Новые технологии меняют рынок недвижимости. Искусственный интеллект помогает оценить стоимость квартиры, дома продаются с помощью блокчейна, а большие данные стали инструментом девелоперов для поиска арендаторов в коворкинги и определения стоимости недвижимости на продажу. Артур Устимов, генеральный директор компании «Арендатика», специально для «Хайтека» подготовил обзор рынка инноваций в сфере недвижимости и объяснил, когда риелторов заменят полностью современные технологичные сервисы.
Читайте «Хайтек» в
В России скоро — вероятно, еще до 2019 года — будет создана блокчейн-платформа для операций с недвижимостью. Ее запустит госкомпания «ДОМ.РФ» (бывшее «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») на базе платформы Vostok.
Использование блокчейн-технологий в перспективе приведет к полной цифровизации и автоматизации рутинных процессов на рынке недвижимости — от выдачи ипотек до продажи земельных участков. Бумажная волокита, связанная с покупкой и регистрацией собственности, будет решаться за пару кликов. Кстати, первая сделка с использованием блокчейна в России уже заключена. В минувшем феврале Росреестр одобрил договор участия в долевом строительстве, а соответствующая транзакция была зафиксирована в распределенном реестре.
Риэлторский бизнес, стратегия 2023. А.Попов о риэлторах, клиентах, продажах, хантинге и о Самолет +
Автоматизация рынка недвижимости — «горячая» тема во всем мире. С 2008 по 2017 год, по данным Deloitte, объем инвестиций в эту сферу увеличился в 14 раз, а число разнообразных стартапов выросло со 176 до 1 274. Рынок недвижимости консервативен, но новые игроки обнаружили на нем интересные ниши, где можно упростить и улучшить неэффективные бизнес-процессы. Большинство онлайн-сервисов работают над тем, чтобы заменить традиционных посредников — риелторов — и доверить их работу компьютеру, и некоторые из них уже добились коммерческого успеха.
Основные тренды применения высоких технологий на рынке недвижимости:
1. Аренда недвижимости
Абсолютные лидеры в сегменте краткосрочной аренды — компания Airbnb и ее «гостиничный» конкурент Booking.com. В последнее время вокруг крупных игроков уже формируется стартап-экосистема из сервисов поменьше. Например, британский стартап Airsorted помогает непрофессиональным арендодателям разместиться на площадках вроде Airbnb. Рядовому собственнику квартиры важно получать арендную плату и быть застрахованным от недобросовестных гостей. Компания берет на себя все хлопоты по фотосъемке, заключению договоров, работе с входящими запросами, другими словами, занимается доверительным управлением квартирой.
Чарльз Адлер, co-founder Kickstarter: я — панк-рокер, который раздвигает границы
Онлайн-сервисы помогают не только с арендой квартиры. Например, с помощью испанского WeSmartPark можно поблизости найти пустующий гараж, связаться с его владельцем и припарковать в нем за определенную плату свой автомобиль, мотоцикл или велосипед. А российская компания SpaceInSpace позволяет малым предпринимателям взять в субаренду на небольшой срок коммерческую площадь у другого бизнеса. Например, крафтовая пивоварня снимает бар на день для презентации нового сорта пива, а тренер по йоге организует «гостевые» занятия раз в неделю в танцевальной студии.
В долгосрочной аренде автоматизация тоже идет полным ходом. Созданная в США выходцами из Украины компания Rentberry ликвидирует звено риелторов за счет использования технологий блокчейн- и смарт-контрактов. Сервис проверяет бэкграунд собственников и арендаторов, чтобы избежать мошенничества, помогает с заключением юридически грамотных договоров.
В его базе уже более 120 тыс. пользователей, а в конце 2017 года проведенное ICO позволило собрать $20 млн. Ближайший аналог в России — недавно запущенный сервис «Арендатика». Он позволяет размещать объявление об аренде квартиры сразу на всех ведущих досках-классифайдах, «сводит» арендодателя и арендатора, минимизирует риски мошенничества, проверяет принадлежность квартир сдающим их лицам, а арендаторов — на наличие долгов и судимостей, помогает составлять и подписывать онлайн-договор о сдаче, а также дает возможность проводить через интернет арендные и коммунальные платежи.
