Потенциальные инвесторы в недвижимость ввиду обозначенных недостатков метода прямой капитализации (через CapRate) не могут полагаться только на него, даже если он им известен и понятен. Более полным и точным с точки зрения учета различных факторов считается такой способ оценки актива как DCF-Анализ. Что это такое?
Автор статьи
ОГЛАВЛЕНИЕ
- Заголовки
14 авг. 2021
Анализ дисконтированных денежных потоков (Discounted Cash Flow, DCF) является основой для оценки всех типов финансовых активов, включая инвестиционные активы в коммерческой недвижимости. В основе концепции простая идея: стоимость денег (1-ной единицы любой валюты будь то рубль или доллар) на сегодня больше, чем на любую дату в будущем. И чем дальше это будущее – тем дешевле становятся деньги, соответственно, чтобы деньги сохраняли свою ценность, они должны приносить доходность.
В этой концепции стоимость инвестиционного актива на сегодня – это сумма всех будущих денежных потоков, но дисконтированная на ставку доходности с учетом рисков этого будущего. Именно вероятность и сроки возникновения будущих денежных потоков сильно влияют на цену, которую разумный инвестор готов был бы заплатить за актив сегодня. И именно поэтому более рискованные будущие потоки денежных средств дисконтируются по более высоким ставкам, менее рискованные (то есть более вероятные, более определенные) потоки дисконтируются по более низким ставкам. Если доходный поток имеет близкую к 100% вероятность возникновения (например, таковыми рассматриваются проценты по государственным облигациям), то и доходность, на которую могут рассчитывать инвесторы, намного меньше доходности, требуемой для денежного потока, который имеет вероятность возникновения в 70, 50 или 30%.
2.2 Дисконтирование | курс Finmath for Fintech
Формула оценки объекта
DCF – дисконтированные денежные потоки, они же стоимость;
CF — денежный поток по периодам (например, годам);
Источник: accent.ru
Оценка бизнеса методом дисконтирования денежных потоков
Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.
Ставка дисконтирования. Виды и способы расчета
На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
В законе дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на Минимущество России.
Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.
Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав – акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т.д.
Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.
По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала.
Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно.
Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.
Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее – метод ДДП).
Источник: kazedu.com
После того, как мы обрисовали общие принципы работы модели дисконтированных денежных потоков (DCF), давайте рассмотрим немного глубже проблему определения истинной стоимости акций. В этом разделе мы шаг за шагом разберем пример использования модели DCF, использующей метод «свободный денежный поток к акционерному капиталу». Ниже приведены главные этапы, которые нам предстоит преодолеть для того, чтобы произвести расчет стоимости компании:
- Шаг 1. Прогнозирование свободного денежного потока на выбранном временном горизонте.
- Шаг 2. Определение ставки дисконтирования.
- Шаг 3. Дисконтирование прогнозного свободного денежного потока и его суммирование.
- Шаг 4. Вычисление бессрочной стоимости и её дисконтирование.
- Шаг 5. Суммирование результатов по шагу 3 и шагу 4 и деление итога на число акций в обращении.
Шаг 1. Прогнозирование свободного денежного потока
Первая задача в прогнозировании будущих денежных потоков состоит в понимании прошлого. Это означает, что вы должны внимательно изучить исторические данные из отчетов о прибылях и убытках компании, её балансов и отчетов о движении денежных средств за последние четыре или пять лет.
Самое время заняться прогнозированием свободного денежного потока компании на ближайшую пару лет. Эти прогнозы — самое главное в модели DCF.
После того, как вы рассмотрели исторические данные и, возможно, перенесли их в электронные таблицы, самое время заняться прогнозированием свободного денежного потока компании на ближайшую пару лет. Эти прогнозы — самое главное в модели DCF. Они должны основываться на ваших знаниях о компании и её конкурентных преимуществах, и на ваших предположениях о том, как эти показатели изменятся в будущем. Если вы полагаете, что рентабельность компании вырастет, или рост продаж сильно замедлится, или компании придётся радикально увеличивать капитальные затраты для поддержания своих заводов в надлежащем состоянии − все эти допущения должны найти свое отражение в этих прогнозах.
