Большинство застройщиков полагают, что без офиса продаж, расположенного на стройплощадке, уже не обойтись. Однако подход к организации представительства на самом объекте за последние годы заметно изменился. Меньше стало тех, кто использует для встреч с покупателем обычные строительные бытовки. Хотя приличные, специально обустроенные модульные домики — в ходу. И далеко не все считают, что стоит вкладывать в такие объекты серьезные средства.
Офис на площадке помогает завоевать доверие клиента, что особенно важно в нынешней рыночной ситуации. Кроме того, сегодня все больше граждан перед покупкой приезжают посмотреть на стройку, и рассказывать им о том, каким замечательным будет дом, стоя по колено в пыли от строительной техники, — не лучшая идея.
В том, что офис на объекте просто необходим, сходятся все застройщики. Мы расспросили их о том, как он должен быть оборудован, из чего построен и т. д.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– В сегменте «масс-маркет» на площадке обязательно должно быть представительство отдела продаж. Как правило, оно оснащено современными средствами коммуникации — здесь можно не только поговорить, обсудить проект, но и забронировать квартиру. Некоторые компании в консультационных пунктах заключают договоры.
Как открыть бизнес во Франции? | Инвестиции, госпомощь, бизнес-идеи
Офис на стройке — это, прежде всего, демонстрационная площадка, где человек получает впечатление о доме, культуре строительства, посещает шоу-рум. Это рабочий инструмент, который полностью оправдывает себя.
Некоторые компании размещают в них разрезы, технологические карты процессов, образцы отделочных материалов. Но самое важное — это доступ к единой базе, возможность сделать копии документов клиента, распечатать планы. Эффективный продавец с разумной головой и крепкими знаниями главная составляющая такого офиса. Не надо заваливать клиента ненужными деталями.
Офис продаж определяется масштабом проекта. На первой очереди ЖК «Академ-Парк» мы использовали обычный вагончик, меблированный и оборудованный всем необходимым. После сдачи первой очереди представительство переехало в стационарный оборудованный офис. В ЖК «На Гребецкой» в Петроградском районе представительства на объекте не было: в стесненных условиях центра разместить на площадке офис невозможно. Кроме того, специфика продаж в бизнес-классе позволяет индивидуально взаимодействовать с дольщиками.
Офис продаж элитного комплекса, как правило, оформлен не в строгом деловом стиле, а как лаунж-зона. Поскольку содержательная часть беседы касается все-таки соображений престижа и респектабельности объекта, то и антураж соответствующий. В таком офисе должны работать исключительно хорошо подготовленные люди, которые способны поддержать беседу на разные темы, реагировать на шутки. Чем выше класс объекта, тем большее значение имеет личность менеджера.
В масс-маркете есть новая мода на представительства: их оформляют проектировщики самого ЖК, делают яркое здание с зоной шоу-рума и т. д. Иногда используются готовые модульные постройки. В камерных элитных проектах такого нет.
Гордон о своей бизнес-стратегии на рынке недвижимости и примерах удачных и неудачных сделок
В ЖК «Огни залива» мы установили не типовой стационарный офис, а домик-коттедж. Он сделан в иной стилистике, чем вся окружающая застройка, специально чтобы выделяться.
Анна Мироновская, директор департамента рекламы компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Наличие офиса продаж на стройплощадке — это must have для любого застройщика. Прежде всего, это удобно для покупателя, а клиентский сервис сегодня один из приоритетных инструментов продаж. Покупатель обязательно или поедет осматривать место строительства, или именно от места отталкивается при выборе квартиры.
Если можно сразу же на объекте получить консультацию, рассчитать ипотеку и даже оформить сделку — это дополнительный стимул к покупке. Надо сразу же общаться с клиентом, пока он впечатлен местом, стройкой, видом дома. Именно так организована работа на всех жилых комплексах ЮИТ. Причем мы пошли дальше: в каждом офисе на стройплощадке можно оформить сделку по любому объекту ЮИТ. Возможно, клиент сейчас живет в другом районе или работает рядом с одним из объектов.
Кроме того, просторный офис на стройке позволяет проводить разные мероприятия для клиентов. Мы регулярно организуем, например, субботы финского качества, где покупатели за чашкой кофе могут побеседовать с финскими специалистами, с начальником стройки, а их дети играют под присмотром аниматора.
