В сфере офисной недвижимости, как и в других областях деятельности, есть основные законы и принципы. Они способствуют более продуктивному сотрудничеству риелторов и брокеров со своими клиентами. Это особенно важно при совершении сделок по купле-продаже, сдаче или съему помещений. Введенные классы офисов существенно упрощают взаимодействие брокеров и риелторов.
Общая информация
Во избежание возникновения разнообразных путаниц и устранения необходимости дополнительных разъяснений, которые занимают много времени, существует общепринятое разделение. Классы офисов (всего их 4) имеют свои особенности. Система, по которой выделяют категории коммерческих помещений, пришла в Россию из зарубежных стран. Тем не менее офисный рынок имеет свои тонкости.
Поэтому здания разделяются на определенные категории. Внутри каждой группы существует более конкретное деление на классы офисов. Далее в статье рассмотрим их более подробно.
КЛАСИФИКАЦИЯ БИЗНЕС–ЦЕНТРОВ [A, Б, С] ОСОБЕННОСТИ И ОТЛИЧИЯ
Офис класса А
Это тип помещений, который имеет самую высокую репутацию среди остальных. Совокупные качества, как правило, отвечают самым высоким требованиям. Ниже будут представлены основные характеристики, которыми обладают такие помещения.
Общие положения
Зачастую офисы данной категории находятся в центральных административных районах или в непосредственной близости от них. Значимым дополнением для этого типа помещений является максимально удобный подъезд и доступность для транспортного сообщения. Сами здания преимущественно являются бизнес-центрами. К этому классу относятся сооружения только что построенные либо имеющие возраст меньше трех лет с момента сдачи в эксплуатацию. Также допускается возможность использования основательно реконструированных зданий, которые были возведены не так давно.
Нормативные требования
Необходимо соблюдение полного и правильного оформления юридического пакета документов, подтверждающих право владельцев на собственность и право пользования зданием. Управление помещением или группой сооружений должно сохраняться на профессиональном уровне и полностью соответствовать международному стандарту.
Проработка архитектуры
Чаще всего применяется монолитный каркас либо металлический, при этом высота отдельного этажа должна быть не меньше 3,6 метра. Максимально допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия составляет 450 кг на 1 кв. м.
Проектирование и отделка
Преимуществом служит открытость планировки. Она позволяет изменять вид помещения по требованиям, заявленным арендатором. Так, планировка офиса позволяет:
— Создать уникальный авторский дизайн. Но, как правило, эта возможность доступна только для крупных заказчиков.
— Воплотить индивидуальные предпочтения арендатора с применением самых качественных материалов.
Кроме того, в таких офисах устанавливаются современные окна, поддерживающие высокую степень естественной освещенности помещения. Немаловажно и то, что в зданиях класса А допустима установка только новейшего оборудования, а также присутствует вентиляционная система и регулировка климат-контроля.
Дополнительные возможности
Для обеспечения телекоммуникационного сообщения используются оптико-волоконные материалы и подключаются услуги надежного провайдера. Для бесперебойного электроснабжения применяется два независимых источника или же присутствуют системы бесперебойного питания. Обязательным условием офисных помещений этого класса является наличие охраняемой стоянки для автомобилей.
Для зданий подобного уровня желательно присутствие двух видов парковки: подземной и наземной. В офисах класса А обеспечивается круглосуточное наблюдение за периметром. Обязательно устанавливаются высококлассные системы безопасности и строго соблюдаются правила пропуска в здание. Для повышения удобства работы персонала и комфорта посетителей формируются комплексы обслуживающих подразделений.
Вторая категория
Помещениями данного вида в основном являются бизнес-центры, которые находились в эксплуатации более 5 лет. Также в этот тип входят отремонтированные и полностью переоборудованные особняки. Гораздо реже к ним относятся реконструированные промышленные или административные здания, возведенные во времена СССР, и постройки последних 10 лет.
Офисы класса В пользуются большей популярностью, так как именно они востребованы на рынке по причине отсутствия радикальных отличий от описанной выше категории. При этом их стоимость на порядок ниже, соответственно, они наиболее выгодны для заказчиков. Совокупные качества подобных зданий должны соответствовать определенным требованиям.
Общие положения
Огромное значение имеет место, где расположен офис класса B. Существует особая необходимость доступности транспортного сообщения. Немаловажен пейзаж за окном. Ведение юридической документации должно быть максимально правильным и полным. Особенно это касается права собственности на сооружение и права его использования.
Управление зданием необходимо сохранять на высоком уровне безопасности. Оно может осуществляться службой эксплуатации здания, преимущественно отечественных компаний, или самостоятельными силами владельцев объекта.
