Трафик в ТЦ Петербурга по сравнению с аналогичным периодом 2021 года снизился на 15-30%. Встречаются в городе и объявления о продаже таких объектов, даже крупных, целиком, как и бизнес-центров. Между тем, в 2023 году введут новых площади.
По итогам 2022 года в Северной столице был введён в эксплуатацию лишь один ТЦ «Прометей» в Калининском районе общей площадью 27 тыс. «квадратов». Всего же в городе насчитывается 127 торговых центров разных форматов общим объёмом 3,25 млн кв. м. Из них, по разным оценкам экспертов, без арендаторов простаивают сейчас 13-20% площадей, а трафик по посетителям упал на 15-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В этих условиях в ТЦ уже начали переделывать кинотеатры под офисы. А на Avito можно найти несколько десятков объявлений о продаже БЦ практически во всех районах.
При этом осенью 2021 года в Петербурге стартовала кампания по набору арендаторов в многофункциональный торгово-развлекательный комплекс Hollywood, который призван стать крупнейшим городе и должен был открыться в 2023 году. Теперь его ввод перенесён на 2024 год. Кроме того, летом этого года в рамках ПМЭФ был с помпой презентован новый ТЦ в Новосаратовке от Филиппа Киркорова. 78.ru разбирался, почему ТЦ и БЦ продолжают пустеть, и нужны ли в таких реалиях новые объекты горожанам.
Бизнес-центры больше не нужны? (Утренний объезд от 11.07.2016)
Лучше, чем прогнозировали?
Как подсчитали аналитики консалтинговой компании NF Group в Петербурге (ex-Knight Frank St. Petersburg), в начале декабря этого года в городе пустовали без арендаторов 12,6% торговых площадей. Уже в начале 2023 года этот показатель может вырасти до 15%. Так может произойти в том случае, если крупные бренды, которые пока остаются в России, примут решение уйти, а отечественные игроки не усилят свою экспансию.
— Так, в сегменте одежды наблюдается отрицательная динамика открытий по сравнению с закрытиями. В торговых центрах освобождаются большие площади после закрытия некоторых магазинов зарубежных брендов, таких как GAP, HSpenсer и других. А сегмент обуви, наоборот, показывает положительную динамику открытий по сравнению с закрытиями. На рынке развиваются ритейлеры Kari, Mascotte, Rieker и другие, — отметили там.
Свободные площади отрицательно сказались и на трафике посетителей. Он оказался на 30% ниже, чем в 2021 году, и на 40% — чем в допандемийном 2019 году.
Похожие цифры приводит и партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
— В период, когда иностранные бренды массово заявляли о своём уходе с российского рынка, прогнозы были не утешающие. До конца 2022 года мы ожидали рост уровня вакансии в сегменте торговой недвижимости до 30-40%. Но сегодня реальные последствия заявлений позволяют скорректировать прогноз до 20-22% от общего объёма рынка, и эта цифра будет достигнута не ранее конца первого квартала 2023 года, — считает он.
По оценкам Валерия Трушина, падение трафика по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 15-20%.
Бизнес-центр будущего — Avenue 53, Киев. Современный фасад здания и современные решения
Комплексный эффект
Кроме ухода западных брендов, часто выступавших якорными арендаторами в ТЦ, среди причин падения трафика эксперты называют, в том числе, ограниченный прокат в кинотеатрах. Некоторые из них и вообще были полностью закрыты в пандемийные годы. Так произошло, например, с сетью «Каро 7 Лиговъ».Теперь его пространство переделывают под офисы. Такой сценарий уже давно массово реализуется в Москве.
Главный негативный фактор — снижение потребительского спроса. С 2015 года, когда начался валютный кризис, разрыв между растущей инфляцией и реально располагаемыми доходами продолжал расти. Красным флагом для сегодняшних реалий торгового сегмента стали также ипотечный бум 2021 года и релокация платёжеспособного населения в течение 2022 года. Сегодня всё больше россиян переходят к накопительной модели финансового поведения, что в обозримом будущем скажется на стратегических планах торговых операторов, — рассуждает Валерий Трушин.
