Ведение бизнеса предполагает разумное снижение издержек. Это утверждение справедливо по отношению к техническому обслуживанию и здания, и любой его инженерной системы. У собственника есть выбор: выполнять ремонт собственными силами или заключить договор с компанией, которая специализируется на таких работах.
Что необходимо делать при техническом обслуживании здания
- Контролировать техническое состояние здания. Для своевременного выявления дефектов необходимо регулярно проводить осмотр строения.
- Общий осмотр проводят два раза в год (весной и осенью) и при этом осматривают здание целиком.
- Частичный выполняют выборочно, чтобы оценить состояние отдельных строительных конструкций и инженерных систем.
- Внеочередной проводят после стихийного бедствия для оценки повреждений.
- производить ремонтные работы с целью поддержки эстетически благоприятного вида здания и его помещений;
- проводить наладку и регулирование инженерных систем;
- готовить объект к сезонной эксплуатации.
Осмотр, наладка и регулирование инженерных систем требуют большого опыта даже от профессионалов, ведь сегодня все инженерные системы оснащены большим количеством различного оборудования и элементами автоматики. При этом выполняются следующие работы:
5 преимуществ работы в службе эксплуатации бизнес центра
- тестирование оборудования, входящего в состав инженерных систем, и проверку его соответствия нормативным требованиям;
- проведение планового ремонта с заменой изношенных узлов;
- сезонную подготовку инженерных систем;
- устранение неисправностей во время планового осмотра;
- выполнение аварийного ремонта.
При грамотно организованном техническом обслуживании инженерные системы всегда будут в исправном состоянии
Варианты технического обслуживания здания
Подходы к техническому обслуживанию здания собственников можно разделить на две группы:
А теперь поговорим чуть подробнее о самостоятельном техобслуживании и техобслуживании с привлечением компании.
Собственники организуют техническое обслуживание здания собственными силами по двум причинам: по их мнению 1) так дешевле и 2) процесс становится более управляемым. Так ли это? Придется нанять штат сотрудников для обслуживания инженерных систем и строительных конструкций: электромонтеров, слесарей-ремонтников, слесарей по контрольно-измерительным приборам и автоматике, маляров, штукатуров, кровельщиков и прочих. Соответственно, нужно будет платить зарплату и налоги за работников.
При этом не все сотрудники будут работать с полной загрузкой. Фактически часть из них нужна лишь периодически. Например, для обслуживания сплит-системы специалист по климатическому оборудованию нужен только два раза в год. В остальное время необходимости в нем нет.
Помимо решения организационных вопросов, понадобится приобрести спецодежду, инструмент и оборудование, необходимые штатным работникам для технического обслуживания здания. А на случай поломок и аварий иметь склад запчастей, расходных и строительных материалов. Еще одно последствие такого подхода – необходимость регулярно взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами.
Бизнес с нуля на субаренде коммерческих помещений за 2 месяца. Пошаговый план открытия!
Что касается управляемости процесса технического обслуживания здания, то здесь тоже могут возникать нестыковки. По сути, штатные работники несут только личную ответственность за качество работы и возникающие поломки. Их не интересуют расходы собственника на плановые работы и устранение последствий аварий, поэтому профилактическому обслуживанию может уделяться недостаточное внимание. Как следствие, количество поломок может не уменьшиться, а возрасти.
В результате вместо ожидаемой экономии и налаженного процесса собственник вынужден считать расходы на оплату труда, налоги, приобретение инструмента, оборудования и материалов, внеплановые закупки, если на складе не окажется нужных запчастей в случае аварии и т. д.
При грамотном техническом обслуживании здания одинаково внимательное отношение должно быть обеспечено всем строительным конструкциям и инженерным системам
Техническое обслуживание здания силами специализированной обслуживающей компании по ряду показателей удобней и выгодней для собственников. В этом случае компания-подрядчик в соответствии с договорными требованиями выполняет постоянный контроль технического состояния здания, проводит регулярную диагностику и профилактические работы, поэтому может своевременно реагировать и предотвращать появление подавляющего большинства технических проблем. Соответственно, расходы на ремонты уменьшатся.
Собственнику не нужно приобретать инструменты и оборудование, делать запас расходных материалов и запасных частей для поддержания работоспособности здания. Нет необходимости набирать и содержать штат постоянных сотрудников, тратить средства на их обучение и платить налоги.
Еще один плюс – собственнику больше не придется взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами. Эту работу возьмет на себя обслуживающая компания. Ее специалисты прекрасно знают актуальные нормы и правила, умеют вести переговоры с представителями инспекционных служб и способны для каждого случая подобрать оптимальное решение.
В нашу компанию обратилось руководство 4-звездочного отеля на 102 номера для решения проблем с вентиляцией и кондиционированием. Изначально собственник не хотел никого нанимать, полагая, что его внутренняя служба все делает, однако она просто не справилась. В результате отель мог бы получить убыток – если бы не нанял нас, а мы, в свою очередь, не помогли восстановить систему. После этого наша компания заключила с отелем договор на техническое обслуживание и безлимитную аварийную поддержку системы вентиляции и кондиционирования. Мы стали дополнительной финансовой нагрузкой для отеля, однако она несравненно меньше, чем потенциальные убытки; а уж о том, что от арендаторов больше нет претензий по работе вентиляции и кондиционеров, и говорить не стоит.
Собственный штат у компании, конечно, тоже остался – без него никак, но для спецработ теперь отель обращается к нам – профессионалам своего дела.
Заключение
Что выбрать: содержать свою службу для технического обслуживания здания или доверить работу компании, которая специализируется на этом? Единственно правильного ответа нет: в каких-то случаях целесообразно нанять собственный штат мастеров, в других – заключить договор с обслуживающей компанией. Собственник здания должен учесть преимущества и недостатки обоих вариантов, чтобы принять взвешенное решение.
