«Бизнес на первом этаже» — это одно из перспективных направлений предпринимательской деятельности. Мы создали все для успешного ведения бизнеса.
Бизнес на первом этаже — это, пожалуй, самый актуальный и популярный вид предпринимательской деятельности во все времена.
Невозможно представить узкие улочки старинных европейских городов без небольших семейных кафе, десятилетиями, а порой и веками предлагающих нехитрые, но привычные и очень вкусные блюда.
Улицы древних азиатских городов насквозь пропитаны волшебными ароматами кофе и восточных пряностей. Во всех городах старого и нового света в лавках и маленьких магазинчиках, приютившихся в жилых домах, всегда можно найти и недорого купить все самое необходимое. Это и есть так называемый бизнес на первом этаже — товары и услуги, максимально приближенные к своему потребителю, и по самым привлекательным ценам.
Коммерческие метры: можно ли зарабатывать на первых этажах
100% Простейшая Бизнес Идея для дома из изомальта! //М+Ж
Сегодня частные инвесторы с интересом смотрят в сторону коммерческих площадей на первых этажах жилых зданий. Помещения под бизнес обещают более высокие доходы и низкие сроки окупаемости по сравнению с квартирами в тех же домах, однако инвестиции в этот формат недвижимости несут определенные риски. Участники рынка рассказали DailyMoneyExpert о подводных камнях при покупке коммерческих площадей в жилых домах.
Консультанты единогласно отмечают, что стоимость коммерческих площадей никак не связана со стоимостью квартир в готовом доме или новостройке. «Стоимость аренды или покупки коммерческого помещения в формате стрит-ритейл формируется исключительно за счет локации, трафика и состояния помещения, поэтому стоимость помещений в одном районе может различаться в разы», — поясняет заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова.
«Существуют примеры, когда квартиры в доме продавались по $30–50 тыс. за кв. м, а коммерческие площади выставлялись на рынок по $5–10 тыс. за кв. м. Верно и обратное: в старых ветхих хрущевках у метро квартиры продаются по 200 тыс. руб. за кв. м, а торговые площади — по 1–1,5 млн руб. за кв. м. При этом аренда квартиры площадью 40 кв.м в этом доме стоит 40–45 тыс. руб. в месяц, а торгового помещения аналогичной площади — 300–400 тыс. руб. в месяц», — указал управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
Основные торговые артерии в центре Москвы — Тверская улица, Столешников переулок, Петровка, Никольская улица, Кузнецкий Мост и ряд других знаковых улиц, где уже исторически установились средние ставки для помещений стрит-ритейла.
«Ставка на помещение в спальном районе рассчитывается в зависимости от близости метро, пешеходного и автомобильного трафика, качества ремонта помещения, поэтому коммерческое помещение в Отрадном может в ряде случаев сдаваться дороже, чем аналогичное по площади помещение на Петровке», — подчеркнула Имаметдинова.
Бизнес в квартире идеи. Какой бизнес можно открыть в квартире. Как организовать в квартире бизнес.
«Ставка, превышающая 15–20% от оборота, обычно является для арендатора психологическим барьером. Таким образом помещение, находящееся вблизи высокого трафика с высоким покупательским потоком, можно будет сдать гораздо выгоднее, чем аналогичное помещение в том же доме, но находящееся в глухой зоне», — считает заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.
В идеале стоимость удачных коммерческих площадей выше, чем квартир в том же доме. «Когда речь идет о помещении на первом этаже в доме, расположенном на первой линии улицы с высоким пешеходным и/или автомобильным трафиком, его стоимость может быть на 30–40% выше стоимости квартир. Недаром в Москве столь актуальна проблема перевода жилья в нежилой фонд», — указал директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко.
«Впрочем, в последнее время ликвидность торговых помещений на первых этажах жилых комплексов в плане продажи снижается, так как все большую популярность набирают торговые центры», — добавляет генеральный директор компании IDEM Екатерина Гресс.
«В спальных районах, удаленных от станций метрополитена, нежилые помещения на первых этажах часто остаются невостребованными, особенно если неподалеку находятся супермаркеты. Например, в новых микрорайонах, где нежилые помещения проектируются на первых этажах уже в обязательном порядке, их невостребованность доходит до 60% и, как следствие, эти объекты являются высокорисковыми активами», — подчеркнула руководитель департамента управления жилой инфраструктуры УК CLEVER ESTATE Оксана Савченко.