Мы предпочитаем придерживаться единого стиля и использовать типовые решения. На наших крупных проектах (INKERI и «Новоорловский») установлены двухэтажные павильоны с панорамными окнами и отделкой панелями алюкобонд, окрашенным в яркие фирменные цвета. Площадь каждого павильона — около 150 кв. м, он включает просторный зал продаж с архитектурным макетом, технорум с выставкой инженерных технологий и шоу-рум — пример квартиры в отделке «под ключ». На стройках поменьше — одноэтажные павильоны размером около 40 кв. м, но в том же стиле и с качественной отделкой снаружи и внутри. В любом случае обязательно полное техническое оснащение: работа специалиста ничем не должна отличаться от работы в центральном офисе.
Важна и мобильность. Мы выбираем такие проекты и конструкции, которые позволяют переносить офис на другое место целиком или с минимальной частичной разборкой. Для этого обращаемся к профессионалам в сфере мобильных зданий, подбираем готовое решение и корректируем его под себя. После постройки дома офис перемещается на другой объект.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге:
– Офис продаж на объекте дополняет представление покупателя о доме, которое он получает из рекламных буклетов или на сайте застройщика. Как говорится, лучше один раз увидеть… Это повышает доверие к застройщику и ускоряет покупку. Вдвойне актуально, когда центральный офис продаж находится далеко от стройплощадки.
Например, в нашей компании такой консультационный пункт расположен на территории первой очереди ЖК «Три кита», в 5 минутах ходьбы от ст.м. «Девяткино». Кроме того, есть офисы продаж на площади Конституции и на Невском проспекте. Немаловажно, что офисы работают в праздники и выходные, что удобно для наших клиентов.
Основные требования — наличие всей необходимой для клиента информации о доме, комфортная обстановка, эстетичный внешний вид, грамотные и вежливые менеджеры. Жестких требований к площадям и материалам нет. Некоторые застройщики ограничиваются вагончиками, другие создают полноценные шоу-румы в формате готовой квартиры с мебелью и отделкой на объекте.
Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС»:
– Клиенты уже привыкли к такому сервису и ждут его. У нас работают восемь консультационных пунктов во всех наших крупнейших проектах. Во многих из них представлены шоу-румы. Пункты открыты с 10 утра до 7 вечера, в том числе и в выходные дни.
Такие отделы продаж, безусловно, положительно влияют на объемы реализации, так как позволяют клиенту совершить сделку прямо на объекте, сразу после осмотра комплекса. Мы сокращаем время между знакомством с продуктом и подписанием договора.
Обычная площадь офисов продаж на объекте — от 40 до 150 кв.м. Самые простые — это обычные вагончики, но встречаются и более интересные павильоны, в которых размещены шоу-румы и работают специалисты разных профилей: от менеджеров по продажам до специалистов отдела ипотечного кредитования. Такие консультационные пункты должны быть также укомплектованы информационными материалами, чтобы посетители могли на месте получить все необходимые сведения о застройщике и комплексе, ознакомиться с планировками, узнать о ходе строительства.
Внешний вид офиса продаж, как и его сотрудников, — это лицо застройщика. В связи с этим здесь все должно быть, как минимум, чисто и опрятно. Строительная бытовка может говорить лишь о неуважительном отношении компании к покупателям.
Дарья Баранова, директор коммерческого департамента О2 Development:
– Все по-разному относятся к строительству такого офиса, многие используют стандартные вагончики. Наша компания подошла к этому вопросу творчески и, открывая продажи в новом объекте в Мурино, соорудила двухуровневый клиентский офис в стеклянной пирамиде с монохромной мебелью и прозрачными стенами. Здание построили за месяц, работы вел технический отдел O2 Development. Авторы интерьера — архитектурное бюро «А5». Их главной задачей было создать нестандартное рабочее пространство в рамках не слишком большой сметы.
Еще одним эффективным инструментом для продаж может стать шоу-рум. Это отличная демонстрация итогового варианта жилья с отделкой. Сегодня все больше квартир приобретают на начальном этапе строительства, и даже самые подробные макеты и планировки не всегда помогают визуализировать будущее жилье.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Человек воспринимает информацию в первую очередь глазами, а офис продаж — это лицо компании. По тому, как он обустроен, можно оценить отношение фирмы к ее деятельности и создаваемому продукту, к сотрудникам и, конечно, к клиентам. Согласитесь, гораздо приятнее беседовать с менеджером в современном оборудованном помещении, получить ответы на все интересующие вопросы, выпить кофе, чем встречаться где-то на улице.
