Общая характеристика затратного имущественного подхода к оценке стоимости бизнеса

Затратный (имущественный) подход рассматривает сто­имость предприятия с точки зрения понесенных издержек на его функционирование. Он основывается на изучении воз­можности инвестора, в приобретении объекта собственности исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствую­щего участка под застройку и возведение аналогичного по на­значению и качеству объекта собственности в обозримый пе­риод.

В основу затратного подхода положен принцип замеще­ния, в соответствии с которым максимальная стоимость объек­та собственности не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалент­ной полезностью. Область применения затратного подхода: оценка рыночной стоимости собственного капитала компаний исходя из представления о гипотетической продаже ее активов. Наибольшее значение результаты применения методов затратного подхода имеют значение для оценки холдинговых компаний, компаний, имеющих дочерние и зависимые общества, значимые финансовые вложения; компаний, обладающих существенными активами и пассивами, а также для оценки ликвида­ционной стоимости бизнеса. Затратный подход используется в следующих случаях:

Вебинар НП АРМО — Практика применения ФСО 8 Оценка бизнеса (02.02.2016)

– наравне с двумя другими подходами, если нет ограниче­ний на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;

– для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж;

– в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных про­даж;

– для целей страхования. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода;

– при анализе наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования свободного земельного участка;

– при оценке объекта доходным подходом, если объект тре­бует ремонта или реконструкции;

– в инвестиционных проектах – при реконструкции существу­ющего объекта или строительстве нового;

– для целей налогообложения;

– для получения кредита в банке.

– метод накопленных чистых активов;

– метод ликвидационной стоимости.

При оценке стоимости бизнеса на основе затратного подхо­да последовательность процедур следующая:

а) определение активов и обязательств оцениваемой компании по данным последней на момент оценки бухгалтерской отчетности;

б) определение рыночной (или иной) стоимости активов компании;

в) определение рыночной (или иной) стоимости обязательств;

г) оценка стоимости чистых активов как разницы между переоце­ненными активами и обязательствами.

Важным элементом оценки активов в рамках затратного подхода является оценка рыночной стоимости прав на земельный участок. Может определяться как рыночная стоимость прав собст­венности на земельный участок, так и стоимость прав аренды. Эта оценка должна строиться на основе обработки информации о рынке земельных участков в регионе.

Тема 8. Затратный подход при оценке недвижимости.Часть 1.

Если необходимо, в итоговую стоимость чистых активов следует внести поправку на неконтрольный характер оцениваемого пакета акций и на низкую ликвидность.

При определении стоимости бизнеса на основе метода нако­пления активов при условии наличия достаточных оснований может быть учтено негативное воздействие на ее величину токсичных и опасных веществ, в частности, при оценке стоимости таких активов, как здания и сооружения:

а) определение затрат на демонтаж токсичных материалов (вклю­чая оплату труда занятых этим работников);

б) оценка стоимости замены токсичных материалов экологически безвредными заменителями;

в) затраты на вывоз отходов.

Совокупная стоимость всех этих затрат наряду с физическим и функциональным износом в конечном счете может рассматриваться в качестве оценки внешнего износа зданий и сооружений.

Оценку рыночной и ликвидационной стоимости отдельных видов активов предпочтительно проводить с участием оценщиков, специализирующихся в оценке:

– объектов недвижимости, в том числе земельных участков;

– машин и оборудования;

– нематериальных активов, в том числе лицензий на разработку полезных ископаемых и связанных с этим запасов;

– финансовых активов, в том числе дебиторской задолженности, вложений в ценные бумаги.

При оценке ликвидационной стоимости исходят из возмож­ности ее определения или при форсированной распродаже активов, или упорядоченной, но ограниченной во времени их реализации. Упо­рядоченная распродажа требует обоснования сроков продажи отдель­ных активов. Для этого необходима процедура экспонирования с ус­ловиями выручки от их реализации. Выбор наиболее предпочтитель­ного варианта определяется условиями максимизации стоимости.