Экстерьер
Здание имеет представительный внешний вид, однако есть небольшие различия с группой А. Подобные здания не могут похвастаться изысканной архитектурой, но проработка входных помещений держится на высоком уровне, хотя без излишеств.
Интерьер
Свободная планировка с большим количеством коридоров идеально подходит для данного типа. Отделка осуществляется в стандартном стиле с использованием качественных материалов. Устанавливается современное вентиляционное оборудование, есть возможность применения сплит-систем кондиционирования.
Для осуществления телекоммуникационного сообщения прокладывается оптико-волоконная связь, подключаются услуги надежного провайдера. Соблюдение порядка поддерживается усилиями круглосуточной охраны и автоматической системы безопасности. В наличии наземная парковка для автомобилей.
Третья категория
В данную группу входят помещения, построенные в советский период и реконструированные для использования по коммерческому направлению. Как правило, сюда подпадают заводы, научно-исследовательские институты и подобные им объекты. Если приведенные выше классы офисов отличаются удобным расположением, то для описываемого вида характерно различное местонахождение.
Зачастую офис класса С находится в спальном районе и удален от станций метро на небольшое расстояние. Часто наружность зданий непривлекательна, в лучшем случае подвержена только косметическому ремонту. Документация должна быть оформлена правильно и в полном объеме, но допускаются и некоторые исключения. Планировка стандартная, с высоким количеством коридоров и несущих стен.
Вся внутренняя отделка осуществляется только по инициативе самих владельцев. Вентилирование отсутствует, возможно наличие сплит-системы. Для телекоммуникационного сообщения подключаются услуги коммерческих провайдеров с различной репутацией, есть телефон и выход в интернет. Не исключено полное отсутствие территории для автомобильной парковки.
Управление зданием в полной мере осуществляется арендаторами. Структуры обслуживания может не быть вовсе.
Офис эконом-класса
Объекты данного типа в большинстве своем имеют отрицательную репутацию. Чаще всего представляют собой сооружения советской постройки, возведенные более 15 лет назад. Нуждаются в полном перепрофилировании и капитальном ремонте. Подобные здания имеют различное местоположение, могут быть сильно удалены от системы транспортного сообщения.
Общая характеристика
— Непрезентабельный внешний вид, зачастую нуждающийся в ремонтных работах.
— Полное отсутствие системы кондиционирования.
— Устаревшие коммуникационные соединения.
— Неподходящая планировка для осуществления офисного вида деятельности.
— Отсутствие охранного подразделения и обслуживающего персонала.
Источник: fb.ru
Мировая классификация бизнес-центров
Оказывается место, где мы работаем, можно отнести к определенному классу офисов. Ниже рассмотрены все основные факторы, по которым вы легко сможете определить к какому типу отнести ваш офис.
Основными критериями оценки офисов являются:
- расположение,
- тип здания,
- год постройки,
- юридическая документация,
- управление зданием,
- конструктивные решения,
- планировка и отделка,
- инженерия,
- система кондиционирования и вентиляции,
- телекоммуникации, электроснабжение,
- парковка,
- инфраструктура.
Офисы класса «A-» (или «А1», «А2», «А3»)
Из всех существующих классов офисные помещения класса «А» являются наиболее престижными. Офисы расположены главным образом в Центральном административном округе. Близость к метро и транспортное расположение для такого типа офисных зданий является важным критерием. Это специализированные бизнес-центры новой застройки (возраст менее 3-х лет) или полностью реконструированные здания.
Обязательное наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания. В офисах класса «А» высококачественное управление комплексом, отвечающее международным стандартам.
Таким бизнес-центрам характерна свободная планировка, которая позволяет менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора. Внутренняя отделка выполняется либо по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов) или по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных отделочных материалов и элитных офисных перегородок.
Современные качественные окна и красивый вид — обязательный атрибут офисов класса А. Здания оборудованы лучшими современными инженерными системами: системы вентиляции и кондиционирования, системы климат-контроля. Телекоммуникационные услуги предоставляются провайдером по оптико-волоконным сетям.
Здания обязательно имеют два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания. Обязательно есть парковка (чаще всего подобные офисные здания имеют как наземную, так и подземную стоянку), охраняемая и круглосуточная охрана внутри здания: современные системы безопасности и автоматизированный контроль доступа на территорию и в помещения. Инфраструктура, как правило, обеспечивает любые потребности арендаторов. Есть конференц-зал, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнес-центр, парикмахерская и другие сервисные службы.
Офисы класса «B +», «B» (или «В1», «В2»)
Преимущественно офисные здания класса «B +», «B» (или «В1», «В2») — это исторические здания после полного переоборудования и ремонта или бизнес-центры класса «А», после 5-7 лет эксплуатации. Иногда к этому классу относят сооружения последних 10 и 15 лет, административные и промышленные здания советского времени после реконструкции. На рынке офисных зданий именно этот класс бизнес-центров считается наиболее востребованным. Отличия офисов класса «B +» и «B» от класса «А» носят непринципиальных характер.
