Мини-отели в Петербурге очень востребованы. Как открыть такую гостиницу непрофессиональному инвестору, сколько это стоит и с какими проблемами может столкнуться потенциальный рантье, выяснял БН.
Мини-отелем чаще всего называют небольшую гостиницу с номерным фондом до 15 номеров. Такие отели следует отличать от хостелов, где постояльцу предоставляется фактически только спальное место, а все удобства – общие. В мини-отеле каждый номер все-таки должен быть оборудован хотя бы небольшим санузлом.
Трудности классификации
На практике в Северной столице можно встретить объекты, которые фактически являются хостелами, но позиционируют себя как мини-отели. К тому же далеко не все представленные на рынке мини-отели вообще являются объектами коммерческой недвижимости. Часто в качестве такой гостиницы используется обычная жилая квартира, где построены (нередко с нарушениями) дополнительные санузлы.
СВЕТЛАНА БУРОВА: Как губят бизнес собственники отелей
Мини-отелей в Петербурге много. Сколько точно – сказать сложно. Крупные аналитические компании с осторожностью относятся к этому сегменту, рассматривая только качественный номерной фонд, прошедший официальную сертификацию.
По данным Knight Frank St. Petersburg, к концу 2016 года (свежих данных по 2017-му еще нет) в Петербурге официально насчитывалось 2,2 тыс. мини-отелей – это примерно 8% от общего номерного фонда Северной столицы категории 3-5 звезд. Но кроме них на рынке присутствует большое количество мини-отелей меньшей звездности или вовсе находящихся за рамками легальных классификаций.
Что касается спроса на мини-отели Петербурга, то он достаточно велик и, по всей видимости, еще будет расти. В связи со снижением платежеспособности россиян многие клиенты, ранее ориентировавшиеся на большие гостиницы, переключают свое внимание на более доступные по цене мини-отели.
Расселять или не надо?
Для того чтобы создать собственный мини-отель, необходимо приобрести готовую многокомнатную квартиру либо расселить подходящую коммунальную.
Как отмечает генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский, для инвестора главные вопросы – цена и местоположение объекта, поэтому интересанты в равной степени рассматривают как готовые, уже расселенные квартиры, так и нынешние коммуналки.
Дмитрий Щегельский отмечает, что расселение коммунальной квартиры на сегодняшний день – достаточно простая и отработанная процедура, практически без риска. Даже если сособственников много, а интересы их различны (кто-то получит за свою долю деньги, кто-то квартиру в новостройке и т.д.), риэлтор оформляет все в виде единой сделки, которая обязательно проводится у нотариуса.
Генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер советует инвесторам присмотреться к готовым расселенным квартирам в историческом центре. За последнее время цены на такое жилье заметно упали – до 100 тыс. руб. за кв. м, а в ряде случаев до 60-70 тыс. руб. Речь, разумеется, идет о многокомнатных квартирах в старых домах без капремонта, с деревянными перекрытиями. Окна таких квартир обычно выходят во двор. Покупателям жилья подобные варианты сегодня неинтересны, а вот для создания недорогого мини-отеля они подходят как нельзя лучше.
Малый бизнес в Санкт-Петербурге: 5 примеров
Не всё – возможно
Как отмечают эксперты, многие инвесторы сегодня не переводят квартиру в нежилой фонд, а просто сдают ее в виде отдельных комнат. Это вполне легитимный вариант. Другой вопрос, что далеко не во всех квартирах получится построить дополнительные санузлы. Необходимость серьезной перепланировки может стать проблемой.
По словам Александра Гиновкера, сам по себе ремонт в новом мини-отеле обойдется недорого – если взять самые простые материалы, реально уложиться в сумму 5-10 тыс. руб. за кв. м. А вот перепланировка может потребовать от инвестора трат в сотни тысяч рублей. Более того, строительство дополнительных санузлов далеко не всегда возможно технически – их, например, нельзя располагать над жилыми комнатами соседей.
Еще один вопрос, который волнует инвесторов, – не будут ли соседи против создания в их подъезде мини-отеля, ведь постоянный поток новых жильцов мало кому придется по нраву. Как защитить себя от жалоб в государственные инстанции?
Дмитрий Щегельский успокаивает: даже если под мини-отель в Петербурге оборудована обычная квартира, но собственник исправно платит налоги на доход, получаемый от аренды, опасаться ему нечего. Другой вопрос, что рантье не заинтересован в скандалах и ссорах с соседями и управляющей компанией дома, так как это отрицательно скажется на репутации отеля. Риэлторы советуют инвестору за свой счет произвести благоустройство парадной, обеспечить регулярное мытье лестничной клетки, следить за соблюдением закона о тишине – тогда ни у кого не будет причин писать жалобы.
Можно договориться с ТСЖ, чтобы стойка приема гостей располагалась в подъезде, это позволит отказаться от консьержа – его функции будет выполнять по договоренности дежурный специалист гостиницы.
