Открыть бизнес в жилом доме

Какой магазин открыть

Популярность переоборудования жилых квартир для магазинов или офисов на центральных улицах городов растет. Не смотря на то, что жильцам дома может не понравится наличие коммерческого пункта, расположение такого помещения не противоречит законодательству.

Правила размещения магазинов в жилых домах

Условия для переоборудования квартиры в нежилое помещение:

• Наличие отдельного входа;
• Согласование перепланировки во всех инстанциях;
• Расположение на первом или цокольном этаже (чтобы не было соседей снизу).

В зависимости от конкретного региона, законодательные нормы различаются. Поэтому собственнику необходимо в первую очередь ознакомиться со требованиями местного законодательства. Например, на территории Москвы и области запрещается переоборудовать жилую квартиру под:

Магазин в индивидуальном жилом доме (ИЖС) – законно ли это?

• сауны, бани и другие заведения, подразумевающие нестандартные системы подачи воды;
• питейные и увеселительные заведения, работающие после 23:00;
• ритуальные конторы;
• продажи бытовой химии;
• пункты химической чистки;
• точки продаж овощей и рыбы;
• оптовые магазины.

Иными словами, если собственник устроит точку продажи бытовой химии или рыбный магазин в спальном районе, вроде Чертаново или Бирюлево, то соседи могут по праву подать жалобу в соответствующую инстанцю. Возможно, при соблюдении определенных условий, запрещенный магазин сможет продолжить свое существование, но проще не допускать незаконных переоборудований.

Достоинства и недостатки магазина в квартире

Стоит определить, какими достоинствами обладает такое решение, а что доставит собственнику трудности.

Преимущества торговой точки в переоборудованной квартире:

• меньшие затраты. Магазин не имеет длинного списка требований к отделке и планировке помещения, поэтому дешевле переделать под него квартиру, чем строить отдельное здание;
• потенциальный владелец магазина не должен платить ренту, если он является собственником квартиры на первом этаже и готов обустроить ее в соответствии со всеми нормами;
• продовольственные и другие магазины, находящиеся в жилом дворе по умолчанию имеют огромный спрос и имеют базу стабильных покупателей в лице жильцов двора и близлежащих территорий.

• перепланировка квартиры в соответствии с законодательными нормами обязательна и потребует финансовых расходов;
• платежи по коммунальным счетамвыше для магазина, нежели для жилой квартиры;
• чтобы открыть коммерческую точку в жилом доме требуется документально заверенное согласие всех жильцов этого дома;
• владельцы квартир-магазинов отмечают многочисленные жалобы от соседей на шум и запахи неустановленного происхождения.

Главные требования

Существуют требования законодательства к переоборудованным жилым помещениям:

Бизнес на дому — что можно открыть прямо в квартире? Что под запретом — швейная фабрика или магазин?

• не допускается открытие магазина в доме с аварийным состоянием;
• торговая точка не должна негативно влиять на качестве жизни жильцов дома;
• обязательное оборудование отдельного от других квартир входа;
• работники магазина не имеют права оставлять автомобиль на стоянке, относящейся к территории жилого дома;
• запрещается погрузка товара внутри двора;
• выгрузка товаров может осуществляться только со стороны дома, не имеющей окон.

Подробная инструкция по открытию магазина

Данная последовательность поможет собственнику превратить квартиру на первом этаже в коммерческую точку в соответствии со всеми требованиями. Рекомендации актуальны для Москвы и области. В других регионах некоторые ступени могут отличаться.

Этап 1: смена статуса

Статус жилой квартиры у помещения не позволяет устроить в нем магазин или предприятие коммерческой направленности. Собственнику следует начать со смены статуса «жилое помещение» на «нежилое». Сделать это можно с помощью юриста, если собственник не имеет опыта в подобных сферах и не хочет самостоятельно заниматься работой с документами, либо самостоятельно в БТИ.

Важно учесть! Документально заверенное согласие всех жильцов нужно только на этапе смены статуса. Другие аспекты, такие как специфика деятельности магазина не должна согласовываться с жильцами дома.

Возможные проблемы с соседями

Являясь частью жилого дома, магазин обязан соблюдать нормы, которые распространяются на обычные квартиры. Шум не должен превышать определенных показателей и беспокоить соседей после 23:00. Одна из самых распространённых проблем – холодильники слишком сильно шумят и издают вибрации. Данное нарушение грозит собственнику магазина штрафом до 18 тыс.