Разрабатываемый ликвидационный баланс ликвидируемой компании составляется дважды:

1) по окончании срока предъявления требований кредиторами; этот промежуточный баланс утверждает общее собрание акционеров;

2) после завершения расчетов с кредиторами; он также должен утверждаться общим собранием акционеров.

Содержание метода накопления активов

Имущественный или затратный подход к оценке стоимости бизнеса реализуется преимущественно методом накопления активов. При этом предметом оценки чаще всего выступает рыночная стоимость фирмы. Использование метода накопления активов предполагает оценку предприятия по сумме рыночной или ликвидационной, но не балансовой (остаточной) стоимости его активов – за вычетом (в простейшем случае) совокупной кредиторской задолженности фирмы (заёмного капитала предприятия) на момент её оценки. Иначе говоря, согласно идеологии этого метода, оцениваемое предприятие стоит столько, сколько стоит его имущество (за вычетом задолженности фирмы).

Считается, что метод накопления активов адекватен в большей степени при оценке предприятия как ликвидируемого. Однако данный метод может быть вполне использован и при оценке предприятия как действующего в следующих случаях.

1. Если у предприятия много финансовых активов в виде пакетов акций других предприятий (например, холдинговая компания). В такой ситуации метод накопления активов, как «матрёшка в матрёшке», будет подразумевать использование методов доходного подхода.

2. Если нематериальные активы предприятия составляют решающую долю его имущества.

3. Если предприятие специализируется на держании достаточно диверсифицированного инвестиционного портфеля. В этом случае оценка предприятия по стоимости его портфеля не будет предполагать его ликвидации.

Поскольку метод накопления активов предполагает оценку рыночной стоимости предприятия по рыночной или ликвидационной стоимости его имущества, очищенной от стоимости задолженности предприятия, то он требует переоценки балансовой стоимости предприятия.

Все активы компании делятся на материальные и нематериальные.

В свою очередь, материальные активы подразделяются на реальные и финансовые. Реальные активы – это недвижимость (земля, здания, помещения, сооружения), оборудование и оснастка (инструменты, приспособления и контрольно-измерительные приборы), оборотные средства (сырьё, материала, полуфабрикаты, комплектующие, незавершённое производство, запасы готовой, но нереализованной продукции, дебиторская задолженность, деньги на расчётных счетах). Финансовые активы предприятия могут представлять собой ценные бумаги и банковские депозиты.

Определение рыночной стоимости реальных активов предприятия должно проводиться с учётом:

1) физического износа;

2) экономического износа

3) технологического износа;

4) функционального износа.

Физический износ реального актива длительного пользования (функционирования) определяется степенью исчерпания срока службы.

Экономический износ измеряется обесценением аналогичного имущества, которое произошло со времени приобретения и постановки на баланс предприятия оцениваемого имущества вследствие изменения на рынке спроса и предложения соответствующего товара.

Технологический износ – обесценение актива вследствие появления на рынке аналогов, имеющих лучшее соотношение цена/качество.

Функциональный износ – обесценение актива в случае его конструктивной или функциональной недоработки по сравнению с аналогами, позднее появившимися на рынке.

При переоценке активов предприятия с их балансовой стоимости на рыночную следует учитывать все виды износа.

Этот учёт может быть осуществлён двояко.

1. Если на рынке на момент переоценки можно найти аналогичный актив с точно такими же охарактеризованными выше видами износа у переоценяемого актива, то задача сводится к замене балансовой стоимости актива на наблюдаемую текущую рыночную.

2. Если невозможно найти на рынке соответствующий аналог, то необходимо учесть все виды накопленного износа.

Определение рыночной стоимости финансовых активов производится:

1) по ценным бумагам, имеющим официально признаваемую котировку;

2) по ценным бумагам с недостаточной ликвидностью с помощью методов доходного подхода;

При оценке нематериальных активов может быть использован метод «избыточных прибылей».

Из того, что обсуждалось выше, следует, что в наиболее простом виде оценка рыночной стоимости собственного капитала предприятия согласно методу накопления активов представляет собой величину, определяемую как:

где А – рыночная стоимость активов предприятия; П – пассивы предприятия на момент оценки.

