе. Систематические проверки знаний и навыков студентов осуществляются на практических занятиях путём опросов, системой контрольных вопросов, выполнением письменных контрольных заданий.
Задание № 1. 1. Рассчитайте суммарную будущую стоимость денежного потока, накапливаемого под 8%. Денежный поток возникает в конце года: 1-й год-100 рулей; 2-й год-800 рублей; 3-й год-0 рублей; 4-й год-300 рублей.
2. Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 400 тыс. руб., затем он уменьшается на 150 тыс. руб. и сохраняется в течение 3 лет, после чего возрастает на 350 тыс. руб. и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10%. 3. Предоставление склада в аренду в течение 4 лет обеспечит доход 24 млн. руб. в год.
В конце четвертого года он будет продан за 300 млн. руб. Рассчитайте текущую стоимость доходов, если ставка дисконта для дохода от аренды составляет 9%, а для продажи-15%.
Конференция «Актуальные вопросы технического регулирования и стандартизации в ЕАЭС»
4. Какую сумму необходимо ежеквартально вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 50 тыс. руб., если банк начисляет процент каждые 3 месяца, а годовая ставка равна 28%. Задание № 2. 1. Рассчитайте текущую стоимость следующего денежного потока: 1 год-110, 2 год-150, 3 год-80. Ставка дисконтирования-11%. Получение дохода в конце года.
2. Ставка дохода по государственным облигациям составляет 7% в реальном выражении. Среднерыночная доходность на фондовом рынке-21% в номинальном выражении. Доходность оцениваемой компании в предшествующий период возросла на 4%, доходность среднерыночная-на 2%. Рассчитать номинальную ставку дохода для оцениваемой компании.
3. Какова будет текущая стоимость цены перепродажи предприятия (остаточная стоимость) при использовании модели Гордона, если денежный поток в последний год прогнозного периода равен 12000, ставка дисконта-15%, долгосрочные темпы роста-4%. 4. Определить стоимость предприятия, если мультипликатор Цена / Чистая прибыль по сопоставимым предприятиям равен 20, годовая прибыль от реализации продукции оцениваемого предприятия 250 тысяч рублей, результат внереализационной деятельности убыточен в размере 50 тысяч рублей, налог на прибыль 35%. Задание № 3.
Источник: www.academia.edu
Стоимость бизнеса для конкретного инвестора
Базовое тестирование по разделу «Введение в оценку стоимости предприятия». 14 вопросов и подробное разъяснение правильных ответов.
Вопрос 1
Экономический принцип, согласно которому дополнение дополнительных ресурсов к основным факторам производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат, называется:
- принципом факторов производства
- принципом пропорциональности
- принципом предельной производительности
- принципом спроса и предложения
- принципом конкуренции.
Вопрос 2
Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью, называется:
- принципом замещений
- принципом соответствия потребностями рынка
- принципом ожидания
- принципом остаточной продуктивности
- принципом предельной производительности.
Вопрос 3
Согласно принципу остаточной продуктивности остаток дохода от хозяйственной деятельности выплачивается владельцу:
- рабочей силы
- машин, оборудования, здания
- предпринимательских способностей
- земли
- готовой продукции.
Вопрос 4
какой экономический принцип утверждает, что при наличии нескольких объектов, обладающих одинаковой полезностью или доходностью, наибольшим спросом пользуется те, у которых минимальная цена:
- принцип замещения
- принцип соответствия
- принцип изменения
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
- все ответы неверны.
Вопрос 5
Какие из ниже перечисленных факторов не влияют на величину оценки стоимости предприятия?
Вопрос 6
Что из ниже перечисленного не соответствует определению рыночной стоимости?
Вопрос 7
Что из ниже перечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости?
Вопрос 8
Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов имущества предприятия подверженных риску уничтожения?
Вопрос 9
Стоимость бизнеса (предприятия) для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется:
- стоимость действующего предприятия
- инвестиционной стоимостью
- рыночной стоимостью
- балансовой стоимостью.
Вопрос 10
Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это:
- принцип замещения
- принцип соответствия
- принцип прогрессии и регрессии
- принцип изменения
- принцип конкуренции.