Не допускается размещение промышленного холодильного оборудования ни в самом помещении, ни под ним. Наличие несогласованных подъемных конструкций может грозить серьезными проблемами.

Пример нарушения законодательства

Был открыт продовольственный магазин на первом этаже многоквартирного дома. Хозяин торговой точки разместил в подвале несколько камер охлаждения и оборудовал помещение механическим подъемником для оперативной доставки продуктов из морозильника в магазин и обратно. Работа холодильных камер вкупе с подъемником производила заметный шум, который доставлял неудобства жильцам.

На жалобы соседей откликнулся Роспотребнадзор и постановил убрать недопустимое оборудование из помещения. Также, работа магазина была остановлена на месяц. Хозяин точки подавал апелляции, но ни одна из них не получила одобрения.

Для справки. Федеральный закон не запрещает продавать легкие алкогольные напитки в магазинах, расположенных в здании жилого дома. Ограничения на продажи могут накладывать местные органы управления. Например, в Краснодаре нельзя продавать любые алкогольные напитки после 23:00 и до 11:00 в магазинах, расположенных в многоквартирных домах.

Интересное по теме:

• Как открыть магазин алкогольной продукции
• Как открыть магазин автомасел
• Как открыть магазин зоотоваров с нуля

Этап 2: перепланировка

К обязательным требованиям относится планировка помещения. Чтобы грамотно оформить данную операцию рекомендуется обратиться к специалисту и составить проект.

Будущее помещение должно:

• располагать независимым выходом с крыльцом;
• иметь возможность работать с повышенной нагрузкой на электросеть;
• располагать широкими залами для устройства торговых секторов;
• несущие конструкции при этом не должны быть затронуты, деформированы, реконструированы ни коим образом.

Прежде чем приступать к работам необходимо получить соответствующее разрешение в БТИ.

Этап 3: налоговые службы

Это процесс регистрации бизнеса в налоговых службах. Собственник вправе выбирать между статусом ИП и ООО.

Возможные причины отказов:

1. Нет полного состава документации.
2. Проект планировки противоречит стандартам законодательства.
3. Невозможность присвоения квартире статуса “нежилой”, так как собственник владеет только долей квартиры.
4. Помещение находится в залоге, сдается в аренду; ипотека оплачена не в полном размере.
5. Наличие постоянно проживающих лиц на территории помещения.
6. Не обустроен независимый от подъезда вход

Идея открыть магазин в квартире может не получить реализации по многим причинам. Помимо скрупулёзной работы с документами при регистрации и оформлении бизнеса, собственник должен своевременно разбираться с проблемами жалоб от соседних жильцов. При должной выдержке бизнесмен получит окупаемую торговую точку, даже если она расположена вблизи крупных супермаркетов. Люди предпочитают покупать в магазине своего двора, нежели в крупных супермаркетах.

Источник: otkroi-magazin.ru

Открываете магазин в жилом доме – приготовьтесь к трудностям

Бизнес-идея открыть магазин в жилом доме может так и остаться идеей по ряду причин. Тонкостей много. Будущему владельцу придется разбираться не только с особенностями ведения бизнеса и торговли, но и с проблемами при оформлении документов, жалобами соседей и жильцов. Награда за это – рентабельная торговля даже рядом с гипермаркетами, потому что «свой магазин на районе» непоколебим конкурентами.

Магазин в жилом доме удобен для жильцов спальных районов. Такой бизнес легко конкурирует с сетевиками благодаря эффекту «своего магазина на районе». Клиенты – жильцы дома, в котором открыт магазин: главы семейств, забывшие докупить молоко и хлеб в супермаркете, мамы с детьми, гуляющие во дворе, школьники, возвращающиеся домой.

Открыть магазин в жилом доме можно двумя способами. Первый – арендовать уже подготовленное юридически помещение. Вариант второй – купить квартиру на первом этаже многоэтажки и оформить в соответствии с требованиями законодательства.

Такой бизнес специфичен: сложности в оформлении, чуткий взор соседей, которые незамедлительно сообщат о нарушениях в инстанции. Соседи «сверху» и «сбоку» жалуются на шум, скопление автомобилей и вибрации.