Примечательно, что согласно данным службы исследований hh.ru, 38% петербуржцев не хватает зарплаты даже для покрытия основных нужд. Основными статьями расходов для горожан являются продукты питания (51% респондентов выбрали этот вариант), аренда жилья или ипотека (40%). На третье место многие ставят траты на оплату ЖКУ.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов не согласен с тем, что именно расходы на ипотеку, аренду становятся препятствием для трат в ТЦ.
— Тут дело в другом. Все понимают, какая у нас есть официальная и неофициальная инфляция, и насколько выросли цены на всё. Прежде всего продукты, и на ту же одежду тоже, — констатирует он.
В свою очередь, вакантные площади в БЦ в этом году начали появляться также из-за ушедших зарубежных компаний, в основном в IT-сфере. Сейчас свободными остаются около 10% площадей, но этот показатель может вырасти.
— По нашим прогнозам, в 2023 году на рынке продолжится тенденция увеличения вакантного предложения, которая достигнет 12-13%. Однако эти площади очень неравномерно распределены на рынке: есть полностью пустые здания или те, где пустует 50% площадей и более, которые освободились после ухода IT-компаний, — поясняет словам директор департамента офисной недвижимости петербургского офиса NF Group Регина Волошенко.
Сдача или торг по переносам сроков
Директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Ирина Царькова отмечает, что в 2023 году в Петербурге к открытию заявлено три проекта: МФК «Заневский каскад» (4-я очередь), ТЦ «Небо», ТЦ «Парк-Молл Грин». Их совокупная арендопригодная площадь составляет порядка 85 тыс. кв. м.
Как добавляет Валерий Трушин, то же анонс ТРЦ от Филиппа Киркорова в Новосаратовке пока не получил воплощения.
— В целом, рынок давно не слышал о крупных планах по строительству новых проектов, что логично в свете перенасыщения рынка и текущей ситуации. Сегодня неподходящее время, чтобы делать ставку на торговую недвижимость, — полагает Валерий Трушин.
Не говорят больше эксперты и об открытии в следующем году многофункционального торгово-развлекательного комплекса «Голливуд» у станции метро «Пионерская». Разрешение на строительство этого объекта было получено в 2020-м, и тогда предполагалось, что ввод в эксплуатацию произойдет в 2023-м. Арендопригодная площадь составит 60 тыс. «квадратов». В пресс-службе Nikoliers (ведёт сопровождение проекта) ситуацию комментируют кратко: МФТРК строится по плану, ввод запланирован на 2024 год.
ГК «Адамант» заявляла в 2021 году на отдалённую перспективу и проект строительства 100-метровых высоток на юге города на месте существующих торговых площадей в Купчино на Балканской площади. Предполагалось, что здесь появится 284 тыс. «квадратов» торгово-офисной недвижимости вместо реновируемых 106 тыс. кв. м. Как пояснила директор департамента рекламы УК «Адамант» Алена Мариничева, речь шла об одной из возможных модернизаций территории.
— Однако в настоящее время реализация данного проекта не запланирована, — констатировала она.
Все на продажу или…
При этом, например, на Avito, можно найти предложения о продаже не только помещений в ТЦ, но и самих таких объектов целиком. На проспекте Косыгина, 30, к. 1 выставлен комплекс площадью чуть менее 7400 кв. м. За него просят 950 млн рублей, или по 128 тыс. рублей за «квадрат». Как подчеркивается в объявлении, объект «заполнен арендаторами на 110%, пустых площадей нет».
В Обухово на Караваевской, 23 продаётся четырёхэтажный ТЦ «Мебельный Дом». За строение площадью около 4500 «квадратов» просят 350 млн рублей. На последнем этаже там располагаются офисы.
В Москве на портале на продажу около метро «Кунцевская» выставлен четырёхэтажный ТЦ уже общей площадью 11,7 тыс. кв. м. Его собственники оценили в 1,1 млрд рублей.
Всего, как сообщали ранее «Известия», в России на продажу выставлено уже около 200 моллов. С начала года экспозиция таких объектов увеличилась на 14%.
— Заявления о продаже торговых центров на текущий момент приобрели всероссийский масштаб, — соглашается Валерий Трушин.