Такой способ оценки рыночной стоимости предприятия соответствует случаю, когда цель оценки состоит в определении стоимости предприятия как ликвидируемого. Именно в этом случае из возможного дохода предприятия от распродажи его имущества, который будет получен в рамках текущего финансового периода логично просто вычесть сумму долга предприятия, который также должен быть погашен в рамках того же периода.

Если же цель оценки состоит в определении стоимости предприятия как действующего, то приходится принимать во внимание, что предприятие не будет погашать свой долг сразу. Точно так же, анализируя активы, нельзя будет считать, что предприятие сразу получит причитающиеся ему поступления по дебиторской задолженности.

Следовательно, применительно к оценке предприятия как действующего в расчёт необходимо брать не сами величины кредиторской и дебиторской задолженности, а их текущие стоимости, т.е. суммы дисконтированных платежей по кредиторской и дебиторской задолженностям.

В качестве ставки дисконта при дисконтировании кредиторской задолженности может быть использована та, что используется при оценке стоимости предприятия на основе доходного подхода. При дисконтировании дебиторской задолженности должна быть определена ставка дисконта для каждого дебитора, учитывающая поправку на риск неплатежа.

Источник: studopedia.info

6. Затратный (имущественный) подход к оценке бизнеса

При оценке предприятий имущественным подходом (метод чистых активов, метод накопления активов) стоимость бизнеса определяется как рыночная стоимость всех активов предприятия за вычетом текущей стоимости его обязательств. Оценка бизнеса с применением методов затратного подхода осуществляется исходя из величины тех активов и обязательств, которые приобрело предприятие за период своего функционирования на основе принципа замещения.

Актив не должен стоить больше затрат за замещение его основных частей. Активы и обязательства предприятия в рамках затратного подхода принимаются к расчету по рыночной стоимости. Определение иной стоимости актива или обязательства, если договором или в нормативном правовом акте не установлено иное, должно быть аргументировано оценщиком.

Применение затратного подхода в качестве единственного к оценке доходного бизнеса не допускается. Рекомендуется применять элементы затратного подхода для оценки холдинговых компаний. В прочих случаях применение затратного подхода в качестве единственного к оценке бизнеса должно быть аргументировано оценщиком.

6.1. Метод чистых активов

• внесение поправок в балансовый отчет предприятия («очистка» баланса);
• расчет чистой реализуемой стоимости текущих (оборотных) активов;
• оценка соответствующими методами рыночной стоимости недвижимости и машин и оборудования;
• выявление и оценка нематериальных активов;
• выявление незарегистрированных обязательств и определение текущей стоимости всех обязательств предприятия;
• расчет стоимости собственного капитала как разницы между рыночной стоимостью активов и текущей стоимостью обязательств.

Серьезную трудность при реализации этого метода составляет оценка чистой реализуемой стоимости текущих активов. Дебиторская задолженность — обычно оценивается путем анализа графика устаревания, при этом просроченная сумма по прошествии определенного срока частично или полностью списывается. Товарно-материальные запасы и готовая продукция оцениваются либо по себестоимости, либо по ожидаемой продажной цене за вычетом соответствующих издержек и прибыли продавца, при этом устаревшие запасы списываются. Расходы будущих периодов оцениваются по учетной стоимости, если существует связанная с ними выгода. Финансовые вложения могут включать акции, облигации и т.д. — оцениваются обычно по их рыночной стоимости.

Долговые обязательства к получению – обычно оцениваются путем дисконтирования будущих основной суммы и выплат процентов к их текущей стоимости, причем ставка дисконта должна учитывать риск, связанный со сбором будущих платежей.

Для оценки земли и недвижимости используют доходный, затратный и сравнительный подход. При этом исходят из варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость определяется с учетом всех видов износа.

Рыночный подход: определение стоимости основано на выборе сопоставимых объектов, проданных в данном районе. Из этих данных выводится цена за кв.метр или гектар, которая применяется к объекту оценки.