Этапы открытия

1. Подбор квартиры. Торговать можно только на первом этаже, поэтому остальные варианты можно не рассматривать при поиске недвижимости. А вот на популярность и населенность района нужно обратить внимание. Кто основной клиент? Молодые семьи в перспективном районе или пенсионеры в «старом фонде». От этого зависит ассортимент продуктового магазина или вовсе выбор торговой ниши.
2. Покупка жилой квартиры и перевод в нежилой фонд. После покупки оформление недвижимости под торговлю займет до 70 дней. За это время новый владелец выписывает оттуда всех жильцов, согласовывает перепланировки в администрации, получает одобрение жильцов, подает заявление на перевод помещения в статус «нежилое».
3. Поиск поставщиков и договоренности. На фоне 1,5-2 месячного оформления помещения предприниматель ищет поставщиков оборудования (стеллажи, холодильные камеры, касса, товар), заключает договоры, готовится к открытию.
4. Оформление ИП или ООО. Для найма работников и подписания договоров с поставщиками бизнесмен получает официальный статус. Вид правовой собственности зависит от целей и объема бизнеса. В большинстве случаев достаточно ИП – проще с документами и учетом, меньше штрафов. Преимущества ООО – работа с НДС и торговля алкоголем.
5. Оформление документов. Исполнение требований СЭС и МЧС по гигиене и пожарной безопасности.
6. Реклама. На первоначальном этапе – вывеска и размещение в интернете, например на картах гугл, яндекс и 2GIS. Это поможет первым покупателям сориентироваться и попасть в новый магазин. Привлечь людей поможет WiFi-радар. Это приспособление в виде роутера раздает бесплатный интернет на 15-30 метров вокруг магазина и «ловит» данные прохожих. Это помогает показать платную рекламу через сеть только тем пользователям, которые потенциально могут стать покупателями.
7. Открытие. Предприниматели, которые запускали 2-3 магазина, рекомендуют в первый месяц уменьшить розничную наценку до 10-15%. За месяц это не убьет рентабельность проекта, зато привлечет покупателей и запустит «сарафанное радио».

Рис. 1. Продуктовый магазин в формате «у дома»

Где получить разрешения

• ИП или ООО регистрируют в налоговой по месту жительства предпринимателя.
• Разрешение на изменение статуса помещения выдает администрация после экспертизы.
• СЭС и МЧС выдают заключения о соответствии гигиеническим и противопожарным требованиям.

Документы

Документы при переводе недвижимости в статус «нежилое» подаются в администрацию города:

Видео о том, как это сделать

Нормативы и акты

Заявление от собственника с описанием просьбы о переводе

Часть 4 статьи 22 ЖК РФ – описан пошаговый процесс

Документы, подтверждающие право собственности (кадастровый паспорт, договор купли-продажи, свидетельство о регистрации)

Градостроительный кодекс – подробно о требованиях к помещению

Технический паспорт. Все перепланировки должны быть актуализированы

ФЗ от 13.07.15 №218-ФЗ – о регистрации недвижимости

План многоэтажного дома. Берут в ЖКУ. Эксперты оценят возможный вред для остальных собственников

Постановление ПРФ от 28.01.06 №47 – особенности жилых помещений

Письменные согласия от соседей, если изменения коснутся общедомового имущества

СНиП 31.01.03 – о требованиях к переводимым помещениям

Проект по перепланировке

СанПиН 2.1.2.2645-10 – нормы для помещений

Отказать могут по следующим причинам:

• Не предоставлен полный пакет документов.
• Новый проект не соответствует требованиям закона.
• Часть, долю перевести в «нежилое» нельзя.
• Помещение не должно быть обременено (аренда, залог, ипотека).
• В помещении не должен проживать собственник либо третьи лица.
• Не выделен отдельный вход (через подъезд попадать в магазин нельзя).

Режим работы. Получится ли работать круглосуточно

После неоднократных поправок к СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» с 01.10.15 все же разрешено магазинам работать после 23 часов.

С 1 июля 2018 года запрещено работать круглосуточно новым магазинам, старые – без изменений. Однако, если дом пройдет капремонт или реставрацию, новые требования будут предъявлены и к старым магазинам, т.е. работа до 23 часов. Это вызвало волну возмущений, потому что даже нешумная аптека обязана закрыться на ночь. Возможны изменение и уточнения в законодательстве для некоторых видов магазинов.