Необходимо соблюдение не менее половины критериев, предусмотренных для офисных зданий класса «А». При этом обходятся офисы класса «B» арендаторам гораздо дешевле. Для офисов класса «B +», как правило, характерно удобное местоположение. То есть, доступность основных магистралей и близость станций метро, ухоженные территории вокруг и приятный вид из окна. Внешний вид здания выглядит респектабельно, но, в отличие от класса «А», не имеет изысканий в архитектуре.
Другими положительными моментами являются: грамотно оформленая юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания, отделка офисов, фойе и лифтовых холлов на высоком уровне, но «скромнее», чем в офисных зданиях класса «А», свободное или коридорно-кабинетное планирования. Важно, что в офисах таких бизнес-центров используются функциональные системы вентиляции с предварительным охлаждением воздуха и предусмотрена возможность использования сплит-систем кондиционирования. Собственник или управляющая компания, обеспечивает оптико-волоконную связь и заключает договоры с известными телекоммуникационными провайдерами, обеспечивает круглосуточную охрану наземной парковки и здания современными системами безопасности. Как правило, в инфраструктуру бизнес-центра входит лишь кафетерий/столовая для сотрудников, услуги центральной рецепции в холле первого этажа и другие услуги, удовлетворяющие бытовые потребности арендаторов.
Офисы класса «С»
К этому классу бизнес-центров относятся, прежде всего, здания советского времени постройки (НИИ, заводы и т. д.), перепрофилированные под офисное использование.
Офисы данного класса, как правило, обладают следующим набором характеристик:
Как правило, они находятся в спальных районах города (удаленность от метро составляет чаще всего 2-3 остановки транспортом); фасад здания непрезентабельный и зачастую требует косметического ремонта; юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания обычно оформлена надлежащим образом
коридорно-кабинетная система планировки. Для таких зданий характерно обилие несущих стен, и коридоров. Внутренняя отделка выполняется преимущественно самим арендатором, а кондиционирование может вообще отсутствовать. Телекоммуникационные услуги ограничиваются телефоном и выходом в Интернет, неизвестными коммерческими провайдерами, предоставляемых собственником.
Цивилизованной парковки чаще всего нет: парковка образуется стихийно или вообще отсутствует. Управление зданием осуществляется, как правило, непосредственно силами владельца, который позаботился о круглосуточной охране объекта, но мог сэкономить на системе электроснабжения и развитой инфраструктуре.
Офисы класса «D»
Офисные здания данного класса имеют больше отрицательных черт, чем положительных. В основном, это административные здания «советского» периода, построенные более 15 лет назад и требуют капитального ремонта. Они расположены достаточно далеко от метро, при этом наличие парковок зачастую не предусмотрено.
Характерные пределы офисов класса «D»:
- Наружная отделка непрезентабельная и требует ремонта;
- Кондиционирования отсутствует;
- Инженерные коммуникации устарели;
- Специализированные службы жизнеобеспечения отсутствуют;
- Планирование неудобное;
- Инфраструктура отсутствует.
09.2009
Раздел: « ПРО.ОФИС »
Просмотров: 21631
Самые читаемые статьи раздела «ПРО.ОФИС»:
14.01.2007 08:25
Планировка офиса(прочитана 51481 раз)
Успешный проект офисного помещения во многом зависит от грамотно составленного задания на проектирование. Помимо всего прочего в этом задании определяется состав помещений. Из каких же характерных зон состоит современный офис ?
25.09.2007 08:25
Освещение в офисе (прочитана 28693 раз)
При работе в офисе человек получает 80% информации посредством органов зрения. Следовательно, освещение оказывает колоссальное влияние на характер офисного пространства как с точки зрения как функции, так и красоты.
25.09.2007 08:25
Построение офисного пространства (прочитана 25524 раз)
Современное развитие информационных технологий радикально изменяет представления о работе в офисе, что сказывается затем и на самом офисном здании. В 80-х годах основной проблемой было моральное устаревание определенных типов зданий. Сейчас гораздо большее значение имеет возрастающее несоответствие современным процессам стандартного восьмичасового рабочего дня и всех связанных с ним схем трудовых отношений, расположения предприятий и организации доступа к ним, которые формировали наши города на протяжении сотни лет.
24.05.2007 08:25
Эргономические кресла (прочитана 22716 раз)
Все больше людей работают сейчас в офисе, а доля тяжелого ручного труда постоянно снижается. Следствием этого процесса казалось бы должно быть улучшение физического состояния людей. Однако различные исследования показывают, что у офисных служащих наблюдается ряд профессиональных заболеваний, главным среди которых является боль в спине.