Вопрос 11
Какой подход к оценке бизнеса основан на экономическом принципе ожидания:
- сравнительный
- затратный
- доходный
- имущественный
Вопрос 12
Несмотря на то, что прошлые показатели и настоящее состояние предприятия являются важными при оценке бизнеса, именно будущее придает бизнесу экономическую стоимость. Данное утверждение является отражением принципа:
- альтернативности
- замещения
- ожидания
- остаточной продуктивности
- конкуренции.
Вопрос 13
Какой из ниже приведенных видов стоимости является синонимом понятия «стоимость в пользовании»:
- объективная стоимость
- наиболее вероятная цена
- стоимость для конкретного пользователя
- ликвидационная стоимость
- все ответы неверны.
Вопрос 14
Из ниже перечисленных укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения?
Ответы с пояснением
Для детального понимания темы Вам необходимо самостоятельно пройти тестирование с первого до последнего вопроса, а только потом просматривать материал, представленный ниже. Вполне возможно, что у Вас могут появится «темы для спора» по тому или иному вопросу — это очень хорошо. Пожалуйста, напишите свои замечания в соответсвующий отдел нашего сайта, мы обязательно их обсужим.
Вопрос 1, верный ответ — 3 (Принцип предельной производительности.)
Принцип предельной производительности. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
Вопрос 2, верный ответ — 1 (Принцип замещения)
Принцип замещения — максимальная стоимость предприятия, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Вопрос 3, верный ответ — 4 (Земли)
Принцип остаточной продуктивности. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.
Вопрос 4, верный ответ — 1 (Принцип замещения)
Принцип замещения — означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Вопрос 5, верный ответ — 6 (Все факторы влияют на величину оценки стоимости предприятия)
Величина доходов от хозяйственной деятельности предприятия — чем выше, тем больше стоимость предприятия. Степень риска получения доходов — чем больше риск, тем меньше стоимость. Время получения доходов от хозяйственной деятельности предприятия — один из ключевых факторов в оценке стоимости предприятия на основании доходного подхода. Различная степень контроля над предприятием, зачастую, меняет полезность этого предприятия для покупателя, давая больше прав. Ликвидность имущества предприятия — чем выше ликвидность, тем больше стоимость.
Вопрос 6, верный ответ — 3 (Продажа осуществляется в кредит с отсрочкой платежа)
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Кредит с отсрочкой платежа является выгодной для покупателя, так как будущая стоимость единицы ниже сегодняшней, таким образом появляется чрезвычайное обстоятельство, не удоволетворяющее определению рыночной стоимости.
Вопрос 7, верный ответ — 4 (Стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора)
Ликвидационная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции значительно меньший типичного срока экспозиции (период времени между датой появления на рынке и датой продажи).
Стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора называется инвестиционной стоимостью.
Вопрос 8, верный ответ — 3 (Страховая стоимость предприятия)
Страховая стоимость предприятия — размер выплаты по страховому договору при условии наступления страхового события — потери или повреждения застрахованных активов. Чтобы определить стоимость страхуемых активов компании, используются такие понятия, как восстановительная стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость — текущие затраты, необходимые на восстановление точной копии всех активов предприятия. Стоимость замещения определяется как величина затрат на замещение данного актива другим того же вида и состояния и способного равным образом удовлетворить пользователя.
Вопрос 9, верный ответ — 2 (Инвестиционная стоимость)
Инвестиционная стоимость — стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целей использования объекта оценки. Если рыночная стоимость рассчитывается на основе типичной рыночной информации, то инвестиционная стоимость определяется на основе данных конкретного инвестора, которые отличаются от типичной рыночной информации.
Вопрос 10, верный ответ — 1 (Принцип замещения)
Можно проследить что ни одно из определений не совпадает с постановкой вопроса, однако, только принцип замещения, может являться ответом, если в понятие сходность и соразмерность включить полезность или доходность.
Принцип замещения — означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Вопрос 11, верный ответ — 3 (Доходный)
Принцип ожидания. Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется тем, во сколько в настоящее время оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы).
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на определении ожидаемых от предприятия (бизнеса) доходов и последующем их преобразовании в стоимость на дату оценки.
Вопрос 12, верный ответ — 3 (Принцип ожидания)
Принцип ожидания. Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется тем, во сколько в настоящее время оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы).
Вопрос 13, верный ответ — 5 (Все ответы неверны)
Стоимость в пользовании — стоимость оцениваемого объекта оценки, определенная в предположении, что он не будет продаваться на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке, а будет использоваться в тех же целях, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки.