Офис продаж на объекте позволяет продемонстрировать гражданам выбранную квартиру, показать ход строительства и его качество. Это дает возможность клиенту оценить вид из его будущих окон, а не представлять его в воображении.
В крупных проектах, таких как «NEWПИТЕР» и «Капитал», мы используем стационарные офисы площадью 100–150 кв.м. Мы стремимся открыть их сразу после ввода первого дома. В них клиенты могут провести всю сделку от начала до конца, как в центральном офисе. Здесь открыты операционные кассы банков-партнеров, что позволяет обезопасить покупателей и осуществить необходимые платежи.
На точечных проектах мы устанавливаем временные конструкции, которые всегда можно перенести на другой объект. Сегодня такой офис открыт на площадке ЖК OSTROV на Ремесленной улице в Петроградском районе, в КП «Сад времени» в Петергофе.
Но каким бы современным ни был офис, на рост продаж в первую очередь влияет качество создаваемого продукта. Быть и казаться — не одно и то же. Если компания строит плохо, то и офис не поможет.
Олеся Хоронеко, начальник отдела маркетинга компании «РосСтройИнвест»:
– Посещение офиса продаж — часть процесса принятия решения о покупке. Без этого этапа решение будет приниматься гораздо дольше либо может вообще не случиться. Но не менее важно иметь возможность показать покупателям шоу-рум (реальную квартиру) прямо в жилом комплексе. Особенно это нужно тем, кто покупает жилье с отделкой.
Площадь офиса подбирается исходя из предполагаемого потока посетителей. На одних объектах они есть в течение всего дня, и нужен большой офис. Например, на «Золотых куполах» у нас стоит полноценное здание. На других достаточно бытовки. Но есть минимальная комплектация и набор требований, которые мы в обязательном порядке используем на всех наших стройках.
Внешний вид офиса дополняет впечатление покупателя о компании и об объекте. Поэтому он должен соответствовать принятым корпоративным стандартам оформления и фирменному стилю в рекламе. Серое, ничем не украшенное здание здесь точно не подойдет. Даже бытовки мы обязательно оформляем в нашем стиле.
По мере расширения границ застройки за пределы города необходимость в создании офисов продаж на объектах возникла сама собой, и теперь это норма. Лет 10 назад застройщики зачастую просто возили потенциальных покупателей на объект. Но если стройплощадка расположена далеко от центрального офиса компании либо за городом, экономически целесообразнее запустить офис прямо на объекте. К этому подтолкнули также усиление конкуренции и борьба за покупателя.
Наталья Луговская, вице-президент по продажам Setl Group:
– Офисы продаж на объектах Setl City стали появляться несколько лет назад. В первую очередь речь шла о проектах комплексного освоения территорий в новых тогда районах застройки Кудрово и Мурино. Прежде чем принять решение, клиенты все чаще хотели посетить объект, так как им было сложно представить, где же будет находиться их квартира. (С точечными объектами в обжитых районах такой проблемы не возникало.) С развитием наших проектов «Семь столиц» и «GREENЛандия» стало очевидно, что на площадку приходит все больше граждан, и имеющиеся представительства уже не могут обслужить всех желающих.
Сейчас мы пришли к единым стандартам организации офисов продаж на объектах. Их площадь и оснащение зависят в первую очередь от масштабов проекта и от возможности организовать шоу-рум в одном из домов. Так, в микрорайоне «Семь столиц» построено двухэтажное здание, где расположены зал для обслуживания клиентов и два шоу-рума, организована удобная парковка, оборудована небольшая детская площадка.
Если проект довольно крупный, то по мере его реализации представительство отдела продаж может переместиться из отдельного здания в помещение в готовом доме. Так, в ЖК MORE оно сейчас находится на первом этаже дома, сданного в рамках первой очереди проекта, а шоу-рум организован в соседнем подъезде.
Сейчас ни один крупный проект Setl City не обходится без представительства «Петербургской Недвижимости», которая является эксклюзивным брокером.
Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций ГК «Эталон»:
– Люди приходят выбирать квартиру. Они хотят потрогать предлагаемый им продукт руками. Поэтому продавцы всегда должны быть на объекте, чтобы показать товар лицом. Есть разница между гипермаркетом, где вы можете доставать товар с полок, и магазином с прилавком, где товар стоит в трех метрах от вас и вы просите менеджера показать тот или иной продукт? То же и с офисом продаж на объекте.
Он должен быть удобным для тех, кто в нем работает, и тех, кто туда приходит. Конструкция и размеры зависят от желаний и возможностей компании-застройщика, креатива ответственных за продажи людей, но прежде всего помещение должно быть чистым, аккуратным и комфортным. Например, на наших объектах работают разные офисы: мобильные, отдельно стоящие и встроенные.
На таких петербургских стройках, как «Ласточкино гнездо» и «Царская столица», офисы расположены на первых этажах жилых домов. А в Москве в жилом комплексе «Эталон-Сити» работает отдельно стоящий офис. Мы создавали часть представительств так, чтобы они были мобильными, так как любое строительство — это дополнительные расходы.
Далеко не у всех компаний изначально были офисы продаж на объектах. ГК «Эталон» одной из первых стала использовать продавцов на стройплощадках. Сначала это были бытовки, потом появились мобильные офисы, затем мы стали строить стационарные. Но за все это время суть не менялась: на объекте должен присутствовать человек, который показывает и продает конкретные квартиры.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Представительство в «Новом Оккервиле» изначально строили как полноценный мини-офис, в котором есть открытые и закрытые переговорные, зал для групповых презентаций, комната ожидания. Одновременно в нем могут работать пять-шесть менеджеров. Более того, у нас там на постоянной основе работает кредитный менеджер Сбербанка, по определенному графику присутствуют и представители других банков.
Там же мы регулярно проводим дни открытых дверей, ярмарки квартир, встречи и презентации для агентств недвижимости, журналистов, банков и пр.
Офис в «Новом Оккервиле» у нас стационарный. Многие застройщики предпочитают продавать квартиры по телефону, либо зазывая клиентов в центральный офис (так как если потенциальный дольщик пойдет в шоу-рум, то сразу увидит узкие коридоры с 20 квартирами на этаже, тесные дворы, отсутствие парковок и пр.). Мы же приглашаем покупателей на объект, возим их на экскурсии, показываем дворы, парадные и квартиры.
Источник: nsp.ru
Коммерческая недвижимость в новостройке
Коммерческая недвижимость — это общий термин для объектов недвижимости, в которых не могут проживать люди на постоянной основе. Сюда относятся, например, склады, производственные помещения, медцентры, аэропорты, спорткомплексы, офисы и т. д.
Коммерческая недвижимость — это общий термин для объектов недвижимости, в которых не могут проживать люди на постоянной основе. Сюда относятся, например, склады, производственные помещения, медцентры, аэропорты, спорткомплексы, офисы и т. д.
Коммерческая недвижимость в новостройке
- Как можно использовать нежилые помещения на первом этаже?
- Как нельзя использовать коммерческие помещения?
- Плюсы и минусы коммерции для жильцов
- Инвестиции
Де-юре апартаменты тоже относятся к нежилой недвижимости, которую можно использовать в коммерческих целях. Однако об апарт-отелях в данной статье речь не пойдёт (мы писали об этом в другой статье). Ниже рассмотрим только коммерцию на первых этажах новостроек.
Как можно использовать нежилые помещения на первом этаже?
В подавляющем большинстве случаев первые этажи в жилых комплексах не предназначены для проживания и используются для бизнеса. Часто в описании новостроек можно прочитать, что такие помещения будут иметь свободное назначение. В законе этого термина нет, это больше разговорное выражение. «Свобода» не означает, что в новостройке можно открыть любой бизнес. Разрешено открывать точки сферы услуг, что, собственно, и должно дополнить существующую в районе инфраструктуру. Спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиницы и отели — всё это позволяется открывать.
Как нельзя использовать коммерческие помещения?
Надо понимать, что помещения на первом этаже не существуют отдельно от всего дома. Деятельность предприятий сферы услуг не должна радикально нарушать комфорт и безопасность проживающих.