16.08.2006 08:25
Стандарты оборудования офисов (прочитана 22074 раз)
Проектирование офисной среды — многосторонний процесс. В него входит как проектирование целого здания, так и выделение конкретному сотруднику определенного рабочего места. Из-за технологической сложности нынешнего мира один архитектор или дизайнер уже не в состоянии быть специалистом во всех областях оборудования офисного пространства.
Соответствующие разделы каталога строительных фирм:
- Материалы для выравнивания стен
- Облицовочные панели
- Обои
- Керамическая плитка и керамический гранит
- Натуральный камень
- Мозаика
- Декоративные краски и штукатурки
- Другие отделочные материалы
Источник: stroyfirm.ru
Классификация деловых комплексов: БЦ класса А, B, C, D
Классификация деловых центров, как и любая другая классификация, облегчает взаимопонимание всем участникам офисного рынка. Офисы сегодня принято подразделять на 4 категории: А, В, С и D, где класс А является наиболее престижным, класс D – наименее. Два верхних класса А и B наиболее востребованы, делятся на подгруппы и таким образом конкретизируют требования к элитным помещениям.
Классы B и С считаются вымирающими. Рассмотрим основные классификационные характеристики, присущие каждой категории офисов.
Бизнес-центры класса А
Категория А представляет собой элитные офисные помещения по максимальной стоимости – объекты нового строительства, не старше 3 лет, или полностью реконструированные строения.
Располагается класс А в центральных районах города или в сформированной деловой зоне, с хорошей транспортной доступностью, близко к станциям метрополитена, автобусным остановкам, неподалеку от основных транспортных магистралей. Также для БЦ класса А airportcity.spb.ru обязательна собственная организованная наземная и подземная парковка в достаточном объеме машино-мест.
Помещения высшей категории характеризуются высокими потолками, отделкой высококачественными материалами, возможностью перепланировки арендатором под собственные цели.
В зданиях установлены современные системы энергоснабжения, вентиляции и кондиционирования, проведены оптоволоконные линии связи. К услугам арендаторов — надежные сетевые провайдеры и квалифицированный обсуживающий персонал. Здания премиальных БЦ класса А находятся под круглосуточной охраной, бесперебойно работают системы видеонаблюдения, контроля доступа и противопожарной безопасности. К услугам сотрудников и гостей деловых центров — кафе, рестораны, магазины, переговорные комнаты, конференц-залы, зоны отдыха и т.д.
Бизнес-центры класса А подойдут успешным компаниям, высоко ценящим престиж и комфортабельность, а также бизнесу, направленному на взаимодействие с клиентами.
Наглядный пример премиального делового комплекса – МФК «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург», распложенный в Московском районе СПб, в деловой зоне «Пулково».
Категория B
Офисы класса В не сильно отличаются от категории А по оснащенности и комфорту. Здания постройки 5-7-ми летней давности, либо переоборудованные особняки с презентабельным фасадом в центральных районах города.
Более скромная отделка и не столь гибкая планировка по сравнению с А классом, отсутствие подземного паркинга в случае наличия вместительной наземной парковки. Офисы класса В пользуются значительной популярностью ввиду меньшей стоимости аренды, чем у А класса.
При этом они практически столь же комфортабельны и хорошо оснащены. Зачастую, класс офиса понижается с А на В после нескольких лет эксплуатации объекта.
Категория С
Бизнес-центры класса С представляют собой отремонтированные здания НИИ и бывших производств.
Помещения переоборудованы под офисное использование. Офисы класса С могут быть схожи с В классом по некоторым параметрам, однако имеют существенные недостатки.
Не очень хорошая транспортная доступность, отсутствие или маленький размер собственной парковки, неразвитость инфраструктуры и коммуникаций. К последним вовсе отсутствуют четкие требования.
Фасад бизнес-центров категории С зачастую требует ремонта, внутренняя отделка помещений выполняется и поддерживается силами арендаторов. Здания централизованно не управляются, штат обслуживающего персонала невелик, за телекоммуникационные системы, как правило, отвечают частные провайдеры.
При этом объекты круглосуточно охраняются. Арендаторов класс С привлекает своей доступной стоимостью.
Категория D
Этот класс не соответствует международным офисным стандартам. Как правило, это разорившиеся предприятия, сдающие свои административные площади в аренду. Офисы без капитального ремонта с устаревшими системами коммуникаций.
Неразвитость собственной инфраструктуры. Мелкие фирмы и начинающий бизнес привлекает в таких помещениях их ценовая доступность. Класс считается вымирающим: в последнее время собственники таких помещений все чаще пытаются реновировать свои объекты и придать им более комфортабельный вид.
Источник: myogorod.ru