Проблема не преувеличенная, соглашается с коллегой Тараненко, до 60% помещений на первых этажах в новых микрорайонах остаются невостребованными и пустуют, так как по местоположению или характеристикам не соответствуют требованиям потенциальных арендаторов. То есть, введенные объемы помещений на первых этажах таковы, что предложение сильно избыточно.
В котловане отказано
Примечательно, что сэкономить на покупке коммерческого помещения, приобретая его на стадии котлована также не выйдет. Застройщики предпочитают реализовывать эти площади или незадолго до ввода дома в эксплуатацию, или по ценам, соответствующим готовому объекту.
«Цена на коммерческие площади, как правило, сразу выставляется на уровне, близком к запланированной цене реализации, и в процессе строительства, если и поднимается, то незначительно», — поясняет директор инвестиционного департамента девелоперской компании TEKTA GROUP Роман Семчишин.
Девелопер уточняет, что основной продукт застройщика жилья при реализации проекта — это жилые помещения, а доля коммерческой недвижимости составляет считанные проценты, обычно не более пяти. Следовательно, особой выручки для застройщика коммерческие помещения не делают.
«Девелопер может быть уверен, что продаст квартиры, где бы проект ни реализовывался, а вот коммерческие площади строятся только там, где они нужны. Ведь основной показатель для таких помещений — ликвидность. Если место выбрано неудачно, и собственнику помещения неоткуда взять дополнительных клиентов, кроме как жителей самого дома, то и стоимость квадратного метра будет ниже или примерно равна стоимости жилья», — уточил Семчишин.
«Грубо говоря, коммерческая площадь „считается“ так, как будто над ней нет никакого дома», — пояснил девелопер.
Таким образом, главный фактор влияющий на ликвидность, рыночную стоимость и арендную ставку коммерческого помещения на первом этаже жилого дома — возможность организовать в его стенах высокодоходный бизнес.
«Если фасад дома выходит на улицу с хорошим трафиком, то помещения будут пользоваться спросом практически у всех форматов торговли», — полагает партнер Rusland SP Роман Евстратов.
«Наибольшей популярностью пользуются бытовые услуги, аптеки, супермаркеты. При этом, не самыми удачными вариантами оказываются, к примеру, цветочные магазины или элитные бутики, магазины одежды или салоны красоты, если в районе уже достаточная насыщенность арендаторами такого профиля», — добавляет Имаметдинова.
«Все зависит от места, окружения и конкуренции, например, открывать третью аптеку в доме, где уже работает две аптеки, — бессмысленно, а вот открыть аптеку в хорошем жилом районе рядом с продуктовым магазином или у метро- очень выгодно», — уточняет Белых.
Он поясняет, что обычно в новостройках открываются продуктовые минимаркеты, алкогольные магазины, турагентства, в активно застраиваемых районах спросом пользуются магазины стройматериалов и товаров для дома, а у метро активно размещаются банки, салоны связи.
Также пользуются популярностью медицинские центры и кафе с ресторанами, спортивные и фитнес-клубы, сауны, стоматологические кабинеты, кондитерские, юридические фирмы и агентства недвижимости.
«Следует помнить, что у каждого бизнеса есть разумный потолок ставки аренды. В среднем считается, что при торговле на аренду должно уходить не более 10–12% от совокупной выручки магазина. Поэтому если расчеты показывают, что в месяц вы будете продавать максимум на 1 млн руб., брать в аренду помещение дороже 100–120 тыс. руб. в месяц не стоит — прогорите», — уточняет Белых.
В настоящее время в девелоперских проектах можно легко найти коммерческие помещения от 50 до 500 кв. м. Самые ликвидные коммерческие помещения, по мнению Семчишина, площадью плюс-минус 50 кв. м. «Эти площади подойдут практически любому предприятию малого бизнеса. Кроме того, даже в кризисное время коммерческие помещения малой площади являются привлекательным инвестиционным инструментом — например, для сдачи в аренду», — уверен девелопер.