По данным регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia) Евгении Хакбердиевой, на продажу в Северной столице выставлены и такие крупные ТЦ, как «Невский центр» и «Июнь», а также «Жемчужная Плаза». Последний объект, впрочем, принадлежит финской SVR. Планы по его продаже существовали ещё даже до пандемии. А вот свою долю в «Охта-молл» SRV на фоне всем известных событий продала лишь в конце ноября этого года.
В «Невском центре» прокомментировать информацию отказались.
В Северной столице выставляют также активно на продажу бизнес-центры, по которым сильный удар нанесла «удалёнка». Так, в Петроградском районе собственник продает БЦ на 3000 «квадратов» на Гатчинской, 11 за 400 млн рублей. Бизнес-центр в семь этажей и с пятью лифтами Otis на Синопской набережной, 60-62, обойдется покупателю в 520 млн рублей. Это объявление «висит» уже больше месяца. Только на портале «Авито» подобных предложений по городу насчитывается несколько десятков в самых различных районах.
…все на строительство?
Как рассказывает замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева, всего объём предложения качественной офисной недвижимости в Петербурге сейчас в целом составляет почти 4 млн кв. м. Так, за 11 месяцев этого года было введено в эксплуатацию почти 140 тыс. «квадратов», что сопоставимо с объёмом ввода за 2021-й. Как уточняет директор департамента офисной недвижимости петербургского офиса NF Group Регина Волошенко, завершено строительство и реконструкция 10 зданий, крупнейшим из которых является «Невская Ратуша».
Объём сделок аренды и продажи офисов за январь—сентябрь 2022 года превзошёл результаты прошлого года в 1,5 раза благодаря нескольким крупным сделкам. В их в числе аренда компанией «Газпром Нефть» строящихся корпусов в квартале «Невская ратуша» общей площадью порядка 80 тыс. кв. м. С учётом данной транзакции монополист и его структуры вышли в лидеры в распределении общего объёма сделок за девять месяцев, сформировав 47%, — рассказала Виктория Горячева.
По словам Регины Волошенко, на 2023 год анонсирован ввод около 200 тыс. кв. м офисной недвижимости.
Девелопер, основатель УК «Теорема» (строит коммерческую недвижимость) Игорь Водопьянов констатирует, что пока новые БЦ продолжают оставаться крайне востребованными. Так, всего у компании действуют разрешения на возведение 12 объектов общей площадью 1,5 млн «квадратов», восемь из них введут в 2023 году, оставшиеся четыре — в 2024 году, и для многих ещё не сданных помещений уже найдены покупатели и арендаторы.
А если всё же купить и перепрофилировать?
Как отмечают опрошенные эксперты, идёт ли речь о строительстве нового объекта или покупки старого с последующим перепрофилированием, ситуацию надо рассматривать индивидуально. Где-то легче и дешевле снести ТЦ или БЦ и построить на его месте высотный дом, для чего их, собственно и часто покупают, а где-то организовать жильё или гостиницу даже в офисном здании не выйдет по закону. При этом изменения форматов неизбежны, и они будут происходить всё чаще.
— Применительно к торговым центрам следует признать, что их конструктивные особенности приводят к тому, что их в основном покупают под снос и последующую застройку объектом иной функции. Это связано с тем, что они, как правило, незначительны по высоте, но с большим пятном застройки под фундаментом, что позволяет на их месте возводить объект другой функции с соблюдением всех норм, — поясняет, в частности, Партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов.
По словам Алексея Белоусова, в центре Петербурга не так много ТЦ и БЦ, которые было бы интересно перепрофилировать кардинально. Так, как приводит пример он, RBI реконструировала под офисы здание Левашовского хлебозавода под офисы на Барочной улице и построила там по соседству жильё.
— Этот проект можно назвать удачным. Там цены на «квадрат» теперь превышают 500 тыс. рублей, и это позволяет выйти на окупаемость затрат. Но таких примеров не много, — поясняет он и добавляет, что при этом все ТЦ и БЦ «стареют» с годами, и если их не перепрофилировать, то тогда нужна реновация, которая может выйти затратной.