2. Купля-продажа недвижимости
Большинство стартапов, избавляющих сферу недвижимости от посредников, создают сервис или приложение, в котором пользователь берет на себя функции риелтора: например, он сам просматривает базы данных в поисках нужного варианта. Американская компания Ask DOSS пошла по другому пути: она разработала виртуального голосового ассистента, распознающего человеческую речь. Пользователь общается с ним напрямую точно так же, как с «живым» риелтором. Например, ассистента можно спросить что-нибудь такое: «Досс, помоги мне подобрать „двушку“ на Бауманской в десяти минутах пешком от метро, в кирпичном доме, с окнами в тихий двор и с „Перекрестком“ поблизости». Правда, пока робот ищет недвижимость только по американским базам.
Роботы — это интересно, но совсем прощаться с риелторами пока рано. Ведь большая часть рынка привыкла работать по старинке и общаться с живым человеком. Однако совершенно точно можно повысить эффективность работы риелторов, лучше выстроить процессы коммуникации с клиентами и устранить лишние расходы. Так делает британская компания PurpleBricks.
По сути, это digital-агентство недвижимости, использующее умные математические алгоритмы для автоматизации оценки стоимости и аудита объектов, оптимизации маршрутов передвижения агентов и других задач. Особенно интересно, что с продавца берется фиксированная комиссия, а не процент от сделки, так что риелторам нет смысла навязывать покупателю более дорогой объект, чтобы больше на нем заработать.
В России похожий сервис предлагает проект HomeApp. Он использует ИИ, чтобы определить цену для выставления объекта на продажу. Система сама просматривает доски объявлений и анализирует аналогичные предложения на рынке. Затем она выделяет целевые группы клиентов-покупателей под каждую конкретную квартиру и им показывает таргетированную рекламу.
Куда инвестируют фонды: 5 перспективных технологических направлений
Еще более оригинальная бизнес-модель — у американского стартапа Opendoor, который сделал ставку на тех, кто готов немного уступить в цене (примерно на 5% ниже рынка) ради быстрого и бесхлопотного процесса продажи. Он массово скупает дома, самостоятельно проводя оценку их стоимости, чтобы позже подготовить их к дальнейшей перепродаже и найти покупателей. Компания также создала мобильное приложение, чтобы покупатели просматривали доступные объекты в любое удобное им время (обычно в США «дни открытых домов» устраивают раз в неделю и на них нужно записываться заранее).
Нашлось применение в купле-продаже и технологиям виртуальной реальности (VR). Канадская компания VR Listing вместо традиционных фотографий, которые обычно размещают у себя на сайте агентства недвижимости, выполняет трехмерную съемку выставляемых на продажу объектов с эффектом погружения. Она моделирует виртуальные туры по квартирам и зданиям, превращает двумерные чертежи помещений в 3D-модели, создает VR-ролики. У стартапа уже появились конкуренты, например, проект Transported VR из Лос-Анджелеса. Пока не очень понятно, насколько VR стимулирует продажи, но инструмент для маркетинга в области недвижимости — любопытный, к тому же — удобный для покупателей, которые живут в другом городе и не могут лично приехать на просмотр объекта.
3. Инвестиции в недвижимость
Недвижимость остается важным инвестиционным активом, что не мешает онлайн-сервисам улучшать и этот сегмент рынка. Например, инвестиционная платформа Cadre работает только с крупными инвесторами и физическими лицами с доступным капиталом $100 тыс. Инвесторы могут напрямую, без привлечения агента-управляющего, выбрать конкретный объект или его долю и провести транзакцию.
За счет прямого доступа к базе объектов под инвестиции, прозрачных процессов и дешевого обслуживания платформа собрала довольно большой портфель под управление. В России онлайн-инвестициями в недвижимость занимается площадка AKTIVO. Она работает как краудинвестинговая платформа. Даже располагая небольшим капиталом в размере $8–10 тыс., можно стать одним из пайщиков-инвесторов и получать в дальнейшем доход от сдачи коммерческой недвижимости в аренду.
