Когда человек вкладывает собственные денежные средства в объект, приносящий доход, то он рассчитывает не только на получение прибыли из вложенного капитала, но и на его полное возмещение. Это можно сделать посредством перепродажи или же получением таких барышей, что не только принесут проценты, но и постепенно вернут вложения.
Вводная информация
Когда инвестор вкладывает собственный капитал в определенный объект, он рассчитывает, что получит возмещение и прибыль. Существует три популярных способа рассчитать ориентировочные временные значения:
- Метод прямолинейного возврата капитала. Назван в честь Ринга.
- Метод возврата капитала по ставке дохода на инвестиции и фонду возмещения. Назван в честь Инвуда.
- Метод возврата капитала по безрисковой процентной ставке и фонду возмещения. Назван в честь Хоскольда.
Оценка и финансовое моделирование банков
Давайте буквально парой слов опишем, что собой представляет каждый из них:
- Метод Ринга. Он предполагает развитие сценария по такое процедуре: возмещение основной суммы вложенного капитала осуществляется равными частями. В таком случае размеры платежей не будут отличаться. Этот метод предполагает, что будет происходить ежегодное снижение значения денежного потока, который используется для погашения долга. Поэтому он не может быть использован в тех случаях, когда доход неравномерный.
- Метод Инвуда. Норма возврата инвестиций равна фактору фонда возмещения, что рассчитывается на той же процентной ставке, что и в случае с доходом на инвестиции. Использование этого подхода является целесообразным при полном возврате вложений и получении с них соответствующих прибылей.
- Метод Хоскольда. Его применяют в тех случаях, когда вероятна потеря части инвестированного капитала в процессе сделки. Текущий доход в таком случае рассматривается одновременно и как возмещение, и как получаемая прибыль от вложения. Например, подобное актуально при сносе жилого дома, который сдавался в аренду. Поэтому возврат инвестиций по методу Хоскольда должен строиться исходя из того, чтобы не только вернуть вложенный капитал, но и получить прибыль из совершаемых манипуляций.
А теперь давайте рассмотрим их более подробно.
Метод Ринга
Сейчас давайте рассмотрим в большей мере математические аспекты. Чтобы получить годовую норму возврата капитала, необходимо поделить 100 % стоимости актива на его оставшийся срок полезной жизни. Иными словами – нужна величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала, которая помещается в беспроцентный фонд возмещения.
Рассмотрим небольшой пример инвестирования. Допустим, есть вложение на пять лет. Ставка доходности составляет 18 % годовых. В таком случае ежегодная прямолинейная норма возврата капитала будет составлять 20 %. Достигается это путем нехитрых манипуляций: 100 %/5=20 %. Коэффициент капитализации в таком случае составит 38 %. Для тех, кто не понял, откуда взялось это число: 18 %+20 %=38 %.
Метод Инвуда
Метод Ринга в оценке недвижимости
Инвестиции
Метод Ринга – это один из наиболее часто применяемых методов для оценки недвижимости. Он отличается простотой и подходит для оценки объектов, сдаваемых в аренду на длительный срок. Как применяется метод Ринга на практике и в чем его отличие от других методик оценки недвижимости – все это вы узнаете из настоящей статьи.
Суть метода (прямолинейный возврат капитала)
Метод был разработан американским бизнесменом и ученым в области оценки недвижимости Альфредом Рингом (1905-2006) и основан на понятии прямолинейной капитализации.
Прямолинейная капитализация – это способ расчета коэффициента капитализации для объектов недвижимости, который заключается в суммировании процентной ставки и нормы прямолинейного возврата капитала.
Норма прямолинейного возврата капитала – это ежегодная доля первоначальных инвестиций, которая возмещается без процентов. Иными словами, это некая сумма, получаемая путем деления стоимости капиталовложений на определенный период окупаемости объекта.
Но как определить этот самый период окупаемости для недвижимости? Ответ достаточно прост – нужно стоимость объекта разделить на ежегодные поступления от аренды.
Сущность метода Ринга заключается в расчете ежегодной возмещаемой суммы в равных частях с учетом процентной ставки.
Ставка рекапитализации: формула
Итак, ставка рекапитализации равна сумме процентной ставки на капитал и нормы возврата капитала.
Норма возврата капитала определяется путем деления единицы на число лет, равное периоду окупаемости.
Формула расчета ставки рекапитализации по методу Ринга:
RO – ставка рекапитализации;
YON – процентная ставка на капитал;
YOF – норма возврата капитала.