Следующей задачей будет определение «бессрочного года», то есть года, после которого мы не в состоянии объективно прогнозировать будущие денежные потоки компании. Последним нашим прогнозом будет прогноз денежного потока в этот последний, «бессрочный», год.
Для начала давайте предположим, что вымышленная фирма «Велосипеды Чарли» имела в прошлом году 500 миллионов долларов свободного денежного потока. Давайте также предположим, что текущая линейка велосипедов продаётся чрезвычайно хорошо, и компания ожидает роста свободного денежного потока на 15% в год в течение следующих 5 лет. По истечении этих пяти лет, согласно нашим ожиданиям, конкуренты начнут копировать успешные модели велосипедов Чарли, уменьшая рост компании. Поэтому после пяти лет, темп роста свободного денежного потока компании снизится до 5% в год. Соответственно, наш прогноз свободного денежного потока будет выглядеть следующим образом:
Прошлый год: $500 млн.
Год 2: $661,25 млн.
Год 3: $760,44 млн.
Год 4: $874,50 млн.
Год 5: $1006,68 млн.
Год 6: $1055,96 млн.
Год 7: $1108,76 млн.
Год 8: $1164,20 млн.
Год 9: $1222,41 млн.
Год 10: $1283,53 млн.
Шаг 2. Определение ставки дисконтирования
Поскольку в своей модели DFC мы используем метод «свободный денежный поток к акционерному капиталу», мы можем игнорировать стоимость долга компании и её WACC. Вместо этого мы сфокусируем свое внимание на предполагаемой стоимости акционерного капитала, используя подход, определенный в предыдущем разделе.
«Велосипеды Чарли» существуют уже более 60 лет и уже много десятилетий не имели ни одного неприбыльного года. Их брэнд хорошо известен на рынке и эта известность выражается в весьма хороших показателях возврата на инвестированный капитал. С учетом этого, а также вполне стабильного прогноза по прибыли, мы можем установить стоимость акционерного капитала в размере 9%, что в нашем примере будет являться стоимостью, ниже среднерыночной.
Шаг 3. Дисконтирование прогнозного свободного денежного потока
Наша следующая задача — дисконтирование денежного потока за каждый год для того, чтобы выразить каждый из них в терминах сегодняшних долларов. Мы используем приведенную ниже формулу, в которой «фактор дисконтирования» представляет собой лишь иначе выраженный знаменатель оригинальной формулы. Мы сможем умножить денежный поток каждого года на фактор дисконтирования и получить их текущую стоимость.
Текущая стоимость денежного потока года N = (CF в год N) / (1 + R) ^ N
CF − денежный поток
R − требуемая доходность (ставка дисконтирования), в нашем примере 9%.
N − порядковый номер года в будущем
Прошлый Год: $500,00
Год 1: 575,00 x (1 / 1,09^1) = 528
Год 2: 661,25 x (1 / 1,09^2) = 557
Год 3: 760,44 x (1 / 1,09^3) = 587
Год 4: 874,50 x (1 / 1,09^4) = 620
Год 5: 1005,68 x (1 / 1,09^5) = 654
Год 6: 1055,96 x (1 / 1,09^6) = 630
Год 7: 1108,76 x (1 / 1,09^7) = 607
Год 8: 1164,20 x (1 / 1,09^8) = 584
Год 9: 1222,41 x (1 / 1,09^9) = 563
Год 10: 1283,53 x (1 / 1,09^10) = 542
Теперь просуммируем все продисконтированные денежные потоки с первого по десятый год и получим значение, равное 5,87 миллиардам долларов.
Шаг 4. Вычисление дисконтированной бессрочной стоимости
На этом шаге мы используем формулу из прошлого раздела:
Бессрочная стоимость = (CFn * (1+ g) ) / (R — g)
CFn — денежный поток в «бессрочный год», в нашем случае — Год 10.
g — ставка долгосрочного роста
R — ставка дисконтирования, или цена капитала; в нашем случае — стоимость акционерного капитала.