Согласно Жилищному кодексу РФ, нежилое помещение в доме нельзя использовать под:
- магазины и заведения питания, работающие после 23:00 часов;
- склады;
- салоны ритуальных услуг;
- бани и сауны;
- рыбные магазины;
- магазины, продающие горючие газы, легковоспламеняющиеся жидкости, шины, автозапчасти, автомобильные масла;
- прачечные и химчистки (исключения составляют пункты приёма);
- казино;
- тиры;
- общественные туалеты.
Плюсы и минусы коммерции для жильцов
Польза от работы коммерческих помещений в новостройках лежит на поверхности. Они создают так называемую тапочную доступность. Иными словами, житель может прямо в домашней одежде и тапочках сходить в магазин или кофейню, не покидая при этом пределы ЖК. Это удобно, особенно в условиях высокого темпа жизни в мегаполисе.
Помимо этого не тратится время на передвижения на дальние расстояния. Добавим, что некоторые застройщики заранее, ещё на этапе проектирования, утверждают количество продуктовых магазинов, аптек, банков в своей новостройке, исходя из состава уже работающих в квартале объектов. Проще говоря, девелоперы пытаются не допустить того, что, к примеру, появится пять банков и лишь один маленький магазин.
Теперь о минусах. Предприятиям, работающим в доме, запрещается загрязнять воздух и придомовую территорию, создавать угрозу для жизни и превышать предельно допустимый уровень шума. На практике же бывает иначе. Иногда читатели портала Novostroy жалуются на шум: до окон квартир доносятся крики нетрезвых граждан, посещающих кафе и пивные бары.
Кроме того, социальные объекты (магазины, аптеки, отделения банков) привлекают неограниченный круг лиц, что фактически означает доступ посторонних. Это снижает уровень безопасности и комфорта. Наконец, насущной проблемой становится антисанитария, которая приводит к распространению грызунов и бездомных животных. Горы мусора, не умещающиеся в контейнеры, тоже не добавляют радости от проживания в новостройке.
Инвестиции
Помещения на первых этажах домов могут рассматриваться физлицами как инвестиционные объекты. Существует три способа заработать:
- Сдать в аренду. Собственник вправе сдавать помещение в аренду предпринимателям и получать пассивный доход. В этом случае придётся заплатить налог на доход. Хорошая новость для собственника состоит в том, что расходы на амортизацию можно включить в договор аренды. Таким образом можно снизить свои будущие издержки — например, на косметический ремонт.
- Открыть свой бизнес. Эту идею можно реализовать, если у вас есть бизнес-план и предпринимательская жилка. Собственное, а не арендованное, помещение позволяет экономить средства на ведение бизнеса.
- Перепродать. Рабочей моделью для новостройки является покупка коммерческого помещения на этапе котлована и дальнейшая его перепродажа после сдачи — по более высокой цене. При этом нужно учитывать риски недостройки объектов. Чтобы избежать ошибок, ознакомьтесь с Белым списком, Черным списком и списком долгостроев.
Какой бы из способов вы ни выбрали, важно обратить внимание на факторы, повышающие привлекательность помещений. Так, первая линия ценится выше, чем вторая линия или расположение во дворе. Кроме того, стоит учесть то, насколько удобны подъездные пути и насколько близки основные магистрали района. Это влияет на возможности для парковки машин и клиентов, и поставщиков.
К недостаткам инвестиций в коммерцию относятся: а) существенно бóльшие вложения, чем при покупке квартиры или апартаментов; б) подверженность кризисам и переменчивости конъюнктуры рынка; в) риск повреждения (вследствие пожара, взрыва, затопления, порчи арендаторов и т.д.).
Ранее мы публиковали интервью с экспертами о том, станет ли коммерческая недвижимость новой «золотой жилой» для инвесторов. Советуем ознакомиться с аналитикой и сделать вывод о приемлемости для вас такого вида инвестиций.
Статья по данной теме 30 марта 2022
Эта статья может рассматриваться как теоретическое подспорье при оформлении квартиры в собственность. Дисклеймер: ниже описаны общие случаи. Возможно, в вашей ситуации потребуются консультации со специалистами.
Источник: www.novostroy.ru
Самое время: инвестируем в коммерцию в новостройках
Первый раз я задумалась над тем, что коммерческие помещения на первых этажах в новых жилых комплексах даже на окраине Москвы — это что-то сверхвыгодное и очень интересное с точки зрения инвестиций, когда моя подруга сняла крохотный уголок в кафе под цветочный бутик в Новой Москве за 300 тыс. рублей в месяц. И даже на время убыточного карантина никто не делал скидок, наоборот, тариф вырос на 15%.