Может возникнуть вопрос, что такое процентная ставка на капитал. Это расчетная величина, включающая несколько составляющих:
- безрисковая ставка дохода;
- премия за риск;
- премия за инвестиционный менеджмент;
- премия за низкую ликвидность объекта недвижимости.
Норма возврата капитала
Вернемся к количеству лет, соответствующему сроку окупаемости объекта. Как правильно его рассчитать?
Известно, что прогнозы далеко не всегда сбываются в реальности. Особенно, если это прогнозы долгосрочные. На стоимость аренды объекта недвижимости влияет множество факторов:
- капитальный ремонт;
- переоборудование;
- модернизация;
- политические и экономические условия.
Важно отметить, что период окупаемости отличается от срока экономической жизни. Иными словами, период окупаемости – это время, в течение которого первоначальные вложения будут полностью покрыты прибылью. Срок экономической жизни – время, в течение которого объект приносит прибыль.
Например, прибыль от сдачи в аренду бизнес-центра полностью покроет первоначальные затраты на его строительство с учетом процентов по кредиту за 7 лет. Сам же бизнес-центр будет приносить прибыль в течение 15 лет. Это означает, что в течение 15 лет можно осуществлять торговую деятельность и получать доход, не производя капитальный ремонт.
После капитального ремонта или модернизации срок окупаемости, а также срок экономической жизни здания увеличивается. И, наоборот, вследствие каких-либо форс-мажорных обстоятельств (например, пожар) эти сроки уменьшаются.
Однако при расчете нормы возврата капитала по методу Ринга эти факторы практически не учитываются. Для определения срока окупаемости и, соответственно, нормы возврата капитала, используются только данные на текущий момент времени (размер капиталовложений, процентная ставка, стоимость аренды и расчетное количество лет). Поэтому этот метод невозможно применять для объектов незавершенного строительства.
Метод в оценке недвижимости
Теперь рассмотрим, как используется метод Ринга в оценке недвижимости. Для этого нам не хватает только одного показателя – рыночной стоимости. Как его рассчитать?
Для определения рыночной стоимости используются данные по аналогичным объектам недвижимости, используемым в коммерческих целях. Возможные изменения стоимости объекта недвижимости вследствие улучшения его состояния (капитальный ремонт, модернизация) или ухудшения (различные повреждения), а также прогнозы изменения цен на рынке не учитываются.
Формула расчета рыночной стоимости недвижимости методом прямой капитализации следующая:
ЧОД – чистый операционный доход;
RO – ставка рекапитализации.
ВД – валовый доход – сумма арендной платы, полученная от арендатора;
П – потери (возможные убытки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств арендатором, а также потери от стихийных бедствий);
ОР – операционные расходы. Сюда включаются расходы, связанные с эксплуатацией. Это могут быть затраты на ремонт, коммунальные платежи, страхование объекта, налоги и др.
Преимущества и недостатки метода Ринга
Из преимуществ метода нужно отметить, прежде всего, его удобство. Формулы используются довольно простые, нет нужды прибегать к сложным математическим расчетам.
Другим достоинством является то, что при наличии большого объема информации по аналогичным сделкам можно получить достоверное значение для оценки стоимости объекта недвижимости.
- Метод не подходит для незавершенного строительства, а также для объектов, находящихся в стадии реконструкции или модернизации до полного завершения работ.
- Информация по реальным сделкам зачастую является конфиденциальной (это характерно для российского рынка недвижимости). В связи с этим получение данных о доходах арендодателя и расчет коэффициента рекапитализации могут вызывать затруднения.
Сравнение с другими методами
Отличительной особенностью метода Ринга является то, что анализируется определенный временной промежуток (срок окупаемости). Рассмотрим вкратце другие методы.
Метод Инвуда учитывает реинвестирование. Норма возврата капитала реинвестируется по ставке, равной доходности инвестиций. В этом случае используется так называемая аннуитетная модель, в которой сумма возмещения также остается постоянной, но включает две переменные составляющие – фактор возмещения и доходность от инвестирования. Формула для расчета ставки рекапитализации выглядит следующим образом:
RO – ставка рекапитализации;
i – безрисковая ставка доходности;
d – ставка дисконтирования;
n – количество лет.
ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта;
Sr – суммарный риск.
Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости (в календарных месяцах).
Метод Хоскольда применяется также с учетом реинвестирования, но при этом для реинвестирования применяется безрисковая ставка. Этот метод используется, когда по первоначальным инвестициям ставка довольно высока.