Еще одна краудинвестинговая платформа PeerStreet помогает домовладельцам в США получить небанковский кредит под залог своего дома. Сервис находит нуждающихся в деньгах собственников, а затем собирает с нескольких инвесторов деньги в онлайне. Средний чек вложения — около $3 тыс. Когда сумма кредита набирается, заемщик получает деньги, после чего начинает ежемесячно их возвращать.
При этом проценты выплачиваются инвесторам в зависимости от размера их вклада — за вычетом комиссии PeerStreet. По такой схеме платформа уже провела сделок на общую сумму $900 млн.
Израильский стартап Skyline AI пытается занять место не столько риелтора, сколько инвестиционного советника. Разработанная им платформа анализирует рынок коммерческой недвижимости и составляет прогнозы динамики арендной ставки по конкретному объекту, его рыночной стоимости через несколько лет, подсказывает, когда нужно повысить арендную плату или запланировать вложения на капитальный ремонт. Для этого сервис собирает данные из 130 источников и анализирует около 10 тыс. характеристик каждого объекта за последние 50 лет. Сейчас платформа находится в стадии финального тестирования, но когда она «дозреет», станет мощным подспорьем инвестора.
4. Оценка недвижимости
Одна из ключевых целей автоматизации — свести к минимуму участие человека в однотипных, повторяющихся действиях. Особенно много такой рутины — в сегменте оценки недвижимости: оценщику нужно прийти на объект, сделать фотографии, изучить план и техническую документацию, получить информацию о парковочных местах, вспомогательных помещениях, ремонте, состоянии технических систем, строительных материалах и многом другом. Затем — проверить все данные, рассчитать оценочную стоимость, подготовить отчет и заключение.
Компания Bowery Valuation из Нью-Йорка модернизирует эту нишу с помощью умного поиска информации и анализа больших данных. Она автоматически собирает из открытых источников всю необходимую информацию об объекте, считает рыночную стоимость по специальному алгоритму, а также генерирует типовой отчет с результатами. В России в этом сегменте действуют стартапы, предлагающие более простую автоматизацию. Например, сервис «Мобильный оценщик» берет на себя некоторые простые, но затратные по времени функции: обрабатывает загруженные фото в соответствии с шаблонными требованиями и помогает свести к минимум ручной ввод информации при составлении отчета.
5. Редевелопмент недвижимости
В последние годы на рынке появляются высокотехнологичные сервисы, работающие на стыке различных ниш и сегментов. Один из самых успешных и любопытных из них — американская компания WeWork.
Она берет в управление отдельные этажи или целые здания заброшенных, нуждающихся в ремонте, убыточных бизнес-центров и переделывает их в коворкинги, которые затем сдает малому бизнесу, фрилансерам, стартапам. Сначала WeWork с помощью различных сенсоров и датчиков собирает информацию о направлении солнечного света в помещении, влажности, температуре и других факторах. Затем анализирует ее с помощью ИИ и обустраивает объект в соответствии с рекомендациями так, чтобы будущим арендаторам комфортнее работалось в новых офисах. Бизнес развивается стремительно: компания уже переделала и сдала почти 300 объектов в 75 городах по всему миру.
Подобные услуги, только в сегменте частной недвижимости, предлагает стартап из Чикаго Enodo. Он работает в популярной в США нише небольших домов с апартаментами на несколько семей. Умная платформа подыскивает на рынке варианты, имеющие хороший инвестиционный потенциал: если немного вложиться в ремонт, то можно сильно повысить их рыночную стоимость. Алгоритмы машинного обучения анализируют конкурирующие предложения и на их основе определяют, как на цену повлияет, скажем, замена сантехники или установка посудомоечной машины.