Второй сигнал — исследовать вопрос инвестиционной привлекательности такого формата недвижимости мне «подкинул» знакомый, который распродавал все свои активы и даже квартиру, в которой живёт для того, чтобы вложиться в большое недостроенное помещение в одном из строящихся ЖК тоже в Новой Москве. На моё искреннее удивление он с горящими глазами заверил, что это лучшее решение в его жизни.
Поэтому сегодня интернет-портал «НовостройСити» с помощью профессиональных игроков рынка недвижимости попробует разобраться в преимуществах покупки коммерческого помещения в строящихся ЖК с целью заработать и в нюансах, которые должен знать начинающий инвестор. Поэтому если вы планировали инвестировать в новостройку, сначала прочитайте статью и решите стоит ли ограничиваться покупкой жилья или лучше рассмотреть коммерцию.
Арендовать или перепродавать?
Коммерческие помещения на первых этажах новых жилых комплексов предусматривают несколько способов «как заработать». Можно действовать по классике инвесторов жилой недвижимости — покупать на начальной стадии строительства ЖК и продавать перед сдачей в эксплуатацию. Но считается, что такой вариант подходит только крупным инвесторам с большим бюджетом.
По словам Антона Белых, генерального директора консалтинговой компании DNA Realty, автора телеграм-канала о торговой недвижимости StreetOK, застройщики на коммерческую недвижимость сразу ставят высокие цены. Поэтому такой вариант для инвестиции выгоден, если у вас есть не менее 100 млн рублей. «И тогда можно купить сразу все или почти все помещения в том или ином ЖК, получить за это дисконт, сдать помещения в аренду своими силами или силами брокеров, а уже потом перепродавать как арендный бизнес. В этом случае рост цены будет от 20 до 70% в зависимости от входных условий», — объясняет он. Кстати, по оценкам Сергея Баранова, директора по коммерческой недвижимости AFI Development, стоимость коммерческих объектов на московском рынке начинается от 12 млн руб. «Цена квадратного метра — от 180 до 400 тыс. руб. в зависимости от локации, объема трафика и метража», — отмечает он. Эксперт подтверждает, что ценник на завершающей стадии строительства ЖК не существенно будет отличаться от «стартового».
Однако всё выше сказанное совершенно не означает то, что есть смысл рассматривать коммерческое помещение только в готовых проектах. Конечно, нет. Войдя в проект первыми, вы сможете «выцепить» самое ликвидное помещение с отличными характеристиками, что впоследствие станет огромным плюсом при сдаче в аренду. Кроме того, некоторые из опрошенных подтвердили, что на росте цены за время строительства всё-таки можно заработать процентов 15-20.
Второй способ — самый популярный для этого сегмента — купил и сдаёшь в аренду. Но считается, что наиболее высокодоходный — купить, сдать в аренду и через 2-3 года продать как готовый бизнес.
И сколько же можно заработать?
Самый важный вопрос для любого инвестора — прибыль. «Сдача коммерческих помещений в новостройках — это достаточно выгодный арендный бизнес», — считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Отмечая, что доходность помещения в зависимости от площади и характеристик, его расположения и проходимости в рамках ЖК, а также локации самого проекта может варьироваться от 7 до 12% годовых. «Если говорить о покупке помещения на старте продаж, а как правило, это происходит на финальной стадии строительства дома, и перепродаже спустя 1-1,5 года после ввода ЖК в эксплуатацию, то инвестор может заработать от 5 до 15% от вложенной суммы. Именно настолько в среднем повышается стоимость помещений», — говорит она. Антон Белых напоминает и о том, что есть спекулятивные инвестиции, когда, например, выкупают помещения в ЖК оптом, а потом сдают и перепродают в розницу. «Тут доходность может доходить до 50-100% за счет скидок за опт», — уточняет он.
С первого взгляда звучит неплохо. Однако даже «прожжёный» инвестор потерпит неудачу, если выберет неправильный объект. А сделать это очень легко, так как тут не действуют правила принятые на рынке жилья. Здесь ценятся совершенно другие критерии.
Как выбрать ликвидный объект?