Метод дисконтирования денежных потоков основывается на предположении о том, что деньги, использованные для инвестирования, со временем становятся «дешевле». При использовании данного метода применяется коэффициент дисконтирования, который рассчитывается по формуле:
r –ставка дисконтирования;
i – номер периода времени.
Таким образом, расчет процентной ставки на капитал производится с поправкой на этот коэффициент.
Как видим, из всех вышеперечисленных методов, наиболее простым является метод Ринга. Далее мы рассмотрим, как он используется на практике.
Практическое использование, примеры
Чтобы понять, как применяется метод Ринга, для начала приведем самый простой пример. Предположим, инвестор приобрел в собственность объект недвижимости стоимостью 3 375 000 руб. (45 000 $ или 1 305 000 грн.) . Ставка доходности инвестиций – 10 %. Период окупаемости составляет 9 лет.
Рассчитаем норму возврата капитала:
Теперь посчитаем ставку рекапитализации:
Далее посчитаем возврат капитала и прибыль за каждый год в таблице:
| 1 | 45000 | 5000 | 4500 | 9500 |
| 2 | 40000 | 5000 | 4000 | 9000 |
| 3 | 35000 | 5000 | 3500 | 8500 |
| 4 | 30000 | 5000 | 3000 | 8000 |
| 5 | 25000 | 5000 | 2500 | 7500 |
| 6 | 20000 | 5000 | 2000 | 7000 |
| 7 | 15000 | 5000 | 1500 | 6500 |
| 8 | 10000 | 5000 | 1000 | 6000 |
| 9 | 5000 | 5000 | 500 | 5500 |
Теперь, используя полученную ставку рекапитализации, рассмотрим пример для оценки недвижимости.
Исходные данные для примера представим в таблице. Предположим, что данные взяты из открытых источников и включают информацию по аналогичным сделкам за последний год. Все данные рассчитываются также за календарный год.
| Валовый доход (ВД) | $ | 37500 |
| Потери (П) | $ | 2000 |
| Операционные расходы (ОР) | $ | 9000 |
| Ставка рекапитализации (RO) | % | 21,11 |
ЧОД=37500-2000-9000= 1 987 500 руб. (26 500 $ или 768 500 грн.)
V=26500/21,11*100= 9 414 975 руб. (125 533 $ или 3 640 457 грн.) .
Таким образом, текущая рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 9 414 975 руб. (125 533 $ или 3 640 457 грн.) .
Заключение
Метод Ринга подходит для оценки инвестиций в готовые объекты строительства относительно небольших размеров при сроках окупаемости до 10 лет. В более долгосрочной перспективе и для оценки крупных объектов недвижимости (торгово-развлекательные центры в крупных городах, спортивные комплексы, здания вокзалов и аэропортов и др.) данный метод недостаточно эффективен, т.к. необходимо учитывать множество внешних факторов, в том числе политических и экономических, а также форс-мажор.
Для применения метода нужно располагать обширной информацией по аналогичным сделкам, при этом должна обеспечиваться максимальная «прозрачность» данных. Это касается арендной платы, коммунальных платежей и других расходов, которые уменьшают валовый доход арендодателя.
Источник: retireearly.ru
Оценка недвижимости: метод Ринга
В процессе оценки недвижимости часто применяется методика Ринга, но в чем ее сущность? Какие преимущества? Какая ставка рекапитализации?
Рассмотрим эти и другие вопросы подробней.
Сущность метода
Суть метода Ринга заключается в том, чтобы изначально спрогнозировать объем прибыли и финансовых затрат в процессе использования имущества на протяжении определенного промежутка времени, а после определить полученную прибыль.
Важно помнить, что данный метод подразумевает под собой возмещение основной суммы каждый год в равных частях.
При использовании данной методики прямолинейная капитализация полностью соответствует убывающим потокам прибыли, поэтому ее исключено использовать при потоках равновеликого дохода.
Необходимо брать во внимание, что в процессе определения нормы возврата используется норма возмещения и процентная ставка.
По сравнению с другими методами
Изначально стоит понимать, что в процессе оценивания объекта недвижимости пользуются особой популярностью несколько методов: Ринга либо же дисконтирование денежных потоков (ДДП).
В оба способа был заложен принцип, согласно которому себестоимость имущества основывается на возможном получении с него прибыли в ближайшем будущем. Говоря простыми словами: оба метода включают в себя преобразование возможного будущего дохода от недвижимости (зданий и других сооружений) в его себестоимость. Причем ключевым нюансом считается уровень риска, который принимается во внимание.
Основным отличием метода Ринга от остальных методов состоит в том, что используются различные способы преобразования поступающего дохода. В методике Ринга себестоимость объекта недвижимости формируется исключительно с учетом дохода за определенный промежуток времени.