«Ставки аренды на небольшие удачно расположенные помещения площадью от 30 до 80 кв. м составляют от 7 до 15 тыс. руб. за „квадрат“ в месяц. Т. е. помещение площадью 50 кв.м стоит от 350 до 650 тыс. руб. в месяц. При этом сопоставимые по площади квартиры в этом доме сдаются по 35–65 тыс. руб. в месяц. Впрочем, коммерческое помещение площадью 50–60 кв. м, расположенное во дворе жилого дома, может стоить 50–60 тыс. руб. в месяц, а хорошо обставленная квартира с евроремонтом — 60–70 тыс. руб. в месяц», — указал Белых.
В среднем доходность от сдачи в аренду московской квартиры составляет сегодня 3–5% годовых. Удачные инвестиции в нежилое помещение могут, по мнению директора департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate Олега Морозова, принести от 9 до 12% годовых.
«Помимо ежегодного налога на недвижимость, стоимость эксплуатации коммерческой площади на первых этажах обходится в 60–80 руб. за кв. м, а в совокупности с коммунальными расходами ежемесячный платеж составляет 120–140 руб. за кв. м», пояснила Савченко.
Коммунальные платежи в данном случае также выше. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная оплата нежилого помещения площадью 100 кв. м на 3- 3,5 тыс. руб. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.
«Однако если помещение сдается одному арендатору, существует возможность переложить на него расходы по коммуналке, эксплуатации и охране», — указала руководитель проектов NAI Becar Дарья Брюховецкая.
«Если же помещение оформлено на индивидуального предпринимателя, то собственник платит 6% от аренды по упрощенной схеме, а если помещение принадлежит физическому лицу, то платится 13% от арендных платежей», — добавил Белых.
С выходом из проекта также могут возникнуть проблемы. «В целом ликвидные квартиры продать легче и быстрее, чем коммерческие помещения, поскольку спрос на жилье несоизмеримо выше. Однако, если сравнивать помещения свободного назначения с хорошим торговым потенциалом, то они более востребованы, чем офисы», — считает руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.
«Хорошие и ликвидные коммерческие помещения стоят куда дороже, чем квартиры, поэтому порог входа на этот рынок гораздо выше: с 5–10 млн руб. на столичном рынке коммерческой недвижимости делать нечего, лучше купить квартиру в новостройке на ранней стадии строительства и потом перепродать», — добавляет Белых.
Он уверен, что интересные предложения на московском рынке коммерческой недвижимости, где ликвидность и окупаемость выше, чем у квартир, следует искать в диапазоне 30–100 млн руб. «Инвестор нежилых помещений должен быть куда умнее и грамотнее квартирного инвестора или же воспользоваться услугами профессиональных брокеров. Иначе риск купить неликвид, который потом будет невозможно ни сдать, ни продать, серьезно возрастает», — резюмировал Белых.
Получается, что ликвидные коммерческие помещения, где можно организовать высокодоходный бизнес, могут принести 9–12% годовых от сдачи в аренду. Однако стоимость этих активов превышает аналогичные по метражу квартиры в том же доме, а в погоне на дешевыми метрами инвестор скорее всего приобретет помещение, не пользующееся спросом у арендаторов.
Источник: dailymoneyexpert.ru
Ближе к земле Москвичи зарабатывают на первых этажах. Квартиры больше не нужны
Москвичи начинают все чаще инвестировать деньги не в квартиры, а в коммерческие помещения. Сегодня это выгоднее даже при пассивном подходе, то есть при последующей сдаче их в аренду. Активный вариант — развитие собственного бизнеса — может принести еще более солидные дивиденды, хотя и риски здесь выше.
Как говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, три года назад, согласно опросам, большее число клиентов покупали нежилые площади для развития собственного бизнеса. Сейчас покупатели предпочитают менее рискованный вариант, рассматривая именно сдачу в аренду как основной вид получения дополнительного дохода. Руководитель отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Елена Мишина отмечает при этом, что более 40 процентов покупателей коммерческих помещений в новых проектах — собственники жилья в этих же новостройках.
Почему инвесторы изменяют жилью?