«Главное — не относиться к биткоину как к средству платежа»
Источник: hightech.fm
Новые услуги в агентствах недвижимости
В настоящее время растёт интерес к сфере услуг в недвижимости, увеличивается число людей и организаций, участвующих в операциях с недвижимостью. В таких условиях перед агентствами ставится задача поиска новых решений, способных привлечь клиента и удовлетворить его потребности. В статье выделены и описаны характерные особенности риэлтерских услуг, проведён краткий обзор наиболее востребованных и перспективных услуг, предлагаемых современными агентствами недвижимости.
Ключевые слова
СФЕРА НЕДВИЖИМОСТИ, РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ, УСЛУГА, НЕДВИЖИМОСТЬ
Текст научной работы
Собственность является основой любой экономической системы. С переходом к рыночным отношениям ранняя исключительно государственная собственность преобразуется в частную, муниципальную, региональную и другие виды собственности, а быстрый рост её приватизации приводит к образованию рынка недвижимости, услуг в сфере недвижимости.
Понятие «агентство недвижимости» прочно вошло в нашу жизнь после принятия в 1991 году Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и перехода квартир в частную собственность [1]. Именно с этого момента появляются первые, легально действующие риэлтерские компании. Как правило, они выполняли посреднические функции в процессе купли-продажи недвижимости и не обладали необходимыми ресурсами для внедрения нововведений.
С тех пор российский рынок недвижимости прошёл сложный путь, претерпевая изменения на каждом этапе.
Сегодня мы можем наблюдать, как активно развивается сфера сервиса недвижимости, и всё большее число людей и организаций участвует в сделках с недвижимостью. В таких условиях агентствам нужно постоянно расширять список оказываемых услуг для того, чтобы заинтересовать клиента, в полной мере удовлетворить его потребности.
Современные предприниматели, ориентируясь на требования рынка, внедряют в свои агентства новые услуги, способные принести клиентам и бизнесу максимальную пользу.
Постановка задачи
Исходя из вышеизложенного, можно выделить такие задачи, как изучение теоретических основ понятия услуги в сфере недвижимости и обзор новых услуг, предлагаемых современными агентствами недвижимости.
Согласно теории, рынок недвижимости характеризуется не только как сфера вложения капитала в объекты недвижимости, но и как сфера услуг, создающая условия для жизнеобеспечения человека [1]. Рынки недвижимости и услуг имеют тесную взаимосвязь, поскольку каждый объект недвижимости предназначен для обслуживания определённых процессов:
- жильё — для удовлетворения жилищных потребностей, потребности в безопасности;
- земельные участки — для обеспечения строительства, производства сельскохозяйственной продукции;
- промышленные (индустриальные) объекты — для организации процесса производства.
Как известно, развитие рынка недвижимости повлекло за собой расширение риэлтерских услуг. В соответствии с темой данной статьи возникает необходимость определения понятий «риэлтерские услуги» и «услуга».
Во многих источниках услуга определяется как «особая форма товара, выраженная в виде работы или деятельности, являющаяся результатом взаимодействия исполнителя и потребителя и направленная на удовлетворение чьих-либо нужд и потребностей» [2].
Являясь товаром особого рода, объект недвижимости обладает непостоянством качества и неотделимостью от источника — производителя.
Услуги в сфере недвижимости имеют посреднический характер. Они связаны с осуществлением операций по купле-продаже, обмену и сдаче внаём недвижимого имущества с использованием в качестве посредников риэлтерских агентств, брокерских контор. Участники рынка риэлтерских услуг продают услуги, связанные с недвижимостью, но не саму недвижимость.
Риэлтерские услуги представляют собой совокупность разнообразных видов деятельности, направленных на улучшение функционирования рынка недвижимости, а главное — на удовлетворение жилищных потребностей людей. Риэлтерские услуги — это специфический результат труда, который не приобретает вещной формы, и потребительная стоимость которого состоит в полезном эффекте живого труда. Таковыми являются услуги риэлтора, оценщика, брокера. Они производят определённый продукт, не имеющий материальной формы, но впоследствии становящийся предметом потребления.
Каковы особенности риэлтерских услуг?