Вопрос 14, верный ответ — 1 (Метод компании-аналога)
Принцип замещения — максимальная стоимость предприятия, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
В большей степени под это определение подходит «Метод компании-аналога или метод рынка капитала» — метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе информации о ценах реально выплаченных за акции сходных компаний.
Источник: bizguid.ru
Задание по оценке стоимости
График выполнения и сдачи заданий по оценке имущества
- Об инвестиционной деятельности. Закон РК от 10.06.97года с изменениями 2003 года.
- О возвратной системе финансовых инвестиций. Закон РК от 12. 04.93г. с изменениями от 07. 07.97 года.
- Инновационный менеджмент: Учебник для вузов: С.Д. Ильенкова, Л.М. Гохберг, С.Ю. Ягудин и др., Под ред. С.Д. Ильенковой. – М.: ЮНИТИ, 2000
- Управление проектами П.Мартин ,К. Тейт, Питер,2001
- Липсиц Н.В. Бизнес-план основа успеха. М.: Дело, 1994
- Оценка эффективности бизнеса и инвестиций Ю.В. Богатин, В.А.Швандар:Юнити Финансы, Москва,1999
- И.А.Бланк Инвестиционный менеджмент: Ника-центр, 2001
- Инновационный менеджмент Р.А. Фатхутдинов – 4-ое издание. – СПб: Питер: Питер принт, 2003
- Медынский В.Г. Инновационный менеджмент: Учебник. – М.: ИНФРА-М, 2002
- Абрамов А.Е. Основы анализа финансовой,хозяйственной и инвестиционной деятельности предприятия М.:АКДИ Экономика и жизнь,1994
- Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. — М.: АО Консалтингбанкир,1993
- К.Карлберг Бизнес-анализ с помощью Ехсеl. Киев. М.:Диалектика,1997
Задание — Заполните нижепредложенную форму осмотра объекта недвижимости
Заполните нижепредложенную форму осмотра объекта недвижимости.
Примерные характеристики, полученные в результате осмотра и анализа объекта недвижимости
Рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок коммерческой недвижимости и т.д.
Магазин, офис, многоквартирный дом, односемейный дом и т.д.
Сделка, предложение, спрос, оценка
Право собственности на здание
Полное право собственности, право аренды, иное
Производственная, историческая, спальный район и т.д.
Квадратная, прямоугольная и т.д.
Ровный, пологий склон, крутой склон и т.п.
Не разработан, разработан, имеются посадки, иные условия
Неблагоприятные условия окружающей среды
Возможно затопление, близость оврагов, возможны оползни, сейсмичность, слабые грунты и т.д.
Транспортная доступность участка
Главная автодорога, пересечение главной и второстепенной дорог, наличие ж/д подъезда, наличие речного причала и т.д.
С твердым покрытием, грунтовая
Хорошее (ремонт не требуется), удовлетворительное, плохое, строятся
Доступные инженерные коммуникации
Электрические сети, водопровод, теплотрасса, телефонная сеть и т.д.
Первоначальная балансовая стоимость
Год последнего капитального ремонта
Железобетонные, бетонные, бутовые, кирпичные, деревянные, каменные
Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные, из естественного камня, смешанные, деревянные, металлические, металлический или ж/б каркас с заполнением, сборно-щитовые, глинобитные
Колонны и столбы
Стальные, железобетонные, кирпичные, деревянные
Железобетонные, металлические с деревянным заполнением, деревянные, металлические, комбинированные
Из оцинкованного железа, из черного железа, из рулонных материалов, из керамической черепицы, из асбестоцементных материалов
Размещение в здании
Этаж, подвал, полуподвал, пристроенная часть, чердак, иное
«Евростандарт», сделан косметический ремонт, требуется ремонт, иное
С улицы, со двора
На улицу, во двор, в сад/парк, в стену, иное
Количество телефонных линий
Сведения о доходах
Вид арендной платы
1 кв.м., место, все помещение
Вид договора аренды по сроку
Помесячный, краткосрочный (менее года), среднесрочный (1-5 лет), долгосрочный (более 5 лет)
Вид арендной платы
Постоянная, переменная, индексируемая, пересчитываемая (% от стоимости собственности), процентная (миним.+% от стоимости бизнеса)
Количество платежей в году
Потери арендной платы
Описание местоположения объекта
Место нахождения объекта
Город, центр, окраина, новостройка, пригород, сельская местность, другое
Время до центра на общественном транспорте
Время до центра на личном транспорте
Расстояние до остановок общественного транспорта
Типичное использование окружения
Жилье, административные, коммерческие, промышленные, смешанные
Основной тип застройки
Уличная, плотная с разрывами, отдельно стоящее здание, микрорайон
Основной тип зданий
Кирпичные, блочные, крупнопанельные, деревянные, смешанные
Многоэтажная, малоэтажная, смешанная
Старый фонд (до 1917г.), старый фонд после капремонта, здания постройки 1918-1957гг., здания постройик 1957-1964гг., после 1964г., новостройки
Менее 25%, 25-75%, свыше 75%
Наличие рабочих мест, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, зоны отдыха, спортивные сооружения, другое
Объекты повышенной опасности
Зеленые насаждения, детские площадки, гаражи, автостоянка, освещение, тротуары и т.п.