Число клиентов, приобретающих нежилые помещения в составе жилых комплексов, динамично растет. По оценкам «Метриум», в 2017 году количество физлиц, выбирающих такой инструмент для вложений, увеличилось на 15 процентов по отношению к предыдущему году. «Объемы частных инвестиций в коммерческие площади жилых домов в последнее время заметно увеличились», — соглашается председатель cовета директоров компании RRG Денис Колокольников.
Как отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости группы компаний «А101» Оксана Моисеева, девелоперы столкнулись с тем, что операторы коммерческих помещений все больше предпочитают не арендовать, а покупать нужные площади. «При этом порядка 70 процентов «нежилых» объектов мы продаем физическим лицам для развития собственного или арендного бизнеса», — утверждает она.
У данной тенденции есть целый ряд объяснений.
Первое — рост доли предложения «нежилья» в современных многофункциональных комплексах. Согласно текущим градостроительным рекомендациям столичных властей, в новостройках первые, а частично вторые этажи должны отводиться под инфраструктуру, сопутствующую жилой среде, в том числе под бизнес. В некоторых новых комплексах, как говорит Денис Колокольников, доля коммерческих площадей занимает до 20-25 процентов в структуре проекта. «Сегодня на смену стандартным многоэтажкам с квартирами на первых этажах пришли дома обновленных серий, где первые этажи практически полностью отданы под коммерческие площади — выбор последних для инвесторов существенно расширился», — отмечает Мария Литинецкая.
Вторая причина заключается в том, что стоимость коммерческих помещений, как говорит Елена Мишина, почти сравнялась со средней ценой жилья. «Сегодня можно найти предложения помещений для бизнеса стоимостью 180 тысяч рублей за квадратный метр, что сопоставимо с ценой на квартиры», — говорит она, добавляя, что девелоперы для повышения привлекательности проектов будут искать все новые и новые инструменты, в том числе за счет привлечения покупателей «бизнесовой» недвижимости.
Третья и, пожалуй, главная причина — это ощутимое снижение инвестиционной привлекательности жилья. Сейчас предложение в новостройках Московского региона достигает рекордных отметок, что приводит к высокой конкуренции при продажах квартир: застройщики уже не могут увеличивать цены по мере строительной готовности такими же темпами, как раньше. «Из-за этого доходность на разных стадиях реализации проекта растет уже не на 20-30 процентов в год, как раньше, а максимум на 9-12 процентов», — говорит Литинецкая. Есть и объекты, где годовой прирост даже ниже процентов по банковскому вкладу.
Одновременно снижается и доходность от сдачи жилья в аренду. Сегодня она в среднем, по оценкам Дениса Колокольникова, составляет 4-5 процентов. Тем временем при грамотном использовании коммерческого помещения можно получить, по разным оценкам, от 8 до свыше чем 20 процентов годовых. И это только с аренды.
«Примерная стоимость покупки коммерческого помещения площадью 105 квадратных метров на первом этаже в районе Новые Ватутинки (ТиНАО) составляет 15,1 миллиона рублей. В доме напротив сопоставимый по характеристикам объект сдается в аренду за 263750 рублей в месяц. Таким образом, окупаемость коммерческого помещения при приобретении его в собственность составит около пяти лет.
Доходность — 21,1 процента годовых», — делится расчетом Мария Литинецкая. При этом, как говорит эксперт, при аналогичных манипуляциях с двухкомнатной квартирой площадью 55 квадратных метров «отбить» вложение получиться за 14 с половиной лет, доходность составит 6,9 процента годовых. Таким образом, пусть порог входа и выше, чем в жилье, инвестиции в коммерческую недвижимость оказываются втрое выгоднее.
Средства определяют цель
Риелторы и консультанты советуют покупать помещения под бизнес, по крайней мере, не с «котлована». «Да, на этапе строительства покупатель коммерческих площадей может получить какой-то дисконт, хотя, далеко не всегда. Но для снижения рисков я бы все-таки посоветовал частным инвесторам приобретать такие объекты на этапе заселения дома, поскольку только на этой стадии арендаторы готовы к адекватным ставкам», — говорит Денис Колокольников.