Одной из особенностей данных услуг является высокая комплексность их предоставления клиентам. Так, риэлтерские услуги по сделкам с коммерческой недвижимостью включают в себя перечень услуг по регистрации прав на недвижимое имущество, оценке объектов, юридическому сопровождению и многие другие.
Необходимо отметить, что «большая часть услуг на рынке недвижимости является платной, за исключением незначительного числа случаев, когда услуга поставляется клиенту вместе с товаром и является его неотъемлемым приложением» [3].
Услуги в сфере недвижимости можно подразделить на экономические, правовые и технические. В настоящее время агентства недвижимости предлагают значительное количество услуг, которые по своему содержанию делятся на следующие виды: посреднические, юридические, консультационные, кредитные, оценочные и т. д. Это только начало списка услуг, которые может предложить организация в сфере сервиса недвижимости.
Обзор новых услуг, предлагаемых современными агентствами недвижимости
Довольно-таки часто агентства недвижимости специализируются только на отдельных сегментах рынка, к примеру, аренда офисов или продажа квартир. Современные же компании стараются внедрить нововведения, предоставив своим клиентам более широкий спектр услуг по операциям с недвижимостью в различных сферах.
К новым услугам на рынке недвижимости относятся услуги по подбору ипотечной программы, в том числе по оформлению кредитов на покупку жилья; услуги по проведению аукционов с коммерческой недвижимостью; услуги по обустройству и ремонту; по страхованию; по управлению и эксплуатации недвижимости; консалтинговые услуги.
Крупные агентства также включают в список предложений выполнение комплекса землеустроительных работ: инвентаризацию, межевание, проведение топографической съёмки и др.
Агентства скоро могут исчезнуть. Как Property Technologies меняют сферу недвижимости
Сегодня технологии меняют не только мир в глобальном смысле, но и каждую сферу в частности. Так, современные подходы к операциям с недвижимостью, основанные на технических инновациях, в скором будущем могут полностью вытеснить с рынка агентства. Посредники будут просто не нужны. Какие технологии изменят сферу недвижимости, почему и как скоро это случится — своим мнением делится Руслан Воронецкий, консультант департамента брокериджа консалтинговой компании Colliers International.
— Сегодня использование таких понятий, как виртуальная и добавленная реальность, искусственный интеллект, компьютерное зрение, блокчейн и Big Data стало привычным для современного человека. Они меняют бизнес-модели компаний, рынки товаров и услуг, культуру потребления. Сфера недвижимости, несмотря на свою консервативность, также призывает игроков принимать технологические вызовы времени.
Новые информационные технологии в этой сфере получили название Property Technologies или PropTech.
Как PropTech изменят рынок
Согласно исследованию CB Insight, объем венчурных инвестиций в PropTech начиная с 2012 составил практически $ 6,5 млрд, а только за 2016 сразу 4 компании из сферы PropTech вошли в клуб единорогов (технологические компании, стартапы, чья капитализация превысила $ 1 млрд).
Чем вызван такой интерес к этой сфере? В основе лежит текущая стоимостная оценка мирового рынка: согласно исследованию британской компании Savills, совокупная стоимость всех объектов недвижимости в мире составляет $ 200 трлн.
Уже сегодня PropTech – это радикально новый подход к приобретению, эксплуатации и управлению недвижимостью.
И это только начало. А значит, компании, работающие на рынке недвижимости, в частности агентства, либо поменяют свои подходы, либо вынуждены будут покинуть рынок.
PropTech — новая парадигма в сфере недвижимости, серьезно меняющая подходы к привычным услугам и пользовательскому опыту. Чтобы убедиться в этом, рассмотрим инструменты, которые используются сегодня в этой области.
1. Marketplaces. С развитием Интернета агентства недвижимости перестали быть монополистами на информацию о предложениях рынка недвижимости, ведь эту информацию можно найти и в сети. А с появлением и развитием таких стартапов, как Purplebricks, Settled, Nested и т.д., которые создали что-то большее, чем просто маркетплейс — по сути, это онлайн-агенты — обращаться за получением информации к агенту и вовсе перестало быть необходимостью. Таким образом исключается один из элементов цепочки добавленной стоимости услуг агентств.