Одним словом, нужно постараться предусмотреть все возможные точки возникновения конфликта и заранее подстраховаться.
Из жилья – в коммерческий объект
Впрочем, не стоит забывать, что законодательство в сфере гостиничного бизнеса ужесточается. По словам Вероники Перфильевой, старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в январе 2018 года Госдума утвердила в третьем чтении проект закона о поэтапном введении обязательной классификации гостиниц по принципу звездности.
Новые требования вступят в силу с января 2019 года и будут применяться к гостиницам в зависимости от величины номерного фонда, но начиная с 2021 года под действие закона попадут уже все отели.
Нет, конечно, сдавать жилые помещения в аренду посуточно никто не запрещает, но вот реклама таких объектов в качестве отеля рискует оказаться вне закона.
В любом случае, если есть такая возможность, лучше все-таки сделать объект полноценной гостиницей. Что для этого необходимо?
Как отмечает Вероника Перфильева, решение о переводе квартиры в нежилой фонд принимают органы местного самоуправления, то есть администрация того района Санкт-Петербурга, где расположен объект.
Сама процедура займет определенное время, так как интересант должен будет оборудовать отдельный вход, собрать пакет документов: правоустанавливающие документы на переводимое помещение, поэтажный план дома, план помещения с его техническим описанием, проект перепланировки – см. статью 23 Жилищного кодекса РФ.
Важно учитывать, что перевести в фонд нежилых помещений можно только ту квартиру, которая располагается на первом этаже жилого дома, либо выше – при условии, что нижележащие этажи нежилые.
Сдача номеров в мини-отеле – дело прибыльное, но выручка во многом зависит от удобства месторасположения, методов продвижения гостиницы в интернете и т.д. По оценкам риэлторов, доходность может варьировать от 10 до 40% годовых. Для оптимизации расходов мини-отели зачастую объединяются в сеть, чтобы комплексно решать вопросы уборки, ремонта, размещения рекламы.
Текст: Алексей Резенков Фото: Алексей Александронок
Источник: www.bn.ru
Купить мини-отель в Спб
Это каталог гостиничного бизнеса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Здесь можно выбрать и купить гостиницу в СПб любого масштаба: от мини-отелей до сетевых заведений. Бизнес-брокерская компания «Альтера Инвест» работает без посредников, сотрудничая только с собственниками бизнеса.
Чтобы получить основную информацию, откройте описание объекта. В нём указаны финансовые показатели бизнеса, адрес, номерной фонд, данные о материальных и нематериальных активах. Обратитесь к нашему менеджеру, чтобы получить более подробные сведения и организовать просмотр предприятия.
Продажа отелей в Санкт-Петербурге: преимущества готового бизнеса
Купить гостиницу в Петербурге — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств. Чтобы открыть отель с нуля, понадобится найти помещение с хорошим расположением, договориться с арендодателем, закупить мебель, получить разрешительные документы и настроить рекламную кампанию. На всё это уйдёт от 2 месяцев, а окупится бизнес в лучшем случае через 2–3 года.
Если купить в качестве готового бизнеса работающую гостиницу, можно стать собственником объекта предпринимательства уже через 2 недели и окупить вложения за 1 год, а иногда и быстрее.
В чём преимущества покупки действующего заведения:
- Собственник обустроил гостиницу. С первого дня покупки она готова к приёму постояльцев.
- Получена разрешительная документация, заключены договоры с коммунальными службами.
- Настроена рекламная кампания. Есть положительные отзывы и рейтинг на сайтах бронирования.
- Есть узнаваемый бренд и база постоянных клиентов.
Отель уже работает и приносит стабильный доход, а значит, новый владелец начнёт окупать вложения с первого месяца работы. Кроме этого, собственник получает не только материальные активы, но также рабочие бизнес-схемы и налаженные процессы. Поэтому даже у новичка риск обанкротиться будет минимальным.
Покупка готового бизнеса: как выбрать отель
Чтобы купить подходящую гостиницу, обратите внимание на следующие характеристики бизнеса:
- Месторасположение. Отели в центре города пользуются спросом у туристов. Оптимально, если помещение относится к нежилому фонду и находится в собственности предприятия.
- Классификация, присвоение звёзд. Намного важнее, не то что отель уже прошёл классификацию, а что он способен её получить или подтвердить присвоенную категорию.
- Срок действия договора аренды и объём ставки. Желательно, чтобы в договоре было предусмотрено право пролонгации.
- Качество материальных активов. Новая мебель, техника и ремонт избавят от лишних трат. Также проверьте, кому всё это принадлежит, оформлены ли активы на владельца или компанию.
- Налаженность маркетинговой кампании. Эффективная реклама увеличивает количество клиентов. Гостиница должна быть доступна в онлайн-сервисах бронирования.
Можно купить гостиницу в СПб самостоятельно. Но в этом случае вы рискуете попасть на недобросовестного продавца или переплатить за объект. Чтобы сделка прошла максимально честно, обратитесь к бизнес-брокеру. Мы помогаем установить справедливую цену на каждый проект, а также проверяем предприятия по двум десяткам показателей.