Чаще всего приобретенные коммерческие площади частные инвесторы, по его словам, сдают под объекты торговли, сферы услуг, образования, иногда даже небольшие склады или микро-ТЦ. «Кафе, аптеки, пекарни, винотеки и тому подобное», — продолжает список источников спроса Оксана Моисеева.
Если речь идет о таких видах бизнеса, как открытие продовольственного магазина шаговой доступности, салона красоты, кафе, студии фитнеса и пр., наиболее востребованы коммерческие помещения на первых этажах площадью 60-80 квадратных метров. «А вот для размещения аптек, магазинов бытовой химии и других непродовольственных предприятий выбирают помещение поменьше — по 40-50 квадратных метров», — уточняет Мария Литинецкая. По словам собственника ГК «Экоофис» Андрея Ковалева, довольно активно арендуют помещения на первых и даже вторых этажах жилых домов также микрофинансовые организации и ломбарды. Как говорит эксперт, такие организации интересуются площадями от 7 до 50 квадратных метров.
В числе прочего, целесообразность развития того или иного бизнеса на первых этажах ЖК зависит от этапа реализации проекта. «Если речь идет о комплексе, который сдается пофазно, и где некоторые дома уже заселены, а в соседних ведется отделка, то выгодно открывать магазины строительных материалов. Затем практически сразу «подтягиваются» предприятия, предлагающие различные услуги: пошив штор, химчистка и пр. Когда микрорайон обживается, на смену приходят кафе, рестораны, детские центры развития, аптеки. Не менее важно правильно подобрать помещение. Идеально, если оно будет находиться на первой линии — максимально близко к основным потокам людей», — объясняет Мария Литинецкая.
При этом эксперт советует отыскать план развития территории комплекса, чтобы заранее убедиться, что после полного завершения застройки комплекса ваше помещение не окажется в непроходном месте.
Денис Колокольников рекомендует «первоэтажным» инвесторам пробовать искать выход на сетевых ритейлеров, имеющих формат мини-маркетов, которые, как правило, заключают долгосрочные договора. «В последнее время со стороны таких компаний существует повышенный интерес к малым офисам и торговым площадям на 20-40 квадратных метров. Бюджет на приобретение малого офиса в среднем сопоставим с бюджетом однокомнатной квартиры, а срок окупаемости составляет всего 8-9 лет. Увы, на первых этажах жилых домов редко можно встретить такую «нарезку». Но иногда выгодно купить большую площадь, а потом, если есть соответствующие конструктивные возможности у здания, разбить ее на несколько мелких площадей. В этом случае можно заметно повысить доходность», — продолжает эксперт.
По словам Елены Мишиной, основной спрос приходится на коммерческие помещения стоимостью от 10 до 15 миллионов рублей. Хотя проектов, где можно уложиться в такую сумму, по ее словам, не так много. Чуть менее популярен бюджет от 20 до 25 миллионов рублей. «Что касается стоимости и окупаемости, оптимальным бюджетом для входа в коммерческую недвижимость я считаю сумму в 7,5-8 миллионов рублей. За эти деньги можно купить помещение площадью 50 квадратных метров», — говорит Оксана Моисеева.
В последнее время некоторые банки, с учетом популярности коммерческих площадей у частных инвесторов, начали формировать соответствующие ипотечные продукты. «Раньше мы продавали коммерческие помещения в рассрочку с первоначальным взносом порядка 40 процентов, но с появлением бизнес-ипотеки, где и взнос ниже (при залоге приобретаемого объекта он составит 25 процентов от стоимости), и ставки выгоднее — порядка 14,5 процента, ежемесячный платеж стал сопоставим со ставками аренды», — говорит Оксана Моисеева.
Впрочем, как замечает Елена Мишина, далеко не все банки сегодня готовы выдавать кредиты на приобретение нежилых квадратных метров. «Сегодня ситуация с ипотечными продуктами до получения собственности достаточно сложная. Можно обратиться в СМП Банк или «Зенит», однако для получения ипотеки необходим статус индивидуального предпринимателя, так как будет оцениваться и платежеспособность самого бизнеса. В среднем ставки находятся на уровне 14 процентов. Есть и льготные программы, которые предназначены для социально-значимого бизнеса — например, медицины», — добавляет Елена Мишина.
Источник: lenta.ru