Партнёр коллегии адвокатов Pen https://www.kachkin.ru/na-fone-poter-nuzhny-li-novye-tcz-i-bcz-peterburgu-i-lenoblasti/» target=»_blank»]www.kachkin.ru[/mask_link]
Поведаю почему выгодно снимать офис в бизнес-центре
После регистрации частной фирмы перед ее хозяином ребром встает вопрос: где разместить свой головной офис ? На ум сразу приходят деловые кварталы города, именуемые бизнес-центрами – там сосредоточено больше всего частных фирм и предприятий. Офис – лицо фирмы, и чем престижнее его место, тем больше клиентов к вам придет. Ни один здравомыслящий предприниматель не обоснуется в деревенской глуши, наполовину заброшенной, в городских трущобах, среди старых развалин или возле городской мусоросвалки.
Больше всего примечательны офисные небоскребы, где может размещаться сотня и более компаний. Хорошо, если новое многоэтажное здание имеет фасадную часть, напоминающую архитектурное произведение искусства – можно слегка в ретро-стиле, а можно и соригинальничать по-современному, в любом случае лицевая сторона и парадный вход должны чем-то надолго запомниться каждому посетителю.
Вам не нужно искать какого-то особенного посредника, чтобы разместить свой офис в здании бизнес-центра. Труднее подыскать место на первом этаже 5-этажного дома. Уточните, есть ли свободные помещения в бизнес-небоскребе.
Каждое здание спроектировано так, чтобы будущие арендаторы ни в чем себе не отказывали. Там есть современные инженерные коммуникации, удобные грузовые лифты, рассчитанные на пропускную способность до 30 человек в любой конец здания, а также, чтобы ввозить и вывозить нужную мебель и оборудование. Представляются конференц-залы и комнаты для ведения переговоров, есть удобная парковка до ста машиномест. Если бы Индивидуальный предприниматель организовывал все эти удобства единолично — ему бы пришлось потратиться в разы больше, чем, если бы он сразу обратился к владельцам бизнес-центров.
В бизнес-здании свой штат уборщиков, их оплата входит в арендную сумму. В другом месте уборщицу пришлось бы нанимать, либо обращаться в клининг-фирму. Подавляющее большинство бизнес-кварталов располагаются если не в центре города, то, как можно ближе к нему. Это позволяет сотрудникам фирмы быстрее и оперативнее приехать утром на работу, а клиентам легко найти данную фирму. Наиболее значимые госконтракты, с некоторыми, из которых (например, городской районный отдел ФНС) ИП будет контачить, также в пределах быстрой досягаемости.
Бизнес-центр как локация офиса – это стиль, современность, качество и престиж последнего. Если бы он располагался где-то на отшибе – ваше дело вряд ли стало бы высокоприбыльным: поток людей к нему сильно бы поредел, ибо не каждому охота час ждать на остановке редко ходящий туда автобус, и изрядно тратиться на таксистов.
Одним из существенных минусов аренды помещения в офисном центре является более высокая цена. Она складывается из набора вышеупомянутых услуг, сопровождающих удельную стоимость занимаемого места.
Например, макрорегиональные («головные») офисы сотовых компаний располагаются именно в бизнес-небоскребах . Ведь им надо подчеркивать статус для тех, кто в них уже трудиться или только устраивается на работу, а также создавать истинное впечатление Телеком-гиганта, услугами которого пользуется, чуть ли не каждый абонент страны. Офис в деловых кварталах города – какая выгода от этого, и какое же помещение вам лучше арендовать можно узнать на сайте Аренда RU .
Источник: dzen.ru
Нужны ли бизнес центры
Нужны ли бизнес-центры?
В последнее время очень часто слышу по радио и читаю в интернете о том, что в очередном месте будет построен современный бизнес-центр. А зачем они вообще нужны?
В бизнес-центрах много офисов.
В офисах сидят офисные работники.
Большинство задач офисный работник делает за компьютером.
Компьютер подключен к сети организации.
У многих дома есть компьютеры и интернет.
Современные технологии связи вполне позволяют не только входить через интернет в сеть организации, но и организовывать видео конференции, перечислять платежи в банки, и создавать телефонные сети с короткими номерами и не зависящими от местоположения абонента, т.е. вполне возможно организовать полноценную офисную работу удаленно.