Требования к помещению

Согласно п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»:

• Магазины, встроенные в жилые дома, должны быть с отдельными входами, изолированными от жилой зоны. Стоянка для персонала не может быть внутри двора.
• Нельзя завозить или увозить продукцию со стороны двора жилого дома или стороны, на которую выходят окна квартир.
• Специальные помещения для загрузки можно не оборудовать, если магазин не более 150 кв. м.

Рис. 2. Пример неправильного подвоза продуктов

Канализация и вентиляция не объединяются с коммуникациями многоквартирного дома. При нарушении законодательство требует остановку деятельности до 60 дней, до устранения замечаний Роспотребнадзора.

Разгрузка товара в магазин

Согласно п. 7.15 СП 2.3.6.1066-01, в магазины, расположенные в многоквартирных домах, завозить товар ночью (с 23.00 до 7.00) нельзя. Загружать товар можно с торца жилого здания, не имеющего окон, из подземных тоннелей при наличии специальных загрузочных помещений, как того требует п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5.

Если проверка выявит нарушение, выдадут предписание об устранении. На практике 80% многоквартирных домом «по умолчанию» не могут обеспечить выполнения требований по правильной разгрузке товара. Поэтому судебная практика на стороне предпринимателей.

На Волге после арбитражного разбирательства бизнесмена не наказали, т.к. его продуктовый магазин был размещен в центральной части жилого дома. Имел отдельный выход с торца здания. Помещения по бокам принадлежали другим предпринимателям, и он не мог обеспечить выполнение требования, потому что окна жилого дома выходили как во двор, так и на внешнюю сторону.

Шум и вибрации – как избежать жалоб жильцов

Так как магазин – это часть дома, то нормы шума и вибраций такие же, как и в жилых домах. Если шум холодильников побеспокоит соседей, Роспотребнадзор оштрафует на 18 000 руб.

Запрещено оборудовать холодильные камеры, подъемники и машинные отделения под или рядом с жилыми постройками. Так, в Нижегородской области под магазином находились 4 холодильные камеры. Грузовой лифт доставлял замороженные продукты на первый этаж магазина. Жильцы пожаловались на шум. Роспотребнадзор приостановил работу магазина на 30 суток.

Бизнесмен подал апелляцию, но проиграл, лифты пришлось убирать.

Что можно продавать

Популярный вариант – продуктовый магазин на первом этаже жилого дома. Можно открыть и магазины другого вида. Площадь не должна превышать 1000 кв. м.

Справка. Запрещено открывать специализированные рыбные и овощные магазины. Торговать москательно-химическими товарами, взрывоопасными или пожароопасными материалами, синтетическими коврами, запчастями, автомаслами запрещено. Похоронные бюро, общественные уборные, трансформаторные станции, рентген-кабинеты тоже под запретом.

Все то, что вредит окружающей среде, ведет к запаху или создает опасность для жильцов, запрещено.

В многоэтажном доме можно разместить:

• детский сад (не более 10 детей);
• пункт приема врача;
• аптеку;
• массажный салон;
• бухгалтерские и аудиторские услуги;
• парикмахерские, салоны красоты (не более 300 кв. м);
• кафе и рестораны (до 50 посадочных мест, не более 250 кв. м) без громкой музыки;
• прачечные с производительностью до 75 кг в смену;
• пивной магазин*.

Рис. 3. Салон красоты в жилом доме как альтернатива магазину

Рис. 4. Аптека в жилом доме

Справка. На федеральном уровне продавать пиво в домах не запрещено. Однако краевые или областные власти могут запретить на местном уровне. Например, в Краснодаре не продают пиво в общепите с 23 до 11 утра, если кафе находится в жилом доме. В Оренбурге же нельзя продавать алкоголь на розлив вне кафе.

Источник: moneymakerfactory.ru

Арендуем помещение для бизнеса в жилом доме

Булочная, салон красоты, продуктовый магазин или стоматология на первом этаже жилого дома… Казалось бы, арендовал помещение — и сорвал джекпот. Но все не так просто, аренда помещения в многоквартирном доме имеет много нюансов и подводных камней.

Где искать варианты помещения?