Наши эксперты узнают, почему продаётся отель. Так вы гарантированно сможете купить доходный отель, а не получить в собственность проблемный объект. Мы защитим от покупки нерентабельного предприятия или мошенничества со стороны продавца.
Как снизить риски и выгодно купить отель в Санкт-Петербурге
Компания «Альтера Инвест» поможет выбрать подходящий вариант и купить гостиницу без лишних затрат. Наши эксперты также проведут переговоры с собственником и составят договор, который защитит ваши интересы в непредвиденных ситуациях.
Вы можете выбрать интересующий вас объект из каталога или сразу обратиться к нам. Бизнес-брокеры проконсультируют и подберут наиболее подходящие варианты. Они учтут ваши пожелания, стартовый капитал, желаемые сроки окупаемости.
Наши клиенты также могут рассчитывать на:
- бесплатные консультации по любым вопросам — от юридических нюансов до построения рекламной стратегии;
- плавную передачу дел — после заключения договора о купле отеля, бывший владелец гостиницы расскажет всё об управлении предприятием;
- помощь в создании франшизы — это наиболее простой способ расширить компанию, сделать бренд более узнаваемым и получить дополнительную прибыль.
Для покупателей услуги компании бесплатны — комиссию оплачивает продавец после удачного завершения сделки.
Звоните нам и получите подробную консультацию о готовом гостиничном бизнесе!
Источник: alterainvest.ru
Отель как бизнес в спб
Санкт-Петербург
Мини-отель с подтвержденной прибылью!
180 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
12 месяцев
Санкт-Петербург
Отель в собственность на 10 номеров в центре города
210 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
19 500 000 ₽
Санкт-Петербург
Мини-отель у ст. метро Восстания — 5 номеров с удобствами
135 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
11 месяцев
Санкт-Петербург
Апарт-отель на 10 номеров с прибылью 500 000 в месяц
500 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
Санкт-Петербург
Апарт-отель в собственность у ст. метро Владимирская/Достоевская
220 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
86 месяцев
18 750 000 ₽
Санкт-Петербург
Мини-отель с низкой арендой у метро
100 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
Санкт-Петербург
Отель в нежилом фонде в золотом треугольнике.
235 600 ₽ в месяц
Окупаемость:
11 месяцев
Санкт-Петербург
Мини-отель на Невском проспекте в собственность. 9 номеров
По запросу
Окупаемость:
По запросу
34 000 000 ₽
Санкт-Петербург
Профессиональный хостел на 48 мест рядом с Казанским собором
350 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
Санкт-Петербург
Мини-отель на 9 номеров на Петроградской стороне
158 633 ₽ в месяц
Окупаемость:
11 месяцев
Санкт-Петербург
Отель у Исаакиевского собора / эксклюзивное предложение
271 350 ₽ в месяц
Окупаемость:
11 месяцев
Санкт-Петербург
Мини-отель на 5 номеров м. Площадь Восстания
156 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
Санкт-Петербург
Отель на 4 номера с высокой доходностью
206 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
Санкт-Петербург
Отель на 16 номеров с классификацией 3* в центре города!
220 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
25 месяцев
Санкт-Петербург
Отель в нежилом фонде на 1 этаже!
231 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
Санкт-Петербург
Апарт-отель в собственность | м. Владимирская
262 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
18 500 000 ₽
Санкт-Петербург
Мини-отель на 4 номера в центре города / Маяковская
105 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
14 месяцев
Санкт-Петербург
Раскрученный апарт-отель на 10 номеров в Московском районе!.
220 600 ₽ в месяц
Окупаемость:
Санкт-Петербург
Отель на 5 номеров в двух минутах от метро/
121 500 ₽ в месяц
Окупаемость:
10 месяцев
Санкт-Петербург
Мини-отель на 4 номера возле м. Звенигородская
147 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
Санкт-Петербург
Отель с арендой от КИО!
300 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
Санкт-Петербург
Отель на 5 номеров рядом с Эрмитажем – более 8 лет на рынке
170 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
10 месяцев
Санкт-Петербург
Отель у Московского вокзала — 5 номеров с удобствами
145 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
10 месяцев
Санкт-Петербург
Отель у станции метро Владимирская — 6 номеров
120 000 ₽ в месяц
Окупаемость:
10 месяцев
Предоставленные на сайте данные имеют информационный характер и не являются публичной офертой.
Пользовательское соглашение Информация о Cookies Политика конфиденциальности
г. Санкт-Петербург, БЦ «Андрин», Лиговский проспект 123
Cуществующий пользователь
Введите свой email или телефон
купить Гостиницу и мини отель в Санкт-Петербурге Купить Гостиницу и мини отель, как готовый бизнес в Санкт-Петербурге! Более 490 предложений Гостиниц и мини отелей в каталоге. Смотрите сейчас!
Источник: sbbusiness.ru