К примеру, в методе дисконтирования денежных потоков расчет осуществляется на основании показателей за последние несколько лет, а также с учетом дохода от возможной будущей реализации оцениваемого имущества по завершению отчетного периода.
Преимущества
Метод Ринга включает в себя преимущества и определенные недостатки.
К преимуществам относится:
- удобство и простота в осуществлении необходимых расчетов. Методика отлично подходит для объектов недвижимости, владельцы которых сдают ее в аренду на длительный период;
- с ее помощью можно с высокой точностью произвести расчету текущей конъюнктуры рынка. Сегодня часто при заключении сделок с объектами недвижимости, анализируется цена и качество.
К недостаткам метода относят:
- необходимо иметь хотя бы базовые навыки, если сведений о сделках недостаточное количество (в этом случае рассчитать будет затруднительно);
- если оцениваемый объект недвижимости находиться на этапе возведения, его оценить будет проблематично, поскольку никакого дохода от его применения еще нет.
Формула, ставка рекапитализации
Под методикой Ринга подразумевается возврат инвестиционного капиталовложения каждый год в равных частях. Особенностью данного способа считается определение ставки возврата по отношению к первоначальной себестоимости.
Rr = Cdk + (1/P),
- Cdk – ставка прибыли на капитал;
- P – оставшийся период экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости.
Норма возврата капитала
Метод Ринга будет целесообразно применять в том случае, когда ожидается возможное возмещение основного размера капитала равными частями. При этом годовая норма возвращения капиталовложения определяется вариантом деления полной стоимости актива на оставшийся период полезной жизни.
Под определением “полезная жизнь” подразумевается показатель обратный периоду службы актива. В свою очередь, “норма актива” – ежегодный процент первоначального капиталовложения, которая была помещена в беспроцентный фонд возмещения.
Рассмотрим на реальном примере.
Согласно условиям инвестирования:
- период составляет 5 лет;
- прибыльность капиталовложения – ставка составляет 12%;
- размер капиталовложения – 10 тысяч долларов.
Итак, согласно методике Ринга, прямолинейная норма возврата ежегодно будет составлять порядка 20%, поскольку за 5-летний период будет списано весь актив (100/5 лет = 20).
В данной ситуации коэффициент капитализации будет составлять порядка 32% (12% + 20% = 32%).
Что касается вопроса возмещения основного тела капиталовложения с обязательным учетом прибыльности от капиталовложения, то ответ в таблице:
| № п/п | Оставшаяся часть инвестиций вначале периода | Возврат инвестиционного вклада | Прибыль в 12% на капиталовложение | Суммарный размер прибыли |
| 1 | 20000 | 4000 | 2400 | 6400 |
| 2 | 16000 | 4000 | 1920 | 4920 |
| 3 | 12000 | 4000 | 1440 | 4140 |
| 4 | 8000 | 4000 | 960 | 4960 |
| 5 | 4000 | 4000 | 480 | 4480 |
Как видно, возвращение капиталовложения в инвестиции производится в равных долях на протяжении всего периода эксплуатации объекта недвижимости.
Метод в оценке недвижимости
Методика Ринга в оценке объекта недвижимости не берет во внимание прогнозы вкладчика и предположительные ожидания рынка касательно:
- периода собственности недвижимостью;
- прогнозируемой динамики прибыльности;
- возможные изменения себестоимости объекта недвижимости.
Методика Ринга предоставляет возможность произвести расчеты общего коэффициента капитализации, отталкиваясь от себестоимости реализации подобного либо аналогичного объекта недвижимости.
Этот способ базируется на исследовании рыночных сведений о себестоимости оцениваемого объекта недвижимости и чистой прибыли, которую можно получить в период ее эксплуатации.
Откровенно говоря, метод Ринга заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с ему подобным. При этом основанием принято считать убеждение, что у аналогичного имущества имеется такая же ставка капитализации.
Основной целью оценщика при использовании этой методики является рациональный подбор аналогичного объекта недвижимости.
Важно помнить, что наилучшим вариантом станет рассматривание того имущества, которое оценивалось и реализовывалось в подобные промежутки времени, поскольку только в этом случае нет необходимости осуществлять корректировку сведений в отчете.
Необходимо понимать, что чем лучше оцениваемый объект недвижимости, тем ниже будет ставка капитализации.
Методика Ринга пользуется популярностью при необходимости в оценивании имущественных прав или при определении себестоимости отдельных физических компонентов объекта недвижимости (к примеру, земельного участка).