При поиске коммерческих помещений под аренду можно обратиться как к частным лицам, так и напрямую к застройщку. В некоторых строительных компаниях есть целые подразделения, которые занимаются только сдачей в аренду нежилых помещений в построенных многоквартирных домах. Самый беспроигрышный вариант — обратиться к надежным и проверенным застройщикам, которые давно работают на рынке и которым не грозит скорое банкротство.

Также можно обратиться за помощью к риелторам или поискать варианты в интернете, например, в базах «Авито» или ЦИАН. Этот вариант подходит тем, кто хочет снять помещение в доме, который построен и заселен много лет назад.

Какое место выбрать?

Прежде чем арендовать помещение на первом этаже, нужно в первую очередь проанализировать, насколько ваш бизнес будет рентабельным на данном этапе. Самый беспроигрышный вариант — продуктовый магазин. На втором месте по востребованности бизнеса в таких помещениях — химчистки, парикмахерские и аптеки, на третьем — кафе и рестораны.

Если вы намерены снять помещение в жилом комплексе, который был недавно построен, то должны понимать, что спрос на услуги малого бизнеса будет меняться со временем. Так, в первые несколько лет, пока дом активно заселяется, большим спросом будут пользоваться магазины штор и стройматериалов. Когда основная масса ремонтных работ будет завершена, такой бизнес может потерять рентабельность. Зато возрастет спрос на кафе, детские магазины, развивающие центры, салоны красоты.

Важные новости для бизнеса — в нашем Телеграме.
Подпишитесь, чтобы узнавать о мерах поддержки и получать новые решения для вашего дела!

На каких условиях договариваться об аренде?

Переговоры об арендной ставке — целая наука. Как минимум, надо изучить рыночные цены и не соглашаться сразу на ту ставку, которую озвучивает собственник. Если предложенная ставка не соответствует среднерыночной, это может быть главным аргументом в переговорах с арендодателем.

Как правило, собственники не делают ремонт в сдаваемых помещениях, потому что у каждого арендатора свой запрос на отделку, планировку и инженерию, в зависимости от специфики бизнеса. Ремонт делают арендаторы, и с учетом сметы собственники помещения должны предоставить арендные каникулы сроком на 2–3 месяца. В этот период арендная плата не взимается.

Важный нюанс — с учетом текущей экономической ситуации лучше не соглашаться на длительные договорные отношения, особенно когда речь о стартапе.

Знакомимся с жильцами

Специфика ведения бизнеса на первых этажах жилых домов в том, что настрой жильцов дома решает если не все, то практически все. Прежде чем арендовать помещение, поинтересуйтесь, как люди отнесутся к вашему бизнесу, был ли у них негативный опыт с предыдущим арендатором. Например, если раньше в этом помещении был хостел или ресторан, который очень беспокоил соседей, вас могут встретить без особого энтузиазма.

Познакомьтесь с главным по дому, ответьте на все вопросы. Это очень полезное знакомство, которое может обезопасить вас от конфликтов с жильцами в дальнейшем. Кроме того, главный по дому может помочь заручиться согласием собственников на установку вывески или светового табло. Поскольку речь об использовании общего имущества дома, лучше заранее согласовать этот момент с жильцами.

Не забывайте также, что у арендатора есть обязательство следить за придомовой территорией рядом с помещением: чистота, правила паркинга, вывоз мусора.

Заключаем договор

Договор аренды нежилого помещения всегда составляется одним документом, это его основное отличие от других сделок. Поэтому, если стороны захотят внести какое-либо изменение, им придется составить и подписать дополнительное соглашение

Основной вопрос при составлении договора, как правило, стоит в правильной индивидуализации помещения, то есть, в документе должны быть прописаны все необходимые характеристики: адрес и кадастровый номер, площадь объекта помещения. Если будет отсутствовать хоть один пункт, договор может считаться незаключенным.

Если арендатор намерен сделать ремонт и реализовать свое дизайн-решение в помещении, то лучше прописать все детали в договоре. В противном случае любое изменение помещения может быть расценено как нарушение подписанного договора.

После заключения договора стороны должны представить в «Росреестр» заявление о регистрации, которое составляется в МФЦ на месте, непосредственно сам договор аренды, квитанцию об оплате государственной пошлины. Кроме того, если в сделке арендатор участвует как физлицо, то потребуется нотариально заверенное согласие на совершение сделки (например, если он состоит в браке), а также копия паспорта.

Вот и все, вы — полноправный арендатор помещения в жилом доме.

Источник: delo.ru