Компании, занимающиеся развитием таких технологий в Великобритании, например, уже имеют долю рынка в размере 5%, а по прогнозам аналитиков к 2020 году их доля составит 20%.
Клиенту уже не нужна просто информация, ему нужны контекстуализированные услуги , позволяющие получить то, что действительно необходимо в нужный момент времени.
Например, если говорить про коммерческую недвижимость, это возможность не просто получить информацию, а получить инструмент, который посчитает себестоимость аренды на одного сотрудника во всех выбранных вариантах. Или возможность через тот же сервис оформить заявку на получение кредита на выбранное жилье.
2. VR. Технология имеет огромный потенциал на рынке недвижимости. Компании, занимающиеся разработкой VR (виртуальная реальность) для участников рынка, решают вопрос необходимости ездить и смотреть каждый объект вживую. Технология позволяет показать клиенту то, как помещение будет выглядеть с ремонтом, интерактивно можно менять цвета и расстановку мебели в помещении.
А инвестор может посмотреть, как объект, нарисованный дизайнерами, будет выглядеть не на бумаге. В Беларуси уже ряд компаний используют эту технологию.
Согласно данным Business Insider, следующие 5 лет рынок шлемов VR будет ежегодно увеличиваться на 99%.
А значит, скоро отпадет необходимость просить агента по недвижимости показать тот или иной вариант. Еще один элемент исключается из цепочки посредников.
Одна из самых известных PropTech компаний Redfin провела исследование. Целью было получить информацию о том, смогут ли опрашиваемые приобрести объект недвижимости, не посмотрев его вживую. Согласно полученным результатам, 21% ответили положительно, доля миллениалов среди них составила более 30%
3. AI. Дальнейшее развитие технологии AI (искусственный интеллект) позволит автоматизировать все большее количество операций, осуществляемых сегодня людьми в сфере недвижимости.
Рынок уже знаком с обучающимися чат-ботами, которые помогают составить договор на приобретение недвижимости. Компания Zoopla, например, дает возможность получить приблизительную оценку недвижимости просто при вводе индекса объекта.
Как долго агенты еще смогут отвечать на вопрос о стоимости объекта быстрее и точнее, чем программа?
Согласно исследованию Оксфордского университета, вероятность замены агента по недвижимости на компьютерный алгоритм, основанный на AI, находится в диапазоне 97-99%
4. Big Data. Разработки компаний из FinTech сектора и Data, получаемые от участников транзакций на рынке недвижимости, способствовали появлению, например, такого стартапа, как Credifi, который на основании Big Data помогает игрокам рынка принимать решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости.
Как это может повлиять на рынок недвижимости в ближайшем будущем? Например, компания предоставляет доступ к платформе, которая делает для клиента расчет привлекательности инвестирования в объект, основываясь на Big Data, информации о стоимости кредитов различных банков, аналитики рынка, информации о последних сделках, трендах и т.д. Таким образом, мы вновь сталкиваемся с тем, что посредник перестает быть нужным, ведь вся информация теперь есть у таких компаний, как Credifi.
Пример. Основываясь на информации об уровне заработной платы жителей конкретного района, их основных увлечениях, культуре потребления товаров и услуг (как часто и что потребляется в данном районе), а также тепловых картах передвижения жителей, гораздо проще принимать решение: оператору — об открытии магазина, девелоперу — о строительстве локального торгового центра и т.д. А такая информация и есть та самая data, которая аккумулируется различными способами и уже используется компаниями за рубежом, например — GeoPhy.
5. Blockchain. Мы едины во мнении со специалистами, занимающиеся развитием PropTech за рубежом, согласно которому появление Blockchain-технологий стали стартом нового этапа развития отрасли.
И если технологии, о которых мы говорили ранее, мы относим к так называемому PropTech 2.0, то Blockchain – это уже PropTech 3.0.