Задание — Опишите условия, при которых можно однозначно сказать, что в отношении объекта оценки рассчитана рыночная стоимость
- Опишите условия, при которых можно однозначно сказать, что в отношении объекта оценки рассчитана рыночная стоимость.
- Перечислите принципы оценки, связанные с эксплуатацией собственности и опишите на примере любые два.
- Перечислите принципы оценки, связанные с представлениями собственника и опишите на примере любые два.
- Перечислите принципы оценки, связанные с действием рыночной среды и опишите на примере любые два.
- Назовите цели, в которых осуществляется оценка на предприятии.
- Опишите законодательную базу для проведения оценочной деятельности.
- Перечислите этапы, составляющие процесс проведения оценки.
- Опишите виды стоимости собственности, отличной от рыночной.
- Опишите элементы системы оценочной деятельности, т.е. все участвующие в этом стороны.
- Перечислите виды ответственности оценщика за результаты определения стоимости объектов.
Задание — Определите стоимость Вашей недвижимости
1. Определите стоимость Вашей недвижимости, используя:
Нормативно-параметрический метод при оценке стоимости жилья
Площадь кухни, кв.м.
0, 5, 6, 6, 5, 4, 3, 2, 1,
30, 40, 50, 60, 70, 80,
90, 100, 110, более 120
20, 30, 40, 50, 60, 70,
80, 90, 100, 110, 120
Куда выходят окна
На восток, запад
2. Если Ваша недвижимость относится к элитному классу, рассмотрите изменение стоимости 1 кв.м общей площади квартиры в доме «внекатегорийный люкс».
(кирпич, свыше 6 эт.)
территория более 0,5 га
2. НАРУЖНЫЕ СТЕНЫ, ОСТЕКЛЕНИЕ
централ. остекление балконов
3. ВЕНТИЛЯЦИЯ, КОНДИЦИОНИРОВАНИЕ
(отечественные улучшенной конструкции)
производство Азия, Турция
производство западных стран
из подземного гаража
индивидуальные на этаж
5. ХРАНЕНИЕ АВТО
(стоянка на территории,
2 маш/места на квартиру)
подз.гараж – въезд по тер-ии
подз.гараж – автономный въезд
6. ВОДОПРОВОД И ОТОПЛЕНИЕ
водонагреватель в квартире
терморегуляция в квартире
7. ТЕЛЕКОММУНИКАЦИОН-НЫЕ СЕТИ
внутренняя сеть дома
8. СИСТЕМЫ БЕЗОПАСНОСТИ
(охрана по периметру)
авт. система пожаротушения
дополн. охрана подъезда
9. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
3-4 квартиры на холл)
1-2 квартиры на холл
качественная отделка подъезда
10. УДОБСТВА ДЛЯ ДЕТЕЙ (детская площадка)
детсад, частная школа
11. РЕКРЕАЦИОННЫЕ ОБЪЕКТЫ (сауна, тренажеры, спортплощадка)
12. ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ КВАРТИРЫ (1к>50 кв.м, 2к > 80 кв.м,
3к > 130 кв.м, 4к > 160 кв.м.)
комната для прислуги
Задание — Определить чистый доход (убыток), приносимый недвижимостью
1. Определить чистый доход (убыток), приносимый недвижимостью:
- месячная рента – 300 руб./кв.м.;
- недогрузка – 16%;
- площадь каждой секции – 500 кв.м.;
- здание состоит из трех секций;
- плата управляющему – 4 % от ДВД;
- ежегодно управляющий получает дополнительное вознаграждение в 10000 руб.