Затратный подход: определение стоимости основано на оценке строительных затрат на строительство (либо текущих, либо по ретроспективным тенденциям), на воспроизводство зданий и сооружений. Из них вычитается суммарный износ зданий и сооружений с учетом их возраста и полезности. После этого добавляется стоимость земли для того, чтобы получить полную стоимость объекта недвижимости.

Доходный подход: основан на ожидаемой будущей выручке, расходах и доходе, которые будут получены в случае сдачи недвижимости в аренду третьей стороне. Результат по данному подходу включает стоимость зданий, сооружений и земли.

Оценка машин и оборудования основывается на затратном и сравнительном подходе. Как правило, рыночная стоимость определяется как стоимость замещения и как «стоимость в пользовании». Затем делаются поправки на все виды износа. Основными видами износа являются:

физический износ — потеря стоимости собственности, вызванная изнашиванием, разрушением и другими факторами, сокращающими срок жизни и полезность объекта;

функциональный износ — потеря стоимости собственности, связанная с не возможностью исполнять ею функции назначения; этот износ связан с конструкционными недостатками, увеличением стоимости обслуживания и т.д.; технологический износ является составной частью функционального;

экономический износ (устаревание) — потеря стоимости, вызванная внешними факторами (изменение экономической ситуации, снижение спроса на продукцию, рост конкуренции).

Наибольшую сложность при оценке бизнеса представляет определение стоимости нематериальных активов, к которым относят контракты, клиентуру, торговые марки, товарные знаки, патенты, лицензии, льготные права аренды, хорошо подобранный и обученный персонал, технические библиотеки, результаты научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, конструкторскую и технологическую документацию, «ноу-хау» и пр.

Для оценки патентов и лицензий в основном используют доходный подход; для нематериальных активов, не имеющих сложившегося рынка, применяют затратный (метод создания); для оценки стоимости льготной аренды, поставки сырья на льготных условиях рассчитывают экономию затрат по сравнению со среднерыночным уровнем, которую затем приводят к текущей стоимости.

Гудвил (goodwill) возникает, когда компания получает стабильные, высокие прибыли, ее доход на активы (или на собственный капитал) – выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса (основанная на ожидаемых прибылях или денежных потоках) превосходит стоимость его чистых активов. В общем случае гудвил — это величина, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость активов предприятия.

Определение стоимости гудвила включает: оценку избыточных прибылей, нематериальных активов и стоимости предприятия как действующего.

Стоимость действующего предприятия как действующего – это стоимость систем, процедур и подготовленного персонала, который соединяет имеющиеся активы и создает действующий бизнес. Без этого у вас был бы набор активов, не производящих продукцию с целью получения прибыли.

Метод избыточных прибылей помогает оценить стоимость гудвила и соответствующих нематериальных активов.

Он основан на той посылке, что «избыточные прибыли» компании приносятся ей нематериальными активами, которые обеспечивают ставки дохода на активы (или на собственный капитал), превосходящие среднеотраслевые.

а) расчет рыночной стоимости материальных активов предприятия;

б) расчет среднеотраслевого дохода на активы (или собственный капитал);

в) определение ожидаемой прибыли предприятия при среднеотраслевом уровне дохода (рентабельности) как произведения рыночной стоимости активов и среднего уровня дохода;

г) определение избыточной прибыли как разницы между фактической операционной прибылью и расчетной прибылью при среднеотраслевом уровне рентабельности;

д) расчет стоимости гудвилла методом капитализации полученной величины избыточной прибыли.

Следует заметить, что предприятие, не имеющее гудвилла может иметь стоимость действующего предприятия.

Для получения стоимости бизнеса методом накопления активов необходимо из суммы полученных рыночных стоимостей всех активов предприятия вычесть текущую стоимость его краткосрочных и долгосрочных обязательств.

Источник: studfile.net

Общая характеристика затратного имущественного подхода к оценке стоимости бизнеса

• Анализ при оценке бизнеса
• Сравнительный подход при оценке бизнеса
• Доходный подход в оценке бизнеса
• Затратный подход к оценке бизнеса
• Согласование результатов оценки бизнеса
• Оценка предприятий нефтедобывающей отрасли
• Оценка привилегированных акций