Обычно для прогноза долгосрочного роста используется ставка в 3%, поскольку она наиболее близка ставке долгосрочного роста американской экономики. Мы предполагаем, что через десять лет темп роста «Велосипедов Чарли» составит 3% в год. Подставив числа в формулу, мы получим:
($1284 миллиона * (1 + 0,03) ) / (0,09 — 0,03) = $22 042 миллиона
Обратите внимание, что для этого вычисления мы использовали прогнозное значение денежного потока в десятом году, равное 1 284 миллионам долларов, а не дисконтированное значение в 542 миллиона. Но поскольку мы использовали недисконтированное значение, нам всё еще нужно привести полученный результат к текущей стоимости, что мы и сделаем с помощью уже проверенной формулы:
Текущая стоимость денежного потока года N = (CF в год N) / (1 + R) ^ N
Таким образом, текущая стоимость рассчитанной бессрочной стоимости составляет:
$22 042 миллиона / (1 + 0,09) ^ 10 = $9 311 миллионов
Шаг 5. Подбиваем итоги
Теперь, когда у нас есть стоимость всех денежных потоков с первого по десятый год, а также с одиннадцатого года и до бесконечности, надо сложить эти две величины:
Дисконтированный свободный денежный поток с 1-го по 10-й года: $5870 миллионов
Дисконтированный свободный денежный поток с 11-го года и до бесконечности: 9311 миллионов
Ну вот, наконец, мы и получили то, что так долго искали. Наша оценочная стоимость компании «Велосипеды Чарли» составляет 15,2 миллиарда долларов. Последний простой шаг заключается в том, чтобы разделить эти 15,2 миллиарда на количество акций компании в обращении. Если допустить, что таких акций у «Велосипедов Чарли» обращается 100 миллионов штук, то наша оценка внутренней стоимости одной акции составит 152 доллара за акцию.
Ключевой момент в том, что акция торгуется ниже своей внутренней стоимости. Если вы уверены в своих прогнозах относительно свободного денежного потока компании, вы должны быть так же уверены в том, что эти акции — выгодная покупка.
Если акции компании торгуются за 100 долларов за акцию, вы можете подумать о покупке этих акций. Мы можем не обращать никакого внимания на то, каков у Чарли коэффициент Р/Е в соотношении с его конкурентами, нам будет все равно, что говорят по поводу Чарли аналитики с Уолл-Стрит. Ключевой момент в том, что акция торгуется ниже своей внутренней стоимости. Если вы уверены в своих прогнозах относительно свободного денежного потока компании, вы должны быть так же уверены в том, что эти акции — выгодная покупка.
Подводя итоги
Вы можете сказать, что это крайне упрощенный пример использования модели DCF. Но на самом деле, на так уж он и прост. Крайне малое число индивидуальных инвесторов затрачивают даже такое количество усилий перед тем, как принять инвестиционное решение. Поэтому если вы будете готовы пройти через всю процедуру создания модели DCF для интересующей вас компании, вы будете гораздо более информированы и уверены в своем решении, нежели подавляющее большинство остальных инвесторов.
Есть ряд небольших нюансов, касающихся использования второго метода модели DCF («общий денежный поток ко всей фирме»), но итоговый результат должен быть примерно одинаковым вне зависимости от того, какой метод оценки использовать. Обратите также внимание, что модель вовсе не должна быть суперсложной для того, чтобы помочь вам прояснить свое мнение насчет той или иной компании. Помните, что использование модели DCF — весьма долгое и трудоемкое занятие, но только оно позволит вам находить отличные компании, торгующиеся ниже своей внутренней стоимости, что является ключевым моментом для прибыльного долгосрочного инвестирования.
Похожие статьи:
- Как рассчитать стоимость компании. Модель DCFВ предыдущем разделе мы рассмотрели как рассчитать стоимость компании с.
- Магия сложного процентаВполне вероятно, что в детстве вам попадалась эта задача с.
- Разбираемся с дивидендами: дивиденды и полный доходЕсли вы прочитали все предыдущие материалы, посвященные акциям, вы уже.
- Дивиденды. Скрининг компанийВ предыдущем разделе мы показали, как дивиденды могут определить внутреннюю.
Источник: putevoditelinvestora.ru