- на ремонт здания ежегодно тратится 3 % от ДВД;
- ежегодно юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать 50 000 руб.;
- остальные расходы составляют 10 % от ДВД;
- ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится 90 000 руб.
2. Используя валовый рентный мультипликатор, оценить стоимость объекта, величина годовой арендной платы за который составляет 1 200 000 руб., располагая следующей информацией:
Цена продажи (руб.)
Месячная арендная плата (руб.)
3. Объект продажи — дом. Имеется четыре сопоставимых объекта.
Площадь кв. метров
Определить: А) корректировку на разницу в площади; Б) корректировку на разницу в количестве спален; В) корректировку на наличие балкона.
4. Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания, имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2 000кв.м; здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни – 60 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство такого же нового здания составляют 350 дол/кв.м.
5. Сопоставимый объект был продан за 3 000 у.е. и от оцениваемого объекта он имеет пять основных отличий:
6 месяцев назад (годовой рост цен – 12%)
На 10% лучше, чем у оцениваемого объекта
На 5% хуже, чем у оцениваемого объекта
На 4% лучше, чем у оцениваемого объекта
На 3% хуже, чем у оцениваемого объекта
Оценить объект, считая, что отличия:
А) не имеют взаимного влияния;
Б) имеют взаимное влияние.
6. Отдельностоящее одноэтажное жилое здание площадью 300 кв.метров, построено 30 лет назад. Стены здания кирпичные. Потолочные перекрытия бетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе, в основном, покрыты железом.
Сантехника и освещение находятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилегающей улице, что затруднило подъезд к зданию.
Сметная строительная стоимость здания приведенная к текущим ценам составляет 550 000 руб.
Специалисты по строительству дали следующую информацию:
Износ кирпичной кладки оценивается как: Износ к. = 0.006 х Т х W,
где: Т — возраст здания (лет), W — сметная стоимость.
Износ потолочных перекрытий оценивается как: Износ п. = (0.002 хТ+(S/N)х 0.0002) х W,
где: Т — возраст здания (лет), S — площадь здания (кв.метр), N — количество этажей, W — сметная стоимость.
Износ рам и дверей оценивается как: Износ р. = 0.03 х Т х Wр,
где: Т — возраст здания (лет), Wр- стоимость монтажа рам и дверей. Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 22 000 руб.
Крыша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 30 000 руб.
Замена сантехники и освещения оценивается в 22 000 руб.
Из-за плохой планировки арендная плата за 1 кв. метр в данном здании на 4 руб. в месяц меньше, чем в соседних.
Значение месячного валового рентного множителя в данном районе равно 70. Анализ потери стоимости вследствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 18 000 руб. Определить:
А) Величину устранимого физического износа.
Б) Величину неустранимого физического износа.
В) Величину устранимого функционального устаревания.
Г) Величину неустранимого функционального устаревания.
Д) Величину экономического устаревания (устаревание по местоположению).
Е) Величину рыночной стоимости объекта недвижимости, если земельный участок под ним оценивается в 100 000 руб.
7. Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земли.
Сеть торговых магазинов
Стоимость строительства (тыс.руб.)
Норма прибыли для улучшений %
Капитализация для земли %
8. Определить общую стоимость оцениваемого объекта, если стоимость участка земли составляет 28 000 руб., полная стоимость воспроизводства здания равна 90 000 руб., а общий износ здания оценивается в 20%.
10. Объект оценки — трехкомнатная квартира площадью 110 кв. метров с балконом, раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона, на 4 этаже без лифта.
Имеется информация: Средняя стоимость трехкомнатной квартиры площадью 100 кв.м. с лифтом, телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом, в двух остановках от станции метро составляет 50 000у.е. Дополнительная площадь увеличивает стоимость на 450у.е. Близость со станцией метро увеличивает стоимость на 7%. Наличие телефона оценивается в 500у.е.
Раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%. Наличие лифта оценивается в 600у.е. Наличие дополнительного балкона оценивается в 450 у.е. Поправки вносить параллельно.
11. Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни – 100 лет, стоимость продажи — 200 000 руб., стоимость участка 15 000 руб.
А) стоимость объекта недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании;
Б) рассчитать стоимость земли.