В результате занимать место под специальный бизнес-центр вовсе даже не нужно. Современные бизнес-центры расположены в центре, как правило недалеко от метро, в результате аренда помещения там стоит бешеных денег, что сказывается на расходах организации. Стоянки у большинства бизнес-центров не предусмотрены, в результате окрестности забиваются машинами работников, которые, к тому же, по пути на работу и с работы создают огромные пробки.
Как было бы правильно: основную часть бизнес-центров размещать на окраине, причем внутри должно быть всего лишь множество серверов, принадлежащих разным организациям, и множество небольших помещений для тех, у кого не получается сосредоточится дома.
Арендная плата на окраине меньше, сотрудники могли бы выбирать географическое место работы — то ли дома, то ли в ближайшем к ним бизнес-центре. Сотрудников можно было бы искать не только в данном регионе, но по всей стране и даже по всему миру. Это хорошо не только для сотрудников, которые могут выбирать из множества предложений, но и для организаций, которые получат более широкий выбор специалистов и смогут сэкономить на непроизводственных расходах типа постоянного офиса.
Остается только преодолеть косность мышления большинства руководителей, для которых работа означает личное присутствие человека в офисе.
Оффисы нужны для разных дел. Переговоры, например, проводить где, совещиния? Клиентов приглашать. Собеседования о приеме на работу.
Но и сам факт места_для_работы важен. Как известно, при наличии возможности, готовить надо на кухне, есть в столовой, работать в рабочем кабинете и отдыхать тоже в специальной комнате. И все это должны быть отдельные комнаты. Психологически это будет правильнее.
Рабочий кабинет себе не каждый может позволить, да и его наличие не освобождает от искушений других комнат. Возможность отделиться от домашних проблем тоже важна. Так что отдельное рабочее помещение не лишено смысла.
Для переговоров вполне можно снять переговорный зал в одном из бизнес-центров. Совещания легко можно организовывать удаленно, через тот же скайп.
Работать в специальном месте — это да, имеет смысл. Я же не вижу смысла в том, чтобы ездить в работать именно в офис компании-работодателя. Если я живу на одном конце города, а ездить каждый день приходится на другой — это не есть хорошо. Лишний трафик создаю, а если на машине — то и парковочное место занимаю. До кучи трачу много-много собственного времени на дорогу.
Гораздо удобнее мне бы было доехать до какого-нибудь ближайшего бизнес-центра, и оттуда через интернет связываться с сетью работодателя.
Если у тебя встреча с клиентами в снятом переговорном зале в 10, 14 и 18 часов, то где ты планируешь куковать все остальное время? Где ты собираешься хранить все документы, которые тебе могут понадобиться на этих переговорах? Где хранить остальные документы фирмы?
Где будет находиться директор, наконец, когда у него приемные часы? Где будет сидеть секретарь, которому будут звонить по всяким вопросам? Я не работал в офисах, не знаю, что еще может понадобиться. Но, с моей точки зрения, некоторого размера офис у фирмы все равно должен быть.
Другой вопрос, помещения для мелких служащих. Теоретически, их работа уже не так привязана к одному месту. Тогда все зависит от организации процесса. Если работник получает сдельно, то его вполне можно отпустить работать, где ему удобнее и так часто и делают.
А вот если работник получает зарплату за работу с 9 до 17, то удаленно проконтролировать, что он действительно работал в это время, практически невозможно. Даже, когда работник в офисе это не так просто.
Естественно, вопросов возникает много, но найти решения можно. Для этого вполне может потребоваться перестройка сознания как руководителей, так и исполнителей.
Например, максимально переходить на электронный документооборот. Хранить их можно на любом сервере, а современные технологии шифрования позволят защитить конфиденциальность.
То же с секретаршей — технологии современной связи позволяют дозвониться до нее по короткому номеру, где бы она не находилась, хоть в другом городе. Решать же различные вопросы по телефону и через интернет вполне реально.