Ищете компанию, которая взяла бы на себя все до единой заботы о техобслуживании здания? Звоните – мы на связи и готовы проконсультировать!
Источник: admaer.ru
Комплексное обслуживание недвижимости – оптимальное решение для бизнеса
Обслуживание объекта недвижимости, в т.ч. коммерческого, включает в себя множество взаимосвязанных видов деятельности:
- Техническое обслуживание инженерных систем;
- Содержание прилегающей территории;
- Клининговые работы;
- Косметический и капитальный ремонт, и т.д.
В функции владельца объекта недвижимости входит не только управление всеми этими процессами, но и их координация между собой, взаимодействие с надзорными органами, ресурсоснабжающими организациями, органами местной власти и пр. И, разумеется, нельзя забывать о бухгалтерском и юридическом сопровождении всех вышеуказанных видов деятельности. Эта неизбежная работа, объёмная и рутинная, отнимает время и внимание собственника, которые могли быть потрачены на стратегический менеджмент, изучение рынка, взаимодействие с партнёрами и т.д.
Обеспечить обслуживание недвижимости силами собственных штатных специалистов – если речь идёт о крупном коммерческом объекте типа гостиничного комплекса или ТРЦ – практически невозможно. Как правило, заключаются договоры с различными организациями соответствующего профиля, и в этом случае на собственника ложится обязанность координировать их действия. На российском рынке крайне мало компаний с опытом и репутацией, готовых взять на себя обслуживание недвижимости во всех его аспектах, от уборки помещений до эксплуатации и ремонта слаботочных сетей.
ООО «ГОРОД» – 20 лет комплексного обслуживания объектов недвижимости
ООО «ГОРОД» (Москва) предлагает комплексное обслуживание недвижимости, которое может включать в себя следующие виды деятельности:
«Актавест» – один из российских лидеров в области комплексного обслуживания недвижимости. На доверительном управлении компании находятся объекты недвижимости в различных городах России, включая олимпийские объекты в г. Сочи. В компании внедрена система менеджмента качества ISO 9001 (сертификат Bureau Veritas Certification). Более чем 20-летний успешный опыт деятельности – лучшая гарантия качества предоставляемых услуг.
Преимущества комплексного обслуживания недвижимости
Помимо комплексного обслуживания недвижимости, ООО «ГОРОД» предлагает коммерческое управление недвижимостью, включая аудит, разработку и внедрение концепции развития объекта, маркетинговое продвижение объекта, контроль рабочих процессов, отношения с арендаторами (в т.ч. работа с дебиторской задолженностью), разработка и внедрение инвестиционной стратегии. Результат такого управления – стабильная работа объекта, максимально эффективное использование площадей, минимизация издержек, связанных с авариями, простоем оборудования и т.д., повышение привлекательности объекта для арендаторов, бизнес-партнёров и инвесторов. И как итог – устойчивое развитие и высокая доходность объекта недвижимости.
- О компании
- Услуги
- Объекты
- Контакты
- Отзывы
- Вакансии
- Лицензии и сертификаты
- Информация об услугах
- Карта сайта
- Пользовательское соглашение
- Договор Присоединения
Источник: aktavest.ru
Обслуживание офисов. Служба эксплуатации
Можно сравнить подходы к данной задачи по определенным признакам, которые свидетельствуют об экономической эффективности и удобстве использования услуг сторонней компании. Выгода от заключения контракта с аутсорсинговой фирмой очевидна.
- Затраты на эксплуатацию.
К примеру, стоимость обслуживания бизнес-центра класса «В», площадью 5000 кв. м, составляет 3,5–4 доллара за кв. м в месяц. Стандартное обслуживание включает в себя все функции инженерной службы: эксплуатация и обслуживание инженерных систем, уборка помещений, снабжение расходными материалами, обеспечение безопасности здания, консультирование по техническим вопросам.
Если же вверить свое здание в руки собственного штата работников, затраты увеличатся до 4,5–5 долларов. Один доллар разницы за квадратный метр и 5000 у. е. за целый месяц — это стоимость доверия подрядным структурам и желание владельца помещения контролировать все самостоятельно. - Качество предоставления услуг.
Обычно качество обслуживания с помощью аутсорсинговых компаний значительно выше, чем у внутренней службы эксплуатации. Однако существуют исключения. Например, если управленческая функция налажена, качество работы внутренней службы эксплуатации будет высоким. Сотрудники фирмы помимо обязанностей в здании, могут помогать коллегам с проблемами, возникающими в их частной собственности (протечку в трубах или замена сгоревшего выключателя). Так эксплуатационный отдел помогает не только в обслуживании здания, но и в поддержании комфорта персонала дома. - Профессиональная подготовка кадров.
Экономическая выгода и качество услуг зависят от квалификации специалистов. Аутсорсинговые компании уделяют огромное внимание подготовке своих кадров. Этот процесс достаточно затратный, поэтому не все собственники могут позволить себе регулярно отправлять работников на переквалификацию и дополнительное обучение.
Благодаря возрастающей конкуренции на рынке и оптимизированных затрат аутсорсинговых компаний (за счет большого объема объектов в управлении и низких цен на расходники) стоимость услуг аутсорсинговой компании меняется не значительно, хотя спрос на услугу растет.
Абонентский контракт с подрядной организацией — очень эффективен. Это подтверждает активная динамика развития рынка. Четко спланированный и грамотно скоординированный аутсорсинг — основа качественного обслуживания зданий.
Полезная рассылка по технической эксплуатации зданий
Каждую неделю совместно с техническим отделом мы готовим полезный практический материал для своих клиентов. Примеры наших писем.
Источник: climatstar.ru