Многоэтажный жилой дом
Капитализация для зданий
Капитализация для земли
13. Владелец – Иванов И.А. сдает помещение для магазина арендатору Петрову В.В. (на условиях полной ответственности за ремонт и страхование). Арендная плата фиксирована и составляет 15 000дол. за помещение в год. Петров В.В. хочет сдать помещение в субаренду. Площадь помещения: 11 х 5м. Подобный, рядом расположенный магазин, площадью 10 х 6м был недавно сдан в аренду на аналогичных условиях за 30 000 дол.в год.
А) Определить ожидаемую годовую прибыль Петрова В.В. после сдачи магазина в субаренду.
Б) Определить стоимость бизнеса для Иванова и стоимость бизнеса для Петрова при условии, что известен показатель доходности от сдачи торговых помещений в аренду – 15%.
14. Офисное здание расположено на магистрали с интенсивным движением и сдается в аренду за плату на 8 000 у.е. в месяц меньше, чем аналогичные здания, находящиеся в том же самом районе, но в переулках, то есть они изолированы от шумной магистрали. Месячный мультипликатор валовой ренты в этом районе составляет 10. Рассчитайте размер денежной корректировки на местоположение офисного здания.
15. Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (земельного участка со зданием) 90 тыс.у.е., стоимость участка 21 тыс.у.е., а стоимость восстановления 90 тыс.у.е. Причем эффективный возраст здания 35 лет.
16. Сопоставимый объект был продан за 3 000 у.е. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого 6 отличий:
Оценить объект, считая что:
А) Все отличия не имеют взаимного влияния
Б) Все отличия имеют взаимное влияние.
17. Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования, ожидается ЧОДобщ в размере 90 000 у.е. за первый год. Затраты на создание улучшений составят 400 000 у.е. По мнению оценщика, ставки капитализации для сооружений и земли составляют 19% и 13% соответственно.Определите стоимость земельного участка.
18. Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок, используя следующую информацию:
Стоянка 1 на 75 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 10 000 у.е. в год. Операционные расходы составляют 40 000 у.е. в год. Была продана за 8 000 000 у.е.
Стоянка 2 на 80 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 1 300 у.е. в месяц. Операционные расходы составляют 60 000 у.е. в год. Была продана за 9 909 100 у.е.
Стоянка 3 на 60 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 2 000 у.е. в месяц. Операционные расходы составляют 36 000 у.е. в год. Была продана за 12 000 000 у.е.
Средняя загрузка автостоянок составляет 80%.
19. Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст здания по результатам продажи, если стоимость продажи – 75 тыс.у.е., стоимость участка 17 тыс. у.е., а стоимость восстановления 74 тыс.у.е.
20. Чистый операционный доход коммерческого банка равен 100 000 у.е. Ипотечная постоянная 13%. Доля акционерного капитала в объекте 30%. Определить стоимость объекта при условии, что инвестор требует для себя с учетом возврата собственных средств 15 % отдачи.
21. Доход, приносимый металлическим коммерческим ларьком, составляет 100 000у.е. в год. Величина арендной платы за земельный участок под ларьком 75 000 у.е. в год. Ставка дохода на инвестиции для ларьков составляет 13 %. Монтаж ларька обходится в 150 000 у.е. На том же месте можно построить кирпичный ларек.
Стоимость строительства составит 300 000 у.е., а величина ежегодного дохода повысится до 140 000 у.е. Определить лучший вариант организации торговой точки, считая, что срок службы обоих сооружений сравнительно велик.
22. Необходимо оценить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 руб. Имеется информация о недавних продажах аналогичных гостиниц: гостиница 1 была продана за 8 400 000 руб., ее использование приносило 1 000 000руб. в год; гостиница 2 была продана за 8 000 000 руб., ее использование приносило 1 200 000руб. в год; гостиница 3 была продана за 11 550 000 руб., ее использование приносило 1 500 000 руб. в год.
23. При проведении оценки используется сравнимый объект, имеющий 70%-ное отношение заемных средств к стоимости. Ставка капитализации для заемных средств составляет 16,2%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки капитализации на котором составляют 18%.
Определите ставку капитализации для собственных средств (СКсс).
25. Вас попросили оценить стоимость кинотеатра «Баргузин» на 500 мест. Оцените рыночную стоимость на основе следующей информации.
Источник: www.refmag.ru