Люди, которые «работают с 9 до 17» тоже что-то делают. Проконтролировать, что они делают, тоже можно. Или по результатам работы, или с помощью каких-нибудь ежедневных отчетов о проделанной работе, или с помощью постоянно работающего скайпа или аськи. А вообще неразбериха в том, кто что делает, решается с помощью должностных инструкций. Так, чтобы у исполнителя не было простора для творчества в смысле «это не моя обязанность».
Директор — тут надо определиться, каковы его обязанности. Если он в основном встречается с клиентами, то да, имеет смысл иметь фиксированное место пребывания. Если же он в основном контролирует и направляет процесс работы — то это он может делать в любом удобном ему месте. Мое мнение — в случае налаженной связи нахождение всей фирмы под одной крышей нецелесообразно.
Ты заметил, сколько «если» и сколько обязанностей по перестройке и внедрению новых технологий ты наложил? Вывод из этого всего — без офиса (или почти без офиса) работать возможно _при_определенных_условиях_. Говорить же, что все могли бы работать без офисов, преодолев комплекс в голове, не верно. Нужно еще ох как много.
«перестройка сознания как руководителей, так и исполнителей»
— то есть надо искать всех исполнителей таких, которые хотят перестроиться.
«максимально переходить на электронный документооборот»
— все официальные документы до сих пор должны быть бумажными. Отказаться от бумаг сейчас невозможно.
«То же с секретаршей — технологии современной связи позволяют»
— что проще и дешевле для маленькой фирмы: посадить секретаршу на телефон, или обеспечивать технологии современной связи?
«Решать же различные вопросы по телефону и через интернет вполне реально.»
— Личный разговор имеет совсем иное качество. Не согласен, что любой разговор можно заменить беседой по аське.
«которые «работают с 9 до 17″ тоже что-то делают.»
— Вопрос не в том, делают или не делают. Вопрос, что платят им за пребывание на работе в определенные часы, а не за результат. Я не знаток организации труда, но, на сколько я понимаю, далеко не всегда просто оценить сложность задач и количество времени на их выполнение заранее. Некоторые виды деятельности вобще требуют постоянной работы в течении времени.
Например, уборщица в кафе должна постоянно поддерживать порядок и чистоту, а не стереть со столиков ровно 100 раз. Или служба поддержки, где каждый работник должен быть онлайн в определенный период. Или системный администратор, который тоже должен поддерживать работу, находясь на месте в определенные часы.
«то это он может делать в любом удобном ему месте»
— Вот еще интересный момент. А если директору удобно делать это в офисе? Когда ты заявляешь, что офисы не нужны, то лишаешь директора свободы выбора. Предлагаешь ему от офиса отказаться.
Если ты директор и не хочешь работать в офисе, тебя никто не заставит. Кто не хотят, уже не работают.
Не совсем так. Я выступаю за то, чтобы тем, кто этого захочет, не приходилось ездить в офис компании за много километров. Даже местный конторский бухгалтер уже отмечала тот факт, что она может работать из дома, а она не является продвинутым пользователем. Те же «если», которые я назвал, это те направления, на которые стоит обратить внимание.
Если ничем не заниматься, то все будет, как есть сейчас. Переход с пишущих машинок на персоналки тоже был не легким, многие бухгалтера до сих пор полностью не адаптировались, но тем не менее сейчас сложно представить фирму без компьютеров и офисных программ.
Сравнение с машинками некорректно. Машинки — только инструмент. Замена инструмента требует переучивания, но не так принципиальна.
У нас же идет разговор про изменение способа контроля за работой, изменение способа оценки ценности проделанной работы. Еще изменение психологии работника, чтобы он мог работать дома в своем режиме, а не сидеть в контролируемые дядей часы. Изменение способа взаимодействия между людьми с общения по всем каналам восприятия, к разговору через ограниченные технические средства.
Последнее, может быть, самое важное. Не даром серьезные решения по телефонному разговору не принимаются, а ведь телефон изобретен уже ох как давно. Личная встреча пока незаменима.
Если говорить, что от сидения в офисе в наше время во многих случаях можно позволить отказаться, — я согласен. Но вот отказаться от офиса вообще по-моему не так уж просто.
Может быть вопрос надо поставить по-другому: Может быть тебе не нравятся не офисы, а бесконечные бизнес-центры?
Источник: kozhanovan.livejournal.com