Красивый вид из окна, тихое спокойное уютное местечко — бегите от этих критериев, которые идеально подходят для жилья, но являются лютыми врагами любой коммерции. Нужно больше шума и людей. Как бы это не звучало в наш непростой «масочный» период, вам нужна толпа. Ваш идеал — помещение, которое располагается на пути к метро или автобусной остановке.
А если таких транспортных точек нет? «Наиболее перспективными будут центральные улицы района, перекрестки и пешеходные зоны. Всегда интересны для стрит-ритейла угловые помещения с хорошей видимостью на пересечении оживленных улиц», — рассказывает Илья Смирнов, руководитель департамента продаж и приобретений, R2 Asset Management. По его словам, интересоваться нужно только помещениями от 50 до 100 «квадратов».
Ирина Доброхотова добавляет, что ликвидное помещение должно иметь несколько отдельных входов: для посетителей, а также для разгрузки товаров. «Во-вторых, быть со свободной планировкой, в плане квадратным и пропорциональным, это позволит рационально обустроить витрины с товарами, а также обеспечить удобные проходы для посетителей. В-третьих, помещение должно иметь входную группу, которая позволит разместить без ущерба приватности для жителей нижних этажей этого дома световые рекламные конструкции с логотипом магазина. Также более ликвидными, как правило, считаются помещения с большими витринными окнами, в которых также можно разместить баннеры либо промо-товары», — описывает она выигрышный вариант.
Антон Белых советует также искать помещение с электричеством 0,3 кВт на 1 кв.м и отдельной вытяжкой. «Чем больше будет вариативность, тем проще сдать объект. То есть если у вас хорошее место, есть киловатты и вытяжка, вы можете сдать помещение как под маникюрный салон, так и под хинкальную и будете выбирать арендаторов», — отмечает он. И предупреждает, что не стоит покупать помещения в 100 метрах от школ и садиков. «Тогда вы не сможете разместить табак/кальяны, алкоголь, а скоро, возможно, и пиво. А это – тоже выбор, повышающий ликвидность помещения, так как операторы с алкоголем платят всегда более высокие ставки аренды, чем всякие студии красоты и детские кружки».
Риски и пугающая пустота
А теперь самая неприятная часть: чем может закончиться покупка коммерческого помещения с негативным оттенком. Самое очевидное и часто встречающее объясняет Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс»: «Риски инвестирования в коммерческие помещения на первых этажах новостроек следующие: запросы собственника, касающиеся арендных ставок, могут не соответствовать рыночным. Это повлечет за собой длительную экспозицию объекта на рынке. Фактически никто не будет арендовать недвижимость, лот не принесет ожидаемого дохода, однако собственник будет вынужден исправно оплачивать налоги и эксплуатацию».
Напомню еще о том, если для покупки помещения вы решили привлечь заёмные средства, то ко всему указанному добавятся выплаты по кредиту.
Если вы нацелились на покупку коммерческого помещения в ЖК, которого еще нет, вы сталкиваетесь со стандартными страхами инвестора в любой строящийся объект — оказаться в проекте — долгострое. Сроки могут переноситься, а ваши инвестиции будут намертво заморожены и не принесут вам ничего.
Еще одна неприятность — выбирая помещение в многомиллионном проекте, вы рассчитываете на большие потоки людей, но если построят, к примеру, только вашу очередь, а обещанные 5 другие — нет. Считайте, вы лишаетесь дохода.
Попасть впросак можно и даже при условии, что застройщик выполнит все обещания и сроки. Вы можете выбрать ликвидное помещение, но в неудачном ЖК, где почти нет жителей.
Екатерина Батынкова советует также изучить, насколько высоким будет предложение в данном районе. «Если речь идет о новостройке, возле которой в ближайшие годы появятся еще 10 жилых комплексов, советую отказаться от такой опции. Оправданнее будет отдать предпочтение новому дому, вокруг которого уже невозможно что-то возвести. Также рекомендую оценить по открытым источникам актуальные предложения аренды в районе или же отдельно взятом доме. Значимым показателем в этом случае будет количество выставленных лотов и длительность периода их позиционирования. Чем больше лотов и чем дольше период – тем рискованнее инвестиция», — замечает она.
Подытоживая, выбрав правильное место в правильном ЖК, можно неплохо заработать на аренде или продаже готового бизнеса. А подстраховать себя можно, например, обратившись к грамотному брокеру, который проведет андеррайтинг помещений самостоятельно.
Источник: novostroycity.ru
